第十六章用益物权2.ppt

1、第一节 用益物权的概述,第二节 建设用地使用权(地上权）,第三节 宅基地使用权,第五节 采矿权,第六节 地役权,第四节 土地承包经营权,第十六章 用益物权,一、用益物权的概念 （第117条）,用益物权是指对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益的权利。 （第117-169条）,第一节 用益物权概述,二、用益物权的特征,用益物权具有以下特征：,1.用益物权的标的物多是不动产。在这一点上它与所有权和担保物权都不同。,2.用益物权是一种他物权、限制物权和有期限物权。,3.用益物权以对物的使用，收益为主要内容，以占有物为前提。用益物权的目的，在于对物的使用、收益、取得物的使用价值。,三、传

2、统民法用益物权的体系,用益物权的种类与内容因各国的历史传统、国情、地域等不同而不同，具有深刻的固有性。欧陆国家或地区一般都规定了相应的用益物权制度。但是始终未能建立统一的用益物权制度。 法国民法典规定了用益权、使用权、居住权和地役权；德国民法典规定了地上权、物权的先买权、土地负担和役权（包括用益权、地役权、限制人役权、居住权）等。我国台湾地区规定了地上权、永佃权、地役权和典权。,永佃权 是指永佃权人以支付佃租为代价在他人土地上耕种或放牧的权利。“台湾民法典”第842条。现在修正为：农用权。,2、地上权 是指指在他人所有的土地上有建造建筑物或其他工作物而使用他人土地的权利。,3. 地役权 是地役

3、权人依据当事人的约定或法律规定为了行使自己不动产权利的便利或利益而利用他人土地或限制他人土地使用的权利。,4、典权 典权人以支付典价为代价占有出典人的不动产，并对不动产享有使用、收益，以及一定程度的处分的权利。,5、居住权 是指自然人因居住的目的而对他人房屋及其附着物享有的占有、使用的权利。,(二) 我国现行法上的用益物权,根据物权法、民法通则、土地管理法等相关法律规定，我国现行立法上的用益物权包括：,1.建设用地使用权,2. 其他自然资源使用权,3. 土地承包经营权,4、宅基地使用权,主要由民法以外的其他特别法规定。有林业权、渔业权、采矿权、取水权、养殖、捕捞权等。,5、地役权,第二节 建设

4、用地使用权,物权法称“建设用地使用权”、目前土地管理法、城市房地产管理法都称为“国有土地使用权” 建设用地使用权应该包括：国有建设用地使用权和集体建设用地使用权两种。 立法建议时有称“基地使用权”、还有学者主张直接用传统的“地上权”。,一、建设用地使用权的概念和特征,建设用地使用权因建设建筑物、构筑物及其附属设施依法对国家（集体）所有的土地享有占有、使用和收益的权利。第135条,建设用地使用权的特征：,1、它存在于国家或集体所有的土地之上的物权。不同于在土地所有权能够流转的私有土地之上的地上权。它承担主要交易职能，在我国类似于土地所有权。 2、它以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。但没有建筑

5、物或构筑物也可以设定，即使建筑物或构筑物灭失，该权也不消灭，仍可以原来使用目的而使用土地。 3、它主要通过出让或划拨取得。地上权是通过当事人之间的合同取得。,建设用地使用权分类,（一）根据土地所有权不同 国有建设用地使用权与集体建设用地使用权 （二）根据空间标准 地表建设用地使用权 地下建设用地使用权 地上建设用地使用权使用权人对于地表之上一定范围的空间享有的以建造建筑物、构筑物及其附属设施的方式占有、使用、收益的权利。 思考：土地空间权是否应该独立存在？,二、建设用地使用权的产生和期限,（一）建设用地使用权的取得。 不动产物权的一般取得原因也适用该权利。我国土地公有制，取得该权利有其特殊的原

