房地产建筑基础知识

1、房地产建筑基础知识-房屋建筑概述通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。建筑的构成要素构成建的主要因有三方面：建筑功能、建筑技术和建筑形象。1. 建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。2. 建筑技术：是建造房屋的手段，包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等，建筑不可能脱离技术而存在。3. 建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色

2、彩、光影变化等。建筑的三要素是辨证统一，不可分割的。建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的的手段，技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。建筑的分类按建筑的使用性质分，可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋；B、公共建筑。按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超高层建筑。房屋建筑结构承重形式钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构（竹结构、木结构、竹木结构）。1. 叠砌式（

3、6F以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院。2. 框架式：20F左右的住宅及办公楼。3. 剪力墙式：高层。4. 筒体式：大跨度、大空间、超高层。建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。1. 基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基）。基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。2. 墙或柱：是房屋的竖向承重构件，它承受着由屋盖和各楼

4、层传来的各种荷载，并把这些荷载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体，外墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。相关词语解释什么是三通一平？指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。什么是七通一平？指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。什么是建设用地面积？经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。什么是建筑面积？指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。什么是建筑物基底面积？指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。什么是使用面积？使用面

5、积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。什么是公用建筑面积？建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。什么是公共面积？公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，

6、物业管理部门统一管理。什么是公共面积分摊？每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积每户使用面积/各户使用面积之和什么是建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数）？建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。什么是中线？指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。什么是一砖墙，半砖墙？一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）

7、什么是承重墙和非承重墙？承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。什么是动线？进住宅大门后，各个功能房之间的活动路线。什么是预置板与现浇板？预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。什么是夹层？在一个楼层内，局部增设的楼层。(外面看是一层的)什么是裙房？指与高层建筑相连

8、的附属建筑，高度不超过24米。什么是标准层？指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。什么是设备层？指专用于布置机电设备等的楼层。什么是结构转换层？建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。什么是建筑高度？建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。【钢、钢筋混凝土结构】 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 【混合结构】是指承重的主要构件是用

9、钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 【地下室】是指房屋全

10、部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。 【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 【低层住宅】 指一层至三层的住宅。 【多层住宅】 指四层至六层的住宅。 【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。 【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。 【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有

11、上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。 【成套住宅建筑面积】 是指成套住宅的建筑面积总和。 【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。 房地产概念与相关基础知识什么是房产？房

12、产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。什么是房地产业？房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。（房地产业是进行房地产投资.开发.经营.管理.服务的行业,属于第三产业,是具有基础性.先导性.带动性和风险性的产业.） 1. 房地产 房地产：是指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。是房产与地产的总称,是房屋与土地在经济上的商品体现,由于物质形态的房

13、屋与土地密不可分(广义上的土地指土地及其他地上建筑物及其他地面附着物,当然也就包括房屋在内),房依附于地,房地相联.因此在经济形态上,房产与地产的经济内容和运行过程也具有内在整体性与统一性.房产与地产两个概念也合称为:房地产。2. 一级市场 又称为国家级市场,其主体是代表国家的房地产管理部门.其任务一种是要按照城市规划和土地管理有关规定征用土地,将土地使用权出让给承担开发业务的企业,另一种是将国家所有的房产出租或出卖给单位或个人,一级市场由国家垄断经营,以利于国家对房地产市场的宏观调控. 3. 二级市场 是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划

14、,对土地进行初级开发和再次开发.然后将开发出来的房地产出售给用地,用房单位或个人. 4. 三级市场 具有消费性质.此时房地产呈横向流通,即使用者.经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为.反映的是以效用为价值尺度的市场价格.是调剂需求条件下的市场行为,如私房出租,出售等就是三级市场行为. （简单理解就是二手房交易）单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼（两用）住 宅：1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅商 铺：1、临街地铺 （不一定有上面有楼） 2、裙

15、楼商铺什么是土地？狭义：土地仅指地球上的陆地表面；广义：土地不仅包括空中环境和地下物质层，还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料，具有数量有限，位置固定，使用经久，即是生产资料，又是生产关系的客体的四个方面的特征。什么是房地产交易？房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体，

