第4章_城市房地产管理法律制度

1、第四章，城市房地产管理法律制度，内容提要，城市房地产管理法概述，房地产开发，城市房屋拆迁，房地产买卖，房地产抵押，房地产租赁。在一个案例中，一个城市的居民刘向张借了10万元，张要求刘提供抵押。刘将所住房屋的所有权作为抵押，与张签订了一年的抵押合同，并将房屋所有权证交给张。一年后，当张要求刘偿还贷款时，由于刘无力偿还，张提出向刘要刘住的房子。试分析：(1)卖刘住的房子？为什么？(2)刘灿报失房屋所有权证并要求产权登记机关补发？第一部分是物权法概述。首先是房地产的概念：房产和土地财产的统称。房地产法：规范房地产关系的法律规范的总称。房地产关系：人们获取、开发、利用、经营和管理房地产所形成的社会关系

2、；以房地产为基础的平等主体之间的所有权、使用、转让、抵押和租赁等经济关系；基于房地产的不平等主体之间的经济关系，如征用、拆迁、土地使用控制、建设项目审批和房地产税。第二，物权法调整对象的内容：土地、房屋产权关系、土地使用与管理关系、城市房地产开发与管理关系、城市房地产管理关系；第三，物权法促进房地产商品化的基本原则。例如，国家实行国有土地有偿和有限使用制度。合理利用土地和保护耕地的原则是我国的一项基本国策。国家支持住宅建筑的发展。“国家根据社会经济发展水平，支持住宅建设，逐步改善居民生活条件。”(城市房地产管理法第四条)保护房地产权利人合法权益的原则。房地产法的任务和作用(1)调整房地产经济关

3、系，确定参与房地产经济活动的主体资格，确定参与房地产经济活动的主体方式，调整房地产经济活动的对象(2)建立和完善房地产市场，确定市场范围，确定房地产市场行为准则，明确进入市场的程序(3)加强房地产市场管理， 管理房地产交易市场，管理房地产价格，管理建筑承包活动和管理房地产经营单位(4)促进房地产业的发展。 目前，我国已基本形成了以城市房地产管理法为基本法，辅以一系列专门的房地产法规及相关规定，并结合宪法、民法和行政法共同调整房地产关系的房地产监管体系。第二节：房地产开发。房地产开发概述。概念房地产开发是指以土地开发和房屋建设为投资对象的生产经营活动，以及在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础

4、设施和房屋建设的行为。2.房地产开发的特点房地产开发是在国有土地上进行的，必须是国有土地。集体土地不能用于房地产开发。房地产开发的内容是进行基础设施(土地开发)和住房建设(住房开发)。房地产开发是一项非常复杂的经济活动。3.房地产开发的基本原则严格执行城市规划的经济效益、社会效益和环境效益的统一。综合规划、合理布局、综合开发和配套建设按照法律或合同要求进行。二.房地产开发用地为房地产开发目的而取得使用权的土地有两种类型，即基础设施建设用地和住房建设用地。房地产开发用地只取得开发用地使用权，开发用地使用权是通过转让取得的(1)土地使用权转让。协议出让方与受让方(土地使用者)经过协商、谈判，最终达

5、成土地使用权出让协议的方式。“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须进行拍卖和招标；如果没有条件，不能进行拍卖或投标，可以采用双方之间的协议。”“经双方协商同意转让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价格。”城市房地产管理法第12条。(二)土地使用权依法经县级以上人民政府批准转让，在支付补偿、安置等费用后，将土地交付给土地使用者，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者，土地使用权转让与土地使用权转让的差额。房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的。以营利为目的，房地产开发企业的法律特征是，具有法人资格的经济实体是以营利为目的的企业。业务范围仅限于房地产开发和管理。房地产开发企业的

6、设立条件有自己的名称、组织机构、固定的经营场所、符合国务院要求的注册资本、足够的专业人员和法律法规规定的其他条件。但是，除法律和国务院规定可以划拨外，房地产开发项目的设计和建设管理应当统筹安排配套基础设施，按照先地下后地上的原则实施房地产开发项目的设计和建设，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目应建立资本制度。资金占项目总投资的比例不低于35%。房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途和启动开发期限进行项目开发建设。转让合同约定的启动开发期未能在年底启动开发的，可征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；如果开发未满一年，可以无偿收回土地使用权。房地产开发项目的设计

7、与施工管理(续)房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量负责。房地产开发企业应当在房地产开发项目手册中记录房地产开发项目过程中的主要事项。并定期送房地产开发主管部门备案。案例分析显示，由于工厂搬迁，国防工厂有251间空房。某县造纸厂了解情况后，经业务主管同意，双方达成有偿房地产协议(以下简称协议)，经县公证处公证后生效。根据该协议，一家国防工厂将把闲置的251处房地产转让给造纸厂，并附上明确的房地产边界和房地产规划。造纸厂将房地产价格支付给一家国防工厂后，就开始管理房地产。问：国防工厂和造纸厂之间的交易合法吗？为什么？以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让应当按照国务院规定报有批准权

8、的人民政府审批。在这种情况下，国防工厂转让的土地所有权属于国家，国防工厂只有使用权，但无权转让。国防工厂和造纸厂通过房屋有偿转让的方式自行转让国有土地使用权，违反了土地管理法和城市房地产管理法的有关规定。中华人民共和国土地管理法第四十七条规定：以买卖或者其他方式非法转让土地的，没收违法所得，并限期没收已出售或者非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以对当事人处以罚款；负责人由其所在单位或者上级机关给予行政处分。第三节城市房屋拆迁，一、城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁是指因国家建设、城市改造、市容整治和环境保护等需要，已取得房屋拆迁许可证的单位根据城市规划和国家专项工程拆迁计划以及当地政府的土地

