田家房地产市场调查报告

1、,田家区域 房地产市场调查报告,二、田家镇市场发展概况,六、田家房地产市场发展趋势预测,三、田家房地产市场发展历程及现状分析,报告提纲,一、房地产市场发展的宏观市场环境,四、田家房地产市场需求及客户群体分析,五、田家典型售楼盘相关数据对比分析,附：田家典型楼盘市场调查表格,一、房地产市场发展的宏观市场环境,1、短期内中国货币政策还很难进入明显紧缩的状态 虽然近期以来，中国农产品、资源类产品等带动物价持续上涨，通货膨胀有明显增长之势，但是中国经济还没有进入惯性高速增长状态，通货膨胀不会大幅度走高，中国的货币政策也不会很快从适度宽松转为紧缩性货币政策，最多将会进入稳健状态，因此，不太可能大幅度提高

2、利率，货币不会出现严重吃紧状态，货币政策对房地产市场的打击作用是有限的。,一、房地产市场发展的宏观市场环境,2、由于通货膨胀走高，商品房仍是国民较好的投资渠道 当前，由于美国量化宽松的货币政策，通过国际热钱和大宗商品价格传导到国内，加剧了中国通货膨胀，人们纷纷寻求保值避险产品，在目前中国,投资产品匮乏，投资渠道狭窄的情况下，房地产成为保值增值的理想产品之一。从某种意义上说，房地产市场与股票市场一样，也是个用时间交换空间的过程，在整体经济增长大环境下，随着通货膨胀上升，房地产价格即使不涨也意味着其下跌。因此，期冀房价较大幅度下降是不现实的。,一、房地产市场发展的宏观市场环境,3、人们收入的逐步增

3、长，被推迟的需求可能将逐步释放 近些年，我国人均可支配收入增长一直在8%10%之间，收入的不断增长必然要求生活质量的不断改善，特别是住房条件的改善。因此，对住房需求会不断增加。近期以来，由于调控政策频出，使人们产生一定的观望情绪，许多人推迟了住房的购买，如果预期对房地产市场的利空政策即将出尽，那么积累或者被推迟的需求很可能在未来的一段时间内逐步释放，这就意味着房屋销售量不会出现大幅度下降，于是，房地产价格大幅度下降的基础也不存在。,一、房地产市场发展的宏观市场环境,4、改善性商品房供给量未来难以有较大幅度的提高,2010年房地产调控政策强调，未来保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地

4、不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。这表明调控政策注重对未来基本住房需求的保障，因而，未来条件较好、面积相对较大、,高档次的商品房供应将会减少，但需求不一定会减少，在这种条件下，其价格将不会有较大幅度下降的空间，有可能维持现状或者不排除价格存在上涨的可能。,一、房地产市场发展的宏观市场环境,5、在人民币升值预期下，房地产仍然是热钱良好的投资对象 人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是颇受青睐的主要投资项目，在各方资金的簇拥下，无论真实性住房需求还是投资性需求都将呈现刚性，导致房地产降价的几率很低。特别是美国之前刚宣布的第二轮量化宽松政策，将,会导致更多的热钱流入新兴国家

5、，中国将是首当其冲的目的地，房地产升值预期的压力仍然较大。价格较大幅下跌也不会有较多预期。,注：2011年1月1日人民币兑美元中间价6.62,一、房地产市场发展的宏观市场环境,随着98年的房改以后，第一次和第二次出生人口高峰年龄的人口，也既是50后、60后和70后的人口已经普遍完成了自己的第一次置业。而80后和90年代初的第三次人口高峰已经逐步成家并从父母的家庭中分离出来，因此带来了大量的购房刚性需求，同时由于80后和90初的人普遍结婚时间比父辈晚510年，所以这部分需求会逐步释放出来。,6、“人口红利”带来的刚性需求，短时间内不会消除,一、房地产市场发展的宏观市场环境,7、中国加快农村“城市

6、化率”的步伐 中国目前的城市化率已经接近45，预计下个五年计划内以每年1的速度向前推进，2015年力挣实现城市化率超过50的目标。城市化率的推进必然带来大量的刚性被动置业需求，而未来5年这种需求将不会减少。,一、房地产市场发展的宏观市场环境,综上所述，目前房地产仍是中国的主要经济支柱，政府不可能任其疯涨，也不可能让它停滞不前。在目前调控政策的持续作用下，部分城市的“限购令”房价暂时稳住了，但长期仍然看涨。总之，政府出台的所有政策的最终目的是希望中国房地产市场价格平稳、有序、可控、缓慢的上涨。,小结,1、盘锦市城市重心南移,盘锦市的中心格局正在逐渐向南偏移，作为城南腹地的田家镇首当其冲地成为区域

