第1章 城市土地评估概述(3-4).ppt

1、Urban Land Valuation,城市土地评估,武汉大学资源与环境科学学院,主讲人： 唐旭,1.1 基本概念 1.2 城市土地及特征 1.3 城市土地评估的基础 1.4 城市土地评估的界定 1.5 城市土地评估的理论基础 1.6 城市土地评估的研究意义,1 城市土地评估概述,1.1 基本概念,一、土地 二、土地资源与土地资本 三、土地价值与使用价值 四、土地收益、地租与地价 五、地产、房地产和不动产,1.2 城市土地及特征,一、城市土地的形成 二、城市土地价格的特征 三、城市土地价格的影响因素,1.3 城市土地评估的基础,一、土地评价概念 二、土地评价的发展 三、土地评价的类型 四、土

2、地评价的方法,一、土地评价概念,土地评价是在土地资源调查、土地类型划分的基础上，在对土地各构成因素及综合体特征认识的基础上，以土地合理利用为目标（经济、社会、生态效益最佳结合），根据特定的目的或针对一定的土地用途来对土地的属性（自然、经济、社会）进行质量鉴定，从而阐明土地的适宜程度、生产潜力、经济效益和对环境有利或不利的后果，确定土地的价值。其基本特征是比较土地利用的要求和土地质量的水平。（适宜程度） 城市土地评估属于土地评价，学习土地评价的基本思想、方法有助于更好掌握城市土地评价。,二、土地评价的发展概况,(一)国外土地评价的研究简史 1国外早期的土地评价研究主要是为土地征税而发展。 美国农

3、垦局：试拟的以发展灌溉为目的的土地评价方法。 1903 德国学者S.帕萨格（Passarge）：比较景观学等著作，从综合观点把景观划分为大小不同的等级。（19211930年发表） 英国学者R.波纳（Bourne）：区域调查和大英帝国农业资源估计的关系，提出自然界存在三种等级不同的土地单位。 1931 美国：“斯托利指数分等”（STR）和康乃尔评价系统（Cornell system） 1933 法国财政部：农地评价条例 1934 德国：在30年代提出的土地指数分等 美国农业部土壤保持局：为水土保持而提出的土地潜力分类。 1936,二、土地评价的发展概况,2. 70年代开始从一般目的土地评价向有针

4、对性的专门性土地评价过渡,为更好地满足土地利用规划的要求。 美国农业部土壤保持局：颁布的土地潜力分类系统，是世界上第一个较为全面的土地评价系统。1961 前苏联：应用于地籍工作的“全苏土地评价方法” 1961 联合国粮农组织 ：土地评价纲要， 1972荷兰瓦格列根国际专家会议初稿，1976年颁布 联合国粮农组织 ：基于土地评价纲要 雨耕农业土地评价纲要、灌溉农业土地评价和土地分类纲要、林业土地评价等 3近20年来国外土地评价进一步朝综合方向发展。 特纳：从土地的生态条件评价、财政与经济分析、社会条件评价等方面论述了土地评价这一综合分析过程。1985 斯密特（Smit） ：把各种特定地区土地利用

5、要求的土地条件、土地现状属性、土地利用目的、对特定地区土地利用效益的估价等内容贯穿在一起，通过分析自然、经济和社会条件建立了综合土地评价模型，包括数据处理、建模、求解、评价和制图。其优点是能进行土地利用和产量的预测。,二、土地评价的发展概况,（二）我国土地评价的研究简史 1古代 古代土地分等定级主要用以制定田赋等级标准和作为确定地租的依据。 禹贡篇 将九州土地的自然肥力估计为上、中、下三等，每等又分上、中下三级，共九级，共按土地等级规定田赋标准。 管子地员篇 世界上最早的土地分类和土地评级的著作 将土地分为三等十八类，每类又分为五种，共九十种。 最早为合理利用土地而进行的土地评价,二、土地评价

6、的发展概况,2中国现代 1951年查田定产工作。 我国土地评价工作始于1951年财政部组织的查田定产工作。为了确定农业税收率，用发动群众民主评议、逐级平衡的方法对全国进行土地类别划分和级别评定。 特点：评定方法过于简单。 从50年代中期至70年代中期 结合中国科学院组织的自然资源综合考察中的土壤地理和土地资源调查进行的土地评价。 特点：1）与生产建设紧密结合，针对性强；2）大多属单项土地评价，但也不乏综合评价的实例，例如中国科学院黄河中游水土保持综合考察对在陕北，中国科学院地理研究所在甘肃，兰州沙漠所和北京大学在毛乌素沙漠等所开展的综合性土地分等研究；3）大多属区域性研究；4）经验性色彩较浓，

