房地产法总复习

1、房地产法总复习资料一、名词解释建设用地：是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。土地使用权出让是指国家以土地所有者身份与土地使用者订立出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的建设用地使用权连同在建工程的投人资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银

2、行作为偿还贷款履行担保的行为。经济适用住房是由政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格、建设标准和供应对象，具有保障性质的政策性住房。产权证又称房地产权权属证书，是登记机关依据登记簿内容向权利人颁发的享有房地产物权的凭证。更正登记是指房地产登记机构、权利人或利害关系人，如发现登记簿上登记的权利与真实权利范围不一致，登记权利人与真实权利人不一致，登记权利性质与真实权利性质不一致，或原登记存在错误、遗漏、虚假等情况时，可申请登记机关更正。肢解发包是指将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位的行为。为了保障建筑工程的质量和安全，法律禁止肢解发包。质量保修期：是指建筑企业对其

3、建设和交付的房屋按有关国家或行业标准，或承诺书的要求，承担免费维修的期限。商品房：仅指房地产开发商开发出来的用于租售的房屋。是我国特有的概念。单位自建出售给职工的房屋不属于商品房。商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。由此签订的合同为商品房买卖合同。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。由此签订的合同为商品房预售合同（也是房屋买卖合同）。现房按揭：即指购房人（借款人）以所购现房作为抵押，从贷款人获得一定数额的款项，用于支付房款，而贷款人取得房屋抵押权的行为。现房按揭不涉及

4、出卖人。假按揭一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段骗取银行个人住房贷款的行为。二、单项选择题1、城市新增建设用地主要来源于（ A ）。A、农村土地 B、城市土地 C、工矿土地 D、郊区土地2、目前，农村农民集体所有的土地成为城市新增建设用地的唯一途径是（ B ）。A、出让 B、征收 C、转让 D、出租3、我国的房地产权结构普遍采取建筑物所有权加（ D ）模式。A、构筑物使用权 B、建筑物使用权 C、建设用地所有权 D、建设用地使用权4、城市私有房屋所有权人对其私房宅基地拥有（ B ）。A、所有权 B、使用权 C、对宅基地单独处分的权利5、申请建设用地使用权，需经（ C ）。A、县

5、级以上人民政府国土资源行政主管部门登记造册，核发土地权利证书B、镇人民政府登记造册，核发土地权利证书C、县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。D、省人民政府登记造册，核发土地权利证书6、土地抵押权、地役权由（ A ）。A、县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记造册，核发土地他项权利证书B、镇人民政府登记造册，核发土地他项权利证书C、县级以上人民政府登记造册，核发土地他项权利证书D、省人民政府登记造册，核发土地他项权利证书7、房地产登记因登记机关的过错造成登记错误，给他人造成损害的，登记机构( C ).A、应当承担补偿责任 B、不承担责任 C、应当承担赔偿责任 D、仅承担纠正责任8、登记

6、簿与产权证不一致时，以（ B ）准。A、产权证 B、房地产登记薄 C、产权证或登记薄 D、 以上都不对9、一个完整的房地产开发通常包括土地开发和房屋的建筑及其（ A ）。A、租售经营活动 B、房屋装修 C、五通一平 D、主体工程建设10、房地产开发企业资质等级共分为（ B ）。A、五等级 B、四等级 C、三等级 D、三级四等11、二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积（ B ）平方米以下的开发建设项目。A、26万 B、25万 C、30万 D、26万 12、实践上，房地产开发企业在拿到具体开发项目后，通常会寻找项目投资者，组成（ D ）合资开发特定的项目。A、合伙企业 B、两合公司 C、联合公司

7、 D、项目公司13、合作开发房地产的模式是一方提供（ ），另一方或多方提供资金。A、宅基地使用权 B、建设用地使用权 C、地役权 D、土地承包经营权14、在我国，房地产开发监管的最主要的机关为（ ）。A、各级国土资源行政管理部门 B、各级建设行政部门C、各级房产管理局 D、各级政府办公室15、（ B ）是获得建设用地使用权的前置条件。A、建设工程规划许可证 B、建设用地规划许可证 C、建设施工许可证 D、开工令16、在我国，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满（ B ）年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权A、1年 B、3年 C、2年 D、4年17、以下不属于强制招标的项目是（C ）。A