7、重镇。借势政策向导，全镇经济高速增长，完善的城市功能，优越的居民居住环境成为城市功能提升的重要指数。近几年田家的房地产市场开发总量甚至超过了兴隆台区，盘锦房地产市场开发重心已经由主城区转移到了城外郊区。,二、田家镇市场发展概况,配图,2、田家占尽地利优势,盘锦的城市中心逐渐南移，市政府即将搬迁到辽滨，而田家正好处于兴隆台到辽滨和大洼的中心，占尽了地利优势。大洼公交、于楼公交、马卷子公交等多条线路，以及随着向海大道的开通，30路公交车从盘锦火车站沿着向海大道直抵辽滨港，田家五横三纵的交通网络，为业主提供全面的出行支持。,二、田家镇市场发展概况,镇区实现24小时供水； 近年来在庄林路两侧铺设城市下

8、水道管网 镇区内垃圾全部送至市垃圾处理厂，实现无公害处理。 建设占地面积19万平方米的带状公园和城市广场 2010年，将新建秀水湖和两个镇区绿地公园；在带状公园东侧建设五星级酒店，在清水河的南岸建设大型皇家园林高尔夫温泉养生郡， 在镇区中心区域建设高标准的昆仑商厦，进一步发展第三产业；,田家镇近年来加大了田家的基础设施建设，供水、城市下水道管网、城市绿化及商业配套设施逐步完善，其中主要体现在如下几个方面：,3、田家镇基础设施及配套情况,二、田家镇市场发展概况,“西轴”要通过加快旧镇区改造形成新的休闲娱乐餐饮产业带，使其对南北起承接作用，带动和辐射沿路的工业化、城镇化进程； “东轴”通过营盘路的

9、改造和带状公园的后续开发，进一步大手笔提高城镇建设品位，形成生态文化、广场文化和休闲文化等现代都市生态文明景观带和生态宜居生活区。,4、加快两轴建设“两轴推进”,二、田家镇市场发展概况,带 状 公 园,大 型 居 住 区,商业区,新 居 住 区,棚户 待动迁区,新 居 住 区,汇美,别 墅 区,5、田家镇总体发展思路：打造市区“后花园”,田家镇将未来的发展定位于建设城乡一体化发展的都市型新城镇。近年来逐渐完善城镇基础设施，主动对接：推动城乡一体化，积极推进秀水湖、景观湖等市政工程建设进程和档次，加快推进政府大街、锦江大道建设步伐，使全镇形成五横三纵的交通网络。 力挣建设成宜居、宜商、宜游的新田

10、家，打造盘锦市区的“后花园”。,二、田家镇市场发展概况,近年来田家的基础设施建设，供水、城市下水道管网、城市绿化及商业配套设施逐步完善，居住环境日益成熟，开发价值和投资前景看好，为后期的房地产市场进一步发展打下了坚实的基础。,小结,二、田家镇市场发展概况,三、田家房地产市场发展历程及现状分析,田家房地产市场起步起步较晚。2002年，昆仑房地产公司开发了田家的第一个商品房项目东方小区。而后田家房地产项目均处于疲软状态，开发情况和销售状况一直进展缓慢。 到了2006年田家陆续开发了富田花园、格林花园、昆仑云景，由此田家房地产市场拉开集中开发的大幕，2008年田家房地产市场出现井喷状态，开发商疯狂的

11、拿地盖房，又出现了玫瑰华庭、金丽源、亿居新城、年丰雅筑、一号公馆、纳帕溪谷、林海景天、蓝河湾、昆仑新天地等项目自此田家房地产市场发展速度超过了盘锦市的任何一个区域，开发楼盘之集中，速度之快，是别的地区所无法比拟的。,1、田家房地产市场发展历程,三、田家房地产市场发展历程及现状分析,2、田家房地产市场现状分析,目前该区域房地产市场开发如火如荼，区域以品质规模性大盘为主，以林海景天和纳帕溪谷为主要代表。政府积极推进秀水湖、景观湖、双兴南路带状公园以及清水河改造等市政工程，最大程度的改善了田家的居住环境和城市配套设施。 最近几年田家房地产市场飞速发展，许多楼盘已经完成开发，并陆续入住。且在物业类型上

12、包含了高层、小高层、多层、花园洋房和别墅，物业类型较为齐全。今年田家可以延续开发的项目不多，主要以林海景天、纳帕溪谷、皇家御品和果岭郡为主，其他项目已经基本完工。,三、田家房地产市场发展历程及现状分析,区域整体房地产市场发展水平较高，纳帕溪谷、林海景天和皇家御品凭借项目的地块优势、规划优势和小区环境优势使得这三个楼盘在消费者中形成了较好的口碑，并再很大程度上提升了田家的档次和居住品质。 在销售情况方面，田家楼盘整体销售状况良好，几乎无滞销盘。由于政府进行了大量的棚户区改造和田家外来人口的急剧增加，使得田家市场的刚性需求强烈，中小面积区间户型供不应求，目前均价已稳定在3600元/平米以上。,三、

