《不动产估价》PPT课件.ppt

1、第三章市场比较法，第一节比较法的基本原理，第一，概念： (marketcomparisonapproachorsalescomparionapproach )，比较评价对象和评价时最近有交易的类似房地产，适当修改这些类似房地产的成交价格二、理论是替代原理、数量的适用对象和条件，一、适用对象为具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、办公楼、百货公司、标准现场等。 2、条件：同一供需范围内存在很多不动产类交易。 4、操作步骤、1 .收集交易例2 .选择交易例3 .进行交易状况的修正4 .进行交易状况的修正5 .进行交易日的修正6 .进行不动产状况的修正7 .求出基准价格第2节收集交易例1

2、.收集内容1 .交易双方的基本状况和交易3 查阅报纸杂志关于房地产交易的信息资料。 参加房地产交易会，了解房地产价格行情。 4、向房地产交易当事人、邻居、经纪人、金融公司、司法机关等调查了解房地产交易情况。 5、假装房地产购买者，与房地产销售者如开发商、代理商等进行和谈，取得真正的房地产价格资料。 参加各类评议协会、学会、联合会等组织，在同行之间相互提供信息。 7、其他方法，如电话查询、网络查询等。第三节选择比较实例，制定价格比较标准。 1、选择请求。 (1)、有比较事例的地区和有评价对象的地区相同或在相同供求范围内的类似地区。 (2)、比较例的用途必须与评价对象的用途相同。 (3)、比较例的

3、建筑构造与评价对象的建筑构造相同。 (4)、比较例的权利性质与评价对象的权利性质相同。 (5)、比较例的交易类型必须与评价目的一致。 (6)、比较例的成交日期应该接近评价时间。 (7)、比较例的成交价格可以修改为正常价格或正常价格。 二、建立价格比较的基础，一、一次性支付方式：一般以一次性支付的金额为基础。2、统一录用单价：土地：大楼地价停车场：车位，3、统一币种和货币单位，4、统一面积内涵，5、统一面积单位，案例1 :收集甲、乙两件交易实例，甲建筑面积200平方米，成交总额80万元，分期付款，第一期(一)批量支付方式。 以成交日一次支付为基准，当时人民币年利率为8%，则=76.42 (万元)

4、，甲总额=，乙总额=15 (万美元)，(2)统一化为单价，甲单价=764220如果乙交易实例成交时人民币和美元的市场汇率为1美元=8.3人民币，甲单价=3821.1 (人民币/平方米建筑面积)乙单价=60*8.3=498 (人民币/平方英尺使用面积)，(4)统一面积另外， 这种不动产的建筑面积和使用面积的关系如果是1平方米的建筑面积=0.75平方米的使用面积的话，甲单价=3821.1 (元人民币/平方米的建筑面积)乙单价=498*0.75=373.5 (元人民币/平方英尺的建筑面积)，甲单价=3822 平方米建筑面积)乙单价=373.5*10.764=4020.4 (元人民币/平方米建筑面积)

5、，修改第四节交易情况，一、含义比实例异常价格修改为正常价格。 二、调整的原因有：1.利益相关者之间有交易；2 .紧急购买、紧急销售；3 .交易双方或者一方对市场行情不了解；4 .交易双方或者一方有特殊的动机或者喜好；5 .特殊的交易方式，如招标、拍卖、拍卖这个由于市场比较法需要选择多个比较实例进行比较修改，因此根据每个比较实例的实际成交价格，将显示多个比较标准。 式中，或者，关于交易状况的修正系数，税负担的修正，把握2点：1 .正常成交价格-卖方应该承担的税=卖方实际得到的价格，2 .正常成交价格是买方应该承担的税=买方实际支付的价格，情况2 :某地区的房地产买卖中卖方求该房地产的正常成交价格

6、。 解：正常的成交价格为v，按题意，V-7%V=2325解的V=2500 (元/平方米)，情况3 :某房地产交易，买方在合同上明确记载，买方向卖方支付2625元/平方米。 在该地区的房地产买卖中卖方应缴纳的税金是正常成交价格的7%，买方应缴纳的税金是正常成交价格的5%。 求该房地产的正常成交价格。 解：正常成交价格为v，从题意来看，V 5%V=2625解V=2500 (元/平方米)，第五节交易日修正，一、含义：将比例的成交日期和时间的价格修正为评价时的价格。2、修改方法：1 .百分比法可以按实例成交日期和时间的价格交易日期修改系数=评价时的价格，2 .定基价格指数进行修改，实例成交日期和时间的