7、理论上的总结不足。,二、土地评价的发展概况,70年代后期至80年代中期 。 70年代后期至80年代中期是我国土地评价研究的成熟期。 林超、吴传钧、赵松乔、李孝芳和石玉林等将欧美和澳大利亚的土地评价理论和方法介绍进来，有力地推动了我国土地评价研究的进一步开展，为农用地土地分等定级奠定了理论和方法论基础。 特点：1）地区性研究与全国性研究相结合； 2）由单项评价逐步转为全面和综合的土地评价； 3）初步形成具有我国特色的土地评价理论与方法体系； 4）遥感技术在土地评价调查与制图中得到了比较广泛的应用。,二、土地评价的发展概况,80年代中期至20世纪末 土地评价主要结合国土整治和区域治理而进行。 1）

8、土地评价的区域研究从全国或省（区）的大范围逐步过渡到中、小区域范围，更加注重将土地评价研究与区域土地利用规划等实践任务结合起来； 2）土地评价的研究领域进一步拓宽，表现为在继续开展为大农业服务的土地评价研究的同时，将更多的注意力集中于城市土地分等定级和估价以及旅游用地评价等非农业用地评价； 3）从过去偏重土地的自然评价逐步转向自然、经济综合评价，从而显著地提高了土地评价成果的实用性； 4）计量方法及遥感、地理信息系统等高新技术在土地评价中得到日益广泛的应用，从而明显地增强了土地评价地定量性、先进性和动态预测性。 5）研究了比较完善的城市土地评价体系，并制订了相应的规程（城市土地定级规程 、城镇

9、土地估价规程,三、土地评价的类型,（一）按评价对象分为：农用土地评价和非农用地评价。 农用土地评价主要是对耕地、林地、草地、园地等农用土地生产力、效益差异、级差收益分布状况的评价； 非农用地评价是对城镇住宅用地、工业用地、商业用地等非农用土地利用效益的差别、级差收益的评价。 （二）按评价目的和任务分为：土地适宜性评价和土地经济评价两类。 土地适宜性评价是通过对土地的自然属性和社会经济因素的鉴定，评价土地对一定用途的适宜程度与限制性程度。 土地经济评价是利用经济的可比指标，对土地投入产出的经济效果进行评定。,三、土地评价的类型,（三）从评价时间特性看可分为：现状评价和预测（潜力）评价。 现状评价

10、是对当前土地利用现状的适宜性或生产力等进行评价，土地质量高低的现实状况是评价依据；评价结果是制订当前管理和利用土地的政策和方法的基础； 预测（潜力）评价是土地在将来经某种改良、开发后，或某种土地特性、环境条件变化后，预期的土地质量的高低。评价结果是土地利用规划、布局，评估土地开发、利用的预收益等工作的依据。 （四）按土地划分和描述方法：则有定性评价和定量评价 定性评价是用定性的术语来描述土地质量的好坏和进行评级，一般适用于较小比例尺土地评价； 定量评价以量的指标去评定土地对一定用途的适宜性和效益的大小，一般适于大比例尺的土地评价,三、土地评价的类型,（五）按评价服务对象：综合土地评价和单项性土

11、地评价。 综合性土地评价（多项土地评价）指在土地评价中同时评价或估计土地评价地区的土地资源对多种用途的适宜情况，从而找出该地区的某种土地类型对哪一种用途更合适。 单项性土地评价是相对与多项土地评价而言的，其核心就是土地资源评价的过程中，只考虑一种土地利用。如建设用地的选址的土地评价等。 （六）按评价途径不同：分为直接评价和间接评价 土地直接评价是指用测定最终反映土地生产力的产量或经济产出效益、级差收益等指标，直接评定土地的质量优劣，并划分土地的等级的方法。（系统论、土地=黑箱系统，只考虑主要投入和产出结果分析，忽略过程与机理） 土地间接评价是根据土地的特性与土地生产力之间的关系，从土地鉴定指标

12、推论土地质量的优劣，并划分等级的方法。（土地=各构成因素与社会、经济、技术条件等共同作用的综合体，考虑机理）,四、土地评价的方法,（一）主导因子法 决定性作用的主导因子作为评价或土地分等定级的依据 （二）最低限制因子评判法 选取多个限制因子为评判标准，以限制因子评定的最低级别来确定被评对象的级别。 （三）综合指标评判法 选取公认的能反映土地资源质量的综合性指标，依照其变化的幅度确定土地的等级标准再根据土地评价单元该项指标的特征值确定土地评价的等级优劣。 多属于按照土地产出结果来进行评价的，其结果直观，易于接受掌握。往往比较粗略对土地的质量缺乏深入理解。,四、土地评价的方法,（四）多因子综合评判

