地产项目管理课件.ppt

1、建设项目管理知识介绍，2020/7/30，2，第一部分房地产基本知识1。房地产特性2。房地产类别3。基本概念第二部分相关法律第三部分房地产项目管理，课程内容，2020/7/30，3部分，使用第一部分(b)的长期性质；(c)影响因素的多样性；(4)价值大容量；(e)保存和增值；(六)产业相关性。2020/7/30，5，因为房地产是由土地和地上的建筑物、建筑物构成的。对于土地和住房，可以分类如下。根据土地用途分类，城市用地分类及计划建设用地标准，城市用地可以分为9茄子类别。1、住宅用地2、公用事业用地(包括商业用地等)；3、产业土地；4、储存土地；5、外部交通用地；6、公路广场土地；7、市政公用设

2、施用地；8、绿色土地；9、特殊土地；2 .房地产范畴，2020/7/30，6，b .根据住宅用途分类，a .根据住宅使用功能，1 .可分为住宅用途的住宅。2、工业住宅。3、商品房。4、文体娱乐设施。5、政府和公用事业。6、多功能建筑(也称为综合建筑，城市综合体)。2020/7/30，7，1)。它反映了工程建设各阶段之间的内在联系，是从事建设工作的各相关部门和人员必须遵守的原则。3 .基本概念，2020/7/30，8，基本建设项目包括：制定项目提案。进行建设项目必要性和可行性的初步研究，提出提案项目的轮廓构想。开展可行性研究，编写设计任务书。具体的论证和评价项目在技术上和经济上是否可行，以及其他

3、方案的分析和比较。可行性研究报告用作设计任务书(也称为计划任务书)的附件。设计任务书决定出牙齿项目，采取什么方案，选择什么建设场所。进行设计。对技术上和经济上提议的工程制定详细的计划。大中型项目通常使用两种茄子设计：初步设计和施工图设计。技术复杂的项目可以增加技术设计，进行到第三阶段。制定计划。可行性研究和初步设计得到有条件的工程咨询机构的评价，获得批准，向计划部门报告，经过综合平衡，列入年度基本建设计划。2020/7/30，9，环境，建设准备。包括土地收购和拆迁、“三向一平”(通水、传记、通道、平坦土地)、施工力实施、物资订购和供应配置以及其他各种准备工作。组织工程。准备工作准备就绪后，提交

4、开工报告，经批准后开始建设。按照施工程序，按照设计要求及施工技术验收规范进行施工安装。生产准备。生产性建设项目开工后，计划及时组织专项力量，有计划地开展生产准备工作。验收并投入生产。按照规定的标准和程序验收竣工工程(见基本建设工程竣工验收)，编制竣工验收报告和竣工结算(见基本建设工程竣工结算)，办理固定资产交付生产使用手续。可以简化小型建设项目、建设程序。项目后评价。项目完成后，分析和评价整个项目的建设价格、工期、质量、安全等指标，或者与类似项目进行比较。，2020/7/30，10，2)。可行性研究、工程项目的可行性研究，是根据国民经济发展计划和批准的项目建议书，项目承包机构委托合格的设计机构

5、或工程咨询机构，在做出建设项目的决定之前，通过对与建议项目相关的自然、社会、经济、经济和项目建设后经济效益进行预测和评价的科学分析方法，调查项目投资建设的必要性、技术先进性和适用性、经济效益和合理性、建设的可能性和可行性，进行投资，2020/7/30，11，要点：项目概述市场分析和需求预测计划设计分析开发日程投资收益分析资金方案和资金成本估算风险分析综合分析和建议。2020/7/30，12，3)。确保项目投资效果的重要工作，为投入、贷款、投标、订货提供医生决策依据，是项目成败的关键。2020/7/30，13，4)。投资回收期是指投资项目收回原始总投资所需的时间，即用投资项目运营的净现金流抵消原

6、始总投资所需的总时间。投资回收期(PP)(包括建设期)和投资回收期(PP)(不包括建设期)。(1)投资回收期间=项目投资总额/一般年度收益总额年度折旧额流动利息(2)投资回收期间=累计净现金流量从正数开始的年度-1上一年度累计净现金流量的绝对值/年度净现金流量，2020/7/30，14，5)。一般来说，生产项目后预计的正常年度净收入与总投资相比，评估项目利润的好坏，静态分析中常用的指标单位产品投资偿还期单位投资收益。静态分析中反映的因素不全面，投资效果效率低，但与动态分析比、简单、直观数据不同，适用于短期投资项目分析。2020/7/30，15，分析方法：简单收益率法和投资回收期法两个茄子，简单

7、收益率=普通年度企业净利润折旧/总投资100%(如果简单收益率企业可接受的最小收益率项目是可行的，则相反是不可能的。)投资回收期=总投资/一般企业的企业净收入折旧(投资回收期企业可以接受投资回收期项目，反之亦然)，2020/7/30，16，术语，6)。根据资金的时间价值原则，由于物价的变动、存款利率的上升、投资风险因素的影响，同一数额的资金在不同时期的价值不同。动态分析法的关键是利用徐璐不同时间的总量指标，徐璐不同时间点的资金以一定的折算率换算成同一时间点的价值，然后分析项目的经济效果。能全面反映项目收益高低的主要是净现值法、净现值法、内部收益率法、等年价值比较法。在评价中，净现值越大，投资回

