万科城vcity案例研究101349633

1、,01 区域属性分析,项目背景 项目区位 交通环境 项目配套 区域规划 区域楼市 小结,第一节 项目背景,1.1.1 基本参数,第一节 项目背景,1.1.2 开发商,第一节 项目背景,1.1.2 开发商,综合实力奖项 2012,开发商实力雄厚、品牌管理团队支持项目,第二节 项目区位,行政区域：闵行 板块：马桥板块 （低密度顶级别墅聚集区） 依靠商圈：旗忠、江川路、莘庄 环线：外环以外,本案位于马桥镇西南面 莘庄：12公里 徐家汇：23.2公里 人民广场：30公里 中山公园：27公里 上海虹桥国际机场：23公里 上海浦东国际机场：58公里,地块较为偏远、板块定位提升区位价值,第二节 项目区位,驾

2、车,公交,常用出行路线： 闵行19路(闵马线、江川2路、闵行5路)地铁5号线地铁1号线 马莘线地铁1号线 江川路商圈：15分钟 莘庄：35分钟 徐家汇：1小时,第三节 交通环境,主要干道： 华宁路、银春路 公共交通（近公交总站）： 马莘专线、闵马线、江川2路、闵行19路、闵行5路 5号线、1号线 主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高速、沪金高速、北松公路,本案,公交总站,第三节 交通环境,马莘专线 往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：1525min,闵马线 闵行渡口往旗忠高尔夫球场方向:05:45-17:30 发车间隔：1115min,江川2路

3、 往东川路地铁站6:30-21:30 往银春路7:10-21:30 发车间隔：10min,闵行19路 往华宁路地铁站：06:00-20:30 往银春路：06:09-20:39 发车间隔：6-15min,闵行5路 往吴泾公园：06:45-21:20 往银春路：06:00-20:35 发车间隔：20min,莘庄地铁站南广场,旗忠高尔夫俱乐部,旗忠驾驶培训部,银都路沪闵路,鹤庆路市五医院,旗忠文化中心,旗忠公园,旗忠高尔夫俱乐部,东川路地铁站,工人俱乐部,各工厂,少年宫,马桥敬老院,剑川路,吴泾公园,北桥站,华宁路地铁站,华宁路,银春路,交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区,第四节 项目配套,生活

4、、教育、休闲配套齐全，公交站点可达,第五节 区域规划,保障房、动迁房较多 配有一定公建、商业、医疗配套 河道、绿地穿插,保障房、动拆迁房与商品房混合，整体以住宅为主，规划建设配套，自然环境佳,社区医疗中心,80000,40000,第六节 区域楼市,以低密度别墅区为主，提升板块价值；少量高层公寓，各自定位无竞争,第七节 小结,生活配套齐全，多教育、医疗资源，自然环境佳。,别墅群提升板块价值。,马桥板块，地处郊环，但公共交通便捷。,动迁房、保障房影响居住环境。,开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。,02 产品规划分析,项目四至 项目整体规划 建筑风格及立面 景观规划 户型分析 装修标

5、准 特殊部分分析 小结,第一节 项目四至,一期,银春路,华宁路,项目内分割在建道路,申嘉湖高速,目前尚未开通，有施工围挡,第二节 项目整体规划,一期 占地面积：129571 建筑面积：317534.94 （社区底商自主招商）,二期,教育,商业（政府产权，共40000）,第二节 项目整体规划,一期 占地面积：129571 建筑面积：317534.94,二期（规划未定）,教育,商业（14000）,26000,第二节 项目整体规划,规划特征： 1.以中轴为主轴左右基本对称 2.由南向北建筑逐渐升高，不影响北侧采光 规划缺点： 临街未设置降噪措施，噪音影响居住质量,第三节 建筑风格及立面,建筑风格：现

6、代 立面风格：波士顿 表面材料：涂料,无特殊规划设计,第四节 景观规划,道路周围多小品,第五节 户型分析,2.5.1 103 2+1室2厅2卫,动静分离 客厅与卧室区域分离，互不干扰 开阔采光 卧室、客厅全南阳台设计，保证采光量 套房设计 主卧套房设计，带有橱柜及卫生间，保证主人私密性，符合上海人生活习惯,第四节 户型分析,2.5.2 93 2+1室2厅1卫,动静分离 客厅与卧室区域分离，互不干扰 开阔采光 卧室、客厅全南阳台设计，保证采光量 干湿分离 卫生间干湿分离设计，满足全家多人同时需求 通透双厅 入户玄关设计，突出客厅宽敞度,次卧空间小 次卧空间很小，使用功能有限制 私密性不佳 次卧、