13、法 根据土地评价的目的，选取有关的土地特性和其他的社会经济要素特征，并根据在其内部或相互之间的重要性给出数量化值，以数量化值代替评价要素。然后按照数学规律将这些量化值加以综合，并考虑到各要素之间的相互关系和相互作用，产生最后的性能指数；最后将这种指数用于按值的次序对土地进行分等，用以反映土地质量的高低。 因素值之间的关系和计算方法有三种： （1）累加型：P=a+b+c+d （等权与非等权） （2）乘积型：P=abcd （3）复合型：,四、土地评价的方法,（五）标准值对照评判法 按照国家或者国际上规定的质量标准，或科学界公认质量分级标准，将它与被评的土地单元质量特征实际值对照，确定其土地评价的结

14、果。 （六）投入产出分析法 土地具有生产能力，好的土地投入少，产出多，通过投入物质能量与产出物质能量（或收入）进行比较，利用投入产出效率来对土地质量进行评价是方法的核心。 农用地（能量焦耳为单位）城市用地（元/平方米） （七）供需平衡分析法 按照土地具体用途对土地质量的要求(需)，然后对某一土地类型或土地质量相应的实际指标（供）进行实际比较，即匹配，最后得出土地评价的结论,四、土地评价的方法,（八）机制法 根据生产力形成的机制和规律，理论推算生产潜力。机制法在土地评价中多用于土地生产潜力评价。 （九）历史波动分析法 好的土地，其质量优，效益佳，产量高，产出值的波动小。因此，对一定土地资源的历史

15、产出资料进行趋势分析，并扣除技术进步对土地产出的影响，然后，再对各种作物的产量波动进行分析，获取土地适宜性评价的结果。,1.4 我国城市土地评估的界定,一、土地评估相关概念 二、我国城市土地评估的等级体系 三、我国城市土地评估的地价体系 四、我国城市土地评估的主要内容,一、土地评估相关概念,（一）土地评估 是对由人类劳动投入而形成的土地资本价值和土地资源所具有的潜在价值的评估。 （二）地产评估 对土地资产或财产的评估。土地资产是由土地价值转化而来的，转化的原因是由于土地所有权的存在。所以地产评估也是对土地价值的评估 。（涉及实物，受权利制约，如：使用年限） （三）地价评估（土地估价） 是对土地

16、资产或财产价值量的货币表现直接评估，其结果是用货币形式表示土地的绝对量。 （涉及实物，受权利制约，供求关系影响下，其价格表现与土地价值量） （四）三者关系 都属于经济评价的范畴，土地评估地产评估地价评估 地产评估以地价评估为基础，地价评估是地产评估核心内容。,二、我国城市土地评估的等级体系,（一）城市土地等 反映城镇之间土地地域差异。它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇间进行排列的。 （二）城市土地级 反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率条件得到收

17、益的差异，并据此划分出土地的级别高低。土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。,我国城市土地评估采用“等”和“级”两个层次的划分体系从不同的空间尺度水平来反映城市土地的质量差别。,三、我国城市土地评估的地价体系,定义：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地载体：土地级别范围或均质地域 表现形式： 面状级别基准地价、区片基准地价 线状路线价 点状宗地基准地价（特殊标定地价）和网格基准地价等 土地价值： 设定条件下的土地价值，用途、权利、期日、年限、利用强度等。

18、特点：区域性、平均性、时效性、现势性以及全域覆盖特点,地价体系是一定的地产市场管理制度下，由若干个相互联系的不同表现形式的地价组成的一个价格系列。（土地制度和土地管理产物 ）。 我们讨论的地价体系主要按照地价载体的空间尺度进行划分。,（一）基准地价,三、我国城市土地评估的地价体系,宗地地价是城镇内某一宗地在当地市场供求状况和一般经营管理水平和特定目的下的土地价格。可分为标定地价、土地使用权出让底价、土地抵押价格、土地交易成交价格等。 标定地价 是政府根据管理需要，评估某一宗地在正常的土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 土地使用权出让底价 是政府

