物权法与案例

1、物权法与物业管理,一、物、物权、物权法 一部与我们日常生活息息相关的法律,物：包括动产与不动产。有用之物、有价之物、有形之物。 物权：人对特定物直接支配和排它的权利（占有、使用、收益、处分）。所有权是物权的核心。 物权法：“规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。”,宪法 基本法律 法律 行政法规 地方性法规 规章 规范性文件,物权法的作用、意义：,明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权， 定分止争，物尽其用。“分”就是财产权的归属。 物权是最重要的财产权，财产权是个人自由与人格尊严的保障。 有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。东西方建筑见证物权保护,二、物权法最大

2、的亮点平等保护公私财产,宪法： 第十二条 社会主义的公共财产神圣不可侵犯。 国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者 个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。 第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 物权法： 第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,三、物权在公民权利中的地位及物权法的框架,物权法的结构体系,四、建筑物区分所有权 （物权法第六章 共十四条）,第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有

3、部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 单体建筑有两个以上的业主，即形成区分所有权。业主是“区分所有权人”。与“共有人”的区别。 专有权，业主对其专用部分占有、使用、收益、处分的权利，范围大致相当于房产证登记的部分。 共有权，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。（电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等） 法定共有 法律规定为共有的，如绿地、道路（市政道路除外）、物业管理用房。 约定共有 所有权转移时双方约定为共有的，如会所、车库。 天然共有 附属于建筑，为建筑不可或缺，不具有结构上与功能上 独立性，不能单独实现所有权的部分。,商品房小区建筑区分所有示意

4、图,第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,业主户内的承重墙能拆改吗？ 一层业主要在楼前扩建小院，可以吗？ 顶层业主要封闭露台？ 业主要求把自家阳台玻璃更换成茶色玻璃？ 一层业主要在楼外做广告灯箱（室内要开社区小超市）？ 业主把自家门前电梯门厅的防火门自行封闭？,第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利 不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,业主不使用电梯，可以不交电梯费吗？ 业主不在居室内居住，可以

5、不交供暖费吗？ 业主不在此居住，需要交物业费吗？,第七十三条： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,特别说明：本条规定的绿地、道路规业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权规业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。 物权法第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。,第七十四条： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放

6、汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,第七十五条： 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。,业主：建筑区划内的主人。 业主大会：是业主自治的组织，是基于业主建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。 业主委员会：是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。,第七十六条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和

7、修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选举和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分站建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,第七十七条： 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当

8、经有利害关系的业主同意。,第七十八条： 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,第七十九条： 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主公用决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。,第八十条： 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分站建筑总面积的比例确定。,第八十一条： 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或

9、者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十二条： 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。,第八十三条： 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危害、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,甲将自己的住户出租给商户，经营电脑维修，邻居 乙是否有权干涉？ A.是（）B.否 （） 2. 住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，

10、只走楼梯。是否可以不交电梯费？ A.是（）B.否（） 物业公司将小区内的门卫用房出租给商户做便利店，租金应归物业公司所有吗？ A.是（）B.否（） 某物业公司将小区内的一处共有车位对外开放，其收益部分应归谁所有？ A.物业公司（）B.业主共有（） 某小区一些业主要求更换业主委员会全体成员，需要满足哪个规定方可更换？ A.建筑面积过半业主同意（） B.建筑面积过半且占总人数过半数的业主同意。（） 筹集和使用建筑物资金需经多少业主同意？ A.专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 （ ） B.专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。（ ） 7. 物业

11、公司将小区一块绿地租给一家商场，租金收益按要求需返还给小区业主。是按户返还还是按建筑面积所占比例返还？ A.按户（）B.按建面所占比例（） 8. 某小区业主在拿到房产证之初，是否就可更换物业公司？ A.可以（）B.不可以（） 9. 业主委员会是否有权要求住户停止饲养无证犬？ A.有权（） B.无权（）,小试题-考考你,五、物权法对物业管理行业的影响,（一） 对业主的影响 1. 业主维权意识将迅速提高，有可能出现业主维权高潮。 2. 业主委员会地位确定，公共决策将更加困难。 3. 业主的权利义务得以明确，业主的义务意识将得到提高。 4. 业主参与意识加强，促进业主委员会大量成立。 （二）对物业管