7、卫生间窗口对走廊，边户可见，私密性不佳,第四节 户型分析,2.5.3 78 1+1室2厅1卫,开阔采光 主卧、客厅南阳台设计，保证采光量 干湿分离 卫生间干湿分离设计，满足全家多人同时需求 宽敞设计 户型虽小，但保证客厅、厨房宽敞度，符合中国人生活习惯,次卧私密不佳 入户正对次卧，影响次卧居住私密性,第四节 户型分析,2.5.4 78 附加值分析,2F赠送大露台使用权 约20套（售罄）,赠送飘窗面积,赠送半阳台，可作为次卧使用,第六节 装修标准,2.6.1 主要用材,客厅、卧室 木地板、墙纸,厨房、卫生间 瓷砖贴面,第六节 装修标准,2.6.2 装修品牌,Function Art 电插口,第六

8、节 装修标准,2.6.3 装修特色收纳设计,灵活利用空间，充分发挥小户型可使用空间，减少不必要空间占用,镜面收纳,嵌入式收纳柜,第六节 装修标准,2.6.3 装修特色,关注生活细节设计,第六节 装修标准,装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/ 实际装修价格约1000元/,第七节 特殊部分分析,2.7.1 公共部分大堂,挑高约3.2米 小品设计增加空间灵动感 人性化设计，布置休憩空间,第七节 特殊部分分析,2.7.2 公共部分走廊,电梯间贴纸风格活泼，侧重于年轻人品味 消防通道降低小户型业主得房率,2.7.3 小区功能区设计,第七节 特殊部分分析,400米环形跑道,中央活动广场,免费功

9、能区场地，满足低消费人群及“宅”一族生活,儿童 攀岩墙 轮滑区,老年人 遛鸟区 宠物区,已建成社区底商,社区底商效果图,2.7.4 社区底商,第七节 特殊部分分析,社区底商满足生活购物需求,第八节 小结,以小品为特色。,装修用材一般，满足正常生活，但品质不高。,教育、商业配套齐全，功能区满足各年龄层。,户型及附加值较为合理，但得房率不高。,通达性尚佳，但有一定噪音影响。,03 营销推广分析,项目形象及核心诉求 营销推广渠道 现场包装展示 小结,第一节 项目形象及核心诉求,第二节 营销推广渠道,3.2.1 纸质媒体广告,第二节 营销推广渠道,3.2.2 微博营销,竞猜转发,活动公告,第二节 营销

10、推广渠道,3.2.3 现场活动,周末活动,第三节 现在包装展示,3.3.1 周边宣传,围挡,灯柱,道旗,第三节 现在包装展示,3.3.2 标识、装饰,形式多样,第三节 现在包装展示,3.3.3 售楼处外部,现代,涂料,广告围挡,未来商业,第三节 现在包装展示,3.3.4 售楼处内部,营造商业休闲气氛,配有休憩洽谈区、儿童区,第三节 现在包装展示,3.3.5 售楼处业务人员,业务人员整体素质较高 三公司联合代理 统一着装、举止到位 业务内容熟悉,第三节 现在包装展示,3.3.6 动线设计,品牌介绍,项目介绍,项目特色,装修特色,沙盘,第三节 现在包装展示,3.3.7 样板间引导,沿途小品、绿化、

11、指示牌轻松活泼 楼盘介绍加深了解,第三节 现在包装展示,3.3.8 样板间,以家居、实用为主，不显奢华,第三节 现在包装展示,3.3.8 现场管理,售楼处旁停车空间较小,建有停车场但未开放,第三节 现在包装展示,3.3.8 现场管理,保安站岗，指导停车,绿化维护,第四节 小结,广告投放量大，形式多样。,现场管理到位，停车位目前安排较少。,营销活动紧凑，效果明显。,业务人员素质佳，现场包装展示设计、定位于客群相适应。,诉求点覆盖各年龄层需求。,04 项目推售分析,推售分析 成交客户情况,第一节 项目推售分析,截至7月17日,户型配比基本沿用首次开盘,基本售罄，目前可售房源为1、2、16号,第一节

12、 项目推售分析,二次开盘成交均价上涨，但涨幅不大，房价基本稳定,两次开盘报价均为19500元/,截至7月17日,第一节 项目推售分析,优惠先减后乘,为开盘日造势,吸引品牌追随者,第二节 成交客户分析,受地理及交通因素影响，主要客户分布于项目周边（老闵行）、闵行区及一号线沿线市区（主要为徐汇区）,客户主要诉求：教育配套、交通配套、生活配套、品牌,青年：老年1:1，项目规划满足各年龄层次需要，故客户年龄类型不单一,第二节 成交客户分析,100以上户型较少，主要为刚需客户，少量改善型消费者，另由于政策原因，近期投资型客户较少,客户主要诉求：教育配套、交通配套、生活配套、品牌,05 项目分析总结,SWOT分析 项目热销原因分析,主干道噪音 周围动拆迁、保障房较多 地处偏远,开发商品牌、实力强 规划商业、交通、医疗、医疗配套齐全 项目自身规划满足多种不同需求 营销推广效果好,不断完善的交通、医疗配套 市区房价过高 刚需不断增加,政府规划周边未开发商品房地块,第一节 SWOT分析,第二节 项目热销原因分析