二手房基础业务知识.ppt

1、基本业务知识，人力资源部，业务基础知识，1，房地产基础2，二手房业务基础，1，房地产基础概念，(2)房地产分类，(3)建筑基础知识，1)房地产基础概念建筑是由建筑材料、建筑部件、设备等组成的整体物房地产业从事房地产开发经营管理服务等行业和企业的统称。(巨大的产业体系)，房地产和房地产概念：房地产和房地产的总称。物质上由土地、土地的建筑和建筑物组成。经济上也被称为“房地产”。房地产是物质上以3茄子形式表示的： (1)简单的土地(2)简单的住宅(3)土地住宅的综合房地产。是住宅及其所有权、使用权、收益权、处分权等权利的总称。房地产：是指可以给权利人带来收益或满足工作生活需要的土地资产，是土地及其使

2、用权、收益权等权利的统称。a)房地产基本概念，土地使用权取得1。转让：是指国家在一定期限内将国有土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权转让金的行为。特征：1)土地一级市场由国家垄断，任何单位和个人不得转让土地使用权。2)将土地权限转让给国有土地。3)集体土地未经征用，不得转让。4)土地使用者必须支付土地转让金，才能获得土地使用权证书，2 .转让是指拥有批准权的人民政府依法批准并向土地人缴纳补偿。安置费后允许使用土地，或将土地使用权无偿转让给土地使用者的行为。特征：1)土地分配可以转让。2)土地使用权分配可以出租。3)可以设定担保。4)进行土地交易，必须缴纳土地转让金。5)分

3、配土地没有使用年限限制。土地使用权取得，1)房地产基本概念，土地所有权为国家或集体所有。(例外，如香港、澳门、台湾)土地使用权年限(转让但适用)住宅地：70年(昆明市)工业地：50年综合或其他土地：50年商业、旅游、娱乐地：40年教育地、科技地房地产的特性自然特性具有不能进行空间位移的物理属性。流通形式的多样性：是指房地产流通的具体形式和方法。城市住房分配形式主要有买卖、抵押、当铺、信托等，城市土地使用权的分配形式主要有转让、转让、租赁等。供给的稀缺性：意味着房地产市场是供不应求的市场。另一方面，人口继续增加，需求也相应增加。另一方面，土地是不可再生资源，其数量基本一致。1)房地产基础概念，2

4、)房地产分类，土地分类：1，生地2，熟悉(1)茶1坪(水、传记、公路、公路)(2)污水1坪(桶水、传记、通道)包括商品房、经济适用房、筹款和住房建设等。2.办公大楼：办公用房一般设有中央空调、智能通信设备(宽带、视频会议系统等)，单位有多条电话线，每层可以使用公共洗手间和茶馆。3.工厂房：作为生产用途的房地产，住宅结构、住宅和写字楼有电力负荷、供给、交通运输等差异。2)房地产分类，2)房地产分类，4，街道包装：商业用途，街5号，有直接连接商场店铺的独立橱窗和门户，1，建筑分类，(1)按住宅类型分类，(2)按建筑高度分类，(3)按住房类型分类多层：3 8层优势：结构好，摊位少，住房价格低，房地产

5、成本低。小楼：有918层优势：电梯，弧形设计的空间很大。高层：18-30层优势：抗震高层多层，视野开阔，景观好。超高层：30层以上优势：视野很好，等级高，外观豪华。(3)按建筑结构分类，层数低，一般在3层以下。1949年以前建造的城市居民住宅和195060年代建造的民用住宅和简易住宅大部分都是这种结构。砖木结构，(3)按建筑结构分类，钢筋混凝土，这种结构抗震性好，完整性强，抗腐蚀，耐久性强，空间分割比较自由，个性比较强。小高层和高层住宅多采用这种结构。常用于钢结构、建筑成本高、高层公共建筑和跨度大的工业建筑(如体育馆、剧场、跨度大的工业工厂)。(4)根据使用性质分类：农业建筑、工业建筑、公共建

6、筑、住宅建筑、(5)按政策性质分类，商品住宅是指具有经营者资格的房地产开发公司(包括外国投资企业)开发经营的住宅。其价格由成本、税收、利润、代理成本、地段、层次、方向、质量、材料差额等组成。经济适用房(5年内不能交易)是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。那是国家为解决中等收入家庭住房问题而建造的普通住宅。这种住宅在施工报建设中减免了部分费用，因此其费用比普通商品住宅略低。购买经济适用住房不到5年，不能直接上市。在获得完全产权之前，经济适用房购买者只能在自己家里使用，不能出售、租赁、闲置、贷款或擅自改变住房用途。房屋是指政府、单位、个人共同负担、筹集资金建设的住宅。使用权房

