滁州市城市调研报告

1、滁州城市进入研究报告一、城市概述2二、滁州市宏观经济指数3三、滁州市房地产市场分析6(a)滁州市房地产市场第6节(b)滁州市商品房市场交易数据7(c)滁州08-12房地产供求反应指标9(d)滁州市典型房地产分析10四、滁州土地市场分析12(a)滁州市年度土地交易年度资料分析12(二)滁州市牌子住宅公司土地储备详细分析12五、滁州城市发展基调分析14(a)滁州城市规划和发展方向14(b)滁州市产业结构和私营经济发展15(c)滁州房地产市场发展水平概述16六、滁州城市进入战略综述17(a)城市特征17(b)结论17(c)建议18滁州城市进入研究报告一、城市概述图1滁州市行政区划图汝州市是安徽省16

2、个省管辖区之一，位于安东河之间，与南京市山水相连，南京市“一小时都市圈”市总土地面积为1.33万平方公里，2012年市湖汝州市县哈林崖、南城2区、天窗、明光2点、莱、全椒、郑源、凤阳4县。漳州市距安徽省合肥市约140千米，江苏省南京市约85千米。二、滁州市宏观经济指数图2滁州市GDP 2008-2012比较图2008-2012年5年间，漳州市国民经济生产总值保持稳定快速增长，以可比价格计算，年均增长率均在10%以上。2012年漳州市GDP为971亿韩元，在安徽所有地方级城市中排第5位，按常住人口计算，人均GDP为2140图3滁州市2008-2012年人口比较图如图3所示，漳州市近5年户籍人口变

3、化幅度很小，与大多数安徽其他地方级市一样，地区人口过剩，居民人口与户籍人口有一定的差异。以2012年为例，漳州市当时的常住人口比户籍人口少57万人。其中非农人口为99.86万人，城市化率为45.1%，城市化率在安徽保定市中等污水标准。图4滁州市2008-2012固体投资、住房投资比较图漳州市2012年比2008年固定投资额增加了145%，房地产投资增加了400%，房地产投资额迅速增加。从住房投资/固定投资费这一指标中可以看出，2008年的12.78%增长到2012年的26.04%，增加了13个百分点，增加了23个百分点。图5滁州市2008-2012年区域财政收入比较图漳州市地方财政收入持续增加

4、，公共服务支付能力得到加强，2012年地方财政收入达到97亿韩元，预计2013年当地财政收入将突破100亿台。表1滁州市2008-2012年三酸比三山比例2008200920102011201223.7: 42.9: 33.423.3: 45.5: 31.221.3: 49.2: 29.520.4: 51.7: 27.919.8: 52.3: 27.9从表1可以看出，漳州市第三产业比例中，第一产业的比例继续下降，仍处于较高水平，第二产业是当地支柱产业，第三产业的比例要进一步提高。三、滁州市房地产市场分析漳州市下属县(市)房地产开发水平低，不符合我们公司目前的发展战略。这种区域本报告不是重点。以

5、下主要是以汝州市主城区为研究对象，梳理当地房地产市场。(a)滁州市房地产市场部门1.琅琊新旧板琅琊新区是漳州市“大枣城”建设的一部分，是兰棒球未来行政中心所在地，也是兰棒球的重点发展地区。计划范围从北到世纪(北外汇)，从南到清流河，从西到西湖(圣经水库)，从东到岭溪，占地面积约为12.1平方公里。目前配方还不成熟，离市级政治经济中心很远。目前销售的建筑主要是宜兴世纪城、宜景改善城等住宅事业和义乌贸易城市(未开盘)等商业，住宅事业中高层平均价格约为3700韩元/平方米。2.老城区的板块老城区位于清流河以南、创业路西、回峰路北、西干路东，牙齿地区发展时间长，生活完备，交通便利，但前期计划水平低，人

6、员密集，供给地计划少，牙齿地区目前出现了居住环境一般、交通应激等问题。现在老城区大部分大楼已经关闭，苦瓜苏宁运输商销售有限公司去年六月在天棚路和南青路交叉口西南方向确保了一张土地，土地规划用途将在建成商业办公场所后进一步提升老城区的商业氛围。牙齿地区的主要建筑包括成世华正熙园、颐和园、维也纳春园、百合屋等，高层住宅价格在5000-5500之间。3.城东板块城东板块位于城东工业区，东至杭州，南至珠江路，西至环系，北至世纪路，总面积为14.48平方公里。城东工业园区主要以产业发展为主，配套住宅、商业、服务、金融等服务，校园企业发展形成一定规模，公路、供电等基础设施齐全，建设条件比较成熟。目前销售的

7、房地产主要是金域湖静、清流水运等，整体开发水平低，其中金域湖静质量仍然不错。项目二期自今年六月开业以来，至今已售出300多套，高层平均价格为4300韩元左右。4.经济技术开发区板块苦瓜经济技术开发区是国家级经济技术开发区，是国家级江城大学收购产业转移示范区的第一个地区，是漳州市大枣城建设的重要组成部分。开发区总体规划面积为60平方公里，目前建设面积约为40平方公里。开发区北部到回峰路，东部到创业路，南部到华亭路，西部到西干路。牙齿地区目前销售的房地产主要是杭州明市、南都华部、宇业富春院等平均4500韩元左右，多层4800韩元左右，其中恒大名都是精装室，高层平均价格为5600韩元/。5.城南新老

