国家税收 第10章 土地增值税.ppt

1、第十章 土地增值税,学习目的： 了解我国现行土地增值税基本内容，掌握土地增值税的一般规定和特殊规定； 掌握土地增值税扣除项目的内容及应纳税额的计算方法； 掌握土地增值税的征收管理规定。 讲授内容： 第一节 土地增值税的征税范围及纳税人 第二节 土地增值税计税依据 第三节 土地增值税税率及应纳税额的计算,第十章 土地增值税,第四节 土地增值税的征收管理 第五节 土地增值税的税收优惠 本章小结 复习思考题,第一节 土地增值税的 征税范围及纳税人,第十章第一节,一、土地增值税的概念,土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。,第十章第一

2、节,二、增值税的征税范围,（一）征税范围的一般规定 确定土地增值税征税范围的两个条件： 1.只对转让国有土地使用权及其地上建筑物征税，转让非国有土地使用权和出让国有土地的行为均不征税。 (1)转让的土地，其使用权归国家所有的征税。 (2)出让国有土地使用权取得的收入不征税。 (3)土地使用权、地上建筑物及附着物的产权转让征税；土地使用权、房产产权未转让不征税。 (4)不论是单独转让国有土地使用权还是国有土地使用权与房产产权一并转让，均应征税。 2.只对有偿转让的房地产行为征税。,第十章第一节,二、增值税的征税范围,（二）对若干具体情况的判定 1.以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物

3、的，属于土地增值税的征税范围。 这里又分为三种情况： (1)出售国有土地使用权的 (2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 (3)存量房地产的买卖 2.房地产的继承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为，不属于土地增值税的征税范围。,第十章第一节,二、增值税的征税范围,(1)房地产的继承 (2)房地产的出租 (3)房地产的抵押 (4)房地产的重新评估 (5)房地产的代建房行为 3.房地产的交换。 4.以房地产进行投资、联营。 5.合作建房。 6.企业兼并转让房地产。 7.因国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的，免征土地增值税。,第十章第一节,二

4、、增值税的征税范围,8.下列情况的房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。 (1)房屋所有人、土地使用权所有人将房屋所有权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。,第十章第一节,三、土地增值税的纳税人,土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。,第十章第一节,第二节 土地增值税计税依据,第十章第二节,土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额，计算公式为： 土地增值额=房地产转让收

5、入-扣除项目金额 二、房地产转让收入 纳税人房地产转让所取得的收入,一、土地增值税的计税依据,第十章第二节,三、增值额扣除项目金额的确定,（一）增值额扣除项目的有关规定 1.取得土地使用权所支付的金额 （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用 2.房地产开发成本 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配置设施费、开发间接费用等。,第十章第二节,三、增值额扣除项目金额的确定,3.房地产开发费用 它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 4.与转

6、让房地产有关的税金 指纳税人转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。 5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可按上述1、2项（即取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之和，加计20扣除。 6.旧房及建筑物的评估价格,第十章第二节,三、增值额扣除项目金额的确定,税法规定，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 （二）特殊情况下扣除项目金额确定 1.对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时允许扣除“取得

7、土地使用权所支付的金额”和“与转让房地产有关的税金”两项扣除项目。但不能予以20的加计扣除。,第十章第二节,三、增值额扣除项目金额的确定,2.对于取得了房产产权（或者楼花）后，未进行任何实质性的开发或改良即再行转让的，这一类型分两种情形： （1）转让新建房 （2）转让旧房 3.对于取得土地使用权后，仅进行土地开发，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时允许扣除“取得土地使用权所支付的金额”、“房地产开发成本”、“房地产开发费用”、“与房地产转让有关的税金”，并可加计20扣除。,第十章第二节,三、增值额扣除项目金额的确定,4.对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算

8、其增值额时允许扣除“取得土地使用权所支付的金额”、“房地产开发成本”、“房地产开发费用”、“与房地产转让有关的税金”，并可加计20扣除。,第十章第二节,四、分期分批开发，转让房地产扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,第十章第二节,五、纳税人提供增值额不准确的处理,（1）对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或者转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 （2）对于纳税人提供扣除项目金额不实，应由评估机构按照房屋重置成本乘以成新度折扣率计算的房屋