16、即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种房地产投资提供贷款的金融机构）。由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性的特点，形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点，如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则必须对每宗房地产进行实地调查。因而房地产市场是一个没有柜台的市场。同时，房地产交易在很多情况下并不能“一手交钱，一手交

17、贷”，土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间完成，由此可以概括房地产交易具有以下特点：1. 进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。2. 地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。3. 地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。4. 房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。5. 房地产的增值保值作用，决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性质。土地类型是什么？土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公

18、共设施用地及自由集资，微利房地产。什么是土地使用权？所谓土地使用权，是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。土地使用

19、权出让方式有哪些？1. 协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。2. 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。3. 拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。什么是地价？土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。什么是土地使用权年限？土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、

20、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地的使用年限是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其它用地五十年。什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。那些不具备居住用途的房子，如办

21、公室、商店、厂房，一般不具备这些功能设施，这是划分划分住宅与非住宅的一个根本标志。人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程，最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。随着人类的进化和劳动本领的增强，人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件，于是通过人工的劳动与大自然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能，住宅作为人类劳动的结晶，反过来又为人类的生存、享受和发展提供必备的条件。什么是住宅的产权？如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有权。特征为：所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权。住

22、宅的产权是对住宅的支配权，任何人不得干预。一处住宅只有一项产权，具有排他性。什么是住宅产权“共同共有”？是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常见的如夫妻关系。各共有人并不能拥有自己的产权部分，因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭或解除，否则共有的房产住宅不能请求分割。什么是住宅小区？住宅小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然只是线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。住宅包括哪些类型？现代城镇住宅分类指针很多，按照住宅层数分类，可公为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层

23、住宅（超高层住宅）；按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；按照住宅的平面布局分类，可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；按照住宅设计特点分类，可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；按照跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）；按照住宅的用途和功能分类，可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）。什么是预售商品住

24、宅？指建筑工程尚未完成（甚至未开工）而预先出售的商品住宅，又称“买楼花”。这是国际上流行的一种筹集住宅建设资金的经营方式。根据国家有关规定，预收的购房款在商品房屋开工建设前不得超过全部售价的50%。什么是公有住宅？是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。什么是私有住宅？是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。什么是住宅建筑安装费？主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管理费等。其中建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总造价通常称为“工程总造价”。什么是商品

25、房？商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。什么是微利商品房？微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。什么是安居房？安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特

26、别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。什么是商品房的“五证”？房地产商在预售商品房时应具备：1. 国有土地使用证：我国的土地管理法规定，土地属于国家或集体所有，能转让的

27、只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；2. 建设用地规划许可证：根据我国土地管理法规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3. 建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；4. 建设工程施工许可证：只有拥有此证工程才能施工；5. 商品房预售许可证：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。什么是外销

28、许可证？凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。什么是房地产买卖合同？房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。什么是银行按揭？银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。这种方式称为银行按揭。什么是样板房？样板房是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。什么是示范房？示范房与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。房屋的建筑面积、公共面积是由

29、什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？1. 印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元；2. 登记费：数额为交易价的千分之一。3. 契税：数额为交易价的百分之四，目前业主交纳百分之二。4. 公共维修基金：35元/平方米商品房买卖合同有哪些内容？商品房买卖合同当明确以下内容：1. 用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间2. 总价款、付款方式、付款时间3. 建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。4. 商品房的销售方式（预售

30、或现房销售）5. 商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方面的责任。6. 发生设计变更的约定7. 关于商品房屋装饰、设计标准、房屋质量的承诺和责任。8. 物业管理方式及售后保修、维修责任9. 合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式10. 违约责任什么是物业管理？物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原

31、则进行管理。什么是业主委员会？业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会 由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。5. 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地,如住宅区,居民点,庭院绿化用地等. 6. 商业用地 商业用地是指从事商品的经营和管理部门所使用的土地及其