19、根据正常的市场状况下宗地或地块应该达到的地价水平，确定的某一宗地或地块出让时最低的控制价格标准。是土地使用权出让前政府控制的最低标价，是成交地价的基础。,（二）宗地地价,四、我国城市土地评估的主要内容,城市1 土地等信息,城市土地级别信息,城市土地价格信息,城市2 土地等信息,城市n 土地等信息, ,（四）土地分等,（二）土地定级,城市土地基准地价信息,城市土地收益信息,（三）基准地价评估,城市土地资产,成果管理应用,（一）宗地地价评估,城市地价指数,其它,四、我国城市土地评估的主要内容,宏观层次 城镇土地分等工作是以全国（或省级）为尺度，衡量各城镇之间土地质量的地域等别差异，通常以城镇作为分

20、等单元，其内部不存在等别差异，即分等是国家或省级开展的宏观土地评价工作，在城镇工作层次上，不存在土地分等。土地分等工作中有关验证城镇土地等的资料如：基准地价、土地交易资料、商品房住宅交易资料、标准宗地等资料，可以从土地定级估价资料中汇总获取。 中观层次 城镇土地定级与基准地价评估反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，以城镇内部的自然或者权属地块作为评价单元，土地级和价的评定以各城镇内部的资料为依据。土地定级为基准地价评估提供可比的地价评估区域，为运用比较法评估地价提供基础；成果可以互为依据；土地定级因素为标定地价评估中微观区位修正系数的确定提供基础资料。 微观层次 宗地地价评估则反映城镇

21、内部具体宗地的利用效益，为基准地价评估样点地价计算基础。,1.5 城市土地评估的理论基础,一、地租理论 二、地价理论 三、区位理论 四、转换边际理论,一、地租理论,地租理论起源于西方古典经济学。 （1）17世纪后期，英国古典政治经济学创始人威廉配第在其名著赋税论中指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”并认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，为地租理论作出了开拓性的贡献。 （2）李嘉图（David Ricado）明确区分了两类差额地租，即土地沃度和耕作集约程度不同而形成的差额地租。 （3）英国资产阶级经济学家詹姆斯安德森对级差地租理论作出了巨大贡献，马克思称他为“现代地租理论的真正创始

22、人4”。 安德森的级差地租理论主要包括3个方面：一是他认为同一的市场价格是形成地租的前提；二是他发现了级差地租和级差地租，并对之作了较为详尽的分析；三是他初步揭示了地租与地价的关系，指出“不是地租决定土地产品的价值，而是土地产品的价格决定地租。”尽管安德森对级差地租理论作出了开拓性的贡献，但由于他的阶级局限性，否认资本主义土地私有权垄断的存在，从而否定了绝对地租。,（一）地租理论起源与发展,一、地租理论,马克思在批判、吸收古典地租理论的基础上，根据劳动价值学说，创立了科学的地租理论，认为： 地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。并指出资

23、本主义地租的本质是剩余价值的分配形式之一，其形式主要有绝对地租、级差地租和垄断地租。 绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租； 级差地租：是指租用较好土地所获得的归土地所有者的超额利润。根据形成基础的差异，级差地租又可以分为级差地租和级差地租。级差地租是由于土地肥沃程度和位置的差异，等量资本投在相同面积不同地块上而产生的超额利润；级差地租是在同一地块上连续追加投资，使该土地生产率提高而产生的超额利润。 垄断地租：是指由于产品的垄断价值带来的超额利润。,（二）马克思地租理论的内容,一、地租理论,（1）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。 （2）绝对地租理论是控制和调

24、节城市地价最低值的重要理论基础。 按照马克思地租理论，城市的绝对地租是由农业绝对地租水平决定，以城市一定区域内相对劣等地的地租量为基准。所以不同区域的农业地租导致不同城市的绝对地租水平也不同。 （3）级差地租理论是地产评估时要遵循最佳效用原则、预测原则和时日原则的依据。 最佳效用原则：不同土地利用方式，级差地租不同，因此，不同用地类型，地产价格不同。因此从调节土地合理利用的，提高土地生产力上，最佳效用原则。即级差地租的界定性和可变性的体现。 预测原则和时日原则：级差地租呈动态增长趋势，土地利用方式日趋合理，城市功能的日趋完善，级差地租的总体水平不断上升，任一块地的级差地租也都呈上升趋势。因此遵

25、循预测原则和时日原则。 （4）地租理论是确立公平的收益分配制度理论基础 。,（三）地租理论的指导意义,二、地价理论,认为：地租是土地生产要素对产品及其价值所做的贡献的报酬或认为地租是一种“经济盈余”，是产品价格同工资、利息等生产费用之间的余额，其存在的基础是土地的效用，即土地具有能够满足人类的需要、进行各种生产和消费活动的能力，因此从需求角度讲，地租被认为是地价的基础，而地价最终还取决于土地市场的供求状况。 土地价格就是土地价值（或称效用）在经济上的反映使用来购买土地效用或预期收益所付出的代价。 方法：边际分析、供求分析等数量分析方法。 理论基础：效用价值论、生产费用论和供求论。 缺点：未能阐

