河北邢台襄政南和星城国际项目策划方案_126_2010.ppt

1、,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,宋璟大街,广场西路,世纪花园,和景书香苑,和景新城,和阳苑,天和城,南和项目位于广场西路西侧、宋璟大街南侧、规划中的文昌路东侧、规划中的建设大街南北两侧。,项目位置,襄政制造,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,建设大街,宋璟大街,住宅,191.46亩,商业,69.34亩,广场西路,项目出让土地276亩，用于建设

2、路道路建设15.2亩，用于商业建设69.34亩，用于商品住宅建设191.46亩,项目土地,襄政制造,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,住宅类,南和房地产市场启动较晚，商品房开发从2004年开始，截止2010年共开发天和家园、天和城、阳和苑、世纪花园、和景书香苑等项目，总开发量50万平方米，截止目前大部分已开发房屋均正常发售，南和县城平均年销售商品房10万平方米，约合830套左右。,住宅分析,襄政制造,本次住宅部分市场调研共发放调查资料236份，实际回收203份 ：,品牌

3、影响力,项目位置,购房主要关注的因素,南和县城机关单位工作人员和沿街商业店主，（沿街店主：和阳大街 建设大街新老城区沿街店主。）,购房意向,建筑风格,户型、面积的要求,住宅调研报告,襄政制造,1、受访客户的职业比例,本次共做问卷203份，其主要市调对象为南和县城机关单位工作人员和沿街商业店主。其中机关单位问卷147份约占72，沿街店主56份约占28。,2、受访客户的喜好楼型,有购房意向的66份约占29，考虑中的101份约占43，视开发楼盘情况而定的41份18，无购房意向的22份约占10。,通过本次市场调查，南和的房地产处于稳步发展阶段，人们购房需求旺盛，但对南和现有的楼盘感觉一般，在居住环境上

4、想有更高的层次。,3、购房的主要用途,自住房,41份约占20,为孩子买,47份约占23,改善居住条件,91份约占45、,在购房的用途上:当地人购房以满足自身居住需求为主，大多数对现有的住房感觉不满意，对居住小区生活有向明确往，投资房地产有强烈要求,6份约占3,4户型方面,选择两室的27份约占13、三室两厅一卫的60份约占30、三室两厅两卫的91份约占45、四室6份约占3,面积：90 22份约占11、 90-11091份约占45、110-13066份约占33、 130-15013份约占6、其他2份三室占比近80%,5、能接受总价,6、业态方面,多层108份约占53、小高层53份约占26、高层12

5、份约占6、花园洋房10份约占5、别墅7份约占3、门市4份约占2。,7、对建筑风格的要求,中式风格,23份约占11,现代时尚,50份约占25,欧式风格,63份约占31,当地人对传统多层和中式建筑风格的追求还是很普遍，但小高层和高层也在慢慢接受中，反映了当地人对住房的认识在不断提升，主要对于电梯房还不是很了解没有参照物可供选择。,67份约占33,其他,购房主要关注的因素：先后顺序为 房价、周边配套、楼层、户型、物业管理、有无车库、小区景观。,8、购房主要关注的因素,购房因素的选择顺序说明了当地人还是以房价为第一关注点但对周边的配套和物业也在不断的追求中而车库的选择是当地人对今后自我发展的一种提前预

6、备。,南和的商业象征“三条街”&“一条路”,商业类,商业大街,曾经热闹的叫卖声此起彼伏。如今就像一位年过花甲的垂暮老人，不再光彩夺目，只剩下繁华褪尽后的低声吟唱。,那条老去的街依稀可见曾经的辉煌,曾经的辉煌 依稀可见,商业大街商业分布：东至兴和路，西至广场西路。,业态：便民型小超市、理发店、80%空置,业态：乐购商场、品牌服饰店、影楼,业态： 家居卖场、小超市,商业大街,商业大街,业态布局,商业大街,服装： 副食： 五金： 便利店：,餐饮： 副食： 粮油： 家俱：,商业大街 商业大街商铺共约110家空置率在80%左右营业面积约1.5万平方租金均值12元/平方 最集中业态：家居卖场、品牌服饰,路