32、房屋建筑所占用的土地.包括:商店,仓库,货栈 ,场地以及营业办公用房所占用的土地. 7. 工业用地 工业用地是直接或间接用于重工业和轻工业生产建设的土地.包括工厂.仓库.工矿业场地以及各种辅助性建设所占用的场地. 8.商品房 商品房是指为出售而盖建的房屋. 9.商住楼 是指既能办公又兼能住宿的楼宇.在现代,不少大楼将办公.住宿.商务活动等功能综合在一起,又称为综合性多功能写字楼. 10.商务楼 是指提供各种商务活动的楼宇,除了办公室以外一般还有展示厅,会议厅,洽谈室等,但主要部分仍然是办公室. 11.住宅使用面积 是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积,包括供日常生活起居使用的卧室,起居室和客

33、厅,厨房,厕所,室内走道,楼梯,壁橱,阳台.地下室.假层,附层(夹层)阁楼等面积.使用面积按房屋的内墙计算.假层,阁楼商度在1.5米范围内,计算使用面积.不包括在结构面积内的烟囱.通风道.管道井的均计入使用面积,内干墙装修厚度均计入使用面积. 12.人均居住面积 指该用户居住面积与该户人口数的比值. 13.人均使用面积 是指该户的使用面积与该户人口数的比值. 14.住宅建筑套密度 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 15.住宅建筑密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 16.物业代理 物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务,其所提供的服务具有很高的专业技术含量.物业代理起到协助开发商或业

34、主进行准确的市场定位,开发市场,协助开发商实现投资收益目标,帮助置业人士选择合适的物业等一系列作用. 17开发商 房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业,它们通过实施开发过程而获取利润.根据各企业的资本的多少,国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理. 18.楼面价 土地出让价的表示方法,它是按建筑面积(也有按土地面积)计算的.楼面价=土地总价/总建筑面积或土地单价/容积率 19.毛地价 政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(俗称毛地)或未进行征地补偿的新区,农村土地(俗称生地)时收取的金额. 20.熟地价 当政府出让已经具备:七通一平.三通一平.建设条件的土地(俗称熟地)时所收取的

35、金额 21.容积率 建筑总面积/基地面积(反映土地利用程度及其经济性的技术经济指标) 22.建筑密度 建筑物底层占地面积/基地面积(反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度) 23.建筑高度 建筑物的高度必须符合日照,建筑间距,消防等方面的要求.一般在风景区,文物保护单位,建筑保护单位周围有限高要求. 24建筑间距 建筑间距的控制是为了保证人们工作,生活的质量与安全,满足必须得日照,通风与消防要求.按日照间距与消防间距要求,求其最大值,一般来说要满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时. 25.得房率 套内建筑面积/建筑面积 一般多层住宅为85-91%,小高层住宅为72-85%,办公楼为

36、55%-68% 26.建筑结构 木结构,砖混结构,框架结构,剪力墙结构,框剪结构,简体结构,钢结构 27套内面积 为套内净面积+套内墙体面积+阳台面积 28公摊面积 公共门厅.走道.电梯井.楼梯.设备间.它仅限于本栋楼内的公用建筑面积.与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内. 建筑面积=套内面积+公摊面积 30.两书 商品房质量保证书,住宅使用说明书 31.二证 土地使用权证,房屋所有权证 33防水层 为了防止雨水进入屋面,地下水进墙体,地下室及地下构筑物,室内用水渗水楼面及墙面等而设的材料层,防水层按部位不同分为屋面防水层,楼面防水层及地下室防水层.按使用材料不同分为油毡防水层,塑料

37、防水层,橡胶防水层,豆石混凝土防水层,防水砂浆防水层,钢板防水层,涂料防水层等. 34防潮层 一般在室外地坪标高之上,室内地坪标高之下,即室内地面混凝土垫层处的墙身上.设置防潮层的目的是为了防止土壤中的地下水从基础上升和勒脚部位的地面水影响墙身.它对提高建筑物的耐久性.保持室内干燥卫生具有很大的作用. 35抗震缝 在地震区建筑房屋分成若干个形体简单,结构刚度均匀的独立单元,使其避免受地震力时由于刚度不同而发生破坏,抗震缝在设计建造时,可以结合沉降缝,伸缩缝一起考虑,但缝宽应按建筑高度和设计裂度计算而定. 36.伸缩缝 伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化(热胀,冷缩).使结构产生裂缝或破

