清江锦城案例分析.ppt

1、清能清江锦城案例,项目概况,物业地址 洪山白沙洲大道（烽胜路和白沙四路交汇处）二至中环，白沙洲商圈 占地面积:35万平方米 建筑面积:180万平方米 物业类别： 住宅、商业、写字楼、公寓 容 积 率 3.80 绿 化 率 35% 开工时间:2012-02-18 竣工时间:2014-06-30 交房时间：2014年底 装修状况 毛坯 开发商:武汉清能普提金置业有限公司 工程进度:约15层 产权年限:70年 户 数:总户数7991户 当期户数2243户,二环规模大盘，综合体项目，物业形态丰富,案例报告结构,一、项目外部解析 二、项目分析,1、区域介绍 2、项目环境 3、项目交通 4、项目配套,1、

2、项目品牌 2、项目规划 3、项目展示 4、项目产品,一、项目外部解析,1、项目区位 2、项目环境 3、项目交通 4、项目配套,项目位于烽胜路与白沙四路交汇处，为白沙洲核心地带，享杨泗港等长江大桥利好，桥头堡经济发展有望。,市政规划的大规模居住片区，二环尚未完全开发的生地，一片价值洼地,项目区位,印象白沙洲： 洪山区主体向南发展，具体为南湖和白沙洲。据武汉市城市总体规划洪山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，白沙洲将形成以沿江景观居住区和黄家湖大学城居住区为中心的两大常住人口集聚地。 三环内唯一没有被大规模开发的区域 白沙洲大道、杨泗港大桥、鹦鹉洲长江大桥，板块有望成为第二个徐东、二七板块

3、 规划地铁57号线 万科、华润、复地等大牌房企陆续进驻，推动区域的发展及形象的改变 目前区域依然有村落，形象脏乱差，且区域内公共交通系统不完善 有武船 、烽火等大体量单体企业,项目环境,项目对面即为佳兆业金域天下，紧邻大量还建房，还建房基本成型。项目周边整体处在建设过程中，目前一片灰霾，环境较差。,周边基本为待开发荒地,处在大片还建房之间，降低社区形象； 马路上的车辆以大型卡车为主，环境恶劣。,项目交通,目前项目面通达至门口烽胜路，均为双向4车道，项目车辆通达性尚可。 从公共交通出行角度，未来规划有地铁5号线青菱乡站位于项目4期门口，社区内规划有2个公交总站，分别位于2期及4期；但目前公交系统

4、匮乏，主要依靠途径白沙洲大道公交系统，步行至白沙洲大道乔木湾站需15分钟左右，此站距离武昌火车站6站，目前极不便利。,车行通达性尚可，但公交系统目前非常匮乏，对于出行主要依靠公共交通的居民而言，极不便利。,项目配套,外部配套极度匮乏，主要依靠项目自身配套来满足业主需求。,学校：主要以社区内教育配套为主 社区内三所幼儿园、小学、中学 宝贝树幼儿园约300米 青菱中学约500米 银行:周边几乎无金融配套 中信银行ATM约1000米 医院：小型诊所，医疗配套匮乏 张家湾街城市花园社区卫生服务站约300米 城市花园社区卫生服务站约200米 武汉和仁堂门诊部约150米 商业：商业匮乏，主要依靠社区大型商

5、业配套满足业主购物需求 社区自带40万方大型商业 水果批发市场约1000米 周边还建房底商,小结,区域具备良好的发展潜力，但目前宜居性较差； 项目目前周边形象恶劣，出行不便，各种配套极度匮乏，主要依靠未来规划远景及低价吸引客户； 从项目外部因素而言，保利公园九里项目占据绝对优势。,二、项目分析,1、项目品牌 2、项目规划 3、项目展示 4、项目产品,项目品牌,截止2010年，鸿信公司共有下属全资及控股企业9家，主要包括：湖北清投实业、清江香港控股、清能酒店管理、光明佳源酒店、清江投资发展、清江绿色产业、鄂州宇清建材、湖北源丰投资、武汉能事达电气，另还参股9家子公司。其中，投资管理的酒店有武汉光

6、明万丽酒店、湖北清江饭店、宜昌清江酒店、深圳楚天大酒店和三亚丽景海湾酒店等五家星级酒店。,品牌背景,省国资委控股，以国企自居。在武汉开发项目知名度较高为清江山水；而由于酒店投资，借助光明万丽等酒店来提升客户对品牌信任度及接受度。,项目规划,项目规划为包含多种物业形态的综合体，总建面180万方，其中商业40万方，计划打造为白沙洲商业副中心。 社区内在2、3、4期均规划有幼儿园，但目前幼儿园尚未开始洽谈引进； 一期与4期之间规划有小学及中学，目前学校品牌未知； 1期东北向有32000方市政公园生态中心，为政府投资，项目承建； 2期4期各有一个公交总站。,项目规划层面具备规模优势及配套优势，社区规划

7、配套基本可以满足业主购物及教育需求。但是社区组团内并无相应休闲配套，需要休闲则必须依靠市政公园及学校运动配套。,项目展示,售楼部时尚大气，初见印象佳,利用阵地围挡、道旗释放项目价值,样板间粗糙，用材差，极无档次感,项目展示现场尚可，比较时尚大气，利用围挡道旗释放项目价值信息，但是样板间缺乏品质感。,项目产品,目前5、6栋认筹，2T5户，33层，户型为76平、89平两房，合计约660户.认筹方式1万抵5万，对认筹客户赠送2张好声音演唱会门票。目前认筹约500组。,一期规划图,项目目前只推出3个户型，2个面积。产品线短，户型选择面少，主要针对首置刚需客户。而2T5H的梯户比，舒适度低。目前推出楼栋

8、紧邻还建房，与之相隔约4050米，东南向视野不佳，5号楼北向为一期园林中心，间距约150米，尚可。,项目产品,76平两房，户型方正，有飘窗。但是次卧、厨房采光面小，主卧与卫生间门相对，进门长走道，浪费面积，且直视客厅，私密性差。,项目产品,76平两房，厨房自带生活阳台，方便使用。从图形反应，客厅主卧基本与餐厅相差不大，说明户型尺度不合理。儿童房没有空调机位。,项目产品,89平两房，无暗房，可改为2房半。带入户花园，但是仅主卧为南向采光，生活阳台在主卧，使用不便。多功能厅可改为书房，但无窗户。,小结,品牌打国企噱头，但实际实力有待商榷，且在白沙洲大牌云集的背景下，其品牌并不具备明显优势； 具备规模优势及配套优势，但是各组团内并无相应休闲配套，实际休闲散步并不如保利公园九里方便； 项目售楼部展示尚可，但是样板间降低档次； 产品面窄，89两房与本案86两房形成竞争。但是该楼盘户型整体不佳，2T5H更是降低居住舒适度。,总结：,优势： 区域未来良好的发展潜力； 目前项目周边道路条件尚可，后去鹦鹉洲长江大桥、地铁5号线等交通规划利好，项目未来出行条件较好； 低价格； 打国企噱头，有光明万丽等品牌酒店增加品牌实力的说辞； 180万方大盘，具备规模优势，内部公交总站、商业及学校，具备规划及内部配套优势； 劣势 目前区域价值并未被完全认可，区域现状不