第六章 建筑物评估.ppt

1、第六章建筑评价6-1建筑及其评价特征，1。建筑及其分类(1)建筑是指人工建造的建筑物和构筑物。建筑主要包括房屋及其他生活和储藏场所；除结构以外的其他工程建筑，如道路、水坝和桥梁等。(2)建筑物分类：1。经济适用的商业建筑、工业建筑、住宅建筑、公共设施和公共建筑；2.按结构构件材料划分的钢结构：建筑物的承重构件为钢筋混凝土混合结构(砖混结构)和其他结构；2.建筑估价应考虑的基本因素；2.位置、平面格局、面积、产权等用途；3.建筑物的评价特征；1.单独评估房屋时，应避免建筑物或房地产的评估误差。例如，在评估市中心商业区的非商业建筑时，如果不进行房地产评估，很容易低估建筑物占用的土地价值。(二)建筑

2、物的产权受土地使用权年限的限制。评估建筑物时，建筑物的价值应以土地使用权剩余年限为基础进行评估。因为规定土地使用权期满后，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。(3)成本法一般只适用于建筑评估。(4)建筑物评估应在适用法律的前提下进行。6-2建筑物评估的成本法，这种方法的基本思想是：根据建筑物的重建成本或投资，估算出处于全新状态的建筑物的重置成本，然后减去各种损耗因素造成的折旧，得到其评估值。其计算公式为：评估值=重置成本，各种损失折旧1。建筑重置成本(1)建筑价格构成(重置成本)1。征地费(地价的一部分)2。施工前费用。建筑安装工程费用，包括建筑安装工程费用(按预算定额计算

3、)和工程附加费4。支持成本5。建设(设计)期利息6。建设单位管理费7。(2)建筑物重置成本的计算方法1。重新编制预算法这种方法是根据被评估建筑物的竣工图，按照预算方法，然后按照现行标准，计算建筑物的重置成本。其计算表达式：用此方法计算的重置成本更适合更新重置成本。这种方法的重置成本计算量大，适用于简单建筑。2.预决算调整方法该方法以决算工作量为基础，根据当前项目预算价格和费率，调整为以当前价格计算的建筑工程成本，再加上间接成本，即为重置成本。3.价格指数法这种方法根据帐面成本，利用建筑业产值的价格指数来计算建筑物的重置成本。其计算公式为：重置成本=账面价值价格变动指数。该方法适用于单位值小、结

4、构简单、应用其他方法困难的情况。(1)建筑物有形损失率的计算1。使用寿命法计算公式：确定可接受的使用寿命是计算有形损失率的关键。当剩余土地的使用寿命小于建筑物的使用寿命时，计算是以剩余土地的使用寿命不作为基础的。2.评分方法该方法以建筑物的评分标准为基础，包括建筑物整体新率的评分标准和不同构件的评分标准，得出或汇总建筑物的新率(由于物理损失)。其计算公式为：(2)建筑物功能性折旧的估算功能性折旧是指由于不合理的使用、使用强度、设计、结构、装修和设备造成的建筑物功能不足或浪费所造成的价值损失。1.不合理的使用强度和使用方式会影响土地的最佳利用(土地价值按最佳利用方式计算)，其损失即折旧应计为建筑

5、物的功能折旧。2.设计和结构上的缺陷将导致有效使用面积与其建筑面积之比低于正常值，低于部分造成的价值损失是功能性贬值。3.装修、设备和整体功能不协调会导致标准过低，影响建筑的正常功能，形成功能贬值；如果标准过于丰富，即超出标准，就会浪费建筑的功能，即功能贬值。(3)建筑物经济折旧的估算建筑物的经济折旧是由于外部条件的变化，影响建筑物效用的正常发挥，导致其价值的贬值。其折旧主要是由于建筑物利用率的下降，包括空置率的上升，新增和出租面积的减少，以及大量闲置的工业建筑。从而导致建筑物的收入减少。其计算公式为：三。建筑评估示例办公楼位于市中心，面积600平方米，总建筑面积18，000平方米。建于1976年6月，评估基准日为1996年6月。据测算，土地使用权评估价格为900元/平方米，土地总价格为54万元。由于没有直接收入，故采用成本法进行评估。1.建筑物重置成本的计算建筑物的重置成本(包括利润、税费)按照预决算的调整方法计算，总重置成本为180万元。2.现场测量和观测新的建筑率(物理损失)，仍可使用60年，采用使用量(寿命)法；3.办公楼的内部结构需要重新布置，以适应最佳的商业用途。内部结构重组成本