《房地产市场研究》PPT课件.ppt

1、房地产金融与投资分析,周天建 中国矿业大学土地资源管理系 二一三年三月,Chp8 房地产市场研究,8-1 房地产市场研究的意义及步骤 8-2 房地产市场研究的主要内容 8-3 房地产市场研究资料的来源和获取方法 8-4 房地产市场研究的定性和定量方法,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,1、房地产市场的概念 一般的定义 指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式 经济学的定义 指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 房地产市场体系包括 交易当事人主体 作为交易对象的房地产资产客体 交易制度制度 交易组织机构等组织机构,房地产市场预备知识1：,8-1 房地产市场研究的意义

2、及步骤,2、房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,2、房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）,房地产市场预备知识2：,【重点】社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场的基本因素 【重点难点】区别社会因素和经济因素,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,2、房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）,房地产市场预备知识2：, 政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A、产品质量 B、产品性价比 C、规模和结构D、产品档次, 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）A、城市或区域产业结构与布局B、人口数量

3、和结构C、土地资源状况D、建筑技术进步,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,3、影响房地产市场转变的社会经济力量（六大力量） 金融业的发展 信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善 生产和工作方式的转变 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,4、房地产市场结构（数量分析，6个结构） 总量结构总量（开发与销售总量，供给与需求总量） 区域结构不同地区 产品结构不同产品 供求结构同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系） 投资结构不同投资目的和方式 租买结构租赁和购买的比例关系,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产

4、市场研究的意义及步骤,4、房地产市场结构 【注意】租买结构的影响因素 租金和售价的关系 偏好 可供出租数量 经济发展水平,房地产市场预备知识2：, 某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积在120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A、均衡B、周期性失衡C、结构性失衡D、区域性失衡,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,4、房地产市场结构,房地产市场预备知识2：, 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。A、价格结构B、区域结构 C、产品结构D、供求结构E、投资结构,8-

5、1 房地产市场研究的意义及步骤,5、房地产市场细分（1）按地域范围细分（区域性市场） 按城市划分 按城市内的某一具体区域划分 按省或自治区划分 按大片区进行划分,房地产市场预备知识2：,（2）按房地产用途细分 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,5、房地产市场细分（3）按增量存量细分*（中国） 一般的分类（房地产，分三级） 房地产一级市场土地使用权出让市场 房地产二级市场土地使用权转让，新建商品房租售市场 房地产三级市场存量房地产交易市场 土地市场（两级） 土地一级市场土地使用权出让市场 土地二级市场土地使用权转让市场,房地产市

6、场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,5、房地产市场细分（3）按增量存量细分* 房屋市场（两级） 一级房屋市场（增量市场或一手房市场） 二级房屋市场（存量市场或二手房市场）,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,5、房地产市场细分（4）按交易形式细分*（中国） 房地产交易市场总分 转让 租赁 抵押 土地交易市场（土地使用权的交易） 土地买卖 土地租赁 土地抵押 房地产产品交易市场 新建成的房地产产品交易子市场 销售（含预售） 租赁（含预租） 抵押 存量房地产交易子市场 租赁 转让 抵押 保险,房地产市场预备知识2：, 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的

7、房地产产品交易不包括（）子市场.A、租赁B、销售C、保险D、抵押,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,5、房地产市场细分（5）按目标市场细分 按建造标准或价格水平细分 低档 中低档 中档 中高档 高档 按目标市场的群体特征细分 老年住宅市场 青年公寓市场 .,房地产市场预备知识2：, “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A、按地域范围细分B、按房地产用途细分C、按增量存量细分D、按交易形式细分E、按目标市场细分, 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有（） A、按存量增量细分B、按交易形式细分C、按目标市场细分D、按房地产