7、(公债)是指国家和国有企业、事业单位投资建设的住宅，政府以规定的租金标准租给居民的公共住宅。承租人对使用权住房没有产权，只有使用权。对于购买二手住宅用作投资的买家来说，使用权室也很诱人。投资低，但租金收益不少。除了价钱优势外，购买使用权后，相应的福利也可以转让，购买者也可以参加住宅改造。(5)按政策特性分类，2、面积分析，房屋建筑面积(内部路边摊)房屋外墙(柱)脚以上各层的外围水平投影面积(阳台、走廊、地下室、室外楼梯等)为2.2米以上(包括)内部建筑面积内部房屋使用面积房屋内全部可用的空间面积。建筑面积减去公共面积、墙柱所占面积的净使用面积，楼板瓷砖面积公共面积产权人共同占用或共同使用的建筑

8、面积，建筑的楼梯、外墙、第一层大厅和小区内其他辅助设施的分担面积，3)建筑基础知识，3，建筑术语，托架：即住宅的宽度。普通商品住宅的开放是3.0m3.9m。为了减少楼板的空间跨度，提高住宅结构的完整性、稳定性和抗震能力，砖混凝土结构住宅一般不超过3.3米。深度：表示房屋的实际长度。砖混凝土结构住宅的真心为3.0米6.0米，为了确保住宅具备良好的自然采光和通风条件，真心太长，渡边杏。楼层：下层和上层之间的距离，即一层房子的高度。高级标准为2.6m3m。净高度：表示从底部楼板面或楼板顶面到顶部楼板底面的距离。净高层高度-楼板厚度容积率是总建筑面积与总占用面积的比率。正室(正室):指与高层建筑紧密连

9、接，构成一个整体的其他低层建筑。裙房的高度一般不超过24米。3)建筑基础、容积参数、容积率一般是政府规定的具体参数。独立别墅为0.20.5联排别墅为0.40.7层以下的多层住宅为0.81.2 11层小型高层住宅为1.52.0 18层高层住宅为1.是指房地产中间人、房地产卖方和买方之间的联系，达成交易并收取佣金的代理人、联系人、中间人、经理或介绍人。二手房交易以中介为主，业务性质属于销售范畴。只是我们销售的产品是无形产品服务，房子不属于我们，买方的纸币也不属于我们。我们的任务是提供交易平台，完成合理的协调，帮助安全交易。因此，员工们必须时刻牢记我们的位置中间人(中介)。中间人、产权基础知识、房地

10、产产权所有权和该家占有国有土地的使用权(国有土地使用权)，即房地产所有者对所有房地产拥有占有、使用、收益和处置的权利。房地产产权、绝对性、排他性、唯一性、房地产产权转让方式：买卖、替换、赠与、继承、房地产交易概念是指房地产转让、房地产抵押、住宅租赁等市场行为。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转让给其他人的行为。基本业务知识，房地产价格的构成：房地产价钱，又称区内混合价格，是指建筑物及其占用的土地的价格，通常等于上述人常说的房价。房地产价钱=土地价格建筑价格、基本业务知识、房地产市场、一级市场(土地市场):是指国家作为土地所有者和管理者，将土地使用权转让给房地产经

11、营者和用户的交易市场。第二次市场(增量市场):是指生产者或经营者新建并首次使用的住宅转移给消费者。主要是生产者或经营者和消费者之间的交易行为。三级市场(股票市场):是指以二级市场为基础转让或租赁的房地产交易市场。，三级市场的日常工作，房地产三级市场，销售，客源，中介，交易，客户，业主，房间，调查，协商沟通，访问等三级市场常用术语洗碗，了解需求跑步：通过访问，通过电话了解房地产信息跳跃：同行圣心金：是指为了知道顾客的意向和交易方便，向顾客收取一定的购买意向金(可退钱)保证金：首期付款具有法律效力，整个一揽子价钱：是指客户为购买特定房地产而必须支付的所有费用(通常是客户对象)实收价钱：是指所有者净购买特定房地产的房价，其他费用(如佣金、税金、住宅担保费等)由客户单独支付，房地产三级市场是公司目前使用的几个茄子合同：房契委托销售合同国有土