8、、 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目 B、 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目C、 使用外国人1亿元投资资金的项目D、 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。18、招投标中，要求投标方提供的投标保证金，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过（ A ）万元。A、50 B、 30 C、20 D、6019、工程项目中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分（ C ）工作分包给他人完成。A、主体性 B、关键性 C、非主体、非关键性 D、辅助性21、房屋保修期从（ C ）之日起计算。A、竣工 B、竣工验收合格 C、竣工验收交付使用 D、办理产权

9、证22、建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，（ D ）应当修复。A、建设单位 B、装修企业 C、安装企业 D、建筑施工企业23、开发商只在保修期内对不符合标准的负责维修或修缮。在保修期限以外，开发商不再承担维修责任。这时的维修服务是由（ D ）提供，费用由房屋所有权人或使用权人支付。A、建设单位 B、建筑企业 C、房地产开发企业 D、物业公司 24、建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务， 对造成的损失（ C ）。A、不承担赔偿责任 B、承担部分责任 C、承担赔

10、偿责任 D、视情况而定25、依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，（ ）负责本行政区域的屋征收与补偿工作。A、市、县级人民政府 B、房屋征收部门 C、镇人民政府 D、地级市人民政府 26、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于（ B ）日。A、60 B、30 C、40 D、2027、被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起（ D ）。A、行政调解 B、民事诉讼 C、仲裁 D、行政诉讼 28、实施房屋征收应当（ B ）。A、先拆迁、后补偿 B、先补偿、后搬迁 C、先搬迁、后补偿 D、都

11、不对29、商品房预售合同的生效要件是（ C ）。A、预售合同备案 B、预售合同登记 C、取得预售许可证 D、办理按揭贷款30、我国期房抵押贷款合同中，房地产开发商的保证责任是（ B ）。A、一般保证责任 B、连带保证责任 C、附随保证责任 D、都不对31、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,（ B ）。 A、不应支持 B、应予支持 C、不予受理 D、驳回起诉32、以下哪项不是商品房屋租赁管理办法规定不得出租的情形。（ A ）A、未依法取得所有权证的 B、属于违法建筑的 C、不符合安全、

12、防灾等工程建设强制性标准的 D、违反规定改变房屋使用性质的；33、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院（ A ）。A、不予支持 B、应予支持 C、分别情形裁判 D、不予受理34、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（ C ）个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。A、3 B、5 C、6 D、12三、多项选择题1、依照物权法的规定，建设用地使用权主要通过（ AD ）方式取得。A、出让 B、转让 C、出租 D、划拨2、行政处理一般只受理土

13、地（ AC ）的权属争议。A、所有权 B、使用权 C、侵权案件 D、合同案件 3、城市房地产管理法第18条：受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，按（ABC ）规定办理。 A、由出让人有偿收回建设用地使用权 B、依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议 C、重新签订国有建设用地使用权出让合同 D、以上规定都不对 4、转让以出让方式取得的土地使用权应当符合（ABCD）条件。A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B、取得土地使用权证书 C、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的

14、，完成开发投资总额的25%以上 D、属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。5、我国土地登记的范畴包括（ABD ）。A、国有土地使用权 B、集体土地所有权 C、国有土地所有权 D、集体土地使用权6、为确定房地产权属的真实性，在房地产交易时应当查看房地产（ B）。A、登记簿 B、产权证 C、交易合同 D、预售合同7、根据物权法的规定，我国房地产的登记效力可分为（ABC）三种。A、登记生效 B、登记对抗 C、登记处分 D、登记取得8、以下属登记对抗的情形是（ BC ）。A、 合法建筑的房屋处分登记 B、农村土地承包经营权转让登记 C、地役权设定登记 D、房屋转让登记9、房地产更正登记

15、可以（ABCD）。A、由当事人主动申请 B、由房地产登记机关通知当事人申请C、如果当事人在接到通知后无正当理由不办理更正手续的，登记机关可以主动更正，并将更正结果通知当事人 D、土地管理部门依职权在特定情形下报经人民政府批准后直接进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续10、房地产开发包括（ BD ）。A、土地开发 B、房屋开发 C、使用性土地开发 D、经营性土地开发 11、土地开发中的“七通一平”包括（ABC）。A、平整土地 B、通水、通电、通路、通邮、通讯 C、通暖气、通天然气或煤气 D、通水、通电、通航、通邮、通讯12、房屋开发是指在具备建设条件的土