8、用途细分E、按地域细分,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（1）供给指标（10项），报告期（市场研究的时间期限，如2013年） 新竣工量（内） 灭失量 存量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积（内） 房屋新开工面积（内） 平均建设周期 竣工房屋价值（内） 【重要指标说明】 存量上期存量报告期新竣工量报告期灭失量 空置率空置房屋/同期房屋存量（如商品住房空置率） 可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量本期新竣工量 平均建设周期施工面积/新竣工面积,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（1）供给指标（10项）,房地产市场预备知识2：

9、, 2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万，同期住房空置量为750万，其中经济适用住房空置量为50万，商品住房空置时为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A、9% B、12%C、15% D、20%,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（2）需求指标（11项） 国内生产总值 人口数量 城市家庭人口规模 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（

10、3）市场交易指标（9项） 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格 房地产租金 房地产价格指数（反应一定时期价格变动趋势和程度的相对数） 房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（3）市场交易指标（9项）【重要指标说明】吸纳量销售量出租量 报告内，吸纳率吸纳量/可供租售量吸纳周期： 同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（3）市场交易指标（9项）,房地产市场预备知识2：

11、, 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A、空置量B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、失业率, 某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套。则吸纳周期为（）年。A、0.63B、1.63 C、2.25 D、12.50,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（4） 市场监测与预警指标 土地转化率（反映土地转化为房屋的效率） 开发强度系数（反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况） 开发投资杠杆率（反映房地产开发投资的风险） 住房可支付性指数（反映家庭对房价的承受能力） 住房价格合理性指数

12、（反映住房与城市经济基本面指标的协调关系）,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（4） 市场监测与预警指标 房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值） 个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平）,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,6、房地产市场指标（4） 市场监测与预警指标（9项） 【重要指标说明】土地转化率当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积开发强度系数房地产开发投资/GDP或固定资产投资开发投资杠杆率自有资金或权益资本/房地产开发投资,房地产市场预备知识2：,8-1 房地产市场研究的意义

13、及步骤,6、房地产市场指标（4） 市场监测与预警指标（9项） 【重要指标说明】住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格房价租金比房价/租金个人住房抵押贷款还款收入比抵押贷款月还款额/家庭收入,房地产市场预备知识2：,房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合 房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调 查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市 场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处 理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,一、房地产市场信息与市场效率 房地产市场是不完全竞争市场，由于房地产商品自身的特性 使得房地产

14、市场体现出市场信息（价格信息、产品信息等）缺乏 的重要特征。 首先，房地产是不动产，位置的固定性使得房地产市场是区 域性极强的市场。其次，房地产商品是异质的，每一处房地产的 区位都是独一无二的。第三，在房地产市场上获取信息是困难的 ，而且是昂贵的。第四，房地产商品的交易成本高。 因此房地产市场是一个低效率的市场。,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,鉴于房地产市场的低效率，搜寻信息、研究市场就成为房地产投资分析的重要工作内容，也是投资者做出合理决策的基本前提。市场研究做得更好，则更容易在竞争的市场中获得更多的利润。,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,二、房地产市场研究的意义 1、房地产市场研

15、究可以为房地产投资者提供全面的 市场信息 2、房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会， 制定有效的投资策略 3、房地产市场研究有利于投资者合理决策,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,三、市场研究的主要步骤 （一）房地产市场研究的主要步骤 1、确定研究目标 2、研究方案的设计 3、资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计 4、试探性调查 5、数据的收集和整理 6、数据的分析 7、提出研究报告,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,（二）市场研究方案设计的基本原则 1、可操作性。 2、可控性。 3、灵活性。 4、经济性。 经济性原则如下图所示：,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,市场研究深度

16、的成本、效益和最优水平,8-1 房地产市场研究的意义及步骤,一、市场调查 市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定 市场状况有关的数据和调查结果的过程。 主要包括房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查。 1、房地产投资环境调查 房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前以及将 来一定时期内影响项目投资价值的各种外部因素的总和。 房地产投资环境的构成如下表所示：,8-2 市场研究的内容,8-2 市场研究的内容,35,2、房地产市场状况调查 重要概念：市场规模 市场规模 是特定商品的潜在购买者数量 潜在购买者的特点（三个条件） 兴趣欲望收入购买力途径限制 相关概念 潜在市场具备兴

