物业权力清单解读课件

1、不动产权利表的解读、房屋的门窗、门窗的把手坏了、水龙头坏了、开关坏了、电源短路、座箱的浮球不好用、室内的墙壁剥落等，这些个分户内业主的个人部分、维护、更换都是业主在先、房屋的所有权是政府或所有权单位，这些个全部由政府或所有权单位管理，现在房屋的所有权是所有者，所有权内的事(共享部位和共享设施除外)全部由所有者自己管理。 这些个也可以委托给房地产公司，但不属于房地产公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。 这些个是指业主本身，保证期间以及保证期间内无法修理的房屋裂缝、房屋寒冷、排烟道冒烟、墙面、屋顶防水、卫生间及厨房防水等问题，都是开发商的责任，与房地产公司无关。 由于新建住宅区的房地产公司大部

2、分属于开发商，很多业主把开发商应承担的问题记录在房地产公司的记账本上，认为缺乏物业管理服务。 其实，开发者将房屋出售给所有者后，房屋所有权属于所有者，不属于开发者。 是选择开发者所属的房地产公司，还是选择其他房地产公司，由业主在业主会议上决定。 换句话说，不管是开发者所属的房地产公司，还是其他的房地产公司，开发者都不承担应承担的责任。这些个指的是开发者，指的是业主召开业主大会，监督物业管理服务，调整房地产不符点纠纷，业主的房子被盗，处理违章建筑，装修住宅，业主占有绿地和道路等，而不是房地产公司。 关于这些个的事情，也有与房地产公司没有直接关系的，一些房地产公司有协助有关部门工作的责任，一些房地

3、产公司有监督、制止或者向主管部门报告的责任。这些个是指有关部门，业主家在供水、供电、供气、采暖、电话、网际网络、电缆电视等方面的问题，由社会公共项目企业和运营商负责解决，也不是房地产公司。 物业管理条例明确规定：“在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、电缆电视等机构要向最终用户收取费用。” 、这些个是指有关企业，房地产公司的管理服务范围是什么？物业管理条例规定，物业管理是业主和房地产服务型企业按照房地产服务合同的约定，对房屋和配套设施和有关场所进行维修、保养、管理，维护物业管理区内的环境卫生和有关秩序的活动。 也就是说，房地产服务型企业根据房地产服务合同约定的服务项目和服务标准，向业

4、主提供符合质量价格的服务。 因为这些个才是房地产公司，王老师说，他家的纱窗坏了近两个月，多次找房地产的修理，对方总是没有明确的回答。 他甚至为此堵住房地产的入口，可是对方还是拖着拖着。 “我住在这个小区已经两年了。 东西坏了。 不管怎么找房地产，对方都没有修理。 这次因为纱窗框坏了，关上窗户家里进了蚊子，真的不能过普通的生活，所以我不得不多次去找房地产。 ”“这是一个很好的例子。” 王老师越来越生气，说他今年快七十岁了，房地产应该合理地给自各儿换纱窗。 对此，该小区的房地产商表示，小区内的纱窗已经超过质量保证期间，不能对现在成为问题的房地产负责修理。 但是，考虑到业主的实际情况，最近为了统一检

5、查维护，要让王老师等有会儿。 案例1 :自家纱窗破损要求更换不动产，解答：窗纱、水管等设备，在交付房屋时签订合同规定相应的质量保证期间。 如果在质量保证期间内，这些个设备损坏超过开发者免费修理的质量保证期间，则由所有者自行修理，在修理的整个过程中，不动产不负责免费修理。判例1 :家里的纱窗坏了，要求更换房地产。 “我们小区的自动电梯不好，经常发生问题，有时不能关门。 这关系到业主的安全，房地产必须重视。 真的不能交换。 ”“这是一个很好的例子。” 郑先生说，她多次向房地产反映情况，渴望换新的自动电梯。 郑先生说，该小区的自动电梯上个月也发生过“关小盆友”，两人的小盆友在里面困了10分钟以上，心

6、里忐忑不安。 “自动电梯每月检查，没有严重的问题，各测试正常，郑先生反映的困难人的事件也没有确认。 ”该小区的房地产开发商说，交换自动电梯并非小事，只能听郑先生的话。 因此郑先生和房地产争论了好几次，现在还没有结果。 案例2 :自动电梯时不好，修理责任由谁承担，解答：自动电梯的使用、检查、修理分别属于住房局、质监局、不动产。 郑先生面临的故障问题，首先需要由质量监督局进行检查，如果检查结果良好，可以继续使用的质量问题发现后反映在房地产上，房地产联系修理公司进行修理，修理后也有安全问题后协商更换。 因此，在该小区电梯的质量检查结果良好的状态下，房地产只进行日常的维护即可。 情况2 :自动电梯时不