12、理公司的影响 1. 确定相关权利，减轻物业管理企业的责任。 2. 生存压力增大，服务水平将被迫提高。 3. 企业定位将发生变化。,（三） 对行业管理及发展的影响 1.主管部门需尽快转变管理意识，强化指导协调功能。 2. 促进行业协会的建立和发展。 3. 市场竞争进一步加剧，行业整体服务水平将提高。 4. 大大加快物业管理市场化进程。,很高兴能与同事们 一起分享物权法 谢谢大家,案例培训一,如何处理业主错误的索赔要 求 ?,案例,某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定

13、，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。 管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，物管人员消除了堵塞现象。,案例,事后，李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物管公司提出索赔要求。 李先生受损的原因是下水管道被堵塞而冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废物。,即时自测,1、物业公司该不该满足李先生的赔偿要求？为什么？ 2、遇到这种情况，您将如何处理？,处理结果及依据,该小区的物业管理公约规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养

14、护，在实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。,处理结果及依据,同时，该小区物业管理归约还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。在这一事件中，物管公司确实也按照规定与该家装修业主及施工队伍签定了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，也经常派人员至装修现场巡视。,处理结果及依据,这次事件，是装修工人在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒人极为隐蔽的污水管道中而造成的。 此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管

15、公司不可能察觉。 所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏，因此物管公司不应承担任何赔偿义务。,处理结果及依据,那么这个责任到底由谁来负呢?根据相关的法律以及建设部家庭居室装饰装修管理试行办法中有明确规定：这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。 最后，该管理处将相关的法规复印成文字提供给李先生并主动为他提供相关的法律咨询指导，让他感觉十分满意。,策略分析,我们要理解物业管理费的内涵 物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。,素质技巧,细致客观分析， 积极与业主沟通并解释,案例二,如何应对业主的突然投诉 ?,案例,一天，某小区的一位老年业主在小区内的中

16、庭休闲区，口气不太客气地责问正准备下班的某管理员：“小区内为什么要搞一个沙地?”原来他家的小孙子在沙池玩后，回家后身上的沙子搞得家里到处都是，如果不小心的话还会对眼睛造成伤害，老人认为这个沙池存在安全隐患。也许是下班了的缘故吧，这位管理员并没太在意，只是随口说：城市里的孩子接触泥沙的机会不是很多，我们小区内还有好多其它喜欢玩沙的孩子呀，其它物体也存在着可能的危险，我们不能因为它存在可能的危险就取消了呀。这位老先生针对不能因为它存在着可能的危险就取消的话，来气了：你们管理处没有听取我们业主的意见，我要找你们领导 ,即时自测,1、如果是你，你会对这位老先生采取什么方式？是置之不理？还是积极解决？

17、2、您有何具体的办法将此事妥善处理？,案例策略,这位管理员“见势不妙”，忙说：这样吧，我将您的意见向领导反映一下再和你联系好吗? 当下，这位管理员找到开发商的技术人员，询问了有关沙池的问题，才知道该沙池并不是孩子的娱乐场所，而是有消防方面的功能。 于是该管理员找到那位老先生，首先对自己的不当解释表示道歉，并详细向业主说明了事由，得到了业主的理解。,素质技巧,转换角色安慰，弄清题真 相后再予回答,案例三,如何巧借外力，为业主解决燃眉之急?,案例,某花园小区内不时遇到住户归家时打不开自家的门，令他们顿感焦虑，心急如焚。 门打不开的原因，大都是出门时钥匙落在了家里：也有门锁坏了，原钥匙开不了锁的情况

18、。,即时自测,1、对业主这一问题，你有何感想？对你有哪些触动？ 2、你的感想和触动，能否化作具体的行动？,案例处理,管理人员看在眼里、急在心上，为了帮助住户 解决这一困扰，他们在外联系了一家专门承接开 锁业务的机构，与之建立了友好服务的协约： 一是定人上门服务，确保小区和住户的安全； 二是服务及时，随叫随到；三是服务价格优惠。 于是，帮助业主住户解决开门问题，自然地 成为了管理处的一项便民服务项目。,素质技巧,整合与控制好外部资源，使之能 为业主提供更优质的服务,策略分析,对管理处来说，这是一项无偿服务；对管理人员来说也只是举手之劳的小事，但其作用和意义不可低估： 一是实实在在地为住户解决了燃