17、趣一个条件 有效市场具备前两上条件,8-2 市场研究的内容,36,2、房地产市场状况调查 重要概念：市场规模 相关概念合格的有效市场可以实现的有效市场，具备三个条件服务市场（目标市场）公司准备追求的那部分合格的有效市场渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合（实际已购买） 各种市场的关系如下图所示：,8-2 市场研究的内容,37,2、房地产市场状况调查 重要概念：市场规模,8-2 市场研究的内容,38,2、房地产市场状况调查 重要概念：市场规模,8-2 市场研究的内容,对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）A、服务市场B、合格有效市场C、有效市场D、潜在市场,答疑编号50043304010

18、5 正确答案D,39,2、房地产市场状况调查 （1）市场需求调查 主要包括某类房地产市场现有的需求量和潜在的需求量、 目标客户的数量；某项目的潜在客户的规模和基本特征；同类 产品或类似产品的区位、供应量和潜在供应量；市场的供求平 衡状况、房屋空置率等。此外，投资者也应该调查市场对房地 产商品在产品功能和品质方面的需求。,8-2 市场研究的内容,40,2、房地产市场状况调查 （1）市场需求调查 市场需求调查有助于投资者分析某类房地产市场的需求动 向和房地产供应情况，预测自身的销售量或出租量。 由于房地产市场是地区性市场，因此市场需求的调查应以 特定区域为范围。比如在对某城市的办公楼市场进行需求调

19、查 时，可以就办公楼需求总量和供应总量、重点办公区的需求量 和供应量、办公楼的成交量、潜在的客户、出租率等进行调查。,8-2 市场研究的内容,41,2、房地产市场状况调查 （1）市场需求调查 一般情况下市场规模与市场需求的关系市场规模主要针对的是购买者的数量（主体的数量）市场需求主要针对的是产品的数量（客体的数量）,8-2 市场研究的内容,42,（2）市场价格调查 主要调查某类房地产市场价格（租金）水平、价格（租金 ）变化过程及变化趋势，影响市场价格（租金）变化的因素， 消费者对价格变化的反应，竞争者对价格变化的反应等。市场 价格调查有助于投资者正确估测市场价值和投资价值。,8-2 市场研究的

20、内容,2、房地产市场状况调查,43,（3）消费者调查 具体包括对消费者人口统计特征的调查，主要包括年龄、 性别、教育程度、职业、收入、家庭规模、所属区域等信息； 消费者行为特征的调查，如购买主体、购买区域、购买时间、 购买动机、付款方式、以及购买偏好、影响购买决策的因素等 等方面。,8-2 市场研究的内容,2、房地产市场状况调查,（4）竞争者调查 包括竞争者的数量和规模；竞争者的市场份额；竞争者的 产品种类、成本、价格；竞争者的营销手段和策略等。,8-2 市场研究的内容,2、房地产市场状况调查,竞争项目基本信息调查表如下表所示：,二、市场预测 在房地产市场调查的基础上，可以根据投资分析的需要使

21、用定 性或定量的分析工具对房地产市场某些变量将来的发展趋势做出推 断，这就是市场预测。 常涉及以下问题： 1、宏观经济发展形势的预测 2、房地产业发展趋势的预测 3、政策影响预测 4、市场需求预测 5、市场供给预测 6、市场价格预测 7、营销前景预测 8、竞争情况预测,8-2 市场研究的内容,影响房地产投资的变量或信息主要有三类。 一是与宏观市场环境有关的信息，这些信息对投资者确定投资方向、确定宏观投资区位有重大影响。 二是房地产市场运行过程中市场产生的直接信息，这些信息对于投资者确定房地产开发类型、选择具体区位和把握开发时机有直接影响。 三是与投资项目直接相关的信息，对于投资者进行项目的具体