7、好，修理责任由谁承担，赵老太爷今年70岁，前几天晚上出去散步，被小区门口破损的供水井绊倒了。 因此，给小区更换新的井盖成为他的心事，小区的房地产跑了好几次，但房地产说他们没有更换权。 “那个破损的供水井盖在入口处，凹凸不平，老人上了年纪，脚丫子不高，容易被绊倒。 万一有什么事，谁来负责？ ”“这是一个很好的例子。” 赵老太爷说他现在膝盖还疼，但不知房地产为什么不肯换供水井的盖子。 案例3 :门口的供水井瓶盖破损，老人是夜行绊倒，案例3 :门口的供水井瓶盖破损，老人是夜行绊倒，解答：小区内的供水井瓶盖一般分为自来水供水井的瓶盖和脏供水井的瓶盖，哪一方，不动产不负责更换。 所有者将此问题反映到自来

8、水公司和环卫所，由部门检验该小区是否进行财产权移交，移交时由部门负责交换，不移交时由开发者交换。 案例4 :墙裂了，房地产没有修好，张先生的新房子刚刚装修了两个月，原来家里人都住在新房子里，墙裂了的两个缝隙，使她怎么也不高兴。 “这是新房子。 现在就有裂缝。 房子的质量有这么大的问题。 不动产也来看了。 为什么不给我修理呢？ 这样的房子怎么能让老板住得平平稳稳的？ ”张先生生气了，她很担心，说日子一长这两个裂缝就会成为大会的危险。 对此，该园区的房地产已将此事通知开发人员，并表示对方近期将来修理，但房地产对房屋质量不负责。 案例4 :墙裂，房地产不修理，解答：张先生刚装修房子，房子裂缝的原因可

9、能是房子的质量问题，也可能是装饰造成的。 如果张先生楼下的住户的家也有龟裂，基本上判断为品质问题，开发商修理。 如果只是那样的话，可能是由于室内装修造成的。 业主亲自修理。三级管理各自负责，街道办事处(乡、镇人民政府)负责对辖区内物业管理工作的监督指导，组织社区居民委员会、业主及有关财产权机构，成立业主大会，选举产生各物业管理区域的管理組合。 对设立的管理組合物业管理区域和项目工程进行指导和管理辖区的物业管理业务监督检查，协调公安等部门，加强辖区的物业管理秩序维护业务的监督检查。三级管理各自负责，社区居民委员会协调领导辖区内的管理組合，组织物业管理的各项工作，监督领导业主大会和管理組合履行业主

10、规约和业主大会章程，业主和房地产服务型企业正确行使权力， 指导负责监督义务的管理組合选定房地产服务型企业，签订物业服务合同，监督实施，指导不进行调解不符点纠纷物业管理的居住小区，进行自治管理。三级管理分别负责，县(市、区)住建部门依法负责管辖区域内物业管理行业的指导和监督管理。 监督管理房地产服务型企业的服务经营活动，包括贯彻执行物业管理法律规范、政策；负责处理物业服务纠纷和投诉；负责物业服务项目工程招标工作的实施和招标项目工程审批等物业管理相关工作。 各部门对一盏茶发挥作用，市住房局加强对县(市、区)物业管理工作的指导和监督，进行全市行业管理。 对于修订计划承认、单元内辅助设施修订计划等问题

11、，对云同步作出了新的规定。 修订部门批准新单元格时，按规定设定修订条件。 公共辅助建筑、绿地、活动场所、停车区、公共设施设备等不符合修订设计修订条件要求的，验收合格。 各级修订、城管部门应按照职责分工，在园区内擅自变更建筑物、配套设施的修订，私人建设，占领公共用地和绿地，加强屋顶建设、办公楼阻断等行为的检查和管理，物价部门负责前期物业服务和收费标准的制定，以费用纠纷为中介， 调查违章收费各部门对一盏茶发挥作用，公安部门负责园区的社会治安管理，检查日常治安防范，对房地产公司加强园区秩序管理，定期开展消防监督检查，指导消除安全隐患的质检部门负责居住小区内特殊设备的安全管理，超期未检自动电梯、锅炉等

