万科城商业街租售策略方案.ppt

1、万科城商业街项目,整体租售策略方案,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,18,项目综合调研分析项目启示,项目启示可覆盖消费群体参考：,鉴于项目所在位置较为偏僻，周边较少商业配套，商业气氛不浓厚； 项目可覆盖范围参考，除自身规划户数约900户、保利林语山庄项目规划户数约1500户、及周边零散居住人群； 粗略合计该项目，主要目标消费人群约超过2万人，并可辐射科学城区域约超过11万人口；,项目启示业态定位参考建议：,鉴于项目位置及周边商业气氛之缺欠，该项目之整体业态定位应以社区配套为主，主要针对项目自身与周边项目之消费群体、及周边零散消费群体等； 为扩大项目的可辐射范围、提高项目整体经

2、营效益，可考虑增加餐饮功能，吸引更多目标消费；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,19,项目商业定位及总体规划优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,20,项目定位与规划优化整体商业形象与功能定位建议,通过以上我司对项目周边主要竞争商业街之调研分析，结合对万科城商业街项目的综合理解，建议万科城商业街之整体商业形象定位为：,案名：万科城柏拉图商业街,尊显万科城项目整体之尊贵、和谐、时尚、贵气之中、高档商业形象！,通过以上之整体商业形象定位，并在业态规划与组合方面加以优化，以满足主要目标消费群体之实际需求，将商业街之功能定位为：,具有异国浪漫情调之生活、休闲、享

3、受之社区配套型风情商业街！,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,21,项目定位与规划优化商业功能分区建议,根据以上项目整体形象定位与功能定位建议，该项目之商业功能分区建议如下：,中央主题活动广场（待定） 通过一定主题形象包装与装饰，可适合进行不同形式、不同主题、不同性质之商业性推广活动，以达到提高商业街整体商业气氛之效果； 异国浪漫风情走廊（A区） 以法国浪漫情调为背景，通过绿化、灯光效果、情景设施等手段，配合异国特色之休闲业态组合，打造一条异国浪漫风情之休闲走廊； 时尚走廊商业区（B区） 通过许多体现时尚、潮流气息之业态组合，为业主提供追逐时尚、体验尊贵之消费享受； 异国特色餐

4、饮区/配套商业区（C区）,C 区,C 区,A 区,B 区,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,22,项目定位与规划优化商业业态规划与组合建议,根据以上对万科城商业街商业功能分区之设想，各功能分区之业态规划与组合建议如下：,异国浪漫风情走廊（A区） 业态规划描述： 具有异国特色之休闲业态； 配合走廊之形象特色，适当增加个别露天固定特色摊位； 业态组合： 包括：特色情调咖啡厅、休闲书吧、花店、便利店、时尚精品等等；,时尚走廊商业区（B区） 业态规划描述： 满足追求时尚潮流之消费需求； 满足追求生活享受之消费需求； 满足追求质量与品味之生活需求； 业态组合： 包括：名品服饰、时尚饰品、

5、宠物医院/宠物精品、美容美发、SPA会所、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱柜系列等等；,异国特色餐饮区（C区建议1） 业态规划描述： 以异国特色餐饮为主要业态； 以配套商业业态为辅； 业态组合： 包括：咖啡厅、西餐厅、特色快餐、其它特色餐厅、数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小型超市等等；,配套商业区（C区建议2） 业态规划描述： 主要以社区配套商业业态为主； 业态组合： 包括：数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小型超市、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱柜系列等等；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,23,项目定位与规划优化意向引进商家名录,根据

6、以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,24,项目定位与规划优化意向引进商家名录,根据以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,25,项目产品亮点优化建议,（备注：以下图片均为示范图片）,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,26,项目产品亮点优化建议,项目之特色亮点部分异国浪漫风情走廊 该区域之整体形象为：异国（如法国）情景/情调之景观场景设计，并通过绿化与灯光效果，更添许多浪漫气氛； 配合个别精致之休闲、活动设施布置，提供一个抒发情感、缓解压力、浪漫别致