22、策划和定位，最终做出决策有直接关系。,8-3 房地产市场研究的资料收集,一、第二手资料 第二手资料是指因其他特定目的而收集整理的或是其他项目已 拥有的，但与当前所要研究的问题存在一定关联性的资料。 第二手资料往往具有成本较低、信息面广以及公开性较高、来 源广的特点，因此，在市场研究中要重视利用第二手资料，也要善 于利用第二手资料，这样即可以节约经费，也可以节约时间，从而 提高市场研究的工作效率。,8-3 房地产市场研究的资料收集,第二手资料主要来自于以下途径： 1、官方统计资料 2、专业性报纸、期刊 3、房地产行业协会以及相关学会 4、其他渠道。,8-3 房地产市场研究的资料收集,一、第二手资

23、料,请判断：进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）,二、第一手资料 第一手资料是指为所要研究的问题所专门收集的原始信息。在 房地产市场研究中，有很多关键性的原始数据需要通过现场调研来 获取。如在了解消费者对住宅的需求意向时，可以下设置以下问题： 消费者的年龄、性别、职业、收入等个人信息 购房目的 区域选择 房型选择 面积选择 总价接受范围 影响购房决策的重要因素（如位置、交 通、价格、房型、面积、小区环境、物业管理等） 付款方式,8-3 房地产市场研究的资料收集,1、第一手资料的获取方法 （1）交流法 所谓交流法就是调研人员向被访者提出一些

24、问题，由被访 者回答，根据这些回答，研究者可以运用统计分析方法得出相 关的市场数据。一般有访问法、问卷调查法、讨论法等。 （2）观察法 观察法是指不需要通过向被调研者提问，而是对某些与调 研主题相关的事实或行为进行监测并记录下来的一种方法。,8-3 房地产市场研究的资料收集,二、第一手资料,1、第一手资料的获取方法 （3）实验法 利用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。如分析写字楼租户愿意租用的数量与租金之间的相关性。,8-3 房地产市场研究的资料收集,二、第一手资料,1、第一手资料的获取方法,8-3 房地产市场研究的资料收集,二、第一手资料,房地

25、产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A、观察法B、实验法C、讨论法D、问卷调查法,在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A、文献查阅B、观察C、专题讨论 D、问卷调查E、实验,2、问卷设计 在房地产市场调研中，问卷调查是最常用的获取原始市场 数据的方法。 市场调查用的问卷可以根据问题设定的基本方式主要可以 划分为封闭式问卷和开放式问卷。封闭式问卷是采取选择题的 形式，要求被调查者从一系列选择项中选择与自己看法或情况 最接近的一项或多项答案。 开放式问卷是将提问设计成被调查者可以用自己的语言来 回答的形式，通俗地讲就是不设定选择项

26、的问答题，被调查者 可以根据自己的意愿或体验来完成提问。,8-3 房地产市场研究的资料收集,3、样本设计 （1）样本的确定。 （2）样本的抽取方法 。 一是概率抽样法。 二是非概率抽样法。 （3）样本的规模,8-3 房地产市场研究的资料收集,8-3 房地产市场研究的资料收集,【归纳总结重点】,一、定性研究 1、定性研究的含义及其重要性 定性研究指的是对相关房地产市场参与者的基本特征、行为动机、倾向性和有关态度、反应和感觉等方面资料进行市场调研的方法。 定性研究主要适用于以下一些问题的研究： 1）消费者对项目的建筑风格、环境设计、文化氛围、 配套设施、物业管理水平等方面的感受、态度或倾向性。 2