16、地上，新建各类房屋的活动，一般包括（ABCD）。A、基础工程建设 B、主体工程建设 C、配套和附属工程建设 D、安装和装饰工程建设 13、房地产开发企业的资质等级是根据房地产开发企业的（ ACD ）等确定。A、资产 B、性质 C、专业经济技术人员 D、开发经营业绩。 14、合资开发房地产的实践中，投资各方成立的项目公司（ CD ）。A、不是独立的房地产项目的运作商 B、不具有法律上独立的主体资格C、它负责一个房地产项目运作的全过程 D、是独立的运作商并具有独立的主体资格15、一个完整的房地产开发项目从立项到租售完成，需要大量的资金。因此，常常需要进行项目融资。项目融资的方式主要有（ BCD ）

17、。A、项目公司发行债券融资 B、项目公司股权式融资 C、银行贷款融资 D、预售商品房融资 16、农用地转为建设用地的审批权集中于（ AB ）。A、国务院 B、省级人民政府 C、设区市级人民政府 D、县级人民政府 17、建设工程合同是（ ABCD ）的总称。A、建设工程勘探合同 B、建设工程设计合同 C、建设工程施工合同 D、建设工程监理合同18、建设工程施工合同（示范文本）由（ ABC ）组成。A、协议书 B、通用条款 C、专用条款 D、特定条款 19、优先受偿的工程款包括（ AB ）。A、工人工资 B、材料款 C、利息损失 D、违约金20、甲借用乙的资质证书承揽工程，但工程完工后不符合规定的

18、质量标准造成的损失，承担责任主体是（ ABC ）。A、甲 B、乙 C、甲和乙 D、非甲即乙21、在质量保修期内，建筑工程的保修范围应当包括（ ABCD ）。A、地基基础工程、主体结构工程 B、屋面防水工程和其他土建工程C、以及电气管线、上下水管线的安装工程 D、供热、供冷系统工程等项目 22、以下不属于保修范围的是（ ABC ）。A、使用不当造成的质量缺陷 B、第三方造成的质量缺陷 C、不可抗力造成的质量缺陷 D、正常使用造成的质量缺陷22、以下不属于房屋质量保修范围的是（ ABC ）。A、使用不当造成的质量缺陷 B、第三方造成的质量缺陷 C、不可抗力造成的质量缺陷 D、正常使用造成的质量缺陷

19、23、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当（ BCD ）。A、发放到位 B、足额到位 C、专户存储 D、专款专用 24、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明（ACD）等事项。A、征收补偿方案 B、民事诉讼权利 C、行政复议权利 D、行政诉讼权利 25、在我国， 商品房买卖有（ABCD）几种。 A、商品房预售 B、商品房现售 C、现房买卖 D、期房买卖26、销售办法第11条规定，房地产开发企业不得采取（ABC）的方式销售商品房。 A、返本销售 B、售后包租 C、分割拆零销售 D、有奖销售27、商品房买卖一般经过（ABCD）几个流程。A、选定房屋 B、签署买卖合同和抵押或按

20、揭贷款合同 C、交付房屋 D、办理登记28、在商品房买卖实践中，在签订预售合同或者出售合同之前，开发商往往会要求购房者与其签订商品房认购书，认购书一般仅包括（ABCD） 内容，而不包括全部合同内容。A、商品房的位置、面积、楼层条款 B、价格条款C、定金条款 D、协商签订房屋买卖合同的期限条款29、购现房抵押贷款包括的两个法律关系是（ AC ）。A、 购房人与银行之间的借贷关系 B、开发商与银行间的保证关系C、 购房人与银行之间的财产抵押担保关系 D、开发商与银行间的抵押担保关系30、在我国，个人住房借款合同通常包括（ ABC ）三方面的内容。A、借贷合同 B、抵押合同 C、保证合同 D、委托合