7、北,路南,商业大街,业态分析,商业大街,80%空置率,80%空置率,商业形态,商业功能,发展趋势,处于淘汰状态的老商业区，西段商铺大部分空置，中段与市场路交接区域，乐购商场附近集结了部分品牌服饰店、影楼，东段成为家俱卖场集结地。,受新商业步行街的影响，已逐步被南和商业市场边缘化 ，在与市场路交叉口处，还残留部分商业，都正逐渐成为家俱卖场的集结地。,底商+临街商铺,商业大街,状况解析,商业大街,接力于商业大街，虽有表面的浮华，可不能回避的是，此刻这条街正处于苦苦支撑的尴尬境地。商业的繁华看似到了顶峰，同时也预示着没落的开始。,繁华？浮华？下一个老商街？,和阳大街,和阳大街商业分布：西至广场东路，

8、东至东外环路。,业态：五金机电、汽配门市、种子产品、宾馆,业态：餐饮、大型超市、家电数码、品牌服饰、珠宝专卖、通讯器材,业态：五金建材、汽修配件、装饰装修、医药,市 场 路,业态：步行街主题商业，品牌服饰、鞋帽、餐饮、音像,和阳大街,商业大街,业态分布,和阳大街,餐饮：20 数码：17 通讯：20 五金：27 烟酒：14,路北,路南,汽修：1 旅馆：1 种子：3 厨卫：3 娱乐：2,美容美发：1 日化：1 医药：8 建材：1 家电：11,广告喷绘：2 汽车维修：4 超市：8 装饰：6,餐饮：28 数码：16 五金：29 服装：2 娱乐：8,零售：3 汽车装饰：6 烟酒：5 旅游：1 广告喷绘：

9、2,商场：5 家电、厨卫：9 旅馆：6 美容美发：5 建材：14,种子：11 医药：4 超市：6,和阳大街 和阳大街商铺共约293家，空置率在7%左右，营业面积约5万平方，租金均值30元/平方。 最集中业态： 数码家电、五金建材。,商业大街,业态分析,和阳大街,商业形态,商业功能,发展趋势,南和商业中心 ，同时还是县城交通主干道，向西直通邢台，是县政府职能部门集中区域，南和县域商业发展的代表。,在大型商超和市场路商业步行街的带动下，以和阳大街与市场路交叉口为中心的商圈，满足了南和日常消费的大部分需求，成为南和城市性商业的集中区。,底商+临街商铺,商业大街,状况解析,和阳大街,业态：超市、家纺、

10、电动车专卖、 服装、装饰公司为主,业态：建材城家居、家具馆、电动车专卖KTV、 影楼、品牌服装店,业态：餐饮、家居卖场、医药、餐饮、装饰装修,中 兴 路,一条正在积蓄力量的龙，一条正在等待机会的龙，集万千关注于一身。良好的交通、环境、布局等，此刻暂时的隐于繁华，却也显露出领跑未来的锋芒。,领跑南和商业影响南和商业布局,建设路,建设路,建设路商业分布：东至兴和路，西至广场东路。,餐饮：9 家俱：12 烟酒：14 建材：19 车业：19,路北,路南,日化：1 超市：3 医药：4 装饰：4 歌城：1,影楼：8 网吧：1 通讯：3 厨卫：8 发艺：2,幼儿园：2 服装：5 家电：4,餐饮：12 超市：

11、4 医疗：3 家俱：2 家纺：1,发艺：3 影楼：4 副食：8 建材：6 烟酒：6,车业：3 日化：2 装修：2,建设路 建设路商铺共计198家，空置率在5%左右，营业面积约3万2千平方，租金均值15元/平方。 最集中业态： 家俱家居卖场、装修为主， 车业主力卖场。,商业大街,业态分析,建设路,商业形态,商业功能,发展趋势,由于现在的中心商业区，受到交通、环境的制约较多，以和阳大街、中兴路为主的核心商业圈，正在向建设路周边转移，此区域以其便利的交通路网、舒适的购物环境，必将逐步取代和阳路的商业功能，成为南和新的城市商业区。,随着南和市政建设的北延，建设路及其周边区域成为未来县城商业发展的方 向

12、，目前集中了较多的品牌店，以家具家居、车业卖场、建材卫浴为主力业态，结合支路上众多餐饮店，成为南和商业市场上的生力军。 特别是中兴路的特色小吃街与建设路交叉区域，为其带来大量客流，已具备形成新商业中心的条件。,底商+临街商铺,商业大街,状况解析,建设路,市场路商业分布：北至建设路，南至府前街。,业态：精品服饰店、音像、餐饮,业态：服饰专营店、鞋城、餐饮、音像,业态：品牌服饰、影楼、商场,市场路,商业大街,从南到北走一遭，几乎就可以了解南和十几年的商业发展史。新旧业态俱有、高中低档俱全。但是老百姓却认为他有点老了。,南和商业水平的代表,市场路商业街,餐饮：21 服装：197 音像：8,路西,路东