9、使用文件，在城市建设用地范围内拆迁房屋，并对被拆迁房屋的业主依法进行补偿和安置的行为。房屋拆迁的地理范围是指城市规划区内的国有土地。城市房屋拆迁的基本原则符合城市规划的原则，有利于改善生态环境，保护文物古迹，保护当事人的合法权益，实行谁拆迁谁安置的补偿原则。国务院建设行政主管部门监督管理全国城市房屋拆迁工作。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作，做好房屋拆迁准备工作，办理房屋拆迁许可证，取得建设项目批准文件，办理土地使用规划许可证，取得国有土地使用权证书，签订拆迁补偿安置协议，实施房屋拆迁，编制拆迁计划和方案。缴存房屋拆迁补偿安置资

10、金，发布房屋拆迁公告，办理房屋拆迁手续。城市房屋拆迁补偿的概念。拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁而遭受的经济损失进行合理补偿：被拆迁房屋及其附属物的所有权人，中华人民共和国国务院第590号令房屋征收与国有土地补偿条例，房屋拆迁补偿形式的货币补偿：在拆迁补偿中，被拆迁人与被拆迁人协商后放弃产权。 被拆迁人根据市场评估价格以货币形式交换补偿产权：被拆迁人使用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权交换，并根据被拆迁房屋的评估价格和交换房屋的市场价格结算交换差价。 四.城市房屋拆迁安置房屋拆迁安置是指房屋拆迁人因被拆迁人的房屋被拆迁而向被拆迁人提供另一套房屋供其使用，并给予一定的补助费。安置不同于

11、补偿。补偿是对被拆迁房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人或被拆迁房屋承租人的房屋安排。为了解决使用权问题，一般的安置和补偿往往是在协议中解决的，即在签订补偿安置协议时，确定安置方式，并将房屋拆迁安置补助费支付给使用者的临时安置补助费、过渡费或周转房的停建或关闭补偿费。第四部分是房地产交易。1.房地产交易概述。广义房地产市场：房地产商品流通全过程中各种关系的总和。狭义：房地产交易所分类，一级市场，土地使用权转让市场，二级市场，开发经营市场，三级市场，房地产调整市场。城市房地产管理法第二条规定了房地产交易对象的特殊性、房地产交易行为的本质契约性、注册房地产交易中的“房地产处置的完整性

12、”以及房地产交易的脆弱性。二是房地产交易管理的基本制度，即房地产交易价格申报制度，根据房地产所有者转让房地产的情况缴纳税费。转让房地产的实际成交价格应当向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得瞒报、谎报或者谎报成交价格。房地产价格评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。房地产估价师资格认证制度，三。通过买卖、赠予或其他合法手段将房地产转让给他人的法律行为。在其他法律方式中，房地产所有权发生变化的一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金共同开发和经营房地产。因企业并购导致房地产权属发生变化的，

13、在法律法规和房地产转让禁止条件规定的其他情形下，房地产权属将发生转移，以房地产清偿债务。 以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定条件的司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利，依法收回土地使用权的共有房地产。 其他未经其他共有人书面同意发生权属争议，且法律、行政法规禁止转让且未依法登记领取权属证书的，以出让方式转让土地使用权的房地产，其应具备的条件已按照出让合同全部付清，且已按照出让合同取得土地使用权证书用于投资开发的，为房屋建设项目。应完成总开发投资的25%以上。房地产转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。以划拨方式出让土地使用权的房地产，应当具备的条件由市

14、、县人民政府土地管理部门批准。土地使用权可以转让。土地使用者持有公司、企业、其他经济组织和个人的国有土地使用证，并具有地上建筑物和其他附着物的合法产权证明。转让手续或土地收益金按规定办理。房地产转让合同是房地产转让双方为明确各方权利和义务而签订的协议。房地产转让时，土地使用权转让合同的权利和义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，房地产转让后，土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后的剩余年限。4.商品房预售房地产开发经营企业将在建房屋提前出售给中标人，中标人支付定金或房价款。四.商品房预售条件全部土地使用权出让金已经支付。取得土地使用权证书并持有

15、建设工程规划许可证和施工许可证的，视同提供预售商品房。投入开发建设的资金已达到建设总投资的25%以上。建设进度和竣工交付日期已经确定，并已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。4.商品房预售程序预售人申请预售许可证。房地产管理部门发放预售许可证。预售方向收购方出示预售许可证，签订商品房预售合同，登记并交付商品房，办理过户手续。5.商品房现已出售。房地产开发企业向购房者出售最终验收合格的商品房。买家支付房价。商品房销售条件已通过竣工验收，特殊情况下的销售条件。房地产开发企业出售有抵押权的商品房，抵押权的处理按照中华人民共和国担保法和城市房地产抵押管理办法的有关规定办

16、理。商品房买卖合同解除前，房地产开发企业不得将作为合同标的物的商品房出售给他人。房地产开发企业不得以返销或变相返销的方式销售商品房。房地产开发企业不得以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。特殊情况下的销售条件(续)商品房按套出售，商品房不得单独出售。房地产开发企业聘用物业管理企业时，买受人应当在签订商品房销售合同时，与房地产开发企业选定的物业管理企业签订物业管理协议。商品房销售可以按套房(单元)定价，也可以按套内建筑面积或建筑面积定价。(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，房价款应据实结算。(2)面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起