不动产需求与风水.ppt

1、不動產購屋實務,商品？需求？風水？,中華民國95年12月15日,資料來源,張伯彥（2006），買到夢想家，尖端出版社。 蔡上機（2005）， 買屋、租屋：開運風水 ，春光出版社。,大綱,三. 結語,序. 概念,序. 概念,需求,高標準,低標準,能力低,能力高,能力,能力足夠可以 購買高標準 的房子,能力僅僅足夠 購買低標準 的房子,購屋策略的取捨,a.騎驢找馬型,b.一勞永逸型,以能力做主要考量 購買負擔得起的房子,策略,出發點,以需求做主要考量 購買夢想中的房子,優點,缺點,減少租房子的支出 待價而沽-天價,可知道好房子好在哪裡 真正符合自己的需求 不須再搬家, 增值率高,容易買到不合適的房

2、子 過幾年還要換房子 折價率高,價格高, 能力不夠 須多幾年的房租支出,能力足夠卻買了 低標準的房子,高標準的房子買不起,序. 概念,Step-1 檢視需求,Step-2 設定目標,Step-3 評估能力,騎驢找馬,一勞永逸,市面上商品的分布,我的需求,我的能力,高標準,低標準,以能力為考量,以需求為考量,Step-4 策略的運用,序. 概念：市場動態,A. 市場已購屋者之需求,(1). 購屋者以首購自住為主, 但比重下降, 換屋自住及第二屋自住需求較上季增加,購屋者目的以首購自住為主比重為 54%, 較上季略減. 換屋自住佔33%, 略増. 投資需求佔11% 較上季增加, 其中尤以第二屋自住

3、者由原來的5.5%增為8.6%, 相對增福最大.,資料來源 : 台灣購屋需求動向季報, 內政部建築研究所 .tw/cycle/cycle.htm,(2). 購屋類型以中古屋比例最高,購買房屋類型中古屋佔43.7%, 新成屋佔40.1%居次,(3). 已購屋者負擔略減, 房價為年所得之5.2倍, 貸款支出佔家庭月收入之23.3%, 房價所得比有減少之趨勢. Ex.土增稅、利率、環境,(4). 平均搜尋時間4.8個月, 看屋數為7.3間, 較上季增加, 顯示購屋者決策時間拉長.,(5). 購屋平均裝潢費用佔房屋總價11.3%, 中南部比重較高,台中市14.9%, 高雄市

4、14.5%, 台北市 8.9%, 台北縣 9.2%.,B. 市場潛在購屋者(搜尋中)之需求,(1). 購屋者以首購自住為主需求略增, 換屋自住者略為減少, 投資需求持平,購屋者目的以首購自住比重為 56.7%(3.8%). 換屋自住佔24.3%(1.7%), 投資需求佔18%,(2). 優先考慮中古屋的比例最高, 新成屋居次. 3140坪數及300500萬預算 為需求主流. 價格為最重要的購屋誘因, 其次是環境與交通, 品牌價值較未 受重視.,(3). 近五成民眾認為近期房價持平, 預期一年後房價？,序. 概念：市場動態,市場行情決定者？ 市場上需求的產生？,一.需求的考量,考量的原則：人 事

5、 時 地 物,人,物,事,時,地,1.家裡人口數,2.居民素質,1.工作,2.學校(中小學),3.市場, 商場,4.交通便利性,1.通勤時間,2.未來發展,1.地區, 地點,2.地形, 地貌,3.天然災害,4.生活環境,3.年老退休,1.建物種類,2.建物品質,5.出入通道,3.坪數, 房間數,4.車位,5.廚衛設備,7.格局, 方位,8.屋齡, 價格,4.貸款問題,9.契約,10.建商商譽,6.視野,一.需求的考量(室內空間),假設我想買間 3 房 2 廳的房子(以公寓為例),1.客廳,2.廚房+餐廳,4.主臥室,5.臥室x2,3.衛浴x2,32.7p/(1-公設比)=32.7/77%=42

6、.5p,6.玄關+走廊,7.陽台x2,走廊及活動空間(不含玄關) = 2.6p 約佔總建坪之 8.97%,假設我想買間 3 房 2 廳的房子(以透天為例),一.需求的考量(室內空間),前面可以 停1輛車子,地坪 = 23.67p,建坪 = 37.97p,建蔽率 = 70.6%,走廊及活動空間(不含玄關) = 8.61p 約佔總建坪之 22.68%,二. 商品的考量,注意事項 : 地段 格局, 採光, 通風, 視野 : a.注意建築物的建築型式, 棟距 b.注意窗子的型式, 大小, 顏色, 厚度, 氣密 c.管道間, 柱位, 樑位, 樑深, 樓高, 淨高 門, 廚具, 衛浴設備 建材 : 外觀,

