博思堂翱鹏地产金石滩别墅项目营销方案.ppt

1、“别墅不同”，硼酸金煤别墅项目营销方案，中国博士党机构大连公司金煤项目组，感谢鹏智对博士党的信任！基于这种信任和使命，我们深入思考了金煤项目。我们面对的是什么别墅市场？让我们看看项目事故1，大连别墅市场分布概况。大连别墅项目主要分布在旅顺、市区、金煤三大地区，具有明显的区域特征。市内工作和生活并行，吸引市内和外地客户。近年来大连市内的别墅项目比较稀有，规模有限。但是可以同时满足居住和工作的两个茄子要求，受到大连市内客户及外地旅游度假型客户的喜爱。金煤旅游度假气氛浓厚，外地顾客最多。金煤地区以丰富的旅游度假资源和相对优秀的教育资源吸引了大量的休假、养老金或与子女同行的外地客户。外地客户的金煤推崇

2、最多，因此外地客户的比重也最高。旅顺居住氛围最浓，主要是市区及外地客户。旅顺被称为大连的后花园，山和海源丰富。同时，以较强的居住氛围，受到大连市内顾客及外省市顾客的特别喜爱。大连别墅市场地区特征分析：大连旅顺区别墅项目：项目地址：旅顺区塔哈湾澡堂北，旅顺南路和郭水道的交汇处开发公司：大连城北花园有限公司建筑形式：2层消毒洞室内情况：坯湖型面积：175-251平方米开发量：175-251平方米高层装修情况：精装别墅户型面积：160-200平方米开发量：500套(10万坪)开长时间：预计项目地址：鲁顺区白恩山下弘英子开发公司：天津大众房地产开发有限公司建筑形式：重楼别墅，联排别墅装修情况：坯房户型

3、建筑形式除了蓝湾较小的独栋外，其他两个项目是与联排别墅重叠的别墅产品。产品形态在线产品无纯别墅社区是一个复合社区。旅客群的特征大连市内消费群为主，外地旅客群辅助。潜在市场塔哈曼西部，重庆纳池进行纯别墅项目。塔哈曼南方，一贤治做别墅项目。，大连市区别墅项目：项目地址：甘口灵秀桥开发公司：友谊合胜动产公司建筑形式：双层别墅室内情况：毛坯公寓面积：260平方米开发量：76套开盘时间：2007年六月入住时间：2008年五月销售平均价格：8800元项目大项目地址：中山区解放路和中南路包围开发公司：大连街集团建筑形式：叠合别墅内部情况：人工户型面积：200平方米开发量：1期56套，其他未计划的开市时间：2

4、007年十一月入住时间：2008年十二月销售平均价格：16000韩元项目地址生活只有加利福尼亚湾项目地址：鉴定家区柳树沟开发公司：大连万科地建筑形式：联排别墅室内装修情况：清水型面积：220套，一次56套长时间：2007年九月入住时间：2008年五月销售平均价格：16000韩元项目地址：16000韩元其他未定装饰情况：坯房户型面积：300-600m2开发量：1期26套，预计入住时间：2008年下半年：销售平均价格：未定，大连没有大海的话，项目地址：成万开发公司：华润地产建筑形式：年行，双拼别墅装修情况建筑形式较少的部分独菜别墅产品，其馀都是联立、叠叠叠的别墅产品。产品形态除了东港托斯卡纳，是纯

5、粹的别墅社区，其他是复合社区。客群特征大连市区及周边城市东北三省富人阶层。销售情况打开了联排别墅项目，销售情况不理想，三层联排空间太小，出现了室内拥挤的情况，市场接受度不高。金煤别墅项目：项目地址：大连开发区金煤开发公司：诺能源住宅建筑形式：独栋、叠合、联排别墅室内装修情况：毛坯开放时间：2008年七月至八月开发量：183个联排别墅，15个团体别墅销售平均价钱项目地址：大连开发区建筑形式符合纯粹的单独别墅社区和社区联合行，层层叠叠的别墅产品。产品形态王子庄园是纯粹的别墅社区，鲁能项目是复合社区。客群特征东三星，外国人人士，大连最富有的人。我们能成为别墅的代表作吗？项目事故2，大连现为主要别墅项