8、报率越高，项目的投资效果也越好。2020/7/30，17，术语，项目建设期间和经济寿命期间反映每一年现金裴秀智运动的表。主要职责用于计算各种静态和动态评估指标(如内部收益、净现值、简单收益等)，以执行财务收益分析。，7)。现金流量表，2020/7/30，18，2020/7/30，19，术语，8，2020/7/30，21，分析方法简介：10)。不确定性分析不确定性分析是对决策方案无法事先控制的外部.预计利润和收益导致企业赤字。不确定性分析比较可靠，接近客观实际。经营者有很重要的参考价值。2020/7/30，22，11)，可行性研究，2020/7/30，23，12)。损益分支分析、损益分支分析是通

9、过损益分支(BEP)分析项目成本与收益平衡关系的一种茄子方法。投资、成本、销售、产品价钱、项目寿命等各种不确定性的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到阈值时，也会影响方案选择。盈亏平衡分析的目的是找出这些阈值，即盈亏平衡(BEP)，判断不确定因素变化的投资方案的承受能力，并为决策提供依据。可行性研究，2020/7/30，24，盈亏平衡点越低，项目收益越高，亏损的可能性越小，因此项目具有更大的经营风险能力。盈亏平衡分析是对产量(销售)、成本、利润的关系进行分析，因此计量本利分析。盈亏平衡点的表现形式多种多样。您可以用相对数量表示，例如实际产量、单位产品销售价钱、单位产品可变成本和年

10、度固定成本总量或生产能力利用率(盈亏平衡点比率)。其中产量和生产能力利用率广泛应用于项目不确定性分析。根据生产成本、销售收入和生产(销售)之间的线性关系，损益分支分析可以分为线性损益分支分析和非线性损益分支分析。可行性研究，2020/7/30，25，投资回报率表示项目年度利润总额与总投资的比率，计算方法为：投资回报率=年度利润总额/总投资100%。年利润总额一般是项目达到正常生产能力。13)投资回报率，2020/7/30，26，14)。投资利润税率投资利润税率表示项目的年度利润税总额与投资总额的比率，计算方法为：投资利润税率=年度利润税总额/投资总额100%。格式中：年度利润税总额可以是正常生

11、产年度的年度利润总额和销售税总额，也可以是生产期间平均年度利润总额和销售税总额，年度利润税总额=年度利润总额年度销售税和附加=年度产品销售收入年度总成本；总投资包括固定资产投资、建设期利息和流动性。2020/7/30，27，15)。项目提案、项目提案(又称入港申请书)是项目单位就新设、扩大事项向发展改革委项目管理部申报的书面申请书。根据国家经济的发展、国家和地方中长期计划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外条件，对特定项目的建议文件是对建议项目的框架的总体构想。往往在项目初期，项目条件还不成熟，所以只有计划意见，对项目的具体建设方案还不清楚。市政、环境保护、交通等专业咨询意见尚未处

12、理。项目建议书主要论证了项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差约为30%。、2020/7/30，28，16)。单个项目、单个项目是建设项目的一部分，有单独的设计文件，完工后可以单独发挥设计中规定的生产能力，在公民建设工程中，一个工厂建设项目的生产车间、办公楼、住宅等可以成为单个工程。某学校建设项目的校舍、餐厅、宿舍等也可以称为单一工程。是基础设施项目的一部分。在公路工程中，独立设计、独立工程、建设后，独立交通车可以开通的一个合同区间可以成为单一工程。(威廉莎士比亚，独立工程，独立工程，独立工程，独立工程，独立工程，独立工程，独立工程)，2020/7/30，29，17)。单位工程

13、，单位工程如：在工人建设工程中，生产工厂等单一工程由一般土建工程、排水管道工程、通风空调工程、传记照明工程和机械设备及安装工程、传记设备及安装工程、热力设备、安装工程等组成。例如：在公路工程中，例如5号区间等牙齿单一工程由路基工程(每10公里)、路面工程(每10公里)、桥梁工程(大众桥)、隧道工程等单位工程组成。2020/7/30，30，单位工程的划分应根据以下原则确定：1具备独立施工条件并形成独立使用功能的建筑物和建筑物是1单位工程。2建筑规模大的单位工程可以形成独立使用功能的部分可以成为一个子单位工程，基本建设项目：基本建设项目可以由单个项目或多个单个项目组成。单元工程它是单个工程的一部分

14、。2020/7/30，31，18)分部子项目子项目是指分部项目的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。那就是徐璐根据不同的施工方法、施工工艺、设备类别、材料不同的规格进一步划分分部工程。例如，钢筋混凝土分部工程可以分为两个茄子子项目：捣固和字典制作。字典制作地板工程可分为板、空心板、槽板等子项目。砖墙分支机构可以分为端墙(实心墙)、空心墙、内墙、外墙、砖墙、砖墙、半厚砖墙等子项目。2020/7/30，32，分部工程是建筑和安装工程的各个组成部分，分为建筑工程的主要部分或工种工程和安装工程的种类。土方工程、基础和基础工程、石雕工程、地面工程、装饰工程、管道工程、通风工程、一般设备安装工程、集装箱工程、自动仪表安装工程、工业火炉建筑工程等。2020/7/30，33，20)建筑体积建筑体积指标是建筑面积与建筑面积之比，是测量楼层高度的指标。建筑体积指标=建筑体积/建筑面积(m3/m2)，19)检验批是由一定数量的样品组成的检验实体，按相同的生产条件或规定的方式汇总以用于检验。检查布局可以根据施工及品质管制和专业验收分为楼板、施工段、变形间隙等。2020/7/30，34，21)建筑密度建筑密度：表示项目场地范围内建筑一层所占面积与规划建设用地的比例。例如：建设用地1000平方米，地下室400平方米，地面1层