6、因： 国有土地上原始取得该权利的有：国家无偿划拨、有偿出让。继受取得方式有：转让、互换、赠予、出资、抵押、继承等。 集体土地上取得该权利的，基本是土地使用者通过向有关部门申请获得批准，有无偿，也有有偿使用，主要是乡、镇、村的建设用地。,土地划拨：土地使用人按照一定的程序向政府提出用地申请，政府通过行政审批程序将土地无偿拨给使用者使用，从而取得土地使用权。,其特征是： （1）这是一种行政行为；（2）使用者必须亲自占用、使用；（3）使用土地是无偿的；（4）其适用范围有限；（5）划拨获得的土地使用权具有不定期性；（6）在法定情况下可以由政府批准无偿收回。（7）土地用途基本都是公共利益的。,划拨的建设

7、用地使用权可以在一定条件下，转化为有偿出让的建设用地使用权。条件是： 1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织或个人，而不是国家机关、事业单位、公益团体等非营利目的单位； 2、领有国有土地使用证； 3、具有地上建筑物、其他工作物的合法产权证明； 4、按规定签订土地使用权出让合同，并补缴土地出让金。,下列建设用地的使用权，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 1、国家机关用地和军事用地。 2、城市基础设施用地和公益性事业用地。 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 4、法律、行政法规规定的其他用地。,1998年9月10日，盛大公司与交通房产公司签订了联合开发协议，约定双方联

8、合建设北市场商业及住宅小区，占地面积1.4万平方米，建筑面积5万平方米，投资规模为5500万元，启动资金3000万元，由盛大以项目投入占1000万元，同年11月再投资1000万元，合计占总投资的40；交通公司拟在98年底前和1999年4月底前分别投入1000万元，占总投资60，另外双方还约定了分配利润，分担风险及违约责任等内容。1998年底交通将1000万元投入联合办公室帐上，盛大也投入了293万元。,案例,另有事实：联合建设项目用地的使用权是盛大由政府划拨所得，该公司仅向土地管理部门支付了城市建设补偿费，未办理土地使用权出让及变更登记手续。,问：该联合开发协议是否有效？为什么？该案如何处理？

9、,1999年4月，交通因盛大未按约向项目投足1000万元而拒绝再投入资金，并要求分割合建项目的土地，分别自建，盛大以项目和土地使用权是政府批给自己，自己无权转让为由拒绝。双方协商未成，交通公司诉至法院，请求盛大继续履行协议，并承担违约责任。,建设用地使用权的出让 （第138、139、140、141、142条）,它是国家（集体）以土地所有人身份将建设用地在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家（集体）支付土地使用出让金的行为。,出让的形式有：协议、招标、拍卖、挂牌。 挂牌出让出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更

10、新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价确定建设用地使用权人的行为。,建设用地使用权出让的特点：,1、它是一种平等协商、自愿有偿的方式设定他物权的民事法律行为。,2、其客体只能是城镇国有土地。集体土地上设立建设用地使用权，其出让、转让有严格限制。,3、使用权人对土地使用的具体权利比划拨取得的建设用地使用权的范围、内容多。,4、它是有期限的物权。,5、其权利的行使受到国家土地用途的限制。,建设用地使用权的登记 该种权利采用登记生效主义，不登记权利不能设立。即使是划拨方式取得的，也要登记，政府的依法批准也不导致建设用地使用权的当然取得。 出让合同的成立与生效也仅仅是建设用地使用权取得的前提。,建设用地

11、使用权的流转,它是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为。如出售、交换、投资、赠与等。 转让建设用地使用权是有严格条件的。 注意转让中的房地关系：地随房走，房随地走。第（146、147条）,（第143、144、145、）,集体建设用地使用权,乡（镇）村建设用地主要满足乡村基本建设需要，如乡村的公益事业建设用地及乡村企业建设用地。对集体建设用地使用权目前还是适用土地管理法。 土地管理法严格控制乡村建设用地的审批权限。也严格限制其流转。地方政府有突破。典型的是2005年广东省政府颁发广东省集体建设用地使用权流转暂行办法。,（第151条）,（二）建设用地使用权的期限,通过划拨及乡村建设用地程序取得

