房地产经济学0810第四章.ppt

1、第四章房地产价格第一节土地价格第二节房屋买卖价格第三节房屋租赁价格第一节土地价格1.1土地价格的内涵从出卖人的角度来看，土地价格是土地出让或租赁的资本化收入，从买受人的角度来看，是资本化预付的。因此，收入的现值可以用来衡量土地价格。土地价格不是土地的购买价格，而是租金的购买价格。地租收入包括实际地租和利息以及部分土地资本的折旧。因此，土地价格包括实际地租资本化和土地资本价格资本化。当然，很难区分这两者。对生产者来说，土地价格是成本价的一个要素。但是对于产品来说，只有真正的地租才是土地要素价格。其他部分可视为劳动或资本要素。1.2随着土地价格的形成，土地总量是固定的，因此，需求是此时影响价格的唯

2、一因素。在短期内，某一用途的土地价格不受供应的影响，但价格受需求的影响。从长期来看，特定用途的土地可能转化为这种用途，因此它具有一定的供给弹性，并受供求关系的影响。1.3土地价格的性质，从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格(由地租构成)组成。土地价格构成：纯农业土地价格、土地利用转换成本、土地价格预期增量、不确定风险补偿费和可达性价值构成。实际上，地价是与城市土地利用价值相对应的价格因素的有机组成部分。这些因素包括：征地拆迁补偿费、开发小区公共设施配套费、大型市政设施配套费、维护管理费、土地开发运营税、开发运营贷款利息、开发运营合理利润等，这些因素也受到市场因素(受我国政策影响较大

3、)的影响。1.4土地价格在财政收入中的作用从土地的角度来看，房地产开发的来源是土地，在中国的社会主义制度下，控制土地资源的是政府。土地的供给水平直接影响房地产的供给，进而直接影响房地产的价格，而地方政府的利益又推高了房地产的价格。自从银行的管辖权转移后，土地收入成为地方政府的财政支柱。特别是“商业用地使用权招标、拍卖、挂牌出让”政策实施后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格上涨数倍。据统计，2004年土地交易价格比上年上涨10.1%，涨幅比2003年高1.7个百分点；2005年第一季度，增长率为7.8%。土地交易价格的上涨自然增加了住房开发成本，促进了住房销售价格的上涨。房价和地价的上涨将有助

4、于地方政府获得更多的收入。房地产通胀越大，地方政府的收入就越大。同时，地方政府的成本为零。正是这种成本和收益的极度不对称，使得地方政府成为中国房地产业快速发展的驱动力。根据国务院发展研究中心的研究数据，土地出让金约占地方财政收入的60%(2008年是土地出让金纳入财政预算的第一年)。2007年，重庆房地产业发展迅速，全年房地产开发投资849.9亿元，销售商品房3500多万平方米，房地产税费总收入400多亿元，占全市财政收入的5.08%。1.4地价在财政收入中的作用据统计，2003年上海土地出让收入为216亿元，相当于上海地方财政总收入的24%。根据叶巍咨询公司的数据，2007年北京的土地出让金

5、约为438亿元。2007年，北京地方财政收入为1492.6亿元。土地租赁占财政收入的29.3%。在2006年和2007年财政、税收、土地和住房保障政策的综合作用下，自2007年10月以来，房价上涨速度逐渐放缓。据统计，2008年上半年，广州土地出让金仅为去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年为608亿元；今年上半年，重庆各类土地出让金总额约为82亿元，2007年约为370亿元。财政部2008年8月的税收分析显示，由于房地产交易的下降，营业税、住房转让所得税、城市土地使用税、土地增值税和耕地占用税的增长率均大幅下降。8月份，城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等三项土地税收收入合计8

6、3.02亿元，同比增长41.6%，比去年同期增长32.1个百分点，比今年1-7月累计增长58个百分点。这三项税收占总税收的比例为2.3%。土地增值税增长率下降。首先，它受到了2008年房地产市场低迷的影响，尤其是二手房交易量的萎缩。第二，2007年受基地影响很大。2007年，税收征管部门普遍加强了房地产企业土地增值税清算工作，将土地增值税预征收率提高了一个百分点。此外，去年房地产市场异常活跃，土地增值税基数较高。因此，与去年同期相比，今年8月份的土地增值税增长率大幅下降。据国土资源部全国土地价格监测中心统计，今年上半年，全国土地出让总量的10%被出让。截至今年4月底，统计数据显示，在去年10月