13、田家房地产市场发展历程及现状分析,随着田家自然环境的改造和城市配套设施的完善，将有效地带动田家整个房地产市场价格的上涨。目前楼盘众多，但中小合理面积户型依然供不应求，刚性需求仍没有被完全释放。未来田家房地产市场发展空间巨大，且投资价值剧增。,小结,从目前田家市场的销售情况来看，中小面积的合理户型销售情况良好。由于目前该区域的客户仍是以第一次购房为主，刚性需求强烈。随着城市化率的加快以及80后90初的人口逐渐加入购房大军，未来田家中小面积户型仍供不应求。 需求的类型主要以两室两厅一卫和小面积三室两厅一卫为主。需求的面积区间主要集中在78115平米之间。需求的物业类型以多层为主，高层和小高层次之。

14、,1、区域房地产市场需求分析,四、田家房地产市场需求及客户群体分析,2、田家购房客户群体主要来源分类,四、田家房地产市场需求及客户群体分析,3、田家购房客户群体特征分析,注：仅对普通住宅客户群体的分析,四、田家房地产市场需求及客户群体分析,4、潜在客户及诱导机会,由于该区域的绿化和配套设施逐步完善，以及政府加大对田家房地产市场的投入，未来该区域具有较大的开发空间和升值潜力。随着该区域经济的发展和政府对该区域的规划，配套问题很快会得到相应的改善，以及五横三纵的交通网络，为区域房地产市场提供了前所未有的的开发机遇和广阔的发展空间。同时这会吸引大量兴隆台和大洼的客户来该区域买房或者投资。潜在的客户具

15、有极大的挖掘空间。,四、田家房地产市场需求及客户群体分析,小结,四、田家房地产市场需求及客户群体分析,目前田家房地产市场仍以刚性需求为主，中小面积户型仍供不应求，主要面积需求集中在78115平米之间。 客户群主要来源于当地和周边乡镇的居民以及外来打工族。购房的目的主要以第一次购房群体为主，改善型需求为辅，纯投资者较少。,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,1、基本经济参数对比分析,2、主要楼盘建筑形式和销售情况,田家绝大多数楼盘都已经开始交房，销售最热最火的季节已经过去。目前或即将销售的项目主要有林海景天二期、蓝河湾二期、果岭郡 。在建筑形式上，田家以多层和多层洋房为主，高层为辅。另外田家别墅项

16、目也不可小觑。,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,3、热销户型及主力面积区间,由此表格可知，田家目前的主力户型结构仍然以两室两厅一卫和部分小面积三室两厅一卫组成。主力户型的面积区间主要集中在7893平米套二和98124平米的小套三。,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,4、目前项目主力单价和主力总价,田家普通商品房目前主要价格范围在33003800之间，平均价格在3600元左右。 主力总价范围在27万38万之间。 别墅项目主要价格范围主要在65008000之间，平均价在7000元左右。 主要总价范围在156万245万之间,注：每个项目的销售时间不一致，总价统计多以目前的平均价格为准。,未标注的单

17、位为：元/平米,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,5、主要卖点情况分析,在产品规划上，绝大多数楼盘都引入了水的概念，并以此做为主要卖点之一,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,6、建筑风格、外立面及小区景观对比分析,建筑风格上主要以北美和西欧建筑风格为主； 外立面的色彩上以灰色、土黄和棕色为主。,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,7、主要媒体选择情况对比分析,注：表格待进一步完善,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,8、主题广告语对比分析,主题广告语的提炼都体现了项目独特的竞争优势，并以此提升项目的品质和形象,五、田家典型楼盘相关数据对比分析,小结,通过对比发现：

18、 1、田家普通商品房容积率多在1.5左右 2、建筑形式以小高层、多层和洋房为主 3、目前销售单价多维持在33003800元之间 4、供应量最大和销售最好的是78100平米之间的户型 5、建筑风格上以北美和西欧建筑风格为主,六、田家房地产市场发展趋势预测,1、加快棚户区和危旧房改造工程,为了完成改造任务，加快盘锦城市化率进程，近年来，盘锦市建委、土地、房产、规划、开发等部门相互配合，采取多项措施，强力推动棚户区改造工作的顺利进行 。通过棚户区改造，使城市整体功能进一步完善 ，花园式小区进一步增加，周边城市基础设施更加完备。城市土地利用实现了集约、高效，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建

19、设创造了良好的外部环境 。 初步规划，田家预计在未来三年内实现无平房，完成东西两轴周边的城市化建设。,六、田家房地产市场发展趋势预测,2、普通商品房销售单价即将突破4千,目前田家商品房销售价格多维持在33003800元/平米之间，个别户型单价已经达到3900元以上。从目前的市场宏观环境和田家商品房的销售状态来看，田家普通商品房销售单价突破4000元/平米只是时间问题。,六、田家房地产市场发展趋势预测,3、宜居宜商宜游的盘锦市区“后花园”逐渐呈现,田家近几年房地产市场开发如火如荼。政府加大力度治理环境和完善配套设施，并通过营盘路的改造和带状公园的后续开发，进一步大手笔提高城镇建设品位，形成生态文化、广场文化和休闲文化等现代都市生态文明景观带和生