昆明商业环境报告.ppt

1、云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,南亚之门项目合作推荐书,云南中炬石化集团,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,前言,久慕贵公司卓著的商誉与雄厚的实力，非常荣幸有此机会与贵公司洽商合作事宜！ 基于双方企业发展战略的共同目标所在，我公司谨向贵公司推荐云南 昆明市中心的商业发展项目南亚之门 我们希望通过“南亚之门”项目，为双方的发展创造新的契机，并在优势 互补的基础上，实现双赢，共享成功.“南亚之门”的相关情况如下-,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,项目简介,“南亚之门”地处昆明市中心核心商业区的白塔路，是昆明的传统商业街，有着百年悠久的商业历史，底蕴深厚的商业文化.

2、 “南亚之门”项目是集超星级酒店、旅游观光、休闲购物、餐饮娱乐于一体的大型文化广场和购物中心，是昆明提升城市商业环境和品位的昆明主城CBD改造重点发展项目.,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,项目简介,“南亚之门”位于昆明市中心， 为昆明传统的、也是唯一的高端核心商业区，北临昆明东西向主干道东风西路，衔接目前西南地区最大的商业步行区三市街步行街、南屏步行街、正义步行街；南邻另一条城市东西向主干道拓东路（政府未来计划规划的步行街） ；东南侧为绿洲大酒店. 项目开发地块是昆明乃至整 个西南地区独有的、稀缺的商 业地块.,南亚之门,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,项目区域人口状

3、况,“南亚之门”具有得天独厚的商业基础.以项目为中心二公里半径范围内，仅户籍人口就达50万，人口密度达39808人/平方公里，为中国人口密度最大的城市中心区之一.项目所在区域每天有平均二十万人次以上、高峰期达三十万人次的人流量，商圈可辐射人口达400多万.,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,项目进程,目前我集团已取得该项目基地国有土地使用权证 昆明市政府已要求我集团于2008年10月20日提交相关设计方案 昆明市政府已要求我集团于2008年12月28日前对项目进行奠基开工 目前我集团已与洲际酒店集团达成初步项目酒店运营合作意向 目前我集团已与世邦.韦利斯达成初步项目物业管理运营合作意

4、向,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明城市商业环境简述,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明城市经济发展水平,2002年-2006年昆明市历年GDP与固定资产投资情况,GDP增幅和房地产业发展状况的关系,昆明市历年人均GDP发展状况,近年来昆明市GDP增长率保持在11%以上，2005年城市GDP达到1062亿元； 昆明市固定资产投资稳定快速增长，2005年已达524亿元，增幅高达20.5%,昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快； 2005年人均GDP达到20893元（折合2611美元），人均GDP增长速度为11.5%；,2006年

5、昆明占云南GDP比例,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明主要产业构成,昆明市历年产业结构状况,昆明市二次三次产业从业人员,昆明二次三次产业结构相当，三次产业比例逐渐增大，且三次产业从业人员占比高，且逐渐增大 昆明产业基础相对其他大城市总体较落后，主要依靠旅游、烟草、水电等几个支柱产业，其中旅游业占比高，旅游收入占第三产业产值30%以上,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明产业特征,从历年数据来看出，昆明产业结构二、三产业相当；对比国内核心城市产业结构，昆明第三产业比例达到平均水平。 昆明旅游收入占第三产业产值的30%以上，旅游业占GDP的19%，高于国内其他旅游城市，

6、对昆明经济增长产生很大拉动作用。,旅游业是昆明市的支柱产业之一，对GDP的贡献高达19%，远高于其他全国旅游城市平均水平.,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明商业经济特征总结,经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；同时也为城市商业发展速度带来较为优厚的发展成长空间 旅游业是支柱产业，发展快，规模大，处在由以“观光”为主的穷旅游向以“休闲”为主的富旅游转化的阶段，为城市带来大量外来休闲度假人口；,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明具有高原地貌，长年充沛的阳光，一年四季鲜花不断，享受阳光，喜爱鲜花是浪漫的昆明人,昆明饮食文化丰富，最为会吃，并吃的讲究，从复杂

7、、精细的过桥米线到用紫砂壶烹饪的气锅鸡，无不体现了昆明的饮食文化,昆明的生活节奏缓慢而散淡，昆明人不会为了生活而辛苦的四处奔波，昆明人喜欢品普洱茶，在繁华喧闹的都市中品味那一杯的宁静.,城市特质1：悠闲适然的城市生活方式气候宜人、自然环境优越、城市节奏散漫.,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,历史层面,城市特质2：多元、融合、追求时尚的城市文化缺少强势本土文化，具有较高的开放度与融合性,昆明自古就是少数民族聚集地，聚居着汉、彝、白、傣、哈尼、纳西族等民族，文化多元化，并具有很强的包容性。 昆明历史上就承担着交通枢纽，对外交流的重要窗口，缺乏强势的地域文化，因此具有很高的开放性，容易接