13、,餐饮：19 鞋城：1 服装：232 音像：6,市场路 商业街商铺共约467 家，空置率在5%左右， 营业面积约2万平方， 租金均值25元/平方。 最集中业态： 品牌服饰、 餐饮。,商业大街,业态分析,市场路,发展趋势,以和阳大街为界，形成南北两段街区，北段街区以临街产权商铺为主，经营精品服饰店，南段为旧式的临街小屋，经营档次明显较低。北段明显成为南段街区的升级产品，由南向北发展的趋势明显。,商业大街,状况解析,市场路,市 场 路,业态：老县委旧址开发的商业街,商业大街,老县委旧址商业市场,老商业分布：北至建设路，南至府前街。,商业大街,商业大街,老县委旧址商业市场,商业形态,现状,多为购地自

14、建为主的二层商铺，自2000年兴建起，始终没有形成规模，现临近商业大街有小部分商铺在营业，大多为空置。商业大街商铺共约110家，空置率在90%左右，营业面积约1.5万平方，租金均值12元/平方。,临街商铺,中兴路商业分布：东至兴和路，西至广场东路,中 兴 路,业态：社区型底商，集中了大量的小型餐饮店、部分美发、影音店,建 设 路,中兴路,中兴路,解析,商业形态,现状,与建设路交接，形成了社区型的特色餐饮一条街，共计96家各色小店。底商面积约在8千平方米 最集中业态：特色餐饮,临街商铺+底商,苏州商业分布：北至建设路，南至府前街,苏 州 一 条 街,业态：社区型临街店铺，五金、超市、家装、美发电

15、、小餐饮,建 设 路,苏州一条街,解析,苏州一条街,商业形态,现状,以仿古建筑为主题的商街，在环境和路网方面都不错，但偏离主商圈和城市发展方向，商业氛围萧条。 社区服务为主的零散性商铺,临街商铺+底商,现状,集中式商场,航宇超市,信天超市,经营状况不太好，低档商场，转让率高 1层：900平米，手机卖场/服装，租金20-30元 2层：900平米，服装，租金30-40元 3层：办公 转让费在2-4万,南和最大规模的超市，以及经营最好的商场 1层：1200平米超市 2/3层：2400平米服装鞋帽，租金约50元/平米,商业集群示意图,家俱,家俱,家俱,餐饮,超市,超市,服装,超市,超市,超市,家电,建

16、材五金,电动车,影楼,家居卫浴,手机数码,南和有三家中型酒店，客房总数在200间，有床位380余张，有两家超市，面积在800-1200平方，有各类型门市3000余间，共单独组成门市1980户，商业面积17万平方米。 建设大街两侧基本上是三层自建门市，户均600平方米，年租金25000元左右，和阳大街上门市户平均约40平方米，年租金在8000元左右，商业街市场是南和租金最高的地方，单间门市面积在15-20平方米，年租金在10000-12000元，西环路门市目前租金比较低，40-50平方米门市年租金在2000元左右。 南和商业整体规模大，门市空置率达到35%以上，单体商业普遍规模小，档次低，品质差

17、，有限的营业门市集中在百货、服装等传统商业，租金低，租期短，撤租频繁。 南和商业有单一商业中心特点。,南和商业状况分析,襄政制造,新兴商业区,商业中心,老商圈,商业调查,以城中心和阳大街（同时是交通干道）和商业街（步行街）为代表，形成了现在南和的商业中心区。以大型商超为主力店，集合服装、珠宝店、 日化、家纺等小商业形态，是南和购物的首选区域。,以城市西南区域的商业大街为代表 ，街区商铺空置率约60% ，中段因与新商业街交叉，集中了部分服装品牌店，已被新的商业中心所取代。,以城市西北区的建设路为代表，集中了较多的品牌店，以家具家居、婚纱摄影、建材卫浴等业态，结合支路上众多餐饮店，成为南和商业市场

18、上的生力军，成为南和未来发展趋势的导向标志。,南和商业解构,襄政制造,商业趋势发展 由南向北 由调查体现，南和县城商业发展趋势，是由西南向东北方向延伸，抽调的商户和居民普遍看好东北区域（本案周边）的发展前景。,南和商业状况分析,襄政制造,商业的新老更替趋势 商业中心的转移趋势 时间：10-15年,宋璟大街,建设路,和阳大街,商业大街,广场西路,广场东路,开元路,富强路,兴和路,苏州一条街,商业街,府前街,南环路,市 场 路,中 兴 路,南和-和阳广场地块可行性策略沟通,南和商业状况分析,襄政制造,次级商业中心 到城市商业中心 城市型商业的业态设计,宋璟大街,建设路,和阳大街,商业大街,广场西路

