【收藏版】商业地产运营模式研究报告.ppt

1、、商业地产运营模式研究，2011年02月，研究背景2008年至2009年是房地产极不平稳的2年，楼市进入了较大的深度调整期。 在这个大下跌阶段，商业地产前所未有地受到关注，内资外资开发商职业生涯齐聚，引起了商业地产扩张的高潮。 对市场反应极敏锐的大型开发企业，几年前就把有型商业房地产经营作为企业长期发展战略的重要部分。 保利、中海、SOHU中国、富地、共生创展、WTO等。 住宅市场的研究经过多年的研究，理论比较成熟，但由于商业地产在我国起步较晚，商业地产的研究才刚刚起步，商业地产的完善发展概念可能只是近期。 商业地产是完全区别于住房市场的新兴行业。 如果单纯停留在住宅市场的经营理念从事商业地产

2、的操作，风险是不言而喻的。 因此，有必要全方位认识商业地产运营模式。 希望这个报告能发挥投球的作用！、市场篇、叁、参考篇、随意、提案篇、核心内容、导读目录、壹、理论篇、壹理论篇、市场篇、叁参考篇、随意提案篇、一、一办公大楼、公寓、会议中心及商业服务业的经营场所等广义概念，狭义上商业房地产是商业服务包括饮食、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式及功能用途与住宅、公寓、功能用途不同，与第一部分理论篇、商业地产概念、商业地产分类、商业地产价值、住宅相比，商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动， 不动产是不动产和不动产的总称，指土地和土地上永久的建筑物、构筑物、附着物和由此产生的

3、权利和义务的关系的总和。 租赁模式，随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出规模大型化、功能多元化和技术复杂化三个方面的趋势。 商业建筑不仅可以结合购物场所，还可以结合休闲、娱乐、饮食等功能。 商业地产的分类方式很多。 商业地产概念、商业地产分类、住宅比较、商业地产价值、租赁模式、商业地产概念、商业地产分类、住宅比较、商业地产价值、兴力达广场、天河城广场、商业分类大型商业综合体(购物中心)、租赁的可得性强、容易销售、收益率快， 同时面临管理难度高的缺点，使集团战略、当地市场状况和商业街的特征平衡，可以考虑商业模式、商业房地产概念、商业房地产分类、住宅比较、商业房地产价值、租赁模式、商业分

4、类-商业房地产概念、商业房地产分类、住宅比较、商业房地产价值、租赁模式、通用商业类型(旅游、休闲、体育等)、旅游资源丰富、通用商业类型包含旅游、休闲、体育等商业概念，是项目可以考虑的商业模式。 一般商业类型(旅游、休闲、体育等)、旅游资源丰富、一般商业类型中包含的旅游、休闲、体育等商业概念对某个项目来说也可以考虑的商业模式、商业房地产概念、商业房地产分类、住宅比较、商业房地产价值、租赁模式为项目开发酒店提供市场机遇，从对高级五星酒店抗性有限的商业房地产分类、住房比较、商业房地产价值、租赁模式和行业研究结果来看，项目所在区域仍在升级改造中； 目前行业内对甲级写字楼市场十分有希望，市场在未来几年发

5、展迅速，空运率下降，租金和销售价格大幅上升目前的写字楼分布主要位于CBD区域，但本区甲级写字楼的供应没有一定的市场机会，但项目所在区域不是对办公大楼有大量需求的商务办公区，而是现在区域内对办公大楼有需求的业者往往是专业市场的所有者，这样的业者对办公大楼的等级、规模需求和租金的负担能力相对较低， 项目办公楼规模的判断必须经过慎重的市场研究出租模式、商业分类-商业办公楼商业办公楼的出现完全是现代社会快速的产物，办公楼和住宿一体化，“家”办公楼成为现实，是许多中小企业的“方便修订”， 一般现代化，年轻人节奏快，与追求时尚的消费习惯很好地符合的商业分类-交通设施的商店交通设施的商店，是指例如地铁站、车

6、站、机场等交通设施中和周围的商店，以及道路两侧的各种中小型商店。商业地产概念、商业地产分类、住宅相比，商业地产价值、租赁模式、/住宅：住宅的功能要求比较单一，主要满足人们的居住功能，住宅为客户提供的是他们所需的“生活方式”/商业地产最一般的功能作为商品流通的基础设施， 承接商品流通的同时，商业地产可以搭载饮食功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能，功能、/住宅：住宅选区的灵活空间更大，无论是城市中心、城市郊区还是荒郊野岭，都可以开发。 商业地产：商业地产对地区的要求更高。 李嘉诚先生对决定商业地产投资的最重要的考虑因素的论断是：“地区、地区或地区”商业对“易达性”的要求高，要求强的辐射力

7、，有地区、商业地产和住宅地产的区别。 投资性顾客通过购买后的出租和房地产的涨价获利。 商业地产：但商业地产客户包括商家、商店投资者和目标消费者三种人。 商业生产的客户群的复杂性远远大于住宅的复杂性。、客户、商业地产概念、商业地产分类、住宅地产的区别、商业地产价值、租赁模式、商业地产与住宅地产的区别、商业地产概念、商业地产分类、住宅地产的区别、商业地产价值、租赁模式，总结商业地产比住宅更加复杂且有专业要求，真正实现了从房地产开发者向房地产经营者的转变商业房地产与住宅房地产的区别、商业房地产概念、商业房地产分类、住宅房地产的区别、商业房地产价值、租赁模式、商业房地产与住宅房地产的区别、商业房地产概