7、之消费场所；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,27,灯光效果设计 配合各商业功能区域之形象特点，设计形象各异之灯光效果，可增加商业街夜晚之经营气氛、与景观视觉效果； 加强商业街主入口处、外立面、沿街面等灯光效果，提高商业街夜晚之整体经营气氛与形象；,项目产品亮点优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,28,项目产品亮点优化建议,外立面灯光效果示范图片：,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,29,商铺形象包装 统一商铺外观形象与风格，提高各经营商家整体档次与形象； 设计富有特色与吸引力之招牌形象；,项目产品亮点优化建议,万科城商业街项目整体租售

8、策略方案,经纬物业顾问行,30,商铺招牌示范图片：,项目产品亮点优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,31,广告灯箱形象 富有强烈的时尚感及视觉效果； 整体风格应统一，并与相应之商铺形象相呼应；,项目产品亮点优化建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,32,项目整体营销策略建议,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,33,策略原则：,项目整体营销策略建议整体租售策略,根据以上项目综合调研结论、结合项目自身特点，解决项目目前存在地理位置较偏、周边商业气氛不浓厚、主要目标消费群体数量不高等经营缺点； 项目之整体商业功能定位，仅限于有特色之社区型配套

9、商业； 提高项目整体形象与档次、满足万科城业主日常消费需求； 产品最终销售、利润最大化之经营目的； 万科城商业街整体租售策略建议如下：,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,34,策略一：连租带售策略（建议采用）,项目整体营销策略建议整体租售策略,优点： 最大程度保证万科城项目的整体经营形象与档次； 最大限度提高项目最终整体销售利润；,具体操作： 首先对项目进行整体包装； 通过适当的宣传与推广手段，按合理的价格定位，同时进行租赁与销售方式，个别已出租商铺可带租销售；,缺点： 项目前期需要投入一定的包装与宣传、推广成本；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,35,策略二

10、：返租销售策略,项目整体营销策略建议整体租售策略,优点： 可于项目经营前期回笼部分资金； 保留项目整体经营权利，保证项目整体经营形象与档次； 可回笼部分经营利润；,具体操作： 首先对项目进行整体包装； 通过适当的宣传与推广手段，按56之年回报率，以五年返租形式进行销售；,缺点： 项目前期需要投入一定的包装与宣传、推广成本； 存在一定经营风险； 操作较为复杂；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,36,策略三：整体打包销售策略,项目整体营销策略建议整体租售策略,优点： 减少项目前期包装与经营成本； 减少项目经营人手配置； 操作简单；,具体操作：就万科城商业街施工工程完成后，以现状整

11、体打包出售；,缺点： 项目销售后，失去经营权，对项目将来经营业态、档次、形象等较难控制； 对于寻找目标客户存在一定难度； 由于以现状整体打包形式出售，销售价格不高，将降低整体销售利润；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,37,项目整体营销策略建议租售价格建议,根据以上项目综合调研周边主要竞争商业街之价格参考为：,整体平均租价水平约为： 65元/m2/月 整体平均售价水平约为： 9750元/m2 整体平均投资回报率为：8,如根据项目及周边商业现状，就以上周边市场整体平均价格水品，按上下浮动10粗略计算：,整体平均租金水平范围约为：58-72元/m2/月 整体平均售价水平范围约为：

12、 880011000元/m2 整体平均投资回报率范围约为：6.39.8,较符合目前项目所在区域商业市场之整体租售价格水平！,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,38,项目整体营销策略建议租售价格建议,根据以上租售价格分析，万科城商业街之整体平均租售价格，保守建议为：,保守平均租金建议约为： 58-72元/m2/月 保守平均售价建议约为： 880011000元/m2,综合项目目前人流少、周边缺乏商业气氛、及项目仍处于施工阶段等现状缺点，故以上平均租售价格之保守建议范围，仍可适当下降50%之弹性空间；,万科城商业街项目整体租售策略方案,经纬物业顾问行,39,项目整体营销策略建议宣传推广建议,项目现场招商、销售气氛营造： 设立项目招商/销售中心，以便开展招商/销售工作； 准备项目宣传推广物料，包括：宣传手册、商业街整体与局部效果图、商业街平面图、招商/销售指示牌、形象海报等； 媒体宣传： 主要媒体投放阶段：项目招商/销售准备期、及正式招商/销售阶段； 主要投放策略与媒体选择： （准备