7、后的半年内，全国土地拍卖的数量只有40个。在接下来的五个月里，全国各城市的土地拍卖数量急剧增加。截至目前，20个大中城市已有120多块土地被拍卖、出售或不出售。然而，土地市场的低迷已经蔓延到全国各地，一些地方政府的土地收入也开始急剧下降。1.5土地价格类型、市场价格和市场价值、土地所有权价格和土地使用权价格、基准土地价格和名义土地价格、征用土地总价格和抵押价格、单价和底价评估价格、1.6土地价格特征、土地管理法第四十三条任何单位和个人需要使用建设用地的，必须依法申请使用国有土地；但是，在本集体经济组织中，依法批准设立乡镇企业和村民建房使用农民集体所有的土地，或者依法批准在乡(镇)村建设公共设施

8、和公益事业使用农民集体所有的土地。国有土地包括国有土地和被国家征用的原属于农民集体所有的土地。(1)明显的权益价格原始土地是自然的东西，不是人类创造的。然而，土地是一种财产，它可以为人们提供永久的产品和服务，而获得这种产品和服务伴随着土地权利的限制。1.6土地价格的特征，(2)特殊价值构成一般商品，它是人类劳动的产物，具有价值。土地的价格是袁爽。一方面，它是土地的资源价值。作为原始土地，它的价格不是土地商品价值的货币表现，而是土地资源作为物权转让时取得这种权利的人所支付的价格，其实质是土地租金的买卖权。另一方面，它是土地的资产价值。即人们在土地开发利用过程中对物化劳动和活劳动的投资所创造的价值

9、。(3)土地价格的多因素决定不同于一般商品，它不是完全由社会必要劳动量决定的，而是主要由其收入决定的。土地价格形成的主要决定因素是：地理位置是区位的优势和劣势；社会、政治、经济环境和市政基础设施投资程度；土地利用的方向是利用，即利用效率。一般商品的使用价值有从宏观角度看，土地供应几乎没有弹性，导致土地价格上涨；由于土地的开发利用，大量的开发劳动力和各种建设资金不断投入，导致土地价格上涨；随着市政基础设施投资的增加和交通便利等社会经济环境质量的不断提高，土地收益也将增加。由于土地资源的合理利用和配置，其生产力会不断提高，土地收益会不断增加，地租会不断增加，土地价格会不断上涨。(5)土地价格、第二

10、节房地产价格、第二节房价特征没有统一的市场价格。价格构成多样化：自然因素、自然资源和自然条件(包括对建筑成本的影响)；土地因素；物理因素(房屋本身的物理条件)；环境因素(基础设施、位置等)；社会、政治和经济因素。显然是地区性的。房价的多样性：房价不同，价格形式也不同。2.2房价、征地成本、拆迁补偿和安置的理论构成：如果被征地中仍有未拆迁的对象，则存在这样的成本。基础设施建设成本：土地使用产生的建设成本。以上三项都是土地用途，一般来说，都是土地费用。公共配套设施费：非营利项目的综合成本，利润应单独核算。房屋建筑安装费用：由房屋建筑企业完成，由开发商支付给建筑承包商的部分。形成建筑安装成本。市政配

11、套费用。项目前期费用：勘察设计、可行性研究等。建设单位的管理成本和监督成本。投资利息税合理利润注：综合成本的概念(土地成本、基础设施成本、非营利公共设施成本、配套成本、项目前期成本等)。2.2住房价格的理论构成，从投资的角度来看，它可以分为：设备和工具购买成本，建筑和安装成本，其他投资(土地成本，与未来生产和经营有关的成本，与建设有关的成本)，投资利息，税收等。(注：利润不包括在内)，2.3影响房地产价格的因素，房地产市场价格水平，这些因素不仅受上述成本和费用的影响，也是许多其他因素相互作用的结果。这些因素包括：1社会因素社会因素包括社会保障、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的

