房地产基础知识3.ppt

1、房地产基础知识,教育训练中心 王美芬,一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。,房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地及附在土地上不可分割的建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用；2、生产用（厂房）；3、经营用(门头等)；4、行政用(市政府、法院等)；5、其他用(学校，博物馆等)。,二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。,房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的

2、开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。,三、房地产的特性,1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人

3、们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。,四、房地产的前景,1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿； 2、人口流动增加形成对住宅的需求； 3、居民消费水平的提高； 4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； 5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。,五、政府改革深化内需,1、 取消福利分房，实行住宅货币化； 2、 开发二手房市场； 3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户； 4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需 求。 5、 下调贷款利率,六、房子的种类,安居房指实施国家

4、“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 经济适用房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。办下产证5年以内不允许交易,使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉

5、和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。,商品房是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权

6、。 集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。,公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。 房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。, 经济适用房与商品房有什么不同,获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行

7、政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 成本结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；,价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。,七、名词解释,（一）、基本参数 复式：区别于跃层，受

8、跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；,（二）与产权有关的概念,房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利 共

9、有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋产权人姓名。,（三）与面积有关的概念, 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高

10、2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。,容积率：指一个小区的总建筑面积与用

11、地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,（四）与银行贷款有关概念, 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人

12、。 按揭所用材料： 1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件（或单身证明）； 4、收入证明； 5、购房合同复印件； 6、借款申请表；,（五）与税费有关的概念,契税 营业税 个人所得税 土地收益金 等等,（六）与住宅相关的概念, 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 双拼：连拼，叠拼。, 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。,（七）房地产住宅的层数划分的规定,低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅,（八）房屋建筑结构分类标准,1钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 2钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 3钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