12、的建设用地使用权是无期限的，除了法律规定的消灭原因外，使用人可无期限使用土地。,通过出让和转让等取得的建设用地使用权有期限限制。物权法第138、148、149条都有涉及期限问题。,通过出让方式取得建设用地使用权的，按照土地的不同用途，最高年限为：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或者其他用地50年。,（第149条）住宅用地使用权期间届满的自动续期。,三、建设用地使用权的内容,1、占有和使用土地（第142条）； 2、转让、抵押、出租、出资、赠予、抛弃等 3、权利人保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利；在其建

13、设用地上可以实施非保存建筑物或其他工作物的附属行为，如种植花木、修筑围墙等。 4、基于建设用地使用权的物权请求权； 5、相邻关系的适用。,义务：,1、支付土地使用费；2、合理使用土地；3、容忍提前收回,权利,四、建设用地使用权的消灭,1、土地灭失； 2、国家提前收回土地； 3、使用期限届满未续期； 使用期限届满，依法自动续期的，或申请续期，并办理续期手续的，建设用地使用权不会消灭。依法不可以自动续期或申请续期没有被批准的，建设用地使用权因期限届满而消灭。 4、建设用地使用权抛弃 5、建设用地使用权撤销。,五、建设用地使用权消灭的法律后果,1、出让人应及时办理注销登记，由登记机构收回建设用地使用

14、权证； 2、用地者返还建设用地，取回地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复土地原状； 3、建设用地使用权消灭时，若土地所有权人以市场价购买地上建筑物、构筑物及其附属设施的，用地者不得拒绝。但所有权人不行使购买权时，用地者不得诉请购买。 我国物权法第149条对此的规定：,消灭后该地上的建筑物及其他不动产的归属，有约定的按照约定，没有约定的或约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。目前，调整这个问题的只有1990年国务院颁布实施的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条有规定。内容：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。 学界认为这在今天已经不合理，应废除。

15、应该允许用地者取回。若国家不无偿收回，用地者又不取回地上建筑物及其附着物，而要求国家以市场价购买，国家有强制缔约的义务吗？,4、土地所有权人可以请求延长建设用地使用权的存续期。在建设用地使用权期限届满前，可以请求使用权人在地上建筑物及其附着物可以使用的期限内，延长建设用地使用权的存续期限。 5、有益费用的偿还请求权。用地者可以请求土地所有权人偿还其增加土地的价值而支出的用益费用。如用地者在地上安装的排水设施或进行改良工程等而使土地价值增加。 6、由于公共利益的需要，土地被提前收回的，所有权人要补偿地上建筑物及其附着物的价金，并退还剩余期限的土地使用费。,案例：明利公司诉金星公司转让土地使用权无

16、效案 2000年3月16日，金星实业总公司与某市国土局签订土地使用权出让合同并办理有关手续后，取得了该市东立交桥南侧土地使用权，面积为5万平方米。同年4月30日，金星实业总公司又与明利置业有限公司签订了土地使用权转让合同，约定由金星公司将东立交桥东南侧面积 1.35万平方米土地（折合20.25亩）使用权转让给明利公司,每亩地价为21万元。金星公司应于当年7月30日以前完成居民拆迁、土地平整、地下水管道及电源线拉通等工作。如果延误交付土地，金星公司应按月利率1.5%承担预付款的利息；明利公司则应于合同签订后6日内支付地价款的80%，余款于7月31日付清。如果延期付款，每延期1天罚款5000元。合

17、同同时对转让土地的四至界限、交付手续均作了约定。,合同订立后，由于约定的土地使用权有部分属市邮电局享有，为此，金星公司与明利公司于同年的5月6日又签订了一份补充协议，约定将转让土地增至1.56万平方米（折合23.4亩），预付款为388万元，由金星公司负责与其他部门办妥地块调整手续。此后，明利公司依补充协议支付给金星公司人民币388万元。同年7月30日，由于未能办妥地块调整手续，金星公司没有依约交付土地。同年10月，市国土局因金星公司没有交足土地出让金，依法将该土地使用权证收回。明利公司多次要求金星公司履约未果，遂于同年12月20日诉至人民法院，请求判令解除合同，并要求金星公司返还本金388万元