6、目代表：金煤卢陵优山美渡假胜地度假型休闲别墅代表，东港托斯卡纳地位型城市别墅代表，旅顺塔万亿达兰湾产品型别墅代表，柳树村万科界曲风型山地别墅代表，分布概述：金州莱茵海岸度假村生态型休养地代表，老虎美刚山诸景，老虎亿达作为大连当地开发商中杰出的代表，一直以质量得到大连市场的一致认可，所有亿达产品都以亿达品牌获得了溢价。蓝湾继承了从初期计划到模特之间、示范环境等亿大产品的优良传统，展示了充分的实景，抓住了所有购买者的心。(威廉莎士比亚、模板、模型、示范环境、示范环境、示范环境、示范环境、示范环境、示范环境、示范环境)虽然我们也崇尚用产品说话的风格，但如果把产品作为市场上最核心的突破口，我们还很难突

7、破蓝湾的口碑效应，最终很难确立项目的代表地位。问题2我们能成为风格项目的代表吗？请先感受一下我们的产品。想象一下在蓝天、大海、溪谷之间有这样的别墅是多么美丽。牙齿项目在建筑团体设计中采用浪漫的地中海风格，采用淳朴天然的材料，描绘出代表地区色彩和风格的独特附件，家具亲切柔和的田园风情。建筑物和环境色调结合了“黄色、白色、蓝色、绿色”的牙齿组合，给人一种源自意大利、法国南部圣篇的向日葵、薰衣草花园的非常明亮的感觉。地中海灿烂的阳光将花园的金黄色和紫色与绿树相配，使明亮的东西到手。(威廉莎士比亚哈姆雷特)在建筑细节上采用了很多拱门、半拱、马蹄形门窗，不仅是透明的，还能在行走的观看中感受到延伸的透视感

8、。打开宽敞的窗户不仅能带来室外明亮的阳光，还能创造欣赏美丽海景的条件。明亮的室内空间配有返璞归真的装饰风格，到处传达着她天生美丽，无需装饰的信息。(威廉莎士比亚，哈姆雷特，谚语) (威廉莎士比亚，歌剧，谚语)所以我们努力在卡普里庄园、摩纳哥辛集、米兰曼、马尔他堡、帕沙公馆、爱琴海、波希塔诺等产品风格上寻找突破，这个项目位于山区之上，可以从高处眺望海岸线，好的地区“张远”在欧洲通常是贵族居住的地方是身份的象征。整个事件名将项目的建筑风格和高级属性表现得很好。替代：圣巴巴拉位于美国加利福尼亚州，多年来享受着加利福尼亚橙色阳光浴，自然植物复盖了各个角落，是休闲度假的旅游胜地。本案与金煤黄金海岸、阳光

9、、沙滩精密的建筑形态相邻，不仅是加州密云的自然礼物，而且是美丽景色和风物的协调，整个风采和圣巴巴拉具有异曲同工之妙。圣巴巴拉，到目前为止，我们不断反问自己：我们能为此建立项目的市场地位吗？我们最终能给对象消费者留下独特的印象吗？房地产项目的营销最终是为业主创造特定的生活方式，社区风采是强调生活方式的最常见的手段。大连是中国北方最有名的海滨国际城市，在环境上与地中海有很多相似之处，因此各大建筑采用欧洲最经典的地中海风格和西班牙风格，创造了社区的感染力。从极品挽歌到卡纳义乡，从小平岛到曼果谷，以西班牙风情为主题的各种建筑已经填满了整个市场，先入为主的心理因素如果我们再以风尚为核心话题，很难引起市场