21、同31、我国期房抵押贷款合同中，房地产开发商对借款人所欠贷款人的（ ）负保证责任。A、全部贷款本金 B、利息、逾期利息 C、罚息 D、他相关费 32、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求（ ABC ）。A、返还已付购房款及利息 B、赔偿损失 C、出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 D、恢复原状33、房屋承租人享有下列哪些权利？（ BC ）A、优先购买权 B、买卖不破租赁 C、优先购买权 D、处分权34、依据商品房屋租赁管理办法，以下（ BCD ）不得出租供人员居住。A、地下室 B、厨房、卫生间 C、阳台 D、地下储藏室

22、35、我国，房地产中介服务机构通常分为（ BCD ）等。A、房地产行纪机构 B、房地产咨询机构C、房地产价格评估机构 D、房地产经纪机构四、简答题1、出让土地使用权具有哪些特征？1.出让土地使用权是一种直接支配土地的物权。对通过出让地方式取得的土地使用权，任何人都不得非法占有、侵害、妨害或者可能妨害，土地使用权人还可为他人设定地役权等权利。2.出让土地使用权是一种具有较强独立性的物权。在出让合同有效期内，国家不得任意收回土地或干预土地使用权人的合理使用。只有基于公益需要才允许国家提前收回土地或征收土地。3.出让土地使用权几乎具有相当于所有权的权能。土地使用权人可以占有使用土地，可以转让、抵押、

23、出租土地使用权；另外，土地使用权人死亡后，继承人也可以继承土地使用权。土地使用权与土地所有权的主要区别是，土地使用权存在一定期限并需由土地使用权人向国家支付一定金额的费用。 2、出让方式创设土地使用权，必须具备哪几个条件？其一，必须是国有土地；其二，必须获得政府批准。1必须为国有土地。只有国有土地可以出让方式转让建设用地使用权，农村集体所有的土地不能以出让方式转让建设用地使用权。城市规划区内集体所有的土地(如，城市发展较快所出现的“城中村”)，也只能先征收为国有，才能以出让方式创设建设用地土地使用权。这意味着，从农村集体以租赁或“出让”方式取得土地使用权，继而开发房地产是不合法的，购买这种土地

24、之上建造的房屋的人不能依法取得可流转的土地使用权。因而其上的建筑不具有可以自由流转的属性。在现实中，时常有购买人购买集体土地上建造的房屋，这种购买行为，现行法律法规并不予以保护。2.必须获政府批准。土地管理法第53条规定：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当 持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。3、简述我国建设用地使用权期限届满后地上建筑物的归属。在我国，通过出让方式取得的建设用地使用权均存在年限。期限届满未申请续期或续期未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对于建设用地

25、期限届满后的土地上的房屋及其他不动产的归属，依据物权法第149条第二款，应当依约定解决，在没有约定或者约定不明确情形下，适用其他法律、行政法规的规定。暂行条例第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”4、购买或承租经济适用房的家庭必须符合哪些条件？一是具有当地城镇户口，二是家庭收人符合当地政府划定的低收入家庭收入标准，三是无房或现住房面积低于住房标准的困难家庭。5、简述登记簿的作用。1.权利归属和内容的根据。登记簿上记载的权利人，不需要再辅之以其他证据即可表明其是权利人；而第三人亦可以单纯信

26、赖登记簿而直接作出登记权利人就是权利人的判断。登记簿不仅记载权利人，而且也能够记载客体状况和权利状态，能够清晰地展现房地产上的负担、限制和权利变动状况。物权法规定：“房地产登记簿是物权归属和内容的根据。”2.房地产登记簿具有公信力。房地产登记簿的公信力主要是保护交易安全的一项制度。对于善意的第三人而言，登记簿的错误记载推定为正确。3.房地产登记簿是国家管理房地产交易的一种手段。房地产登记簿不仅是我国行政机关管理房地产交易的工具，而且也是税收等重要依据。6、简述预告登记及其效力。预告登记是当事人签订买卖房屋或者其他房地产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的登记。 物权法第

27、20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房地产的，不发生物权效力。” 。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起3个月内未申请正式登记的，原有的预告登记失效。”土地登记办法第62条规定：“对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。7、简述投标过程中的禁止行为。（1）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益；（2）投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；（3）禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。8、简

