远洋地产项目定位决策流程说明.pptx

1、,远洋地产项目定位决策流程,专业部门负责人及分管高管召开开发运营委员会，明确意见,明确发布项目定位决策依据内容及标准模板,根据开发运营委员会决策，进行方案调整后，正式启动审批流程,3,集团项目定位决策流程,项目定位流程示意图10个主要工作节点！,规划方案,产品解决方案,由城市公司总经理明确该项目对于公司的战略意义，即在利润贡献型项目、现金流贡献型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，并指导财务部门据此提出财务指标要求。,工作目标：在项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关键环节，最终提升项目运营效率！,由运营及财务部门，对项目的总利润、毛利率、NPV、IRR、现金流、开发

2、周期等指标提出要求。,由土地及营销部门，收集宗地基础资料，客观反映其现状及规划前景，为初步判断奠定基础。,由营销部门，筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，回答“什么样的客户认可我们项目位置”的问题。,由营销部门，对竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析，回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”的问题。,客户细分说明： 参照万科客户细分理论，按照客户家庭生命周期及社会阶层给予客户相应细分定位，并梳理相关购买特征共性。,项目定位流程示意图10个主要工作节点！,规划方案,产品解决方案,工作目标：在项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关键环节，最终提升项目运营效率

3、！,由营销及设计部门，回答“认可我们项目位置的客户会在我们项目中选择什么样的产品”，第一轮列举全部可能，第二轮经过成本修正后初步选定。,由成本及财务部门，通过对各类产品的售价、财务指标比较，排除不理想的细分客户与相应的产品类型，回答“在认可我们项目位置的各类细分客户中，哪一些是对我们有价值的”，,多部门制定多种产品配比方案并进行优选， 【设计部】： 对综合容积率进行计算，对各类产品的创新空间及由此带来的价格空间进行把握， 【营销部】： 负责对各类产品的去化速度、市场竞争、 价格空间等进行判断， 【计划运营、成本财务部】: 则负责进行对经济指标比较， 【工程管理部】: 负责审核施工计划的合理性。

4、,项目定位流程示意图10个主要工作节点！,规划方案,产品解决方案,工作目标：在项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关键环节，最终提升项目运营效率！,由营销及设计部门，综合上述工作成果，指导下一步规划及单体选型工作。,由营销及设计部门，回答“客户喜欢什么，接受什么，拒绝什么”。 营销部：应对客户需求分析与竞品分析的基础上，对产品因子进行分析，并获得各类细分客户对这些产品因子的价值排序结论。,项目定位执行时间表：10大定位节点工作5周完成，加总产品设计及验证时间共计10周,获取土地信息,计划 运营,总经理,财务,确立项目 战略目标,确立财务指标要求： 项目财务指标要求,项目土地属性分析

5、,客户对土地属性需求分析,土地,营销,竞争分析,客户初步选定,成本,项目成本 分析,项目产品配比分析,设计,宗地分析+产品设计任务书 +市政配套设计+产品解决方案,客户访谈 产品验证,产品方案 深化 修正、完成 产品检测报告、 概念版运营计划,客服,物业,物业定位及前期设计建议,客服设计阶段前期介入建议书,2工作日,3工作日,2周,2周,3周,2周,定位完成,备注说明： 1、启动条件：1）新地块定位适用；2）大盘分期调整适用； 2、责任人：由城市公司及集团各专业职能部门协调负责； 3、定位变更：项目定位确认、完成审批后，因政策、市场等因素改变需进行变更调整者，需提交集团高管申报审批。,战略目标

6、设立,从土地到客户,从客户到产品,产品验证,项目客户定位,项目产品解决方案分析,10大主要定位节点工作完成,项目立项会,项目决策会,规划设计完成,项目定位执行责任人,集团项目定位决策审批流程,【上会文件】：,【指引文件】：,【成果文件】：,9,2013年度远洋项目定位时间表一览：共计10项目需完成定位工作,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,大连钻石湾 B4地块,大连钻石湾 E地块,中华3#地,假日养生庄园 2期,红星海25#地,武汉远洋世界 2期,上海远洋博堡 F1-6地块,杭州大河宸章 A地块,镇江香奈河畔,天津武清项目,待上会,待上会,待上会,待上会,6月底启动，8月底完成决策,3月底启动，5月底完成决策,3月底启动，6月初完成决策,3月底启动，5月中完成决策,待上会,待上会,今年内需完成定位