38、坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝.伸缩缝是将基础以上的建筑构件如墙体.楼板.屋顶(木屋顶除外)等分成两个独立部分,使建筑物沿长方向可做水平伸缩.缝宽一般20-40毫米. 37沉降缝 是指同一建筑物高低相差悬殊,上部荷载分布不均匀或建在不同地基土壤上时,为避免不均匀的沉降使墙体或其他结构部位开裂而设置的建筑构造缝.沉降缝把建筑物划分成几个段落,自成系统,从基础墙体.楼板到房顶各不连接.缝宽一般为30-79毫米. 38变形缝 是指将建筑物或构筑物垂直分开的缝隙.其作用是防止和减轻由于温度变化.基础不均匀沉降和地震造成的破坏.变形缝根据其功能的不同可分为伸缩缝.沉降缝和抗震缝三种.

39、39混凝土 有时缩写为:砼:,意思是人工石.它是用胶凝材料,将集料胶结成整体的复合固体的总称.其种类很多.工程中所说的混凝土一般是指以水泥.石子.砂和水,按适当比例配制的混合物以及经硬化而成的人造石材.水泥是起胶凝材料作用.如果石膏.沥青.合成树脂等做胶凝材料,可配制各种用途的混凝土.轻混凝土.重混凝土.按混凝土的容重大小,又可将混凝土分为普通混凝土,轻混凝土.重混凝土.按标号大小,又分低标号.高标号和超高标号混凝土.混凝土具有许多优点,可以配制浇注成各种形状,各种作用和性质的混凝土构件或结构物.具有抗压强度高与耐久性良好的特征,无钢筋加入的混凝土又称素混凝土. 40自然间 指办公楼.住宅.厂

40、房.学校.图书馆.医院.实验室等建筑物中相对独立的空间. 41.保修期 指施工单位对各种建筑物,构筑物和设备安装工程的保修时间.它自办理交工手续之日起计算. 42.房地产价格构成 土地取得费.征地费.拆迁安置费.地价款 前期工程费 房屋建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套施建设费 经营管理费 销售费:广告费.中介费 利息 税费 43.影响房地产价格的主要因素 （1）.地理位置 （2）.层次 （3）.朝向 （4）房屋质量.（5）.朝向.（6）.栋距.（7）采光 44.什么是商品房 主要是指由各房地产开发公司投资建设,以赢利为目的,按市场规律经营的房屋.它有别于各地方政府为解决住房困难,实施:

41、安居工程:而建造的安居房.从销售看,商品房又分为现房销售和期房销售;从销售对象看,分为内销商品房.外销商品房;从用途看:分普通住宅,公寓,别墅等 46.什么是住宅的进深 是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度.我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右,不能任意扩大,在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,不过,进深大的住宅可以有效的节约用地. 47什么是住宅的开间 住宅开间就是住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮到另外一面墙皮之间的实际距离,因为是就一个自然间的宽度而言,故又称为开间,住宅开

42、间一般为3-3.9-4.5米,较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性,稳定性和抗震性./hide什么是得房率？套内使用面积与建筑面积之比，这也是衡量某个楼盘的量化指针。什么是容积率？计容积率总建筑面积与地块面积之比。什么是绿化率？建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。什么是绿化覆盖率？建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。什么是日照间距？建筑物与建筑物之间的距离，它要满足一个比例的要求。【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 【尾房】尾房又称扫尾房

43、。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。【城市居住区】城市居住区一般称居

44、住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相

45、对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2

46、800元平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：元平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

47、 【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果

48、开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的

49、使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的

50、建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。【实用面积】它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计

51、算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。【销售面积】销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。【得房率】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实

52、用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、

53、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割

54、就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入

55、本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家