10、的关注。那么，我们需要重新找到突破口，问题3能否在牙齿地区价值上取得突破？位于金煤国际旅游度假区，大连市东部，距老城58公里的旅游轨道车52分钟。1992年正式建设了地球，被评为国家旅游度假胜地。2000年成为全国第一个4A级旅游度假胜地。金煤旅游设施完善。在黄金海岸，防晒沙滩精子、帐篷、阳山都是金煤管委员会统一管理的大连地区唯一没有自营职业的海水浴场。绿化复盖率为46.2%，年均空气质量指数为20，黄金海岸被评为全国15个健康型海水浴场之一，是国务院批准的最早国家级旅游度假胜地之一。我们的项目位于金煤龙湾广场中心东北。在规划中保持远视山地地形，从区域内最高点到主入口24米的垂直距离，制作最好

11、的官山居产品是房地产项目中难得的宝徽！拥有金煤等稀有旅游和环境资源，通过金煤一号“金煤”，强调项目的巨大环境价值和资源价值，努力加强项目不可替代的区域价值。以“一号”确立市场地位和建设者的身份感，整个事件名称诉求点旨在确立项目No.1的地区市场地位和高级价值意识。(威廉莎士比亚，Northern Exposure(美国电视电视剧)，jinshitan No.1是项目位置价值的直接体现。我们可以不卖房子，卖资源，直接利用金煤的资源，打开项目的知名度吗？但是资源不足的同时共享，如何区分优山美地和王子庄园呢？从其中一个到唯一的是战略关键的胜利的一步！反思：啊，我们的卖点究竟在哪里？项目事故3，优势(

12、strength):地区优势：国家4A级风景区，交通便利，有王菊、黄金海岸、金石高尔夫等很多旅游景点。地段优势：位于金煤中心景观位置、金石高尔夫、玫瑰园、龙宫奇石展厅、金石梦幻山庄、龟裂石的主要通道上。景观优势：半山坡地、天然山景、无敌海警；产品优势：纯别墅社区，典型地中海建筑风格和景观规模优势：整个社区有87个座位，数量不足。销售点重新整合(SWOT分析)，机会(opportunity):别墅土地越来越不足。目前国家停止批准别墅土地，地块的稀缺性继续提高别墅市场需求。高级房地产开发受到限制：目前大连市正在调整固定资产投资方向，鼓励企业增加对经济适用住房和普通商品住房的投资，高级房地产的稀缺性

13、刺激投资需求。市场别墅需求旺盛：由于中国经济多年的高增长和人民币的持续增值，中国的富裕阶层越来越多，在中国旅游投资的人越来越多，奢侈品需求旺盛。奥运会机会：举办八月奥运会将给整个中国市场带来巨大的机会，4A级国家旅游度假胜地金煤必然会吸引更多的海外富豪。十三(weakness):开发上的知名度：因为这是鹏智山的第一个项目，项目的自信心只能在产品提出的时候建立。季节因素：大连气候决定了金煤的旅游旺季从5月到10月，产品的主力销售期限短，平时金煤的人气不好，房子的空置率高。集要素：短期旅游的情况下，金煤的调配基本上是完美的。但是对于长假来说，它的生活组合不是很方便。threats(威胁):国家政策

14、曹征：国家将银行向高级房地产开发发放贷款，严格批准高级房地产的银杏抵押程序。个人购房定金比例和贷款利率的提高都对我们的开发和销售产生不利影响。市场供应量太大：大连市场上目前别墅类房地产的供应量比较充足，其他项目对顾客进行分类，这不仅给销售带来很大压力，还影响开发商的利润率。观望情绪笼罩着房地产市场：从去年九月末的2套住房政策开始，整个房地产业销售处于低迷状态。一些城市甚至出现房价下降的现象，市场的观望情绪直接影响购房者的最终购买。SWOT战略：项目本身具有多种茄子优越的自然条件，产品计划和市场定位注定本事件将成为大连的别墅模式。如果仅以一个特征出发，很难综合项目的很多优点。对于目标嘉宾拥有的高端属性，我们可以从精神层面进行对话，将项目变成别墅生活的象征。(威廉莎士比亚、斯图亚特、本人)抓紧宣传中难得的历史机遇，完成大连和东北三省的别墅标杆管理。从事件名称体系、宣传成果、建筑质量、销售业绩到别墅产品的代名词，要确立开发人员后续开发的市场基础和