7、 管線材料 停車場車道斜度 安全設施 公共設施, 省能設施,二. 商品的考量,地段,建商個案產品鄰近之公共設施項目分析,.tw/projectDetailN.do?operation=projectDetailN鏡子對廁所門容易 造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快,引男主人犯桃花17.玄關隨時保持乾淨,太雜亂,財神是不會來的喔! 另外玄關需明朗, 通暢.,二. 商品的考量-風水概要,二. 商品的考量-風水概要,二. 商品的考量-風水概要,八卦吉祥方位盤,白色,藍色,黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色,黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色,白色,綠色,綠色,金,金,水,火,土,土,木,木,貴

8、人運,事業運,文昌運,子 女 運,愛情運,健 康 運,財運,名位運,二. 商品的考量-風水概要,Special,臥室的戀愛風水【單身不孤獨】 臥室內千萬不要擺一張單人床，既然決定全力向單身說拜拜，就要有此意念，如果床為單人的，一定要先換張大的雙人床，這種加強意念的強心針，絕對有效力。床上的被褥、床套，最好選用可以帶來人緣的紫色系、草綠色系，可以幫助對方生財；乳白色代表財運滾滾；而淺灰色，是一種屬水的顏色，表示能吸引到口才不錯、能言善到、十分討人愛的女性，將來夫妻感情一定會很融合和樂。而牆上的壁飾，可以掛上山水畫，每晚入房看山看水，心情愉快、自然信心十足，也就會散發無限的魅力呢。,二. 商品的考

9、量-風水概要,Special,增強桃花運的開運法 如果想增進婚姻或戀愛運勢，那麼客廳這個方位最重要。西南方位屬土，催化的方法與東北方相同。在此處放置吊燈式的檯燈可增加能量，促進夫妻關係和諧，調養正在熱戀中情侶的關係，把天然水晶和全家福照片或是男女朋友的恩愛照片，放在【西南方】，效果更佳喔！,二. 商品的考量-風水概要,Special,三. 結語,多聽, 多看, 多問, 多計劃, 找人來看(每個人看房子的角度不同) 不要輕易做決定, 買房子是一輩子的事 千萬不要被連哄帶騙的訂下房子 聽到只剩幾間, 搞不好幾天後就沒了, 不要急：ex台北紐約29-40、御璽、御品29-33 不是比較價錢, 而是比

10、較品質及是否符合你的需求 不要衝動, 不要相信樣品屋, 一切以合約白紙黑字為憑 不可以現況交屋, 避免以後有問題時, 建商不處理 四字真言 : 戒急用忍,附件,需求的考量,人,1.家裡人口數,2.居民素質,決定房間數,孝親房, 給老人家住的,未來小孩房間,考慮未來,附近居民,年齡層,老人居多?,農民/工人/白領階級,要點一：考慮人的問題,需要準備幾個房間?,由於現在上班族幾乎是早上出門, 晚上回家, 因此, 家中常常 沒人在家, 所以, 最擔心的應該是小偷光顧, 所以, 最好不要 住在人口稠密的地區, 尤其是巷道狹小, 房屋之間的距離近.,一.需求的考量-考量的原則,事,1.工作,2.學校(中

11、小學),3.市場, 商場,4.交通便利性,國中,國小,市場,黃昏市場,醫院,診所,藥房,餐廳,火車站,捷運,公車站,食,衣,百貨,商店街,高速公路,育,游泳池,公園綠地,樂,住,行,康,要點二：考慮生活上需求的問題,球場,一.需求的考量-考量的原則,時,1.通勤時間,2.未來發展,3.年老退休,4.貸款問題,上下班通勤的時間, 是否可以接受?,地區未來的發展性為何?,是否適合養老?,負擔的起?,要點三：考慮未來的問題,一.需求的考量-考量的原則,地,1.地區, 地點,2.地形, 地貌,3.天然災害,4.生活環境,5.出入通道,新竹/竹北.,平地, 坡地.,颱風, 雨季, 地震帶, 水土保持,

12、河川, 地勢,.,白天及晚上都要看, 噪音?工廠?菜市場?,出入的通道是否狹窄?是否為私設道路?,要點四：考慮地點的問題,12米,6米,若為私設道路一定要注意路權使用權?,一.需求的考量-考量的原則,一.需求的考量-考量的原則,要點四：考慮地點的問題(cont),地震,圖1, 100年來台灣所有觀測到的地震分布,一.需求的考量-考量的原則,要點四：考慮地點的問題(cont),地震,圖2, 規模大於4.0以上的地震,圖3, 規模大於6.0以上的地震,圖4, 規模大於7.0以上的地震,最大的為8.2，1920年發生在花蓮外海,一.需求的考量-考量的原則,斷層帶,要點五：考慮房子的問題(1),物,1

