寮步新城市中心区商业运营建议

1、目目 录录 一、新城市中心区运营目标分析一、新城市中心区运营目标分析-2 二、新城市中心区的建设任务二、新城市中心区的建设任务-3 1、硬件建设任务-3 1.1 建设项目 -3 1.2 硬件建设的主要模式 -4 2、软件建设任务-4 三、城市中心区运营整体思路三、城市中心区运营整体思路-5 四、城市中心区运营关键点分析四、城市中心区运营关键点分析-6 五、城市中心区运营策略建议五、城市中心区运营策略建议-7 1、人口的增加与人流的凝聚策略-7 1.1 人口目标 -7 1.2 人口增加策略 -7 1.3 人流聚集策略 -8 1.4 人口增加速度规划 -8 2、政府配套设施的完善建设建议-9 3、

2、土地开发策略与开发节奏-9 3.1 土地开发策略 -9 3.2 开发节奏-10 4、城市文化建设与城市推广建议 -11 4.1 城市文化建设建议-11 4.2 城市推广建议-12 六、运营综合实施计划六、运营综合实施计划 -13 七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道）发展历程简介）七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道）发展历程简介） -15 1、发展历程概述 -15 2、发展历程总结 -16 一、新城市中心区运营目标分析一、新城市中心区运营目标分析 10 年内实现新城市中心区的全面规划建设（建成率达到 90以上）： 人口规模达到发达一线镇区水平 人口密度达到 2.5 万/ Km

3、2 ，新城市中心区总人口在 10 万人 以上 配套齐全、环境优美的高品质居住中心 中心区人均住房面积达到 35 /人以上，住房建筑总面积在 350 万以上 具备完善便利的交通、医疗、教育等配套设施，具体建设标 准以一线镇区配套作为参照 消费便利、业态种类全面的中高档商业中心 集购物、餐饮、娱乐、商务等商业功能，使得寮步镇人均商 业面积达到 1/人以上，具体商业建筑总面积视寮步镇总 人口规划定 二、新城市中心区的建设任务二、新城市中心区的建设任务 1 1、硬件建设任务、硬件建设任务 1.11.1 建设项目建设项目 配套设施建设： 市政形象工程建设：在新城市中心区的主干道入口处设置城 市标志或其他

4、形象工程。 生活配套建设：完善新城市中心区的水、电、气供应配套建 设，达到区域内所有地区水、电、气供应齐全的标准；完善 对医疗、教育、金融、等生活配套设施的建设，以一公里为 半径进行布点（视人流密集程度灵活增减） 。 住宅建设： 建设目标：人均住房面积达到 35/人以上，在人口增加规 划完成的基础上，住宅总建筑面积达到 350 万以上。 建设规模控制：35 年内对新城市中心区住宅进行全面开发， 增加土地供应量，5 年后视建设情况控制住宅用地开发，使 住宅开发保持平稳。 建设品质：为配合寮步定位升级，住宅品质应控制在中偏高 品质，总体开发趋向于向中高端生态住宅发展。 （绿化率、 建筑密度、容积率

5、等基础指标视项目地块情况分别制定） 商业： 大型商业网点建设：在商业核心点规划处建设大型购物商业项 目、大型娱乐休闲项目、大型餐饮项目、高档写字楼、高档酒店。 沿街商业与沿街住宅低商建设：在香市大道沿线、盘龙路沿线、 石大路沿线部分建设沿街商业、沿街住宅部分规划建设底层商 业。 景观： 以市民广场、文化广场、盘龙山公园为主要的景观依托点，在 主干道沿街进行景观轴带建设。 1.21.2 硬件建设的主要模式硬件建设的主要模式 融资模式：政府投资与招商引资相结合 土地开发模式：政府加大对用地指标的配给，联动发展商共同发 展,政府搭台，企业运营。 2 2、软件建设任务、软件建设任务 政府搭台，企业运营

6、政府搭台，企业运营 政府加大城市推广力度，对外招商引资，寻找合适商家合作，联 动营运城市。 分主题主办多种城市推介、招商引资活动，如寮步娱乐招商推介 会、寮步餐饮招商推介会等 城市文化建设： 如汽车文化：以汽车展销产业为契机，顺应时代潮流；以 “汽车文化，汽车消费”为主题，以“中国及世界汽车历史 和汽车销售”为市场切入点，以“文化”为载体，以汽车销 售为市场突破口；充分满足广大汽车爱好者的一切需求， 从而形成城市文化。 （如建设汽车博物馆等） 生态文化：生态文化是从人统治自然的文化过渡到人与自 然和谐的文化。用生态的理念去生活去消费，建立科学 的生态思维理论，使人们在现实生活中逐步增加生态保

7、护的色彩。 其他政府策略：人口增加、政策扶持、指标配给等 三、城市中心区运营整体思路三、城市中心区运营整体思路 以人为本、快速集中、强化推广以人为本、快速集中、强化推广 以人为本：城市的发展、产业的发展、商业的发展主体与载体 都是人，寮步城市中心区现状明显的人流不足，这也是第三产 业发展滞后的主要原因，故城市中心区的运营基础是人口的吸 引与凝聚。 快速：寮步面临机遇难逢，但就现阶段的发展状况来看，很容 易被竞争对手（周边邻近镇区）乘虚而入，机会稍纵即逝，快 是运营的关键所在，是中心区城市升级的必要条件。 集中：寮步产业结构不合理的重要原因就是分布散乱，未形成 集中效应。产业的集中，开发的集中，