18、及承担利息损失。问：该案应如何处理？,第三节 宅基地使用权,一 、 宅基地使用权的概念,宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋及其附属设施对集体所有的土地所享有的占有、使用的权利。（第152-155条）,宅基地使用权的客体是农民集体土地。宅基地使用权的主体，主要是农民。宅基地使用权的取得基本上是根据集体经济组织成员资格无偿分配的。 城镇非农业人口经过合法的手续，也可以利用农村集体所有的土地建造住宅，其使用权受国家法律保护。但现在被禁止。,二、宅基地使用权的内容,1.使用人有无期限使用的权利。但国家因建设需要征用土地或重新规划土地时，使用人应服从国家需要，接受对宅基地的调整。,2.使用人有权在宅

19、基地上建造房屋以居住、使用,宅基地上的建筑物所有权归建筑人所有。原则上，使用人不得利用宅基地建造生产用房或商业用房。 思考：商住两用可以吗？,3.使用人有权在房前屋后的宅基空地上种植竹木，其竹木的所有权归种植人所有。,4.宅基地不得买卖、出租、抵押或以其他形式非法转让。但宅基地上的房屋可以在法律允许的条件下转让、出租或抵押，宅基地也随之转让。土地管理法第62、63条 思考：农村房屋买卖合同的效力。,5.行使宅基地使用权不得超出确定的宅基地面积标准，不得扩大或变相扩大宅基地的使用面积。,6.宅基地使用人在行使宅基地使用权时，不得损害社会公共利益和他人合法权益。,三、宅基地使用权的取得与流转,（一

20、）、取得：以农民身份为基础无偿分配。 取得条件： 1、须经法定程序申请。申请人向集体经济组织提出用地，集体经济组织同意后报乡镇政府审核，最后由县政府批准。土地管理法第62条、物权法第153条。目前，不需要登记。 2、应确有建造住宅而用地的必要。 3、应该符合乡镇土地总体规划，尽量利用原宅基地和村内空闲地，面积不能超标。,（二）宅基地使用权流转,我国现行法律禁止宅基地使用权单独流转，即转让、赠与、投资入股、抵押、出租均不允许。流转可能的情况是：房屋继承和宅基地使用权随该地上房屋转让而转让。 宅基地上的房屋所有权移转条件： 1、受让人只能是本集体成员； 2、农村村民一户只能有一处宅基地，村民出卖住

21、房后不能再申请宅基地； 3、受让方的宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。,四、宅基地使用权消灭： （一）消灭的原因 1、宅基地灭失的； 2、宅基地使用权被收回。宅基地使用权人不按批准用途使用土地，如兴办企业或建造商品房等）；若是因新农村建设规划需要收回的，要重新分配或调整宅基地； 3、宅基地的征收； 4、抛弃或者长期闲置； 5、宅基地使用权人不复存在。,第四节 土 地 承 包 经 营 权,一、承包经营权的概念,承包经营权指农户、单位或个人依据承包合同的约定，对于集体所有或者国家所有的耕地、林地、草地、荒山、滩涂、水面等自然资源进行占有、使用、收益的权利。 法律依据主要看农村土地承包

22、法、物权法,（第124-134条）,承包经营权的法律特征如下：,1.承包经营权的主体为一切农业经营者。家庭承包方式设立的承包经营权主体仍然是本集体成员；四荒地承包人不限，但由外人承包的要经过村民会议三分之二以上成员或村民代表的同意，并报乡镇政府批准。（承包法第48条）,2.承包经营权的客体是集体所有的或国家所有的土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂等农用地。用途是农用，即农、林、牧、渔业。,4.承包经营权是有期限物权。期限届满时归于消灭。耕地承包期30年、草地是30-50年、林地是30-70年，特殊林地还可以延长使用期。依据法律规定，承包期满后，承包人可以继续承包。没有重大理由是不能收回承包经营