8、受新思想和事物。,MoMa、创意英国、列侬溪谷等一批具有现代特色和国外建筑风格的楼盘在昆明获得良好的市场反应 侧面反映出昆明人对于时尚的追求，以及对于创新事物和外来文化的开放、接受与追随的态度,市场现状,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明市人均可支配收入远低于北京、上海、深圳等大城市，但是人均消费支出与可支配收入比例达到77.7%，高于其他大城市；,昆明市人均消费占比与其他城市比较,私家车拥有量高，平均每10人就有1辆私家车，仅比汽车拥有量最高的城市北京低2个百分点，远高于全国每130拥有一辆汽车的平均水平；,全国主要城市人均占有私家车拥有量,城市特质3：追求品质生活的城市心态建

9、立在崇尚消费、敢于消费的城市消费心态基础上的内需强劲,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明消费市场特征总结,由于良好的消费环境和文化特质，昆明人的消费意识强烈，消费支出与可支配收入比例高于北京等大城市，私家车比例位列全国三甲。消费者敢于消费，且崇尚消费和享受生活的特质显现明显。,消费者乐于并敢于消费,昆明历来就是多民族聚集之地，且为交通枢纽，因此具有较强的接纳度和包容性，随着时代的进步，现代昆明市场对于外来文化更加乐于接受并且表现出追求时尚的趋势。,城市文化融和特质明显,昆明城市整体气候宜人，环境良好，生活节奏较慢，造就了优质的生活方式，具备较好的消费基础环境。,城市消费市场背景良

10、好,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明商业地产业态分布,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,关于昆明商圈,昆明现已形成了五大商业区：以百货大楼、五华大厦以及正义路、南屏街、三市街、宝善街等构成的三市街中心商业区；以西南商业大厦、天元商厦、攀昆商场、青年路、长春路以及后来的仟村百货构成的青年路商业区；以樱花购物中心、金龙百货、白塔路构成的白塔路商业区；以小西门、武成路、大观街构成的小西门商业区。以个体商业为主构成的螺蛳湾日用品批发市场商业区。近年内形成的位于北市区的北辰财富中心成为昆明第商业区,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆明主要商圈分布,三市街商圈,小西门

11、商圈,白塔路商圈,青年路商圈,北市区财富中心商圈,螺丝湾商圈,昆都/国防路 商圈,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,三市街商圈,昆明三市街商圈以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，辐射面积约25万m2，该区域以精品服装、百货为主，最具代表性的是柏联广场、昆百大，这些代表有着悠久的商业历史，因此该商圈的定位一直是中档层面，大众化消费为主。2001年，作为该商圈的龙头商场柏联广场开业，靠着特殊的地理位置、百盛的品牌效应、优美舒适的购物环境及时尚流行产品，人流量很快就超过了附近的几家百货，成为三市街商圈中经营相对成功的商业项目。正是因为这些档次齐全的商业结构，一起构成了三市街的繁华。,云南中

12、炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,三市街商圈,三市街商圈周围道路通畅度较高，有东风路、金碧路等主要交通干道。该商圈附近公交线路有19条，分别可以到达昆明的各个城区。在三市街商圈，商铺出租率较高，基本没有闲置商铺。在该商圈的宝善街区域租金约为200-300元/m2，同仁街为400-500元/m2，祥云街为100-200元/m2，正义路为250-500元/m2，南屏街为300-500元/m2。 该商圈的租金较高，平均租金约在250-500元/m2。柏联广场整体地理位置优越，光线充足，卖场简洁明亮，具备众多知名品牌，具备号召力但缺少休闲娱乐设施，被银行、家具店占据了太多面积，整体租金收益上达不到

13、合理利润。商场面积约为40000m2，一层至四层租金呈递减分布，其中一层租金均价约为500元/m2，二层租金为300元/m2，三层租金为280元/m2，四层租金为160元/m2。而百货和超市面积约为20000m2，人流量较大，节假日可达到50000人。柏联广场周边车位很紧张，现在已有车位约300个。对于日均人流量达50000个的商场来说，稍显不足。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,三市街商圈主力店,昆百大新纪元店/昆百大A座 昆明最为老牌的百货大卖场 定义为城市中端商业,昆明柏联广场百盛店 全国销售业绩最佳百盛店,另：家乐福世纪广场店也位于此商圈内；王府井百货已落户此商圈顺城项目

14、昆明国美、苏宁、五星等电器卖场；,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,三市街商圈主力店,世纪广场位于正义路与东风西路交叉处，该广场无主入口，部分区域光线不足，中庭位置没有利用好，一楼商业无整体规划，布局不是很合理。该广场多为综合超市，面积约为21500m2，日均人流量达35000人，租金约为400-500元/m2，车位约有600个。 昆百大地理位置好，老牌百货，拥有固定消费群，但商场年代已久，虽重新装修，但内部结构已不适合现代百货的需求，并缺少休闲设施。昆百大面积约为12300m2，人均人流量约为30000人，周边车位约有320个。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,青年路商