8、人流的集中是寮步产业 结构优化，城市功能升级的核心要点。 强化推广：寮步在消费者的心里地位中仅属普通二线镇区，与 其经济排名极不协调，极大的影响了对人口和投资的吸引力。 借助新城市中心区的重点建设，建设与推广同步进行，让寮步 焕然一新的同时变得众所周知。另一方面，城市推广也可增强 城市流通力，体现城市综合竞争力。 四、城市中心区运营关键点分析四、城市中心区运营关键点分析 人口的增加与人流的聚集 政府配套设施的完善建设 政府对土地开发的规模控制与节奏控制 城市文化建设与城市推广 五、城市中心区运营策略建议五、城市中心区运营策略建议 1 1、人口的增加与人流的凝聚策略、人口的增加与人流的凝聚策略

9、1.11.1 人口目标人口目标 寮步镇势必成为东莞主城区的一部分，中心区在人口规划中也应 该按照市区人口密度标准和市内一线镇区人口密度进行规划，按照 中心区规划面积进行人口目标规划。城区与主要市区的人口估算如 下： 镇区 总面积 （Km2） 城区建成面积 （Km2） 估算人口密度 （万/ Km2 ） 估算人口 （万） 莞城区莞城区13.5近 13.52.5040 东城区东城区110402.50100 万江区万江区50.5202.5050 南城区南城区59252.5060 厚街镇厚街镇126.1550-602.50120 人口密度按照发达城市中心区人口密度标准 2.50 万/ Km2 计算， 则

10、寮步镇新城市中心区人口规划应为：4.09 Km22.50 万/ Km2 10.225 万人。 寮步城市中心区的人口目标估算在寮步城市中心区的人口目标估算在 10 万人左右（原规划为万人左右（原规划为 8.5 万万 人）人） 。 1.21.2 人口增加策略人口增加策略 放宽人口入户条件（买房入户、技术人才入户） 提高对高素质人才的吸纳优惠条件，保证城市人口综合素质 水平 政府调控，平衡新老入户人口的利益、待遇上的差异 加强市政配套建设与居住环境建设，达到引人、留人的目的 加强中心区商务办公功能，让企业带来人口积累 1.31.3 人流聚集策略人流聚集策略 加强中心区市政配套建设与生活配套建设开发，

11、优化生活的 便利性。 对中心区进行综合服务功能提升，建设优越的生活、工作环 境，以享受生活、享受工作为最终目标。 加强城市特色文化建设，吸引人流 以第三产业发展为主导，建立商业体系，以产业为载体凝聚 人口 打造城市亮点，如建立优良的教育体系，以优越的教育环境 吸引人口 1.41.4 人口增加速度规划人口增加速度规划 根据发展商与商家建议，人口的增加速度应该在 2000 户/年以上， 即 5000 人/年。现阶段中心区处于开发建设阶段，人口增加速度应 控制在 4000 人以上，暂定开发建设期为 5 年，人口增加计划如下： 2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年

12、4000 人4000 人5000 人5000 人5000 人6000 人以上 建设期 5 年内中心区人口增加数量争取突破 3 万人 2 2、政府配套设施的完善建设建议、政府配套设施的完善建设建议 医疗配套：医院、防疫机构、卫生所、药店等医疗配套建设 教育配套：中学、小学、幼儿园等教育配套建设 金融配套：银行、取款机等 邮政配套：邮政局、快递单位等 公共设施配套：公园、道路交通等 政府、各行政主管部门 政府配套设施建设以便利生活、工作为初衷，建议市政部门按 照现有的社区及人口分布状况完善相关配套设施，并且根据人口的 增加规划制定主要配套设施的规划布局，加快建设节奏。 3 3、土地开发策略与开发节

13、奏、土地开发策略与开发节奏 3.13.1 土地开发策略土地开发策略 3.1.1 商业开发部分 以点带线、以线带面以点带线、以线带面 以香市大道分别与金富路和蟠龙大道的交叉点为城市中心区 的两个商业核心点 在已有项目的基础上首先重点开发香市大道沿线路段沿街商 业，连接两个商业核心点形成中心区主要的商业街 以香市大道商业街为基础建立整个中心区的商业体系。 3.1.2 住宅开发部分 全面开发、控制品质全面开发、控制品质 为迅速增加中心区常住人口、聚集人流、为商业发展凝聚消 费力、带动整个城市运营，住宅开发采用全面开发的策略， 加快中心区土地指标配给，增加住宅土地市场供应，加大政 策扶持力度，联动发展