13、.建物種類,2.建物品質,3.坪數, 房間數,4.車位,5.廚衛設備,獨棟, 雙併, 連併, 公寓, 社區型, ,地基, 牆厚, 結構, 磁磚, 外觀, ,每個房間約需3坪以上才舒適.,車位已經是必備條件了, 1個或 2 個?,需注意廠牌, 可多參考.,若希望朋友多來串門子, 需注意外圍停車問題.,a.小家庭34人 : 3房2廳2衛, 實坪約30坪(公寓),b.中型家庭56人 : 4房2廳2衛, 實坪約42坪(公寓),a.廚衛設備若不喜歡建商提供的款式, 可更換, 會退錢,b.有些提供座艙式淋浴, 可沖灑, 360度淋浴, 聽音樂,甚至可以做蒸汽浴; 或者提供按摩浴缸, 這一項就必,須注意浴室

14、空間大小, 浴室坪數須在 6坪以上.,一.需求的考量-考量的原則,要點五：考慮房子的問題(2),物,7.格局, 方位,8.屋齡, 價格,9.契約,10.建商商譽,6.視野,高樓視野好, 但風大, 地震振幅大.,若為大樓公寓, 須注意低樓層會比較便宜, 不只是因為,視野不好, 因為年份一久, 管路易因堵塞, 造成其他問題,可參考適合自己命格的格局方位, 若不信.,這些, 盡量不要買西曬, 路沖的房子,屋齡除了房子的老舊問題, 還牽扯到貸款,年限的問題,價格問題只要自己可以負擔就可以.,一切口頭上的保證沒有法律效力, 白紙黑,字寫下來才算數,一定要寫下來,盡量透過各種管道了解建商的商譽,尤其是預售

15、屋, 須注意建築執照, 土地權狀,一.需求的考量-考量的原則,附件,相關名詞,相關名詞,5.虛坪與實坪?,3.平方公尺與坪數之換算?,4.地坪,建坪,持分?,7.建蔽率與容積率?,8.地基分類?,6.樓層高度?,1.土地權狀, 建築執照, 使用執照?,2.公設道路與私設道路?,9.路寬8米到底有多寬?,1.土地權狀, 建築執照, 使用執照?,a.土地權狀：為土地所有人證明,注意建商本身是否持有基地之土地權狀, 還是與地主合資建屋,b.建築執照：政府核准於基地上蓋房子之執照,注意建商必須取得建築執照才可以開始預售,預售或非成屋一定要看核准設計圖說, 建商須請建築師設計, 且經縣市政府核准之設計圖

16、 i ) 因為設計圖上有尺寸, 不要相信文宣. ii ) 建材部分也須看設計圖上之說明, 文宣的不準. iii) 若小姐面有難色, 或說須先付訂金才可以看沒那回事.,一定要跟小姐要設計圖解, 有尺寸的, 就說要跟家長討論!,c.使用執照：結構完成, 政府堪驗後核發使用執照.,必須有使用執照才可使用!,相關名詞,2.公設道路與私設道路?,a.公設道路：土地所有權為政府所有, 道路之維持成本皆由政府負擔,b.私設道路：既有道路, 土地所有權屬於私人, 須有道路使用權.,公設道路,私 設 道 路,由於為社區之私設道路, 通常在買屋時需要持分地權, 因此, 一定會擁有使用權. 私設道路有個缺點, 就是

17、未來須支出維修費用.,此段道路為非社區內道路, 須注意是否須分攤持分, 若無, 須注意使用權.,相關名詞,3.平方公尺與坪數之換算?,1 平方公尺 = 0.3025 坪,6m,10m,面積 = 6m x 10m = 60m2 = 60 x 0.3025 = 18.15 坪,相關名詞,4.地坪,建坪,持分?,a.透天,b.社區型透天,8m,20m,15m,5m,地坪 = 20 x8x0.3025 = 48.4坪,假設蓋3層樓 建坪 = 15x5x0.3025x3 = 68.0625坪,18m,6m,30m,12m,6m,12m,會有兩張土地權狀 一張 = 12x6x0.3025 = 21.78坪 另外一張(持分) = 18x6x0.3025/6 = 5.445坪,社 區 道 路,相關名詞,5.虛坪與實坪?,通常sales告訴你的有99%都是虛坪.,虛坪=建築物面積 + 公共設施面積,實坪=建築物面積,這裡會有陷阱, 要注意!,a.非社區型透天 : 須注意地坪與建坪,b.社區型透天 : 須注意地坪與建坪, 還有持分, 或者公設面積,c.公寓 : 須注意建坪與公設面積,相關名詞,6.樓層高度?,a. 1Fs h1 = 4.2m, else h2 =3.6m,b. 挑空,一樓地板,二樓地板,一樓天花板,h1=4.2m,二樓天花板,h2=