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文档简介
1、第六章 收益法,房地产评估,班级：2012级资产评估 姓名：季斌斌,第一节 收益法的基本原理,1、收益法的概念 定义：将房地产未来的净收益通过资本化求取房地产价值的一种方法。 假设：投资假设 2、收益法的理论依据 预期原理 3、收益法的适用条件和范围 收益法适用的条件是房地产未来预期收益及风险能够预测和量化、房地产的收益年限能够确定。 4、收益法的操作步骤,第二节 房地产收入,1、租金收入 a、租金的计算方法 b、租金包括的内容 c、合同是否有租金减让条款 2、转售收入 3、直接经营收入 4、其他收入,第三节 房地产的运营费用,1、出租型房地产的运营费用 a、税金 b、保险费 c、维修与更新费
2、 d、广告及促销费用 e、公共事业费 f、管理费 g、清洁费 h、其他费用 2、直接经营型房地产的运营费用 a、销售成本 b、销售费用 c、销售税金及附加 d、管理费用 e、财务费用,第四节 房地产净收入的预测,1、确定净收入的标准 2、房地产净收入预测 出租型房地产的净收入预测 潜在总收入的预测 空置损失 运营费用 直接经营型房地产净收入的预测,第五节 直接资本化率与折现率,1、直接资本化率 a、直接资本化率的定义 b、直接资本化率的求取方法 2、折现率 折现率的含义 房地产折现率的准备 土地折现率 建筑物折现率 综合折现率 折现率的求取方法 市场提取法 累加法 投资收益率排序插入法 3、直接资本化率与折现率之间的关系,第六节 直接资本化法,1、直接资本化法的含义 2、直接资本化法的计算公式 V=,NOI1,R,第七节 收益折现法,1、收益折现法的含义 2、净收入流量的类型 3、受益年限的确定
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