14、商迅速开发。 为配合寮步镇综合定位升级，在楼盘品质处理上要严格控制， 重点在绿化率、容积率、建筑密度、配套设施等方面进行定 性控制。 3.23.2 开发节奏开发节奏 第一阶段（准备阶段 2008 年以前）： 住宅建筑指标配给 商业网点规划布局 市政配套建设 第二阶段（战略建设阶段 2008 年到 2011 年初）： 市政工程、市政配套建设 住宅全面建设 商业网点建设 第三阶段（全面建设阶段 2011 年以后）： 商业体系的全面建设 住宅持续建设 其他个别项目建设（专业市场等） 4 4、城市文化建设与城市推广建议、城市文化建设与城市推广建议 4.14.1 城市文化建设建议城市文化建设建议 借助寮

15、步镇特有的汽车展销行业基础，建立城市汽车文化，将 原有的汽车贸易行为延展，形成文化，举办年度汽车展，建设 与汽车有关的生活文化，体现寮步特色，增强城市知名度。 寮步镇教育事业在东莞市有着相当优异的成绩，加大在中心区 的教育设施建设，在提高市政配套的同时，打造东莞市教育名 镇，增强城市吸引力。 寮步镇有着丰富的土地资源和自然景观资源，生态在当今社会 中已经是一个炙手可热的话题，为了挖掘潜在价值与避免同类 竞争，可在寮步重点培植生态园林家园，发扬生态文化。 寮步镇香市文化的发展与外延，在文化基础上建立文化产业。 4.24.2 城市推广建议城市推广建议 4.2.1 形象工程建设建议 香市大道沿线将成

16、为寮步的标志性区域，代表了城市核心形象， 建议在主要的两个商业核心点处设立城市标志。 市民广场与文化广场是城市形象的主要组成部分，建议在加大 建设投入的同时，进行广场内部的高规格管理。 4.2.2 城市推广手法 城市推广作为城市流通力中一个信息流通方面的体现，直接影 响到城市综合竞争力，在现阶段寮步城市升级的重要时期，城市宣 传对整个城市运营都有着非常重要的意义，招商引资、吸引人口是 城市运营的动力所在，所以加大城市推广力度势在必行。 政府视窗：设置友好界面，扩大辐射面广度，注重互动。 媒体宣传：加大投放力度，针对不同受众抓住共同利益点重点 宣传。 城市文化活动：以城市特色文化为突破口，定期举

17、办城市推介 会、特色文化节、特色产品展销等活动，增加城市知名度，促 进招商引资。 六、运营综合实施计划六、运营综合实施计划 第一步： 1、加大推广力度： 硬件方面： 设置城市形象工程、政府展示厅，招商展览中心，宣传寮步 发展与前景 软件方面： 建立特色文化，举办城市、文化、产品等推介活动。 通过杂志、报纸、电视等媒体进行全面的广告宣传。 通过政府视窗加大宣传力度，让寮步面向洙三角，面向世界 2、完善市政配套 对医疗、教育、公交系统等市政配套全方位高规格完善建设 利用原有的较好基础重点进行教育陪套建设，打造东莞教育 亮点 公交系统增加公交车数量与路线，放宽出租车管理政策，控 制摩托车数量，优化公

18、交系统结构 3、土地指标配给、大型商业网点规划 加快对已出让土地的建设进度，推进现有的住宅项目尽快入 市。 加快对中心区土地指标的配给，重点规划住宅项目，以商住 项目为主。 开始对重点大型商业网点布局规划，其中包括大型购物项目、 大型餐饮项目、大型休闲娱乐项目 4、确定人口入户政策，制定详细人口增加计划 第二步： 1、增加土地放量，住宅用地开始全面建设 加大对已配给土地指标推出量（以商住项目为主） ，加大招 商引资力度，全力进行土地开发。政府给予相关政策支持， 连同开发商、商家联动运营，加快城市建设进程。 2、商业网点建设 重点建设大型商业网点，其中包括大型购物项目、大型餐饮 项目、大型休闲娱

19、乐项目。 第三步 1、进行商业体系的全面建设 与已建大型商业与住宅低商联动运营，在香市大道两侧打造综 合商业街，从购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化全方位建立综 合性商业街。 建设写字楼、金融服务机构等，吸引企业进驻，建立形中心区 商务功能。 2、住宅项目持续开发 逐步控制住宅用地供应，住宅开发趋于高档次、生态住宅为主。 3、其他物业类型建设 视市场需求情况、建设其他物业类型。 七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道）七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道） 发展历程简介）发展历程简介） 1 1、发展历程概述、发展历程概述 99 年00 年 开发项目：雍华庭、金泽花园、中惠华庭、拥翠庭 00 年01 年 开发项目：望族家园、雍华庭步行街、愉景步行街、东城大道临街 裙楼商业 02 年03 年 开发项目：新华大厦、广东发行大厦、旗峰花园、新世纪豪园第一 居、新世界花园 03 年04 年 开发项目：峰景高尔夫、金月湾、酒吧街、御景湾酒店、星河传说、 愉景花园 04 年05 年 开发项目：世博广场、君豪大厦、光大项目、东城十三碗、东城国 际酒店、翠云轩、新世纪星城 05 年以后 开发项目：万盛广场（花样年华） 、世纪广场、香槟时代、万科城市 高尔夫、天骄风景、传世家宝、丰泰城、檀宫 2 2、