物权法司法解释对物业管理现实意义

1、物权法司法解释对物业管理的现实意义，物权法司法解释的颁布，以及2007年10月1日物权法实施以来，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷日益增多。由于物权法和其他法律规定的比较原则，各地的理解不尽相同。为统一审判标准，维护法律权威，最高人民法院于2009年5月24日就“建筑物区分所有权和物业服务纠纷”相关问题发布了两个司法解释。这两个司法解释将于2009年10月1日生效。建筑物区分所有权是民法中不动产所有权的一种形式。建筑物区分所有权的目的是调整共同拥有多层或高层建筑的业主之间的法律关系，这是随着城市的形成和大量多层和高层住宅的出现而逐渐发展起来的。与传统所有权相比，建筑物区分所有权不仅包括专有

2、部分的所有权，还包括共有和共同管理的权利。给出了建筑物区分所有权解释对物业管理的现实意义，并给出了判断业主、专有部分和共有部分等基本概念的标准，给出了合理使用和非法使用共用部分的标准。明确物权法第74条规定的停车位和车库；明确业主行使共同管理权时面积和人数的计算方法；“住房转商业”的问题已经澄清。首先，所有者身份的识别？物业管理条例第六条第一款：“房屋所有人是业主”。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记后生效，但法律另有规定的除外；未经登记不生效”。除物权法第九条规定外，物权法第二章第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定造成物权

3、的设立、变更、转移或者消灭的，自人民政府的法律文书或者征收决定生效时生效。”第29条规定：“通过继承或遗赠取得财产权的，从继承或遗赠开始时起生效。”第30条规定：“因合法建造或拆除房屋及其他事实行为而产生的物权的设立或消灭，自事实行为实现时生效。”司法解释第一条规定，依照物权法第二章第三节的规定，依法登记或者取得建筑物专有部分所有权的，视为物权法第六章所称的所有权人。根据与建设单位买卖商品房的民事法律行为，依法占有该建筑物专有部分但未依法登记所有权的人，可以认定为物权法第六章所称的所有权人。第二，关于专有部分的识别？关于专有部分的法律规定物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专

4、有部分享有所有权。”物权法第71条规定：“所有权人有权占有、使用、收益和处分所有权部分。”司法解释中的“专有部分”:司法解释第二条规定：建筑物区分中符合下列条件的房屋，以及停车位、摊点等特定空间，应当认定为物权法第六章所述的专有部分：(1)具有结构独立性，能够明确区分；(二)独立使用，可以单独使用；(三)可以登记为特定所有权人的所有权客体。该露台属于规划中的特定房屋，在建设单位出售时已根据规划纳入该特定房屋的销售合同，应确认为一个整体物权法第72条规定：“所有权人对除专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务；不要放弃你的权利，不履行你的义务。”。物权法第73条规定：“建筑物区分范围内的道路属于

5、业主，城市公共道路除外。建筑分区内的绿地属于业主，但城市公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主。物权法第74条规定：“业主为停放车辆而共用的道路或者其他场地占用的停车位属于业主。”物权法第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金属于业主”。司法解释第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区分中的下列部分也应认定为物权法第六章所述的共有部分：(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯及大堂等公共交通部分、公共照明等。(二)不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人的其他场所和设施。业主依法共同享有建设

6、用地使用权，但规划占用业主所有的整栋建筑的土地或者占用城市公共道路和绿地的土地除外。4.关于共用部件的使用？物权法第70条规定：“所有权人有权分享和共同管理除专有部分以外的共有部分。”物业管理条例第五十五条规定，使用物业共用部位和设施进行经营的，应当经相关业主、业主大会和物业服务企业同意后，按照有关规定办理相关手续。业主收入应主要用于补充专项维修资金，也可根据业主大会的决定使用。“共有部分”合理使用认定标准的司法解释：司法解释第四条：业主根据居住建筑、商业建筑等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿使用与其专有部分相对应的屋顶、外墙等共用部分，不视为侵权。违反法律、法规和管理规定，损害他人合法权

7、益的除外。司法解释对擅自使用“共用部位”的处罚：司法解释第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用或者处分业主的共用部位，改变其使用功能或者进行经营活动，权利人要求排除妨碍、恢复原状、确认处分无效或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。权利人要求行为人将扣除合理费用后的所得用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应当予以支持。行为人承担证明成本及其合理性的责任。关于车库和停车位？关于停车位和车库的法律规定物权法第74条规定，规划的机动车停车位和车库应当首先满足建筑物区分所有权人的需要。在建筑分区内，规划用于停放车辆的停车位和车库的所有权应由双方通过出售、奖励或租赁达成一致。业