19、,广场东路,开元路,富强路,兴和路,苏州一条街,商业街,府前街,南环路,市 场 路,中 兴 路,商业结构 南和县域的经济体系中，5街6路分别承担的相应的社区服务和购物消费功能，产业集群效应并不明显。以步行商业街为主题的商业区，承担的大部分消费功能。,建设路,和阳大街,商业大街,富强路,市场路,兴和路,府前街,建设路,广场东路,主题商业区,建设路,宋璟大街,东西街为城市商业 南北街承载社区商业,南和商业状况分析,襄政制造,调研发现商业的不足和机会,表现：1、购物环境差 2、没有形成统一管理 3、商铺布局不理想,目前市场存在部分商业产品升级空间,部分商业需要升级 南和的商业相比其他县城要更发达，从

20、各类商业形成的集群市场可以看出来，但是从调查中也发现了部分商业业态对目前环境的不满意，尤其是手机数码类、集中式服装卖场类。 另外超市的经营水平和营业环境还有很大的提升空间。,南和商业状况分析,襄政制造,受访客户对南和商业现状的态度,表现：1、商品品种少 2、类别同质：很难挑到心仪的产品， 3、档次低下：中高档品牌较少，在调查中多数受访者表示，为满足购物需求，经常需要要到市区购物。,百姓期待专业化、升级性商业出现。,供求关系 南和作为农业为主的县城，其商业消费受人口总数限制，处于初级阶段，少量品牌店和现有大型商超基本满足了县城日常消费需求，随着城市发展北延，商业氛围日渐浓厚，但现有商业产品还没有

21、完全满足购物的需求。,南和商业状况分析,襄政制造,新生的商业业态的发展空间,1、化妆品 2、家居饰品 3、家居卫浴,部分行业化零为整，形成专业市场,部分新生商业形式没有形成专业市场 南和的大多数商业都形成了相当集中的市场和区域，但是有些新生的行业，目前还没有形成相当集中的集群区。相对于新居住区，和家装相关的行业更为实际和重要。,南和商业状况分析,襄政制造,经营状态,受访客户对南和商业发展态度,1、大型超市：品种齐全，价格平易。 2、大型商场：品种全，包含中高档品。 3、在问及是否选购商铺时，多数客户表示，如果有能力会考虑。 多数受访者表示，为满足购物需求，经常需要要到市区购物。,呼唤县城商业现

22、状升级,调查体现，自持店面经营的商户约占总商户的12%，租赁经营者对目前经营状态满意度不高，主要表现在租金方面。大型超市正在逐渐取代原有商场的功能。,南和商业状况分析,襄政制造,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,容 积 率：2.5 建筑密度：25%,出现相当体量的高层产品,项目规划,襄政制造,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,襄和璟(襄和璟苑、襄

23、璟和苑、 襄和璟园、襄璟和阳),襄和璟(襄和璟苑、襄璟和苑、 襄和璟园、襄璟和阳),项目名称,襄政制造,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,项目标识,襄政制造,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,高尚：南和正处在发展的错层期，所谓十年树木，百年树人，南和经济发展速度快于意识形态发展速度，提高气质、品味、修养是南和民众潜意识里最迫切追求。,文化：以唐代

24、四大贤相之一的宋璟、书画界公认的现代著名书画家白寿章为人文代表、以斗拱飞檐，兽吻卷脊，枋梁楣额的牌坊和白雀庵庵院为历史遗存，南和2200年发展的历史就是文化延绵和发展的历史。,祥和：南和是“和”字的发祥地，人们过着田园诗画般的生活，恬静、安宁、和谐，一如既往。,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,品牌定位,襄政制造,区域经典：南和县城最经典，最有色， 最有人气的品牌。 县域普及：南和全境无人不知，无人不晓 的作品。 市级知名：邢台市范围知道或基本了解的品牌。,项目范围 项

25、目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,立足广众：南和县人口目前有50000人。大约有家庭16000户，按照南和县城镇化率20%，未来三年内，人口可望增加至86000人，26000户家庭，由于襄和璟项目预计建筑面积达到300000平方米，预计建成商品房2500套，决定了该项目必然选择大多数人接受的产品，必然是广众化,品质上乘：襄和璟项目是南和最大的项目，有实力企业邢台市政建设集团下属的河北襄政地产公司鼎力打造，项目系出名门，必然在南和市场力争第一，第一规模、第一品质。 价格领先：项目规模