7、价格评价时的价格指数/成交日期的价格指数=评价时的价格适用实例：某地区房地产2001年4月至10月的价格指数分别为76.7、85.0、89.2、92.5、92.5 (以1998年1月为100 )，其中，某房地产采用2001年3 .环比价格指数进行修正， 事例的成交日期和时间的价格比成交日期的下一期价格指数更下一期价格指数评价时的价格指数=评价时的价格适用例：某地区的房地产从2001年4月到10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1 (均为某不动产在2001年2001年10月修改的价格为2000 1.05 1.092 1.125 1.181

8、=3046.8 (元/平方米)，4 .按阶段性增减的价格变动率修改，5 .按期间内平均上升或下降的价格变动率修改， 与实例的成交日期时间的价格变动率可以比较的适用例：评价不动产的2001年9月末的价格，选择成交价格3000元/平方米，成交日2000年10月末的比较例。 另一项调查显示，从2000年6月末到2001年2月末的平均月份比上个月上涨了1.5%，从2001年2月末到2001年9月末的平均月份比上个月上涨了2%。 对该比较例进行交易日修正，截止到2001年9月末的价格为3000 (1 1.5%)4 (1 2%)7=3658 (元/平方米)，第6节房地产状况修正，一、含义为比较例房地产，二

9、、修正的内容，一、区位状况修正：繁华度、交通便利度、环境景观、 2 .权益状况修正：土地使用权年限、城市规划限制条件(容积率等)；3 .实物状况修正：(1)土地：面积大小、形状、基础设施完备度、土地平面度、地籍地质、水文状况、2 .间接比较法：假设标准房地产状况，以下列标准房地产状况为基准： 四、房地产状况修改应注意的问题是，由于使用性质的房地产不同，影响其价格的地区因素和实物因素不同，在进行地区和实物状况的比较修改时，具体的比较修改的内容和权重应该不同。 例如，重视居住房地产安静安全舒适的商业房地产重视繁华度，重视交通条件的工业房地产重视对外交通运输的农业房地产重视土壤、排水、灌溉条件。 第

10、七节求比准价格，一、求与某比较例对应的某比准价格的方法，一、修正系数连乘形式，评价对象价格=比较例价格交易状况修正系数交易日修正系数不动产状况修正系数，注：各修正对象比较例的成交价格的调整不要超过20%，综合调整不要超过30% (1)直接比较补正式，在上式中，交易状况被修正了的分子是100，表示以正常价格为基准的交易日修正的分母是100，表示以成交日期时间的价格为基准的不动产状况修正的分子是100人，表示以评价对象的不动产状况为基准。(2)间接比较修正公式，2 .修正系数的累积形式，评价对象价格=比较实例价格(1交易状况修正系数交易状况修正系数不动产状况修正系数)，2 .综合多个比较实例的比较

11、价格的方法，1 .平均，单纯算术平均，加权算术平均中位值按修正的各个价格从低到高的顺序排列，项数为奇数时综合位于中间位置的价格众数是一组数值中出现次数最多的数值。 3 .众数，4 .除去其他方法，如最高价和最低价，进行侑下的简单算术平均。 第8节的应用案例4 :为了评价某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区进行了调查，选择了a、b、c三座类似写字楼。 相关资料如下表所示：在上表的交易状况中，正(负)的值比比较例的成交价格高(低)的不动产状况中，正(负)的值比实例的不动产状况表示评价对象的不动产状况优越(劣化)引起的价格差幅此外，假设人民币和美元的市场汇率2000年3月

12、31日为1:8.3，2000年10月31日为1:8.3，这种办公大楼的以人民币为基础的市场价格从2000年1月1日到2000年2月31日几乎没有变化，2000年2月31日使用这些资料来估算一下这栋办公大楼2000年10月31日的正常市场价格。 解： (1)修正公式：比准价格=比较实例价格交易状况修正系数交易日修正系数房地产状况修正系数，(2)比准价格，(3)求出评价对象价格：将上述3个比准价格的简单算术平均作为最终比准价格。 评价对象价格=(6598.336328.886192.31 )/3=6373.17 (人民币/平方米)，演习问题：某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格需要评价，在该住宅附近调查选择了a，b，房地产