8、主共用的道路或其他场地占用的停车位归业主所有。司法解释第五条规定，建设单位按照分配比例以出售、奖励或租赁等方式将车位、车库分配给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款“首先满足业主需求”的规定。前款所称分配比例，是指规划确定的建筑分区内规划用于停放汽车的停车位、车库和房屋数量的比例。司法解释第六条规定，除建筑物区分内规划用于停放车辆的停车位外，在业主共有道路或者其他场地上增加的停车位，应当认定为物权法第七十四条第三款规定的停车位。关于业主行使共同管理权的问题？物权法第76条规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定；(

9、三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、改建建筑物及其附属设施；(七)其他与股权和共同管理相关的重要事项。前款第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主同意。前款所列其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积一半以上、业主总数一半以上的业主同意。“。业主大会表决时面积计算方法的司法解释：司法解释第八条规定，物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和总建筑面积可以按照下列方法确定： (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积

10、计算；未进行产权登记的，暂按测绘机构实测面积计算；尚未测量的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；(二)建筑总面积按前款统计总和计算。业主大会表决时“业主人数”计算方法的司法解释：司法解释第九条规定，物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数可以按照下列方法确定：(1)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位未出售或出售但未交付，且同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；(二)总人数，按前款统计。七、关于住房对企业的问题？物权法第77条规定，业主不得违反法律、法规和管理规定，将住宅改为营业用房。业主除遵守法律、法规和管理规定外，将住所变更为营业用房的，还应当征得利

11、害关系人的同意。司法解释第十一条规定，业主将该房屋变更为营业用房的，该房屋的其他业主应视为物权法第七十七条所称的“利害关系人”。在建筑物分割中，如果建筑物外的所有人声称对自己有利益，他应证明他的房子的价值和生活质量已经或可能受到不利影响。关于“未经利害关系人同意”的法律后果，司法解释第十条规定，根据物权法第七十七条的规定，业主未经利害关系人同意将房屋改建为营业用房的，人民法院应当支持利害关系人排除妨碍、排除危险、恢复原状或者赔偿损失的请求。人民法院不会支持那些将房屋改造成商业建筑的业主在大多数利益相关者同意的情况下为自己的行为辩护。物业服务纠纷司法解释对物业管理的现实意义及物业服务合同的效力：

12、物业服务企业违约责任规定；论物业服务企业的诉讼权利：关于物业费的争议；论业主大会对财产的解散。1.关于物业服务合同的有效性？依法订立的物业服务合同对全体业主具有约束力。司法解释第一条规定，建设单位与业主委员会依法选定的物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以不是合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二，关于物业公司的违约责任？物业服务企业违约责任法律规定物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业不履行物业服务合同的约定，造成业主人身和财产安全损害的，应当依法承担相应的法律责任。司法解释第三条规定，物业服务企业不履行或

13、者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规和相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予以支持。物业服务企业制定的服务承诺和服务规则应当被认定为物业服务合同的组成部分。第三，关于物业企业的上诉权？物业管理条例第四十六条规定：“物业服务企业应当制止在物业管理区域内违反治安、环境保护、物业装修和使用等法律法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到物业服务企业的举报后，应当依法停止违法行为或者依法处理。”司法解释明确了产权企业的上诉权。司法解释第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管

14、理规定，对物业服务和管理行为不服，物业服务企业要求业主承担恢复原状、停止侵害、消除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。4.物业费纠纷？近年来，业主与物业服务企业之间的纠纷呈快速上升趋势，其中物业费纠纷是最常见的纠纷类型，诉讼是纠纷的起因。以朝阳市为例，2002年共收到约200起案件；2003年，达到600多件；2004年，达到1800件；2005年，有近3000件。导致物业收费纠纷的原因大致有两种，一是物业服务企业不合理收费引发的纠纷；一是业主拖欠物业费引发的纠纷。司法解释第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同或者法律、法规、部门规章的规定，扩大收费范围、提高收费标准或者擅自重复收费，业

15、主以非法收费为由提出抗辩的，人民法院应当予以支持。业主要求物业服务企业退还其收取的违法费用的，人民法院应当予以支持。司法解释第六条规定，经书面催告，业主无正当理由拒不缴纳物业费或者在合理的催告期限内不缴纳物业费的，物业服务企业要求业主缴纳物业费的，人民法院应当予以支持。物业服务企业按照合同及相关规定提供服务，业主仅以不享受或不接受相关物业服务为由进行抗辩的，人民法院不予支持。5.关于业主大会开除物业的事？司法解释第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解除物业服务企业的决定后，业主委员会要求解除物业服务合同的，人民法院应当按照物权法第七十六条规定的程序予以解除关于物业服务合同终止后的结算和