28、述在质量保修期内出现房屋质量问题时的责任承担。1、业主通常只找开发商（建设单位），因为业主只与开发商之间有购房合同关系，开发商无疑要对业主所购房屋的质量瑕疵承担责任；2、开发商承担责任后，则可能找勘察设计单位、监理单位、建筑企业、装饰企业、设备安装企业承担相应的责任。即对最终用户的责任，多是将建设单位规定为责任人。例如城市住宅小区竣工综合验收管理办法第4条规定：住宅小区开发时，建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。9、依据工程质量条例规定，建设单位承担赔偿责任的情形有那些？（1）未组织竣工验收即接收使用，造成损失的；（2）验收不合格，擅自交付

29、使用，造成损失的；（3）对不合格的建设工程按照合格工程验收，造成损失的；（4）涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工，造成损失的。10、谁对建筑材料、建筑构配件和设备负检验责任？检查不严或不检查，造成质量问题，谁要承担法律责任？ 通常不宜直接规定建筑材料生产或供应商在建设工程中的责任。建筑法及工程质量条例规定了建筑施工企业的检验义务，即施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。由此就明确了施工企业在材料选用方面的责任，避免施工单位以建筑材料质量问题推卸责任。在现实中可能会出现建设单位自身把关不严或故意提供

30、或要求施工单位使用不合格的材料的情况，此时建筑企业一定要坚持原则，否则造成质量问题，仍要承担法律责任。 11、简述建设工程的最低保修期工程质量条例第40条对建设工程的最低保修期作出了详细规定。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。（4）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。11、简述建设工程的最低保修期工程质量条例第40条对

31、建设工程的最低保修期作出了详细规定。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。（4）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。12、简述对国有土地上房屋征收的补偿范围。 （一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人

32、给予补助和奖励。 13、简述商品房现售应当符合以下条件。（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水供电、供热燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。14、简述商品房预售的条件。 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建

33、设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4、开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。15、如何认定认购书的违约情形? 最高人民法院商品房解释第4条对此作了较为明确的规定1.如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约责任。2.如果预购人在约定时间内已经前来与开发商协商但未能达成合意的，对认购人而言并不一定构成违约。因为，认购书之条款一般较为简单

34、，并未涵盖购房人所关心的全部事项；假如双方存在分歧、无法达成合意的内容恰恰是该些事项，则对认购人而言也并不意味着违约。其理由很简单，合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础之上，未能协商一致而签订预售或出售合同的情形，对于认购书双方当事人而言均不存在违约行为，无须承担违约责任。16、简述认购书违约责任的承担当事人签订认购书后，一方当事人拒绝签订本约时，守约方只能主张认购书的违约责任，而不能直接认定为本约合同已经成立生效。认购书违约责任的主要方式是：1.违反认购书承担违约责任的主要形式为适用定金罚则。当认购书的当事人违反认购书的约定时，支付定金的一方违约无权请求返还定金，接受定金的一方违约将双

35、倍返还定金。2.如果认购书约定了违约金条款的，守约方可以向违约方主张违约金。当然，如果既约定了定金条款又约定了违约金条款的，则守约方可以选择适用定金条款或违约金条款。从目前认购书的操作实践来看，违约金条款的约定较为少见。3.损失赔偿。如果认购书所约定的定金或违约金的数额低于守约方造成的损失，则守约方可以按照实际损失额来主张赔偿责任。17、简述以按揭付款的方式购买现房的一般步骤。1.卖方和买方签订住房转让合同2.买方向银行提出贷款申请，贷款额按照下列公式计算：贷款额所购住房市场价格二手房贷款成数。3.卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。4.银行与买方申请办理抵押登记手续。5.银行对买

36、方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。 18、简述承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持的情形。 （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。19、简述房地产抵押权与租赁权之冲突关系 担保法解释第65条规定了先租后抵：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第66条规定了先抵后租：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实

37、现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 这个规定暗含着，如果抵押权未登记，那么在后的租赁关系仍然可能对抗抵押权。20、简述商品房包销及其分类房地产商为了尽快筹集建房资金、收回投资利润，采用了与包销商联手销售商品房的促销新方式商品房包销。 包销能

