房地产开发成本控制要点应用指南

1、成本控制点应用指南编辑我们从公司成本控制的讨论结果中整理出了这个公司成本控制要点应用指南。有三点需要解释：首先，控制要点是从公司的历史经验中总结出来的，按权重筛选出来的，不能涵盖所有的成本控制内容。其次，详细的成本控制方法已经体现在相应的规范中。我们仅提供“控制什么”、“如何控制”和“谁将控制谁”形式的应用指南。第三，由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。我希望这会给每个工作的人带来方便。总部人事部培训基地内容目录第一项。错误！未找到参考源。第二项。错误！未找到参考源。第三项。错误！未找到参考源。第四项。错误！未找到参考源。项目5。错误！未找到参考源。项目6。错误！未找到参

2、考源。项目7。错误！未找到参考源。项目8。错误！未找到参考源。项目9。错误！未找到参考源。附加。北京公司标准化管理系列文件第一项项目成本控制点应用指南根据不同的项目开发方法，项目建立的成本控制也不同。这种联系受到许多国家法律法规的限制，因此在操作上不太灵活。基本原则是在国家规定的范围内最大限度地控制企业成本。项目部在项目开发的早期阶段起着重要的作用，因此这一环节的成本控制主要由项目部承担。控制要点控制什么如何控制谁来控制它供参考的文件开发形式1.新获得的土地土地收购成本少付或迟付，争取救济项目部负责详见项目启动成本控制点说明中的项目开发成本构成表、附表1和附表2。拆迁安置费用产权确认后，办理拆

3、迁安置费用项目部负责大笔市政费用自建部件遵循公司的工程系统；部分政府按照有关规定工程部门、设计部门和审核部门负责自建部分；工程部负责移交给政府。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部和设计部负责2.买下这个项目收购内容收购内容的清晰细节项目部负责详见项目启动成本控制点说明中的项目开发成本构成表、附表1、附表2和买断法成本构成付款总额为公司的最佳利益而奋斗项目部负责付款时间周期长，次数多项目部负责三环或七环一平的标准阐明验收标准的细节工程部和项目部负责程序风险直接与项目付款时间挂钩。项目部负责3.合作开发合作模式满足集团要求，造福北京公司；项目部负责详见项目启动成本控制点

4、说明中的项目开发成本构成表、附表1、附表2和合作开发成本构成分成比例双赢原则；项目部负责交货时间尽可能推迟交货，工程部负责交付标准不低于合同中的交货标准项目部负责付款总额付款时间选择对公司利益有利的方式项目部负责项目部负责第二项成本控制点在计划中的应用指南计划过程中的成本控制具有最大的权重，具有“一刀切”的地位和作用：计划过程中的成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度地降低事后变更带来的成本。因此，这个环节的控制点和内容市场信息收集和分析市政现状信息分析建立规划点可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部门负责，项目、审计和销售部门配合相应的可操作参考文件暂时缺失，如下所示(2)方案审查成立

5、可行性规划评审委员会，对方案进行评审和确定。失败的方案将进入可行性设计变更环节，然后重新评估。评估委员会由项目、设计、工程、审计、财务和销售部门组成，由总经理负责(3)设计成果根据实际情况调整可行性规划设计的细节设备选型方案提前确定设计部门负责，工程部门配合根据提交的设计结果估算投资审核部门负责，设计部门配合2.提交供批准的设计(1)设计方案根据项目的前期运作和市场分析，制定设计任务书设计部负责，项目部和销售部配合方案设计招标设计部门方案设计审查评标委员会(2)审批重视市政设计重视相关法律法规，提高自我审批的规范性，完善材料项目部负责，设计部配合控制要点控制什么如何控制谁来控制它供参考的文件3

6、.扩展初始设计(1)初始膨胀的设计要求进一步调整设计以获得批准设计要求内部审计设计部门负责通知所有部门(2)成本估算根据初步扩建设计的投标方案、设备选型、实体研究、环境方案等因素估算总成本设计部和工程部负责制定业务指南审计部门负责(3)初始膨胀设计图根据初步设计要求进行投标专家评论内部审查评标委员会设计调整设计部门负责4.桩基设计(1)地质调查收集权威的地质数据由自己的专业人员调查设计部门负责，工程部协助(2)设计方案审查桩基设计有两种以上的形式专家应审查桩基形式和桩基结构(3)桩基施工图设计调整5.施工图设计(1)施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计、配套设施等因素，在扩展初始

