建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定_免费下载.ppt

1、建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定,谨呈：建发房产,2007GW53,2,前提说明,根据上次汇报的共识，目前销售不利于实现项目价值，销售不是目的。 价格研判与销售策略基于上次共识，既以价值最大化实现为前提，最大可能挖掘项目未来价值。,3,报告内容,商业市场环境分析,商业物业价值研判,销售方式与策略,项目均价研判,4,房行东方 房地产专业交流平台 ,5,商业市场环境分析,区域市场租售市场乐观，平均售价可达到1.1-1.6万/，但社区商业初期经营回报低,6,项目前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明

2、其作为城际交通要道的地位。 人、摩托车、自行车的缺失说明其缺少基本的商业消费人流，立足项目外围市场发展商业的空间十分狭窄。 依据目前小区人口规划和置业情况分析，以及PX的影响未来小区入住人口量具有不可预测性。,项目目前缺失基本商业人流，临交通干道保证未来对外部人流的吸引,商业市场环境分析,规划人口10000左右 50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的，约30%是计划纯居住使用。,7,报告内容,商业市场环境分析,商业物业价值研判,销售方式与策略,项目均价研判,8,从市场角度对商业物业价值的研判,商业物业价值研判,消费市场,周边人流量,周边消费力,投资市场,投资观念,投资特征,其它,政策环境,

3、特殊环境,小区规划人口1万，纯自住30%；项目前以车流为主,小区规划品质高，入住人口消费能力强；龙池工薪层消费能力低；龙池高管，角美高收入者消费能力高,闽南一铺养三代观念，对回报率不敏感,注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感,是否有税收优惠,PX项目影响,区位环境,厦漳大都市区化的桥梁区位,区域经济,龙池、海沧的快速发展,影响性,9,街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素,临路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。 内街铺接受度不高，目前价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。,商业物业价值研判,销售范围,10,报告内容,商业市场环境

4、分析,商业物业价值研判,销售方式与策略,项目均价研判,11,销售方式：采取直接销售，带租约但不返租，参考万科城,三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。,直接销售,带租约销售,返租销售,特点,开发商把商铺直接销售 给业主,开发商找到商铺租户， 并带此租约与商铺业 主签定买卖合约,投资者在与发展商签订 商铺销售合同后发展商 许诺在未来的三到五年 内每年给与投资者一定 的租金回报,优点,缺点,开发商回款快、 流程简单、操 作方便,提高商铺对业 主的吸引力， 相对减低业主 的风险,将业主风险减到最低，对商

5、铺销售有一定帮助,销售实现难度大,操作较繁琐,操作、手续 最为繁琐,项目目标,保证销售价值,策略选取,销售方式与策略,12,B1-2,B2-2,B1-1,B2-1,销售策略：临街、小广场1-2层商铺组合销售，其他分层,二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题。,一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值； 方式：下铺+上铺,销售方式与策略,13,项目卖点整合,优势Strength,劣势Weakness,机会Opportunity,威胁Threat,周边居住氛围不足 周边社会配套缺乏,高品质大盘社区 品牌开发商 厦漳交通的咽喉,PX影响 置业者趋向投资,位处厦漳交通要道 片区高档住宅区

6、规划 片区缺乏高品质商业,销售方式与策略,商业街的SWOT分析及销售策略建议,片区高档住宅区规划 位处厦漳交通要道 片区缺乏高品质商业 PX项目带来的未来消费潜力增加 崛起中的副城区海沧区商业价值拉动 高速发展中的龙池开发区的商业价值提升 潜在厦漳一体化带来的利好,14,报告内容,商业市场环境分析,商业物业价值研判,销售方式与策略,项目均价研判,15,项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘,市场参考,项目基准价格,住宅比较,趋势预测,街铺价值研判,分区均价,16,以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：大学康城本项目未来海岸龙池,项目均价研判,以未来海岸、大学康城、龙池商业等商

7、业项目作为比准项目，从人流量、商业气氛、交通条件、升值潜力、主力店及产权状况等主要商业价值影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。,大学康城与未来海岸开发品质和性质都与项目类似,又同处于厦门远郊大盘,所以对于项目具有较高参考价值 龙池作为项目片区相对成熟的生活与商业区,其商业开发市场对于项目具有一定参考价值,17,通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目均价为1.65万/,风情街区均价=1.65万元/,“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。 “所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。 “权重均价”是”销售均价”、“权重比例”、“所占权重”的乘积结果。,项目均价研判,1

8、8,综合其他因素分析，以1.65万/作为销售基准价格较为合理,根据首次报告研究，商铺价格一般是住宅的2-3倍，厦门市场多取上限，目前住宅约5000，商铺价格不低于1.5万/,根据首次报告对2010年趋势预测，最佳位置商铺约2万/,本项目商铺销售基准价格1.65万/较为合理,项目均价研判,19,依据街铺位置特征将商业街分为4个区进行价值分析和价格判断,内街铺二楼,小广场商铺,内街铺一楼,2F,1F,临街铺,项目均价研判,20,商业街分区指标评定比较得出权重从大至小依次为：小广场商铺、临街铺、内铺一楼、内铺二楼,商铺价值主要通过铺位展示面、人流量、主力店影响、增值潜力等价值点来体现，以此对各位置铺

9、位价值进行权重分析。,综合以上分析比较得出，项目三个价值区域大小次序为： 小广场商铺 临街铺 内铺一楼 内铺二楼,项目均价研判,21,已推导出本项目核心均价为16000元/，以此为分区定价的参考基准，推导出项目各区域的价格系数：,从上面各区域价格系数得出，项目各区域价格：,临街铺（一、二层联体）实收均价=1.65万元/1.42.31万元/ 小广场店铺实收均价（一、二层联体）=1.65万元/1.32.145万元/ 内街铺一楼实收均价=1.65万元/0.91.485万元/ 内街铺二楼实收均价=1.65万元/0.40.66万元/,“核心均价权重”是其它区域价格权重的均值。 “加权系数”是各权重对“核心均价权重”的比值。,分区各均价为2.31万元/、2.145万元/、1.485万元/、0.66万元/,项目均价研判,22,销售价格建议：可以作为实际销售价格,项目均价研判,内街铺二楼,小广场商铺,内街铺一楼,2F,1F,临街铺,建议报价2. 5万/,建议报价2.3万/,建议报价2.3万/,建议报价1.8万/,建议报价1.4万/,建议报价0.8万/,建议报价0.5万/,建议的销售价格实现了项目价值的最大可能挖掘，但并不以销售实现为主要方向，根据首次汇报中的研究结论，2010年价值能够较好兑现，价值方能够最大化实现。,建议售价,销售前提 如果客户有意向