万科投资价值分析.ppt

1、，万科投资价值分析，-2-，一，二，三，四，四，五，目录，-3-，国内经济状况，国际经济状况，国际金融危机开始从金融领域扩散到实体经济，2008年发展的主要发达国家的房地产但是随着房地产市场稳定、油价下降、通货膨胀压力减轻，主要大国采取了政府干预措施和经济政策的国际协调，全球经济出现大萧条的可能性不大。2009年，中国政府在保持“适度宽松的货币政策和积极的财政政策”基调的情况下，为防止货币信贷总量高速增长带来的风险，对政策进行了微调。目前中国经济增长强劲，房地产投资增长将加快。国家统计局公布了第三季度GDP同比增长9.0%的数据。固定资产投资是拉动中国GDP增长的主要因素，房地产投资活动加快，

2、成为促进经济增长的重要因素。第一，回顾过去，房地产业以胃电稳定政策变量抓船，观察经济政策的演变。去年上半年也实行了2007年中央经济工作会议制定的“防止双重”(防止经济过热，防止明显通货膨胀)方针，实行了稳健的财政政策和紧缩的货币政策。全年改为日控(保增长，通货膨胀控制)，年末改为日控(保增长)，实行了内需、结构调整、积极财政政策和适度宽松的货币政策。房地产业被危险的安全政策变量所左右，在中央和各地政府的共同努力下，我国房地产业市场表现比预期好得多，出现了投资加速、销售增加、价钱暴涨、资金来源宽松等新情况。据调查，今年10月，全国70个城市的房地产价格同比上涨了3.9%。北京、上海、广深等重点

3、城市的价格也基本上达到了2007年的高点，销售量增长在2008年的50%以上。-6-，地方政府争先恐后地出台好政策，想拯救城市。第二，未来银监会指示收紧住房贷款，停止70%的贴现率。2009年十一月12日，银监会已要求各大银行适当地提前制定房地产业的信贷政策，包括当前住房贷款利率优惠政策。目前房价太高，泡沫严重，各家银行都有自尊，各银行目前除了严格执行两套住房贷款政策外，还制定了逐步加强首次贷款购买的利率优惠政策。在北京市场，建设银行已经率先行动。建设银行现在已经在加强住房贷款利率折扣，现在用贷款购买第一套房，预付40%以上，可以享受70%的折扣，预付20%，只能享受8.5%的折扣。如果“抵押

4、打折”牙齿紧缩，必将对多方面产生影响。房价上涨过快的势头将被抑制，房地产交易量也将被调整。未来几个月，房地产市场、未来几个月房地产市场、房地产企业因2009年房地产市场的繁荣，生存状况完全改变，因此，有力量使房价保持在高水平。不肯卖。(威廉莎士比亚，温斯顿，房地产，房地产，房地产，房地产，房地产，房地产，房地产)，未来几个月房地产市场，未来几个月国内房地产市场，房价太高，大多数消费者已经无法进入牙齿市场。随着旧市货币政策退出，个人住房担保政策恢复正常，住房投资者的市场将发生巨大变化。所以他们可能不会轻易进入市场，手里拿着住宅出售。这样会增加市场的供给，减少需求。未来几个月，房地产市场将解除地方

5、政府2008年财政困难，2009年土地财政取得大丰收，因此部分地方性房地产优惠政策年底可能停止。未来几个月，房地产市场将乐意进行信贷政策调整，因为如果商业银行调整了信贷政策，那么它是最大的受益者。(威廉莎士比亚，温斯顿，银行名言) (威廉莎士比亚，信贷政策，信贷政策，信贷政策，信贷政策，信贷政策，信贷政策，信贷政策，信贷政策)此外，监管部门最近出台了一系列个人信用管理法，2010年商业银行违反规定的可能性似乎比较小。第三，政策总结，2010年我国房地产市场有可能再次调整，但调整的具体时机和幅度主要取决于政策，特别是货币政策和宏观经济趋势两个茄子因素。从政策因素来看，随着经济企业稳定反弹的态势的

6、确立，货币政策运营将持续加强，这将导致房地产市场调整。但是从宏观经济运行来看，国际金融危机迎来最糟糕的时期已经过去了，预计明年的经济状况将比今年好，这将起到促进房地产市场的作用。总的来说，2010年全国住宅市场曹征，即房价和交易量大幅下降的可能性不大。但是房地产市场存在需求旺盛、新开发量、土地储备不足等问题，不排除房价短期内会出现拐点，明年第二季度末、第三季度初房价拐点的可能性很高。预计明年第二季度我国将进入提高利率的渠道。另外，房价暴涨一年后，还出现了回调压力。从长远来看，城市化超过70%，银行纸币发行速度迅速放缓，人口增长正常，只有同时发生牙齿三个茄子因素，房地产市场才会出现下降趋势，目前

7、相当长的时间内，中国不会出现牙齿三茄子情况，因此，5-8年间，中国的15个主要大中城市将出现，-15-，支付能力分析，-但是净资产收益率的10%以上显示了住宅产业，尤其是万科等房地产领先企业惊人的盈利能力。-19 -，运营能力分析，增长能力分析，财务报表分析，4，万科报告分析，盈利能力分析，偿付能力分析，-19-，- 20-，偿付能力分析，偿付能力分析，- 20长期来看，公司资产呈扩张趋势，但，-23-，增长能力分析，财务报表分析，4，万果报告分析，获利能力分析，偿付能力分析，运营能力分析，-23-，如下两个表所示，万果应收帐款周转率比较高，确保对公司资金的有效控制。但是，从2009年季度来看，本年度各周转率均下降，运营能力有所下降。运营能力分析，-24 -，- 25-，运营能力分析，财务报表分析，4，万果报告分析，获利能力分析，偿付能力分析，增长能力分析，-25-，增长能力分析，2009年前每个项目的数字，-26-，Vanke每股金志洙分析单位：元，-27-，5，通过分析投资价值分析，Vanke每股指标，2