38、够让开发商集中精力进行开发建设，有利于提升商品房的销售。最高人民法院商品房解释第20条对包销的含义作了解释，即：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。商品房包销行为，可以分为现房包销和期房包销；全部包销和部分包销；确定基价包销和比例基价包销。 五、论述题1、建设用地使用权期满前收回参考答案：在建设用地使用权出让合同确定的土地使用权期限内，国家不能随意提前收回土地的权利。但是，土地使用权不是绝对不可以提前收回。有两种情形可以提前收回土地使用权：其一，因公共利益需

39、要；其二，闲置土地达一定年限以上。1因公共利益收回。城市房地产管理法第20条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益（可以理解为国家或政府兴办的以公共利益为目的的事业，包括国防、交通、水利、教育、科研、公共卫生以及其他公共、公益事业）的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。物权法第148条：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条（第三款）的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿( 征收单位、个人的房屋及其他不动产

40、，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。)，并退还相应的出让金。”注意，这里仅补偿建设用地上的房屋和其他不动产，而非该建设用地。后者归国家所有，不适用有偿征收的规定，但应退还相应的出让金。 2.因闲置而收回。依据城市房地产管理法第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力，政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。另外，土地管理法第58条第一款第二项还将“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”作为提前收回的理由。这种情形，同样应当对

41、土地使用权人应当给予适当补偿。 2、论述我国房屋所有权与建设用地使用权一致原则我国奉行房地产权一致原则。房地产权一致原则由两个相互联系的内容组成。1主体一致。在我国，法律要求房屋所有权人和建设用地使用权人一致。如城市房屋产权产籍管理暂行办法（2000年）规定城市房屋产权人与该房屋占用土地的使用权人一致的原则：“除法律、法规另有规定，不得分离。”；暂行条例规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权；物权法规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”2.一同处分。房屋所有权人与建设用

42、地使用权人一致的原则必然要求房屋所有权与建设用地使用权同时转让。城市房地产管理法确立了房地一同转让的原则：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。暂行条例也规定了该原则，其中第23条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第24条规定建筑物所有权人享有建设用地使用权，转让建筑物，其使用范围内的建设用地使用权随之转让。担保法规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权，应当同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范

43、围内的土地使用权同时抵押。”简言之，我国创立了房屋随建设用地使用权的处分而处分（物权法第146条确定“房随地走”） 和建设用地使用权随房屋的处分而处分（147条确定“地随房走”）两个原则。3、一同处分原则的两个例外：一是地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；二是经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的例外。（暂行规定第二十四条 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过

44、户登记。对已购公房、安居房、经济适用住房等，其房屋所有人无权处分建设用地使用权，因为是划拨土地。3、论述异议登记 1异议登记的意义。异议登记：是指事实上的权利人或利害关系人对房地产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段。异议登记申请人并非因为异议登记就取得任何权利，异议登记申请人，通过临时在房地产登记簿上记载对该房地产物权异议内容，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记不是对错误登记的最终修正，对登记错误彻底改正的登记为更正登记。我国物权法规定：房地产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害

45、关系人可以申请异议登记。土地登记办法和房屋登记办法也规定，在当事人不同意更正登记时，利害关系人可以提请异议登记。2.异议登记的要件其一，权利人或利害关系人的申请。其二，异议登记不需要经原权利人同意。其三，登记机关只要做形式审查，当事人提供的证据只要形式上成立即可。异议登记申请人或真正权利人就要提交房地产登记簿记载错误、自己是真正的权利人、登记名义人无权利等证明材料。异议登记一旦成立，房地产登记机构应当将相关事项记载于房地产登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知房地产登记簿记载的权利人。3.异议登记的注销。土地登记办法第61条规定，有下列情形之一的，异议登记申请人或者房地产登记簿记载的

46、权利人可以持相关材料申请注销异议登记：(1)异议登记申请人在异议登记之日起15日内没有起诉的;(2)人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（3）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。4.异议登记不当的责任。物权法规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 4、工程款优先受偿权合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

47、依据合同法第286条和最高人民法院对其的司法解释，工程款优先受偿权的规则可以归纳如下：1工程款优先受偿权是一种法定优先受偿权，有学者称之为法定抵押权。2.承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权，但是，工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或者大部分款项的商品房买受人（优先取得房屋所有权的优先权）。3.优先受偿的工程款包括工人工资、材料款 等在工程建设中实际支出的款项，不包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金。4.优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。工程进度款可通过其他民事诉请的办法来解决，但只要到了竣工之日或约定竣工之