7、图纸的基础上，建立施工图设计要求建安施工图中的结构成本、施工成本和环境设施成本占总成本的70%左右，是设计人员可以控制的部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助(2)施工申请政府部门的审批费用按照政府相关政策支付。项目部(3)图纸的应用(4)图纸审查(5)施工合作互审互签，明确修改意见，设计协商设计部门负责项目协助并通知销售部门(6)面积测量设计图纸计算与实际施工检验相结合设计部门负责，工程部协助6.销售包装设计结合营销费用控制施工招标7.装饰方案设计(1)方案设计要求根据初步扩建设计图纸、业务说明和实体研究结果，确定方案设计要求设计部门负责，销售部门协助(2)材料设备选择的成本方案

8、市场信息研究根据设计要求确定装饰材料和设备设计部门负责制定装饰设计的目标成本计划进度表装饰综合价格的分割分析见深圳公司文件(3)投标制作设计任务书设计部门负责，销售部门协助回顾评标委员会控制要点控制(1)设计调整费用(2)设计变更谈判严格按照设计变更协商流程进行设计部门在工程和销售部门的协助下负责详见工程现场变更管理规范10、材料和设备(1)类型选择(二)确定计划的时间在确定扩大的初始图纸之前，确定材料和设备，以便在图纸阶段考虑材料和设备的安装设计部门负责，工程部协助(3)采购投标评标委员会详见设备材料采购规范其他费用物业管理改善费极限设计审计和计算部第三项投标过程中成本控制点的应用指南投标的

9、成本控制涉及到工程、设计、审计、销售等多个部门的实际操作，程序中变量不多，但具体内容，尤其是评标委员会的选择，必须有很强的针对性。这一环节成本控制的难点在于招标文件的编制，重点是评标。控制要点控制什么如何控制谁来控制它参考文件1、招标单位的选择(1)资格(2)管理水平(3)技术力量(4)历史记载(5)财务实力(6)合作经验建立承包商、项目主管以及材料和设备供应商的登记和数据库。从承包商、供应商和监理公司的批准名单中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位向招标工作组报告。工程部负责工程监理投标合同；设计部门负责设计、环境和装修的投标合同。审核计算部负责材料设备招标合同。销售部负责营销和包装投标合

10、同。详见招标管理规范第八条至第十五条和招标管理程序招标工作组对三个以上的招标单位进行审查、检查、评估和筛选，并向评标委员会和主管领导报告评标委员会审核经主管领导批准。详见招标管理规范第八条至第十五条和招标管理程序2.投标文件各类合同招标文件的内容应包括：(1)工期；(2)工程造价或收费标准；(3)质量要求；(4)支付方式；(5)投标范围；(6)结算方式；(7)验收标准；(8)投标注意事项；(9)拒绝条件(投标必须加盖投标单位法人印章)；(10)验收时间；(11)开标时间；(12)校准方法；(13)投标单位补充意见；(14)标准合同条款；(15)图纸和其他要求等。主办部门起草并制定招标标准文本1

11、、工程部负责工程监理投标合同；2.设计部门负责设计、环境和装修的投标合同。3、审核部门负责材料设备的招标合同。4.销售部负责营销和包装的投标合同。详见招标管理规范第六条、第十六条至第二十条及招标管理程序招标工作组审核评标委员会审核；经主管领导批准；详见招标管理规范第六条、第十六条至第二十条及招标管理程序控制要点控制什么如何控制谁来控制它参考文件3.评标和定标(1)技术评标和定标(2)经济评价和校准优先1、技术评估2.经济评标3.合作经历1、技术部负责技术评估2、审计部门负责经济招标文件的评审3.财务部负责审核广告包装费用详见招标管理规范第21条至第33条和招标管理程序对投标单位进行全面审查；评

12、估中标者由评标委员会进行评审。经主管领导批准详见招标管理规范a第21条至第33条项目前期规划和定位应全面、准确，施工过程中应尽量避免重大设计调整。加强施工前的审核工作。综合考虑项目成本、可能变化的可预见性和事先协议。各部门综合评价变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审计部门负责计算变更成本(包括可能的索赔)。甲方项目代表应执行修订后的工期评估。审核部门的成本管理员负责计算变更后的成本状态。详见工程变更管理办法 “工程变更控制措施”。(2)审计标志识别的变化根据变更原因，设计变更分为四类，不同类别按照相应的审核和签核流程进行。处理部门？详见工程现场签证管理规范第2条和第13条。设计变更通知。变更项目的负责人详见工程现场签证管理规范第5条至第8条。变更必须经设计单位、设计部门、工程部门、监理单位和施工单位签字后方可生效。搬运部门详见工程现场签证管理规范第9条至第12条。(3)变更审批只有经主管总经理批准后才能进行变更。称职的总经理详见工程现场签证管理规范第13条。建筑工地签证(1)签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同约定的条款进行。处理部门(设计部门或工程部门)(2)签证期限现场签证确实需要发生，并且应该遵守当时的签证原则。详见工程现场签证管理规范第10条。控制要点控制什么如何控制谁来控制它参考文件(续)2 .施工现