23、权的。,3.承包经营权由集体组织与承包人通过签订承包合同的方式设定。一般不需要登记。承包使用权的范围、内容等均由承包合同加以确定。,二、承包经营权的内容,(一) 承包经营权人的权利（第125条）,1.对承包的土地等自然资源享有充分的占有、使用、收益权，不受任何第三人的非法干涉。,2、依法流转的权利。家庭承包经营权人在承包期内将承包经营权以转包、互换、转让；四荒地承包人可以转让、入股、抵押等方式流转。第128条。,3. 获得补偿的权利。承包期满或因其他原因交回承包的土地时，承包人对其在承包土地上种植的林木、果树及没有收割的庄稼，有要求获得补偿的权利。 承包期间土地被征收的，承包经营权人也有权要求

24、获得补偿。（第132条） 承包经营权流转时，对提高土地生产能力的投入，有权获得补偿。（承包法第43条）,4、在承包地上设立地役权的权利。,5、对抗发包方非法行为的权利；农村妇女承包经营权的保护权利。 6、自愿交回承包地的权利。提前半年书面通知发包方。交回后，在承包期内不得要求承包。承包法第29条 7、请求办理土地承包经营权登记的权利。土地承包经营权设立时不登记，但流转时不办理登记不能对抗善意第三人。 注意最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第21条的规定。,(二) 承包经营权人的义务,1.完成承包合同所规定的义务。但由于自然灾害等不可抗力的原因，致使承包合同不能履行或者不能

25、完全履行，可以全部或部分免除承包人的责任。如果承包经营权的设定有对价，承包人有支付对价的义务。,2.按约定的方法和用途使用土地。维持土地农业用途，不得用于非农建设。如：不得在承包地上盖房、建窑、建坟等。,3.承包经营权人对承包的土地和其他自然资源负有管理、保护、合理利用义务，承包使用权人不得将土地撂荒、弃耕；不得给土地造成永久性损害。,4、依法交回承包地的义务。承包期内，承包人全家迁入设区的市，转为非农户口的，应该交回承包地。承包法不交的，发包方可以收回。承包法第26条。,三、土地承包经营权的取得,（一）自发包方出取得 这是目前最主要的方式。通过订立土地承包经营合同而取得。自合同生效时，该权利

26、设立。（物权法第127条）不需要办理登记，土地承包经营权即能产生。,（二）自承包人处取得 这实质是土地承包经营权的流转取得。该权利可以转包、互换、转让等方式流转，“四荒”地可以出租、入股、抵押等方式流转。 互换、转让合同一经生效，新承包人就取得承包经营权，但未经登记，不得对抗善意第三人。（物权法第129条、农村土地承包法第38条） 注意：依据农村土地承包法第49条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式获得土地、林地承包经营权的，需依法登记取得权利证书，才可以将承包经营权流转（转让、出租、入股、抵押等）,（三）土地承包经营权的继承 农村土地承包法对土地承包经营权的继承采取了两种不同的规定： 对于家

27、庭承包的，林地承包经营权可以继承，耕地与草地等农用地的承包经营权不能继承；只能继承承包收益。 对于其他方式承包的承包经营权，在承包期内，承包人死亡，其继承人可以继承。 因为，其他方式的承包一般不涉及到农民的土地保障问题。 思考：土地承包经营权是物权，具有财产性，不准继承是否有失妥当？,四、土地承包经营权的消灭,消灭原因有五种： 1、期限届满而消灭； 2、因发包人收回土地而消灭； 有法定情形，可以收回承包地。如：农村土地承包法第26条规定，承包人举家迁入设区的市，转为非农户口的，承包人未自动收回承包地的，发包人依法主动收回土地，承包人的承包经营权消灭。土地管理法第37条规定连续弃耕抛荒二年的，原

28、发包单位就可以收回发包地。 对于承包人抛荒的承包地，发包人收回，原承包人可以请求返还。司法解释第6条。,3、因发包人调整土地而消灭 调整土地必须满足三个条件： （1）在承包期内发生自然灾害使承包地严重毁损等特殊情形，需要适当调整的； （2）本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或村民代表的同意； （3）报乡镇政府和县级政府农业部门批准。,4、土地因被征收而消灭,5、土地承包经营权因承包人自愿退回土地而消灭。 6、承包法死亡无人继承或继承人放弃继承而消灭。,第四节 采 矿 权,一、采矿权的概念和特征,采矿权是指全民和集体所有制单位和公民个人依照法定的程序取得开采国家所有的矿产的权利。,民法通则