12、特殊设备的安全城管、畜牧、卫生防疫、社区居民委员会等部门和机构对园区内饲养家畜、家禽等行为依法进行了调查，以创造健康、优美、清洁的居住环境。因地制宜地管理，新建居住小区。 修订、居住建设等部门各部门职责，要搞好新建居住小区的修订、施工建设、物业管理三个部门。 开发承建单位必须严格按照修订建议，按照配套完善、环境优美、居住安全等要求建设居住小区的新建居住小区在管理組合成立前，必须实施前期的物业管理。 开发建设公司在销售商社时，按照规定选择采用具有相应资质的房地产服务型企业，进行前期物业管理。 开发承建单位应当实行验收制度，办理与设施设备、场所、房间共享有关资料的交接工作。 管理組合成立后，研发建

13、设单位、前期房地产服务型企业、管理組合三者按规定进行物业管理的转换联络工作。 应该因地制宜，不实施物业管理的旧居住小区。 对于小区中存在的管网老化、道路难行、绿化不足、乱停乱放、私用乱造等问题，应进行地产地整备改造。 2年内未列入改造范围的居住小区，由园区所在地县(市、区)政府负责，由镇内事务所(乡、镇人民政府)具体组织实施，对园区房地产基础设施进行整改，达到相应标准。因地制宜管理改造的老居住小区，可以根据区域内房屋规模、环境、配套设施等实际情况实施不同模式的管理。 专业化物业管理，按照普计程仪计划设立业主大会，选举管理組合，选择合格的物业服务公司，对小区实施物业管理； 后勤式管理由房屋管理(

14、财产权)单位的后勤部门负责，对本公司家属院(大厦、区)实施过渡管理。引导和鼓励住房管理(财产权)机构，通过体制改革和反应历程创新，引入房地产服务型企业进行专业化管理服务。 基础服务。 对于暂时没有专业化管理条件、没有建立管理組合的居住小区，社区居民委员会的组织力为居民提供基础的房地产服务. 对无主管楼院、零星住房和小规模住房地辖区，由城镇办事处(乡、镇人民政府)实施区域整合，选择社区居民委员会进驻专业公司、个体化委托服务、组织区域内人员从事服务等方式，为园区提供基础服务。房地产公司应承担的主要责任、房地产共享部位和共享设施设备的使用、管理和维护公共绿化维护公共区域的维护公共区域的维护、安全防止

15、等事项的配合管理服务房地产使用中的禁止行为的告知、阻止、报告等义务房地产的修理、更新、改造费用的会订管理物业服务和房地产文件的保管物业服务合同约定小区设施的责任区分，由业主亲自维护养护。 包括所有者拥有的专有财产，例如房屋的室内部分，即户内的部位和设备、水、电、瓦斯气体(以补正量装置或入户通讯端口为界)表内的输油管道和私人阳台等。 所有者也可委托房地产公司或其他专业服务员代修。 费用所有者自己出，没有以物业费出。 市政公共事业单位负责维护。 对居住小区内的水、电、天瓦斯气体、暖等校准装置和入户通讯端口以外的线路的维修保养，由相关供水、供电、供气、供暖机构负责维修保养，也支付保养费。 通讯网由通

16、讯机构负责，维护保养费用也要支付。 小区设施责任划分，房地产公司维护养护。 房屋共享部位和共享设施设备由所有者委托房地产公司，房地产公司负责日常维修养护，费用由征收的物业费列支敦士登、维修、维修事项的维修费用由整个住宅所有者提交的住宅专业维修资金列支敦士登支付。 (共有部位主要包括住宅基础、承重壁体、柱、南朝梁、地板、屋顶及室外墙面、大厅、楼梯间、走廊等共有设施设备主要包括自动电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、排水沟、池、非营利车场停车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等)、部门管理责任部分质量保证期间内的房屋质量问题由开发承建单位承担，办理批量建设手续的属地住建局负责催促开发承建单位履行保证责任。 自动电梯运行不正常。 市住房局负责加强自动电梯安装环节质量管理的市质量监察局负责自动电梯的登记使用、定期安全检查的市房管中心负责房地产公司与自动电梯供应商或维护机构合作负责具体维修。 小区内占道经营问题、噪音骚扰民问题。 由市城管执法局和“三区”城