19、眉之急； 二是上门开锁的人来历、身份清楚，避免了不三不四者混入小区，预防了安全隐患； 三是由于开锁需一定的专家的技能，事先谈好的合理收费给住户带来了实惠； 四是通过这项服务工作的沟通，密切了管理处与住户的感情，赢得了他们对管理处的信任，这一点尤为重要。,装修公司“卷”走业主物品,案例分析,业主质疑物管：,多次声明仍没尽责,事件,因物业公司未尽责任，业主家中装修还没完工，装修公司就将家里的东西卷走。,案例分析,过程描述,梁先生找了家装修公司装修自己在夏宫花园的住宅，因平时他在香港，为方便装修就将钥匙给了装修公司。本来8月初快完工了，但有一些项目需要返工。他已经付清了大部分费用，担心装修公司会拿走

20、家里的东西，于是，8月6日就专门给了物业公司一份书面通知：他房间的东西只进不出，不能让装修公司拿走房间的东西。8月7日，梁先生又从香港打电话给小区的物业公司，再次提醒。但当天下午，装修公司却将他家里的窗帘布、热水壶、燃气灶等5000多元的东西卷走。,事件分析,案例分析,经查当时装修公司拿走这些东西时，声称是因为不合格要拿出去维修，保安登记后给予了放行。物业公司承认有可能业主的叮嘱没有传达到安全部门，而保安由于责任心不强，没有进行核实。 此案例中，直接侵权人虽是装修公司，但物业公司确实有过错，业主已经打过招呼，物业公司更应该尽到盘查的义务并向业主核实后才能对其物品放行。,经验教训,案例分析,1、

21、对接收到的客户信息应及时记录、分类，通知相关部门及 时处理；,2、客户携带物资离开小区，应持有物管中心客户服务部签发 的与业主核实后的物品搬运放行单，出入执勤人员应查 验物资的数量和品种，经核对无误后放行；,3、集中装修期间，重点对施工工具、装修材料等物资的出入 进行监控、检查。,事件,业主装修家俱墙占楼道邻居投诉至物业,案例分析,过程描述,一天，管理处接到一位住户的投诉；长城大厦某业主二次装修，将家俱堆放在楼道和电梯间，妨碍了通行。管理处派人上楼检查，情况属实。经调查了解，这位业主在政府部门工作，他未经办理二次装修报批手续，就开始动工，经管理人员干预，他才履行报批手续，但在办理装修手续时，竟

22、无视装修管理规定，拒交装修保证金，对有关要求吹毛求疵，还怕吓管理人员，与管理处工作闹得不亦乐手。,事件分析,案例分析,对这样一位难缠的业主，怎样去说服他呢？遇到刺手的难道还得靠大家群策群力，管理处几个工作人员碰头协商，确气了在坚持原则前提下，针对其心理状况和实际情况因势利导，因人而宜的工作套路。,经验教训,案例分析,如何和业主进行交流，是门很深的学问，同样的事，这么去说、那么去说；同样的话，先说什么后经什么；效果往往有很大的差异。所以，作为我们每天都要同形形色色的业主打交道的物业管理人员应当认真地学习和研究语言艺术和表达技巧，这样才能胜任所从事的工作。,事件,洗手间漏水，怎样协调上下楼层两住户的关系,案例分析,过程描述,一天，管理处闯进一位怒发冲冠，浑身颤抖，说不出话的业主，管理处主任见状，赶紧让座、安抚、敬茶，让他消气。降火、冷静。然后，慢慢询问发生了什么急事，经过这位为主陈述以事情有了初步了解。 原来这位业主家的洗手间顶棚最近不断滴水，使一家人深受其害，他怕 是，楼上业主家前段二次装修没有处理好洗手间地上的防水层，于是上楼去调查，楼上业主不但且不承认，还出言不逊，“你象漏水关我什么了？不管！”。结果，双方发生争吵。 管理处主任心里清