29、第81条、 矿产资源法第3、6条）,采矿权具有以下法律特征： 1.采矿权是采矿人依行政授权而取得的权利。采矿权是一项具有排他性的民事权利，不是行政权利。,二、采矿权的取得,开采矿产资源，必须申请并办理采矿登记手续，取得采矿权。,国务院及其主管部门批准开办的全民所有制矿山企业以及跨省、自治区、直辖市开办的全民所有制矿山企业，由国务院地质矿产主管部门办理采矿登记手续，并颁发采矿许可证。,省、自治区、直辖市人民政府批准开办的全民所有制矿山企业，由省、自治区、直辖市人民政府地质矿产主管部门办理采矿登记手续，并颁发采矿许可证。,乡镇集体矿山企业和公民个人按其所在省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会制

30、定的地方条例和规定的程序取得采矿权，或者申请开采国家规定实行保护性开采的特定矿种，由国务院特别授权的有关主管部门颁发许可证。,第五节 典 权,一、典权的概念,典权是指典权人以支付典价为条件，而占有、使用和收益出典人的不动产，出典人在约定期间内有权回赎其出典财产的一种民事权利。其中支付典价的人称为典权人，将财产交给典权人使用收益的人称为出典人，交付的财产称为典物。,(五) 典权关系终止时，出典人有权回赎典物,(一) 典权以对典物的占有、使用、收益为内容,(二) 典权是在他人不动产上设立的物权,(三) 典权以典权人占有标的物为要件,(四) 承典人要取得典权须支付典价,二、典权的内容,(一) 典权人

31、的权利和义务,(5) 为典物支付有益费用的，在出典人回赎时，在现存利益的限度内请求出典人偿还。,(1) 占有、使用、收益典物；,(2) 在法律上处分典物，即转典、 典权让与和出租典物；,(3) 留买权，即在出典人出卖典物时的同等条件下的优先购买权；,(4) 重建或修缮典物；,典权人的权利,（1）支付典价；（2）保管典物； （3） 分担典权存续期间典物因不可抗力而全部或部分灭失的风险； （4）在出典人回赎时，尽可能恢复典物的原状，返还给出典人。,典权人的义务：,(二) 出典人的权利和义务,(1) 保存典物的所有权； (2) 向第三人转让典物的所有权； (3) 在典物上设定担保物权； (4) 回赎

32、典物。,三、典权的消灭,物权的一般消灭原因，如标的物灭失、抛弃、混同等，适用于典权，但典权消灭的特殊原因有回赎、找贴、作绝和别卖。,(一) 回赎,回赎是出典人向典权人提出以支付原典价消灭典权的单方行为。回赎是出典人的权利，它只需要出典人一方的意思表示并支付原典价即可，不必取得典权人的同意即产生效力。,(二) 找贴,找贴是在典权存续中出典人将典物所有权让与典权人，找回典物的当时价格与典价的差额，从而使典权消灭的一种方法。,有限期的典权，附有“到期不赎，即作绝卖”条款的，因期限届满(作绝) 由典权人取得所有权，典权亦因混同而消灭。,(三) 作绝,(四) 别卖,典权附有到期不赎，听由典权人出卖典物收

33、回典价条款时，因典物别卖于第三人而使典权消灭。,案例1：李子林请求回赎房屋纠纷案 原告李子林于1968年将坐落于某县县城南大街的祖传正房3间、耳房1间以人民币5000元典给被告王小所。双方立有典当文书，但没有约定典期，也无多少年不赎视为绝卖的约定。此后27年间原告一直没有向被告提出回赎房屋的要求；被告对承典的房屋未进行过维修。时至1995年，原告因家庭人口增多导致住房拥挤而向被告提出回赎房屋的要求。被告以典当关系以有二十多年，原告无权回赎为由拒绝了原告的要求。原告遂诉至人民法院，要求回赎房屋。被告答辩因物价调整，原告回赎房屋有失公平。问：该案应如何处理？,案例2：1999年6月，王某以其一处商