8、念、商业房地产分类、住宅的比较、商业房地产价值、商业房地产价值的价值链一个主体是双重或三重的作用， 房地产多数是分割产权的销售(全部或部分)，在这种模式下，开发商也是投资者，排在运营链的最前面，小业主也是投资者，排在开发商之后。 但是，未来的商业地产开发运营多依赖基金的进入和证券化，有独立的投资主体。商业区经营复杂性远远高于住宅区，当国家增加商业区额时，现在如恒隆、华润、保利、瑞安、御景等，增加房地产持有，增加租金回报。 为什么？ d -例：四天王的典范，商业地产开发是对住宅开发者的三重利，结论住宅地产是区域性的阶段性产业，商业地产是金融、房地产、商业三者结合最理想的产品。 商业房地产和住宅房

9、地产的区别，商业房地产概念，商业房地产分类，住宅的比较，商业房地产价值，商业房地产价值-开发者的利益，商业房地产越经营越有附加值，有经营实现商业利益和邻接房地产高，壹、提高开发企业的知名度，增加股票在资本市场的吸引力的租赁模式， 商业房地产和住宅房地产的区别，商业房地产概念，商业房地产分类，住宅的比较，商业房地产价值，租赁模式，/特征说明：不租赁模式由开发者仅出售、转让财产权，完成出售后基本不介入， 只有物业管理部门进行日常统一维护管理的优势分析：开发者可以迅速回收投资，实现短期结算，减轻资金压力，并且不需要承担后期经营的压力和风险，同时投资者也有完全的经营自主权。 劣势分析：产权分期销售后，

10、由于经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发者不能进行统一招商和统一经营管理，导致行业组合混乱，出现无序状态，导致最终经营不完善等结果，商店价值也大幅度缩小。 因此，在这个模式中，顾客对未来商业的价值容易变得悲观，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整个商业地产开发的失败。 匹配项目：销售不租赁的商业地产开发模式，一般限于商业大宗销售或少量的社区街商店，对于大卖场的零散销售和大型商业街的销售，不租赁经营管理会失控较多。 典型例：深圳大东门商业区从地理位置的优势出发，采用不借的开发模式，取得惊人的成功，深圳商业人流成为最旺盛的商业中心之一，但同时，许多商场也难以立足，其中有相当的原因，不借的营销模式种

11、类销售大东门商圈由于缺乏更加统一的订划和引导，近年来内部环境恶化，核心地位和商业功能严重退化。模式1 :不出售、商业地产与住房地产的区别、商业地产概念、商业地产分类、住房比较、商业地产价值、租赁模式、/特征说明：该模式由开发者自身进行市场培育，营造商业氛围，承担经营风险，通过持续有效的经营管理来提高商业价值的具体操作方式优势分析：经营好的话，可以创造项目品牌价值，提高项目竞争力，使整个房地产长期稳定成为一个品牌，开发者享受房地产高持续稳定的租赁收益。 劣势分析：不可销售的发展模式对开发者的资金实力要求很高，资金压力大，同时面临经营风险的商业经营能力缺乏的发展商，采用不可销售的模式，往往面临困境

12、：房地产大量转租给大企业，经营收益稳定，利润稳定随着商战的升级，如果采用大企业支付的租金收益率低的散租模式，可以提高预想的租金收益，但由于自己的经营能力弱，百货商店经营失败的情况很多。 匹配项目：现在的商业地产有很多不畅销的模式，在购物中心的开发中，在购物中心遇到“一卖就死”的黑色法则后，越来越多的开发者必须面对运营购物中心的现实。 典型示例：深圳中信城市广场是深圳市首个大型城市中心MALL，位于深南中信商圈，占地面积5万平方米，建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。 深圳中信城市广场国际品牌云集，2006年一举获得中国购物中心领域最高奖“最佳购物中心运营奖”和“20

13、07年度最佳购物中心运营团队奖”的优势分析：开发者自主经营，所有者，同时也是经营者在商业经营中应该具有一定优势的另一个动向是为了融资，有些房地产开发者喜欢零售超市的商场流动资金。 劣势分析：但是，由于房地产开发和商业经营的跨越，很多商业地产开发商在尝试商业运营中堵住了水，有些商业地产开发商在运营零售商业时，一般从现有百货公司挖几个人组成小组，不知道百货公司的深度就参加了比赛。 匹配项目：大型百货中心常见的商业项目。 典型情况：茂业百货商店茂业集团在全国范围内以土地拍卖、房地产采购、所有权采购等多种方式进行了积极开拓展，由茂业国际控股公司经营管理，经过十佟年的显着发展，目前在全国华南、西南、华北

14、、华东地区有19家店铺。 茂业国际实现了商场与房地产的对接，走出茂业特色的商业模式，取得了很大的成功。 年销售额70多亿元，税收贡献3亿元，员工数万人。 模式3 :不租赁、商业地产与住房地产的区别、商业地产概念、商业地产分类、住房比较、商业地产价值、租赁模式、/特征说明：租赁结合的模式是销售租赁的一部分，开发者多将一部分房地产租赁到主力店，再销售一部分优势分析：开发人员都掌握了大部分的财产权，销售的只是小部分，往往是把整个高楼租给品牌经营者，把品牌经营者作为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，把低楼作为大企业的辅助营业区分开销售经营要点：要点1，优惠的租金是零售的主力店，引进下一家主力店，他们的租金一般较低，但这些品牌的进出，受欢迎，拥有这家百货商店，总体上比丢失的还要大。 要点2，通过主力店提高辅助营房的销售价值，同时要找到辅助营房的正确定位，真正利用主力店的人流。 典型案例：上海拇指广场租赁与并行运营模式，2万平方米由主力店家乐福长期租赁，其馀4万平方米商店采取销售战略，将所有权出售给投资者，将其经营权收回，由证大商旅管理公司统一管理，所有权、经营权、 出售资金，统一经营管理的家乐福、星巴克、肯德基等入住，使这块商业地产大获成功。 模型4