9、成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。,第十章第二节,第三节 土地增值税税率 及应纳税额的计算,第十章第三节,一、土地增值税税率,土地增值税实行四级超率累进税率，税率设计的原则是：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。其中，最高税率60，最低税率为30。,第十章第三节,二、应纳税额的计算,（一）土地增值税税额计算公式 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是： 应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率） 在实际工作中可采用速算扣除法计算。即： 应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 （二）

10、转让土地使用权和出售新建房屋及配套设施应纳税额的计算方法,第十章第三节,二、应纳税额的计算,1.计算增值额 增值额=收入额-扣除项目金额 2.计算增值率 增值率=增值额扣除项目金额100 3.确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率确定适用税率。 4.依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,第十章第三节,二、应纳税额的计算,【例10-2】某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入800万元（假设城市维护建设税税率为7，教育费附加征收率为3）该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为200万元，建造此楼投入了350万元的房地产开发成本；由于该房地产

11、开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊。问该房地产开发公司转让此普通标准住宅是否应缴纳土地增值税？ 1.转让房地产的收入为800万元 2.转让房地产的扣除项目金额为759万元 (1)取得土地使用权所支付的金额为200万元 (2)房地产开发成本为350万元 (3)房地产开发费用为：（200+350）10=55（万元） (4)与转让房地产有关的税金为：8005（1+7+3）=44（万元） (5)从事房地产开发的加计扣除金额为：（200+350）20=110（万元） (6)扣除项目金额为：200+350+55+44+110=759（万元） 3.转让房地产的增值额为

12、：800-759=41（万元） 4.增值额与扣除项目金额的比率为：41759100=5.4,第十章第三节,二、应纳税额的计算,（三）出售旧房应纳税额的计算方法 出售旧房及建筑物，应按评估价格及有关因素计算，确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是： 1.计算评估价格。其公式为： 评估价格=重置成本价成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。 3.计算增值率，确定适用税率。 4.依据适用税率计算应纳税额，公式为： 应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,第十章第三节,二、应纳税额的计算,（四）特殊售房方式应纳税额的计算方法 1.纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、

13、转让房地产的，对允许扣除项目的金额或按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 2.纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税款，在每次预收款时计征。,第十章第三节,第四节 土地增值税的征收管理,第十章第四节,一、土地增值税的纳税申报,土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让或房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 （一）

14、从事房地产开发的纳税人纳税申报 纳税人向房地产所在地主管税务机关纳税申报土地增值税表并同时提供有关资料的期限是：,第十章第四节,一、土地增值税的纳税申报,1.纳税人一次性转让每一计税项目房地产的，应在转让房地产合同签订之日起7日内办理。 2.纳税人对每月每一计税项目的房地产分多次转让而难以在每次转让后的7日内申报的，经房地产所在地主管税务机关核准，可于月后10日内办理。 3.纳税人在项目全部竣工结算前每月预售房地产的，应于月后10日内办理。 上述纳税人在办理纳税申报时，应同时向税务机关提供下列证件和资料： (1)土地权属证明。 (2)土地转让、房产买卖合同。 (3)与转让房地产有关的资料。 (

15、4)根据税务机关的要求提供房地产评估报告。,第十章第四节,一、土地增值税的纳税申报,（二）其他纳税人的纳税申报 其他纳税人应从签订转让房地产合同之日起7日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。并提供以下资料： 1.房屋及建筑物产权证; 2.土地使用权证书; 3.土地转让、房屋买卖合同; 4.房地产评估报告; 5.与房地产转让有关税金的缴款凭证; 6.以及其他与房地产有关的资料。,第十章第四节,二、纳税时间与缴纳方法,（一）转让已竣工的房地产 （二）转让未竣工的房地产 三、纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 在实际工

16、作中，纳税地点的确定又可分为： 1.纳税人是法人的。 2.纳税人是自然人的。,第十章第四节,第五节 土地增值税的税收优惠,第十章第五节,一、对建造普通标准住宅的减（免）税优惠,税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税。,第十章第五节,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 三、对个人转让房地产的减（免）税优惠 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,二、对国家征用收回的房地产的减（免）税优惠,第十章第五节,四、对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的减免税优惠,1.1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产何时转让，均免征土地增值税。 2.1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。 3.在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。,第十章第五节,【本章小结】