8、板城南新区位于汝州市经济技术开发区南面，从西气丰乐大道、东至榆林路、南至曲雍路、北至龙盘江(西小红区)总占地面积约8.3平方公里，在计划布局中形成“三心”、“两轴”、“三偏区”，目前城南新区版高速东方天地、天一部、发电能源国际城市、恒达绿洲、领事公馆等高层平均价格为4600韩元，多层升降机洋房平均价格为6200韩元左右。其中恒大绿洲将于十一月三日开放6.现代产业园区版苏楚现代工业园位于漳州市东南部，从东到马丘阳高速，西到泸州市，上海到清流河桥，北邻城东工业区，扬子路，南到创业路，清流河横跨基地中部，总计划面积为35.17平方公里。苏楚现代工业园可以称为苏州工业园区区域间缩小复制版，新加坡的管理

9、模式、高规格计划、政府提供特殊的政策支持，努力打造导致安康地区国际产业转移的收购区、长三角合作发展的先行区。(约翰f肯尼迪，美国电视电视剧，绘画)苏木现代工业园规划住宅面积为762.74公顷，占城市建设用地的24.02%。虽然住宅企业还没有进入，但在巨大的政策支持和苦瓜主城亟待扩大的大背景下，预计将成为漳州市未来房地产板块的新热点。(威廉莎士比亚、坦普林、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产、房地产)(二)滁州市商品房市场交易数据表2滁州市2008-2012年商品房交易数据统计表年份20082009201020112012商品房交易面积。万平方米1292132

10、82296342其中：住房交易面积万平方米-259.60300.30商品房交易平均价钱。元/平方米24132968344739824202其中：住房交易平均价钱元/平方米-37873903商品房交易额亿元316397118144商品住宅供应万平方米-153279498542苦瓜市商品住宅销售面积不断提高，其中2012年商品住宅交易面积达到300万平方米，交易平均价格为3903韩元，商品住宅交易金额为144亿韩元，同比增长22.03%。表3漳州市2012-2013商品住宅交易统计表日期集数面积“万”日期集数面积“万”2012年1月-2013年1月1342-2012年二月3113.122013年二

11、月112611.592012年三月3333.352013年三月147415.172012年四月6876.982013年四月97910.292012年五月7498.092013年五月117112.112012年六月97510.172013年六月148715.032012年七月1526(包括整个辣椒)15.812013年七月103510.672012年八月135913.962013年八月116612.212012年九月125013.152013年九月121912.412012年十月1291-2013年十月156616.502012年十一月1383-1.截至2013年九月30日，漳州市销售住宅院15

12、385套，数据来自苦瓜在线房地产。2.2013年的摘要数据估计为已知月份的平均值。3.2011年交易面积为100万7300平方米(数据来自漳州市统计局)。2012年十二月834-总计9172123.29总计15487160.34注：数据来自滁州房地产交易网络。据预测，2012年漳州市商品住宅交易完成112万平方米，接近市交易量的40%，2013年漳州交易量明显扩大，年交易量将达到160万平方米，占市交易量的一半。(c)滁州2008-2012年房地产供求反应指标图6漳州市2008-2012年住宅投资增幅与商品住宅销售增幅比较图图6显示了漳州市住房投资增幅和商品住房销售增幅基本呈相反方向的变化趋势

13、，1，1，1，1，1，1，1，1，1，1，1，1，1，1，1，图7滁州市2008-2012年房价和收入增长率比较图漳州市2009-2010年间，住宅交易平均价钱增幅高于人均可支配收入增幅，房价收入比率继续提高，2011年以来人均可支配收入增幅超过商品住宅交易平均价钱增幅。特别是2012年，牙齿点更加突出。这表明漳州市商品住宅市场整体趋于稳定发展。随着当地平民收入水平的提高，购买力的加强，住房需求将进一步缓解。(四)滁州市典型房地产分析表4滁州市典型房地产相关信息房地产名称板块房地产形态枪干面“万”容积率开发者售价(元/)开放时间宇业天日化部城南新区高层9.642滁州尤达房地产开发有限公司430

14、02010-6-28左安香颂城南新区高层，商业25.492.6安徽三顺房地产开发有限公司高层43002011-6-5高速东方天地城南新区小高层、高层、公寓25.822.8高速房地产集团滁州有限公司47002011-12-25发能国际城市城南新区高层，小高层21.112.5滁州市发能房地产有限公司46002010-3-28领事公馆城南新区高层、多层升降机洋房6.092滁州市新元住宅有限公司高层4600，升降机洋房62002012-12-29金敬浩贞城东小高层、高层、公寓、商店402.9滁州市申城住宅有限公司43002010-10-26三星易经语源老城区高层、小高层、别墅10.931.4滁州三生房

15、地产开发有限公司别墅平均价格为11，000，高层尚未出售2012-11-17碧桂园欧洲城南桥区多层、高层、小高层、别墅40.051.5滁州碧桂园房地产开发有限公司多层精装洋房的平均价格为4300，高层39002011-7-24恒大明道经济技术开发区高层16.532.4滁州恒达住宅有限公司56002013-10-7恒大绿洲城南新区高层21.132.5滁州恒达住宅有限公司46002013-11-3注：数据来自滁州房地产交易网络。表5滁州市2013年上半年商品住宅销售套装排名排名项目集数注释1碧桂园欧洲城1022-2世界贸易广场家庭中心988纯商业3陈逸华部741-4全球家庭生活观684纯商业5发能国际城市684-6胜金相城国际506-7高速东方天地501-8正东中央公馆319-9义房广场317纯商业10新城文昌院256-注：数据来自滁州房地产交易网络。表6滁州市2012年商品住宅交易金额排名排名项目集数交易面积交易金额交易平均价钱注释1苦瓜国际贸易广场19405.115.229804纯商业2陈逸华部159316.198.145028-3发能国际城市129413.25.34015-