北京大兴孙村组团四期a24地块宜居生态社区项目竞买分析报告_40p_调查研究6.ppt

1、首城置业关注区划分析报告、区划概况分析、报告目录、区划交易情况、区域市场分析和项目工程的初步定位、项目工程价值研究判断、项目工程竞争策略、一、区划概况分析、区域前景良好，是极具发展潜力的城市图大兴区， 地辖区优势是不断加强配套设施增强发展潜力处于环渤海经济圈中心的东西两个发展带的重要节点，是疏散中心城市人口和功能、集聚新兴产业、具有相对独立性。 从09年末开始将向相关设施的建设投资380亿美元。 首都新飞机场、地下铁和大医院的完善有力地推动了区域发展。 区域图大兴新城是北京牌“十二五”时期重点关注和发展的区域之一，良好的政策机遇和交通优势有力地促进了未来区域发展。 定位于战略产业新区、区域发展

2、支点、创新驱动前沿和低碳日光温室。 地区交通优势明显，是京九铁路、南六环和京开高速一体化的大交通网络。 首都新飞机场也为今后的区域交通提供了有势力支持，宗地图的项目工程主体、交通优势和周边产业促进未来项目工程的发展临近地下铁4号线生物压电石英药基地站，南六环和京开高速路近，道路交通优势明显。 项目工程周边的小道网已经形成雏形，天国河相关工程也在进行中。 区划与基地办公建筑和服务基地毗邻，区划优势明显。 现状图、区内土地平坦，仅西南角有部分市政工程施工。详细的修订指标、二、区划交易状况分析、挂号费，设定价格上下限值，相关指标、三、市场分析、现在项目少，将来竞争激烈，周边项目的状况、竞争项目的建筑

3、形态多为洋房、高层板楼，其次是别墅类项目。本项目、周边现有土地、金融街控股股份制公司、北京牌邦达房地产开发有限公司、本项目、保利(北京牌)房地产开发有限公司、明发明集团北京牌房地产开发有限公司、重庆龙湖房地产发展有限公司、周边现有土地清单、实际企业上市在体周边的体量多的四、项目初步定位、四、 项目工程的初步定位，(一)企业开发特点1，开发绩效，公司目前开发建设项目，项目工程占地23万平方米，总建筑面积接近60万平方米，集中住宅、商业、酒店式公寓、教育定径套等多种产品形态，2 .开发优势。3、开发资格、(二)、区划SWOT分析和程序断点、1、SWOT分析优势(Strength )分析：区划位于大

4、兴新城规划中的孙村集团范围内，规划定位为设施完善的居住集团，发展战略改造完善， 本项目工程有单纯分区的孙村集团距离大兴行政中心黄村镇只有5公里左右，可以比较方便地共有黄村完整的各配套设施，分区优势比较明显。 区域西侧是孙村中学和孙村小学，居民学龄青少年可以在附近入学，享受比较方便的教育辅助设施。 劣势分析：本项目工程区划周边地区现状产业集聚度、总生产率和发展水平相对较低的商业、医疗等居住辅助服务设施目前相对不足，本期居住氛围尚未完全成熟。机会(Opportunity )分析：大兴区列入十二五修订规划纲要的首都第二飞机场建设已经确定位于大兴南部，可望于2011年开工建设，为大兴新城的临空和关联产

5、业经济发展、资源集聚和区域高度提供巨大发展机会。 2007年9月18日，金融街建设开发有限公司在孙村集团本项目工程北侧获得了A-06、07、13、14块住宅用地，现在正在销售的金色漫香郡项目工程，总订画建设面25.7万平方米，要将本项目工程所在的地辖区的居住和综合补助水平提高一定程度，提高地辖区的价值威胁分析：目前，北京牌市公布了一系列控制房地产市场投机投资行为和房价急剧上涨的房地产宏命令控制特罗尔政策，严格限制了在当地和外来人口北京牌的投资购买数量，提高了改进型和投资型购买的首付款比例和贷款申请标准， 该政策的执行力和持续期限相当于该项目工程所在地区未来商社需求的增加。进入该项目工程地区的大

6、型开发者金融街，将在该项目工程的产品规划、定位和销售各个方面形成一定的竞争威胁。 2、项目工程难点和程序断点，本项目工程位于南六环之外，周边没有轨道交通网站及大型综合商业配套设施，给本区域非自营居民的生活、对外交流带来了一定的困难，提高本项目工程对自营型住房购买需求的吸引力方面相当困难。 应着劲儿适应孙村集团发展定位的优良舒适型居住社区的建构，努力让云同步完善本地辖区的居住配套设施，提高该项目的综合居住性价比，尽可能多地招揽有效购买需求，达到短期快速回收资金的目的。 (三)、产品定位方向应根据本项目工程修订条件，结合项目工程主体、市场、开发者的情况，本项目工程的产品定位方向应面向大兴新城中收入

7、、自住需求为主的群体建设绿色居住生态社区(小高层板楼)，实现与大兴市的快速沟通和质量生活一体化分区产品规划分布、小高层公寓、居住用地建筑规划产品的分割提案、(四)、客群定位方向、本项目工程的布局状况(位于大兴新城孙村集团四期)、规划建设指标(R2居住用地)和体量(规划建设面81123平方米)，在决定了本项目工程面向的大兴孙村集团周边地区(黄村) (5)、项目开发进度计划、(6)、项目工程售价预判定、根据项目工程主体、区域市场和营销对象客群的初步定位，对项目工程订图建设房地产类型2012年售价大致进行如下预判定：五、项目工程价值研究判定、(1)， 项目工程投资成本构成最高的乘法黄金价格为5亿21

8、00万元，本项目工程税后投资净收益率可达到15%，税后利润率可达到12.5%。 本项目挂牌竞价的价格区间在4.71亿元至5.21亿元之间(如本次挂牌未达到区划设定的合理土地上限价格)。 六、根据项目竞价战略，对口文件显示，本次竞价不允许竞价人主动报价，竞价阶梯只允许人民币250万元，即根据上次报价化学基增加竞价阶梯250万元。 土地储备中心可以在信用卡竞争期间根据竞争者的竞争价格情况调整和公布增幅。、拍卖原则，1、本项目工程拍卖申请开始时间2011年4月19日9时提交拍卖申请，第一个有效的拍卖报价函，第一个获得拍卖资格2、其他竞争者提交拍卖报价函时，立即获得相关报价函信息， 与自己的拍卖区间相比，如果其他竞争者的报价函在我能够忍受拍卖的区间内，并且不超过卖方设定的土地招牌的转让价格的上限，就必须立即添加最高报价函，提交新的拍卖报价函。 拍卖战略建议，达到上限价格(x万元)后，停止接受更高的报价，在当地竞争公共租赁住宅面积，如果我能接受的最高报价在这个上限价格x以上，另外公共租赁住宅的最大建