48、日，进度款就成了结算款，仍可得到优先权的保护。5.行使优先受偿权时，承包人需以催告发包人支付工程款并给予发包人合理履行期限为前提。5、分析常见的房屋质量问题及其解决方式参考答案：1常见的房屋质量问题。房屋质量问题大致可以分为两类：一类是房屋质量不合标准，影响居住和使用，但可以通过修复或赔偿损失加以弥补；另一类是房屋质量严重影响居住使用，因而需要解除合同。常见的房屋质量问题主要有：（1）裂缝问题。主要因为材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成。(2)渗漏问题。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，多见于

49、各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重，影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。(3)墙体空、墙皮脱落问题。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。(4)门窗密闭性差、变形问题。这主要是因为选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵蚀，做工粗糙。（5）公用设施设计不合理、质量不过关问题。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等。2.商

50、品房屋质量问题的解决。最高人民法院在关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（本书以下简称商品房解释）中对交房时的质量纠纷的解决作了较为明确的规定。该解释将交房时的质量后果分为两种情形：第一，购房人可以解除房屋买卖合同的情形。（1)该司法解释第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（2)该司法解释第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二，开发商应承担修复费用的情形。该司法解释第13条第2款规定：交付使用的房屋存在质

51、量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3.因房屋质量发生责任事故，造成人身和财产损失。受损失的人可选择提起侵权之诉，严重时可能还涉及刑事责任问题。6、试述认购书中定金的性质及适用。认购书中的定金对认购书而言属于解约定金，即当事人可以适用定金罚则为代价而解除主合同。（l）如果认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件完全留待将来去协商，但后来开发商与购房人又未能就商品房价格、面积和朝向等条件协商一致，从而未能签订商品房预售或出售合同的，开发商应

52、当将定金返还给购房人。因为商品房预售或出售合同之所以没能签订，是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，而不是购房人单方存在某种违约行为。(2)如果认购协议己经把将来要签订的本合同的条件已经作了明确的约定，而购房人不同意依预约合同的条件去签订本合同，则购房人应承担预约合同的违约责任，开发商有权拒绝向购房人返还定金。如果双方当事人就认购协议约定的条件之外的事项未能达成一致，从而未能签订商品房预售或出售合同的，购房人和开发商都不存在违约行为，亦不应承担违约责任；此时，开发商应将定金返还给购房人。(3)如果开发商在签订预售或出售合同时，提出了与认购协议约定不同的条件而导致商品房预售或出售合同无法签订的

53、，开发商应承担认购协议的违约责任。依据我国担保法的规定，开发商应向购房人双倍返还定金。认购协议中的定金，在签订预售或出售合同以后如不退回则转化为购房款；也可依当事人双方约定转化为预售或出售合同的定金，但并非当然地转化。7、试述商品房买卖中合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理按套内建筑面积或者建筑面积计价的：当事人在合同中载明了合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式的，依其约定。合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款 ；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日

54、内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的（买受人会获得一些好处），产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人（102/105、100）（100、102/105） 产权登记面积合同约定面积 面积误差比= 100% 合同约定面积 8、开发商什么情况下违反售楼广告与宣传资料的说明和允诺，应当承担违约责任？

55、房地产开发商为了推销自己的商品房，会利用各种宣传媒介做商品房预售广告。广告中可能作出有关商品房质量、购房优惠条件、商品房所在小区设施环境等方面的承诺。然而，交付房屋时购房人却发现原先广告中的许诺都成了泡影。此时，可依以下规定确定开发商是否应承担违约责任。（一）合同法合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”如果商品房销售广告中所承诺的关于商品房及其物业小区的内容已经明确具体，而不是采用难以量化的模糊语言的，如采用绿化率不低于50%、小区有游泳池、小学等表达方式的，应当将其视为要约。除非预售合同明确将其排除作为合同条款，否则开发商均应兑现广告中的许诺；未兑现广告中的具体内容的，应承担违约责任。（二）最高人民法院