12、地方对住房的需求更大，价格更高；家庭结构的小型化增加了家庭单元的数量，从而导致住房需求的增加和住房价格的上涨。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计、开发和建设。当人们的消费心理趋向于经济实用时，房地产的设计和开发就会以降低成本和销售价格为目标。当人们的消费心理趋于舒适便捷时，房地产开发注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但也会提高售价。政治因素政治因素是指影响房地产价格的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前，中国政府正在通过制定政策法规，努力降低房地产开发和交易过程中的不合理收费，以降低房价，实现居民收入匹配。经济因素经济因素包括宏观经

13、济条件、价格条件和居民收入条件。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求旺盛，其价格也随之上涨。当经济衰退时，社会对各种房地产的需求会减少，价格自然会下降。价格水平和居民收入水平也随着房地产价格向同一个方向变化。自然因素自然因素包括房地产所在区域的地质、地形、地形和气候。例如，气候温和、空气质量好的地区房地产价格会高于气候相对差的地区。区域因素区域因素包括交通条件、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点和环境条件。例如，交通便利的城市地区的房地产价格较高，而交通不便的郊区的价格较低。对于商业地产来说，区域因素尤为重要。繁华商业区的房地产价格很高，在这些地区持有房地产的租金收入也很高。个体

14、因素个体因素是指影响房地产项目的具体因素，包括建筑形态、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量和物业管理水平。合理的功能设计、优良的建筑质量、良好的通风采光、良好的朝向等因素将相应地反映在房地产价格中。2.4住房价格的类型，除理论价格外，市场价格和决策价格可分为市场价格和决策价格。市场价格：由市场和其他因素根据理论价格确定的商品价格的决定价格：标准价格、成本价、准成本价、第三节房地产租赁价格、3.1房地产租金的理论构成：投资资本的年价值：根据理论成本计算，或根据购买价格计算。投资利息：经营期内的投资利息。如果按动态法计算年资本值，则不计算该项。维护成本：综合维护周期投资法、零件更新法

15、、成本比率法、管理成本、保险费、租赁及运营税：营业税及附加费、财产税等。3.1房地产租金、经营利润的理论构成：如果经营房地产是自行开发的，则应包括开发利润和经营利润；如果项目建设是由开发企业自己完成的，还应包括建设利润。土地使用税：因公共投资导致土地价值增加而产生的地租部分，可作为提醒使用者记住土地使用权和所有权的关系。3.2房地产租金的类型与房地产价格一样，除理论租金外，还包括市场租金和决策租金。市场租金：市场商品租金。理论上讲，在竞争市场中，公平的商品租金等于理论租金。在决策租赁住房制度改革之前，租金低于维护成本。在上海最早的住房制度改革计划中，租金标准相当于维修费用。在深圳房改方案初期，

16、该方案是“按成本租金原则计算”，3.2类房地产租金，烟台蚌埠等城市的房改方案也提出了“准成本租金”的概念。解放初期提出的“以租养房”的租金包括折旧、维修和管理费用。房改过程中提出的成本租金包括五项：折旧费、维修费、管理费、利息和财产税。住房制度改革后的廉租住房租金标准。3.3房地产价格与房地产租金等等，房地产租赁并不改变房地产所有权的性质，因此，租赁经营收入不仅应补偿房地产形成的价值，而且与经营期相关的费用属于所有者的责任，也应计入租赁费用(由租赁收入补偿)。房地产租金和建筑物租金经营期间的相关费用租赁价格和销售价格应保持合理的价格比较，这有利于房地产业的发展和消费者的选择。中国的住房租售比和

17、房价收入比失衡。国家发改委2008年下半年发布的分析报告指出，今年以来，我国城镇住房价格走势呈现稳定迹象，但与历史数据相比，涨幅仍处于较高水平。随着房价的上涨，房屋租售比和房价收入比明显偏离了国际平均水平。据报道，“租售比”是指每月根据对70个城市的抽样调查结果，今年上半年，中国的房屋租售比一直低于1400。即使在租赁市场需求旺盛的北京，租售比也已达到1325，远低于理想水平的下限。房价收入比是指一个地区的平均房价与家庭年平均收入之比，国际上普遍使用这一指标来衡量房价的合理性和消费者的实际购买力。比例越大，家庭支付住房的能力越低。结合国际惯例，一般认为中国房价收入比合理3-6倍，而美国房价收入比合理3倍左右。根