15、圈,青年路商圈是青年路、人民中路、园通街的围合地块，该区域属于中端消费区域，但业态发展前景看好。青年路目前处于重整期，曾经因为西南商业大厦的没落、鸿城赛特的内部问题及仟村百货近几年呈老龄化趋势的影响，整个青年路商圈商业气氛呈下降趋势，现在新的新西南广场重建、艾维广场的新生，及仟村百货正待改造，商圈内的商业氛围及经营状况有望获得升级。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,青年路商圈,青年路商圈交通便捷，人流量、车流量相对较小。在一定程度上对人流的稳固起到了一定的作用。该区域的商业形态多为一些中等消费业态，主要集中在体育用品、休闲服装的消费上，因此区域内销售层次相对单一。新西南广场是该区域

16、内最为重要的购物空间，它的存在在一定程度上聚集了人气。新西南广场经营面积有27500m2，其中多以化妆品、服饰和家具销售为主，该广场综合形态较完善，空间规整、装修中档。新世纪百货经营面积有9879m2，但该商场无休闲娱乐配套。 该商圈租金分三个区域，其中青年路沿线租金较高，达到150300元/m2，出租率也维持在98%左右；其次是园通街，租金和出租率稍低，租金约为80100元/m2；人民路和青年路同处于该商圈的核心区域，因此出租率和租金基本一样。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,小西门商圈,住在昆明的人都知道小西门，为什么小西门如此有名？正是因为它商业形态弥补了市民日常所需的各种元

17、素，这才成为了消费者首选的消费场所之一。 小西门商圈中心处于东风西路与人民路交叉处，来往车辆众多，交通发达，地势开阔。商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇商场、美辰百货、环翠湖干道等。该商圈的主要支撑者当属大观商业城内的沃尔玛超市，该商圈原本商业氛围平淡，在这些大型卖场的带动下，小西门已成为了区域性的商业中心，对整个昆明市场具有不可忽视的影响，同时通信行业也是该商圈的重要支撑。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,小西门商圈,大观商业城，经营面积约有7560m2，设施配套齐全，同时具有餐饮及休闲娱乐设施。美辰百货经营面积约为18000m2，空间布局规整，设施齐全，装修中档。但无休闲娱乐

18、配套，属于纯购物空间。百汇商场经营面积约有5400m2，经营业态多为通信及图书销售，在该区域的文林街租金价格约在100-150元/m2，翠湖租金稍高，为100-300元/m2。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,昆都商圈,熟悉昆明的人都知道，昆都商圈是昆明夜生活和娱乐休闲的代名词。它的业态发展带动了其他次区域经济的开发。昆都商圈范围是东风西路、新闻路、西昌路、五一路和国防路的综合区域。该区域交通发达、人流量和车流量都很大。该区域商业面积约为23010.35m2。该区域内没有大型百货商店和超市，以昆都为中心，配以服饰、休闲、餐饮的主要场所之一，目前商铺经营档次不一，整体布局规划无序、品

19、质感有所欠缺。 该区域租金的分布在6条路上，其中以西昌路租金价格最高，约为100-120元/m2，其他几个地段位置租金稍低。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,螺丝湾商圈,由原云纺厂房改建 为云南省内最集中 的小商品服装批发 零售市场 营业面积20余万平 租金水平平均为 80150元/平米,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,白塔路商圈（本案所在地）,本案所在地为白塔路商圈 集中了目前昆明最为高端的商业卖场 主力店为：金格百货（金龙汇都店）,白塔路商圈是人民东路、北京路、拓东路、环城东路的围合地块，该地块包括尚义街、东风巷、明通巷、人民巷。大型商场主要集中在白塔路与北京路上。

20、随着近年来白塔路商圈的逐渐升温，其中巨大的商机使得街铺的售价和租金节节上攀，出租率近达100%。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,白塔路商圈（本案所在地）,白塔路区域的不同地段租金如下：人民东路出租率在98%，租金约在150-200元/m2、北京路因为位置较好，因此出租率和租金价格较高，均价约在180-300元/m2；拓东路租金价格约在180-250元/m2；环城东路出租率稍低，租金价格约在100-180元/m2；尚义街虽然处于次级交通支线，但是因为具备一定历史的商业氛围，因此租金价格约在160-200元/m2。,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,白塔路商圈（本案所在地）,本案项目周边 路网便捷 商业氛围成熟 城市配套完善,云南中炬石化集团/营销管理中心/市场研究部,白塔路商圈（本案所在地）,白塔路商圈因为具备一些特殊的商场，也因此成为了昆明具备特点的商圈。其中最为著名的是金龙百货，金龙百货于1997年3月15日开业，商厦高五层，曾是昆明经营档次最高的百货，经营品种以欧美名牌为主导，经过几年的经营，在昆