26、述地租地价本质、来源与经济关系,（一）西方经济学关于地价理论,二、地价理论,认为：土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，是按普通利率计算的” 。 与西方经济学关于地租地价理论比较： 1西方经济学关于地租地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，忽略了从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。 2对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。如：马克思认为地租的存在原因是土地所有权存在（说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性）与西方经济学理论有共之处。 3.马克思的地租地价为城市土地评估主要基础，

27、西方经济学理论作为丰富定量化、模型化和可操作化的研究方法。,（二）马克思地价理论,二、地价理论,1. 对地租理论的应用的补充和定量化作用 地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。地租理论对城市土地评估的过程起着定性化的指导作用，（区位利用级差地租地价）；地价理论则是使城市土地评估工作更接近模型化和定量化的基础。 2决定了土地评估遵循的供求原则和替代原则 供求原则：商品价格形取决于供需程度，土地市场的供求关系，同样影响价格的高低。 替代原则：商品使用价值相近，价格相近。土地价格受同类土地或其他可以替代满足效用的土地或财产的影响，彼此竞争，价格趋于一致。 3地价理论在地价评估方法中得以实现。 成

28、本法：分析、量化地产价格的构成和表现形式来推算地产价格（西方经济理论的生产理论）。 收益还原法：地价=地租/还原利率。（马克思地价理论）,（三）地价理论指导意义,三、区位理论,1、什么是“区位” 第三产业的发展是确定城市图地区为优劣的最更本原因。 经济区位与环境区位 2、区位理论的指导作用 对城市土地布局的认识 （行为学派） 城市地域结构与土地分类估价 （结节点、均质性） 工业区位论 （成本学派） 规划理论 （功能分区）,区位指自然界各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 刻画城市间区位： 自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

29、自然地理区位：包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。 经济地理区位：是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。交通地理区位：主要是指某城市或市内某地段与交通线路河设施的关系。 刻画城市内部区位： 城市基础设施和公用设施及其结构密度和布局在空间上的反映。 经济区位：经济效益衡量的土地区位 环境区位：环境效益衡量的土地区位,三、区位理论,（一）区位,1. 农业区位论距离 农业区位论在屠能的孤立国提出，中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要

30、的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离。 城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是呈圈层变化的。围绕城市消费中心形成一系列的同心圆，即“屠能圈” 。对于城市形态学研究具有指导意义。 2.韦伯的工业区位论运输费用与劳动成本 韦伯的工业区位论的核心是，通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点最为工业企业的理想区位。 是以现代交通运输方式为前提的，寻求的是原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。,三、区位理论,（二）区位论产生与发展,3.城市区位论（中心地理论）克里斯塔勒 克里斯塔勒从城市或中心

31、居民点的物品供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度，论述了城镇居民点的结构与形成过程，被后人概括为“中心地理论”，即城市区位论。基本内容是关于一定区域内城市和城市职能、大小及空间结构的学说，即城市的“等级-规模”学说，被克里斯塔勒形象地概括为区域内城市等级与规模关系的六边形模型。 克里斯塔勒指出：城市对其周围地区承担的各种服务职能，理论上必须最接近所属地区的地点。由此他从几何上推导出，这些地点在正常情况下应当位于正六角形服务区域的中央，这样，就形成了他的六边形的城市空间分布模型。,三、区位理论,（二）区位论产生与发展,4.市场区位论廖什 廖什的市场区位论的特点是把生产区位和市场结合起来分析。

32、他从工业配置要寻求 最大市场的角度，得出了与克里斯塔勒的城市区位论模型相似的六边形区位模型。 廖什的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示整个系统的建立问题。他更把生产区位与市场结合起来，以利润来判明企业配置方向，并且把利润同产品的销售范围联系起来。他还从市场区的概念出发，提出了区域集聚和点集聚的问题，从理论上剖析了经济区形成的内部机制。,三、区位理论,（二）区位论产生与发展,三、区位理论,（三）区位、土地利用与地租,城市土地利用的实质是对土地区位的利用,城镇土地收益水平和资本价值（地租、地价）几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件。 不同土地利用队土地区位条件要求不一土地区位条件不仅影响到土地的功能布置和利用布局，不同土地利用在同一区位产生的收益不同。 土地区位条件影响土地的使用价值和土地的收益水平，产生土地