34、品房以20万元人民币的价格典当于某典当商行，典期为5年，进行了典权登记，合同载明到期不赎，即为绝卖，并将房屋交付给典当行使用收益。典权存续期间，王某又就该房设定抵押，向李某借款30万元。根据双方签订的抵押借款协议,王某将于2005年8月还本付息。但等到典期届满，王某经过回赎期未以原典价回赎，典当商行认为自己依法已取得典当房屋的所有权，遂办妥所有权登记；而李某则因抵押权担保的债权逾期未为清偿，请求法院查封拍卖或折价变卖诉争房屋。诉讼期间，典当商行不同意李某的做法，向法院请求作为第三人参加诉讼，认为典当行为有效，且其就诉争房屋的所有权依法系属原始取得，应有排除强制执行的权利。问：该案应如何处理？,

35、地役权是为自己土地的方便和利益而对他人的土地进行利用的权利。 需要他人土地提供便利的土地为需役地，该土地所有人为地役权人；为他人土地的便利而被使用的土地为供役地，该土地所有人为地役权义务人。 它起源于罗马法，是基于土地而发生的一种权利义务关系。在古罗马法上，地役权人必须是土地所有人。,一、概念：（第156-168条）,第五节 地役权,二、地役权的特征：,1、地役权的主体是需役地所有人或使用人和供役地所有人或使用人。,2、地役权的客体是土地。即供役地与需役地。供役地与需役地不一定是相邻的土地，只要需役地有利用供役地的必要。（第156条）,3、地役权是利用他人土地的权利，是利用他人的土地为自己土地

36、提供便利的权利。 （第156条）,4、地役权具有从属性。它不能脱离需役地而单独转让，必须随着需役地的所有权或使用权转移而一同转移，地役权不能与土地分离。也不能成为其他权利的标的（客体）。如果需役地上成立其他用益物权，该用益物权人同时拥有地役权。（第164条）,5、地役权具有不可分性。（第166、167条） 地役权的取得和丧失，均为全部，不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。需役地分割时，地役权对分割后的地块仍然存在。,三、地役权的内容：,地役权人的权利：,1、使用供役地的权利。 地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利，如通行、取水、排水、采光、通风、眺望等。地役权人对供役地的

37、使用有时是独占性的，有时与他人共用，同一供役地上可以设立数个内容相容的地役权。,2、实施附属行为的权利。 地役权人为行使其权利，可以在供役地上实施必要的附属行为或修建必要的附属设施，并对此拥有所有权。,3、排除妨害的权利。 在设定地役权的目的范围内，地役权人有权独立使用供役地而排除他人对地役权的侵害。,地役权人的义务：（第159、160条）,1、地役权人对供役地的使用，应当在设立地役权目的范围内，应选择对供役地损害最小的地方和方式使用。因行使地役权造成供役地变动、损害的，应使用完后恢复原状或补偿损失。,2、对在供役地上修建的附属设施，有保养、维修、管理的义务。双方另有约定的除外。有偿获得的地役

38、权，权利人应按约支付费用,3、地役权的行使不得损害社会公共利益。,供役地人的权利：,1、在不妨碍地役权行使的范围内可以行使与地役权人相同的权利，可以使用在供役地上修建的附属设施。 2、有偿设定地役权的，供役地人有权请求地役权人支付对价。 3、因使用土地的需要，可在不影响地役权设立目的的前提下，请求变更供役地的利用场所和方法。,供役地人的义务： （第159、163条）,1、容忍及不作为的义务。容忍地役权人在地役权目的范围内使用其土地，并不得阻碍地役权的行使。,2、费用分担的义务。供役地人使用地役权人修建的实施时，应按受益比例，分担附属实施的费用；在变更供役地场所或方式时，也负担由此产生的费用。,3、土地使用权人或经营权人将承包地设定地役权的不得违反土地用途。,三、地役权的取得与消灭,地役权的取得方式：,1、以合同设立地役权（第157条） 地役权自合同生效时成立。但未经登记不得对抗善意第三人。,3、因时效而取得地役权 4、因继承取得。,2、因受让土地之上的用益物权而取得地役权。 即土地使用权人