26、和企业实力决定了项目的话语权，决定了项目的市场主力地位，决定了项目是南和区域的标准制定者，该项目理应带动南和房地产摆脱重复的低档次竞争，建立良性发展的通道。,高开高走：南和还不是一个发达的南和，经济实力和人们的意识形态都还有待提高，项目对地产业的引领和带动作用是逐步和渐进的，有一个领先半步并逐渐确立领跑者地位的过程，反映在产品销售上，就是价格的高开高走。,市场定位,襄政制造,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,住宅产品线由多层、花园洋房、小高层、高层组成，按建筑高度渐高和

27、业态渐复杂在住宅地块范围内自东向西、由南而北，依次摆布，沿宋璟大街布置17层高层住宅，沿文昌路布置小高层住宅。 住宅小区在公园西路和建设大街建设小区主入口，在文昌路建设小区副出入口，自东偏南向西偏北建设主景观轴。 住宅区域沿建设路和广场西路建设底商，北侧宋璟大街建设生态隔离带和防护栅栏，西侧文昌路建设可改为商业门市使用的挑高车库，用防护栅栏与道路隔离。,商业地块在建设路和广场西路交汇处建设南和CBD商业中心，包括商场、酒店、娱乐、餐饮等业态。 商业地块建设路以南，商业中心以西一、二层建设专业市场，三层以上建设小户型投资住宅或公寓。,住宅、商业分类明细表,襄政制造,项目范围 项目土地 市场分析

28、项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,1.住宅地块业态为花园洋房、多层、小高层、高层、容积率为1.8，建设商品房220000平方米，底商10000平方米。,（考虑到评估价格的可实现性，故样本价格主要以在售项目为主）,项目定价,襄政制造,2.商业地块业态为商业中心、底商专业市场、小户型公寓或住宅。容积率为1.5，建设商业中心40000平方米、底商专业市场10000平方米，小户型公寓或住宅20000平方米.,3.总建筑面积300000平方米，其中住宅240000平方米，商业60000平方米。,浮出水面的商业

29、定位,通过开放性的商业广场 增加儿童娱乐 成人健身 文化活动的场地规划 增强项目的人气,通过景观、 文化小品、 空间设计 丰富特色文化概念,业态组合模式,一个容纳超市业态的 流行百货商场 +服装一条街 +数码家电的专业市场 +家居饰品（汽车饰品） 专业市场 +特色餐饮娱乐街,娱乐休闲场地规划,主题式商业街区概念,主力店及招商策略,通过招商政策，完成主力店进驻的目标。 同时结合销售返租政策，平衡招商政策和投资收益。,必须持有的主力店超市 必须参与运营的主力店商场 必须参与招商的物业所有商业 主力店范围：超市、每个行业的龙头企业旗舰店（家电、手机、餐饮、服装等）,商业开发的操作更专业，要更谨慎,商

30、业操作,商业开发的关键点,专业商业团队 商业项目的特点，不能脱离商业运营，商业的招商成果、开业后的管理水平， 直接影响了商业项目的成功与否，因此专业的商业管理团队建设是必须的必要的。,主体商业,游乐场所,1、补充了目前项目所在区域乃至全县 的购物需求 2、极大的吸引聚集人气，提升项目版块热度 3、提升项目的住宅附加值 4、其中超市的店外联营模式，可以促使商业的招商进程加快,提前开放，有利于聚集人气利于销售；同时美化场地环境。,商业开发的战略,晚半年,1、通过招商（主力店），以及业态的细分，确定商业组合。 2、筹备超市的招商及建设。 3、预留商业的调整期。,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划

31、 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,户型规划,襄政制造,在户型和面积的选择上以三室两厅一卫和三室两厅两卫为主，面积主要集中在90-130之间，主要体现当地人的家庭状况（两个孩子居多）两代人居住并和县城的居住理念有关。,4,5,项目范围 项目土地 市场分析 项目规划 项目名称 项目标识 项目定位 品牌定位 市场定位 产品分布 产品定位 户型规划 开发计划 策划目标 广告主题 销售匡算,开发计划,襄政制造,原则：先易后难，难易相间，符合市场，契合发展,原则：从东向西，由南而北,原则：价格高开高走，画卷层层展现，利好逐期分配,原则：所有建筑均好，所有市场均好,开发分五期进行， 自东北方向沿西南环形分期。,第一期：为试销期，五栋多层，两栋花园洋房，一栋12-14高层，面积约60000平方