27、）消费者的购买动机或对某个竞争性项目的主观评价。,8-4 定性研究与定量研究,定性研究主要适用于以下一些问题的研究： 3）特定区域内，相关人群对拟开发项目的态度和接纳 程度。 4）新的产品理念、产品形式的市场反应和接受程度。 5）租户对办公楼或商业房产的物业管理服务、专用或特殊设施等方面的感受和要求。,8-4 定性研究与定量研究,2、定性研究的局限性 首先，定性数据来自于被调查者的主观感受，这些感受容 易受到时间和环境的影响，甚至会受到被调查者当时的心境、 情绪的影响，从而影响到定性研究的可信度。 其次，定性数据的整理及结果描述容易受到调查人员或研 究者自身能力的限制。,8-4 定性研究与定量

28、研究,3、定性研究的主要方法 在定性研究中，最常用的方法是小组访谈法，实践中，也被 称为客户恳谈会或者征求意见会等。 小组访谈法是指由研究人员组织少量的被调查者（一般不 超过10人），引导他们就事先设定的研究主题展开充分而深入 的探讨。研究人员借此可以了解被调查者对项目方案或者其中 某个局部问题的看法、意见及理由，进而对所拟定方案的进行 修改，使它更贴近实际需求。,8-4 定性研究与定量研究,二、定量研究 1、定量研究的含义 定量研究是一种运用统计与分析方法对市场调查数据进行 数量关系的分析，并比较精确地揭示出市场各种变量之间的相 互关系及具体数值的研究方法。 统计分析方法有两大类，一是描述性

29、统计，二是推断统计。,8-4 定性研究与定量研究,2、描述性统计 描述性统计主要是采取定量表达方式来描绘样本的基本特征。 这些定量表达方式既可以是直观的表格和图形，也可以是具体的数 值。 1）单项频数分布和交叉分组频数分布 单项频数分布是按一个变量将几个不重叠组中的某类数据的频 数加以汇总，可制成单项频数分布表，也可以制成柱形图、饼性图 或线形图等。,8-4 定性研究与定量研究,2、描述性统计 1）单项频数分布和交叉分组频数分布 交叉分组频数分布可以描述两个变量之间的关系，这种情况在 市场调查中也比较常见，可以通过绘制频数分布表及频数分布图来 表示。 2）数值方法 用数值的形式将某些变量的特征

30、表示出来也是常用的描述性统 计方法。一般常用的数值有平均数、中位数、众数以及标准差、方 差和全距等。,8-4 定性研究与定量研究,3、推断统计 推断统计是通过小样本的调查结果推测出某一整体的一般特 征或者通过研究近期的数据来预测未来的发展。也了解到两个变量 或多个变量之间相互关系和相关程度。 （1）时间序列法 时间序列法利用过去的数据或资料，寻找数据与时间之间的关 系，来预测未来的值。过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序 列法进一步分为如下几类：1）简单平均法（算术）；2）移动平均 法；3）指数平滑法 。,8-4 定性研究与定量研究,3、推断统计 （1）时间序列法 指数平滑法 ：本期预测值=

31、平滑指数前期实际销售量+（1- 平滑指数）前期预测值平滑指数是新旧数据在平滑过程中的分配比率平滑指数愈小，新数据所占比重越小平滑指数愈大，新数据所占比重越大,8-4 定性研究与定量研究,3、推断统计 （1）时间序列法,8-4 定性研究与定量研究,2006年某市商品住宅实际销售量为410万平方米，预测销售量为380万平方米。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万平方米。A、390.5B、399.5C、523.5D、543.0,3、推断统计 （2）回归分析法 回归分析法是定量预测方法中最简单、最常用的分析工具。这 种方法是以大量的数据为基础，利用预测对象和影响因素之间的因 果关系，建立回归方程式来进行预测。回归分析法可以揭示预测值 与变量之间的相关关系，并可以用相关系数来表明他们之间相关关 系的密切程度和影响方式。这种定量方法具有比较高的可信度。,8-4 定性研究与定量研究,归纳小结,1 、房地产市场研究的概念和意义。房地产市场相关知识及房地产市场研究。房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。 房地产市场是一个低效率的市场，获取和研究市场信息对房地产投资