物业管理措施

1、物业管理措施(1)建立24小时值班制度，设立服务电话，所有者和使用者接受物业管理服务的维修、帮助、建议、询问、质疑、投诉等各种信息的收集和反馈，及时处理，有访问记录。(二)定期征求业主物业管理服务工作意见，对合理建议及时整改。 满意度达到95%以上。(3)建立执行维修约束的系统，零维修紧急维修的及时率100%，维修退货率1%以下。(四)每半年公布物业管理服务费用收支情况。(五)房地产文件、业主大楼方案、设备设施文件齐全。(六)一般公共服务1 .房屋管理和维护养护(1)楼号、楼层、房间号等标识清楚，设置导航方向平面图。(2)房地产外观整洁，清洁，外墙不脱落，无涂鸦、涂鸦、涂鸦现象。(3)空调安装

2、统一。2、共享设备管理，保证设备和机房环境清洁，设备良好，定期维护不会发生事故。(1)供电系统。 保证正常供电，停电前一天通知用户，使应急发电机随时可用。 接地电阻每三年检测一次。(2)弱电系统。 保证系统正常运作。 故障排除。(三)消防系统。 24小时值班设备齐全，无损坏，随时可用的组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，保证各地区消防负责人清楚消防避难通道畅通，不存在火灾安全隐患。(4)给排水系统。 每半年清洗一次池塘，保证水质符合国家标准的池塘、水泵周围清洁卫生，无二次污染断水1天前通知的灭火泵每月操作1次，每年进行1次全面检查的排水系统顺畅，汛期的道路无积水，地下室、车库、设备室无积水在

3、没有发生侵入泡沫的事故的情况下，服务人员在20分钟内到达现场接受修理，制定了长时间不停水的应急处理方案。3 .共享设施管理。 公共辅助服务设施干净，道路、大楼等公共照明干净，道路畅通，路面平坦。4 .保安及车辆管理。(一)处理专业保安小组、24小时值班和巡逻、保安文明工作、语言规范、突发事件；(2)出入车辆秩序井然，没有堵塞交通现象，不影响行人通行。(三)车辆进出管理严格，有登记。(4)停车场停放整齐，地点整齐。(五)在危及人身安全的地方设立明显标识和防范措施。(6)联系群众，搞好群防群治。(七)在公安派出所领导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。 定人，定地点，定时间，定任务，定质量。(一)环

4、卫设施完善。(二)实施标准化清洁保养。(3)垃圾日产日清定期进行卫生消毒杀死。(4)共有部位清洁，无乱贴、乱涂现象，大厅、楼梯、扶手、天台、屋顶等清洁，共有场所无纸屑、烟头等废物。(5)做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6 .绿化管理(1)绿地不改变使用用途、破坏、践踏、占有现象。(2)花草树木修剪整齐，无病虫害，无损。(3)绿地上没有纸屑、烟头、石头等垃圾。(4)绿化完好率达到95%以上。室内装修管理(二次装修)。 监测全过程，保证房屋整体性、抗震性和结构安全。(一)接受本小区的二次装修咨询和审批；(二)所有装修人员向管理所办理入场证；8、房屋租赁管理。(一)催促外来者在三天内办理暂住

5、证手续。(二)协助派出所、居委会对小区内的房客、流动人员进行调查，在册登记，确保小区的生活安全；九、社区文化(一)设立学习宣传园地，开展健康活动。(2)正在制定居民精神文明建设条约。(三)与街道办事处、居委会、派出所合作开展各项工作。(4)业主满意率95%以上。(七)对象专业服务(代理业务)1 .代替住户进行室内卫生清扫、装修、搬家等。2 .提供空房主机、房屋中介等服务。3、代定报纸、邮件报纸的代收代发送。4 .提供维修服务，使小修不能进行，中修3天内完成。5、安装、维护、维修各种家电产品和生活用品等。三、公司拟采取的管理方式“严格管理房地产，为业主、开发人员提供优质服务”是本公司的基本理念，

6、以规范化管理、热情服务，铸造品牌房地产公司的信誉和形象。(一)标准化管理；物业管理涉及范围很广，一般居民对物业管理服务的内容、标准、等级难以全面理解，对业主服务质量和收费关系的误解是当前物业公司和业主关系僵化的主要原因之一。 是房屋和设备维修不及时、日常管理放松、物业管理水平随意下降、业主不满的根本原因。 本公司从项目前期管理、入团、二次装饰、房屋维修和养护、给排水和电气设备管理、消防、安全、清洁、绿化和便民服务，实施全面、标准化质量管理，使本公司物业管理行为接近规范化的国际惯例，在内部管理上自律、制度上创新、达成(2)沟通服务至上组织、沟通、协调能力是物管企业不可缺少的重要素质，具备这一素质

7、，工作中的各矛盾往往大事化小，微小化不足道，反而误解重，隔阂加深。 目前大多数房地产公司受到投诉主要是由于沟通不畅。 因此，本公司专门设置业主的联系方式，仔细访问，接待业主的投诉，妥善解决业主的问题(合理的要求)，回答业主的疑问，设置业主的交流箱，通过公告栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系同时，鉴于物业管理是具体而复杂的业务，公司要求管理人员实行切身的管理，面对服务第一线，直接理解业主的需求，认真负责，讲道德，诚实，对业主保证必要的服务质量。 对于所有业主入团时提出的开发人员问题，我们利用规范房地产公司的耐心、热情的服务优势与业主进行沟通、疏导和安慰，有效解决一些业主无法理解的怨恨、误解或

8、抱怨，按照房地产管理的规范要求注册绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与房地产公司、房地产公司与业主之间复杂矛盾的做法和行为。(3)建立亲善的社区文化创造和谐、文明、舒适、美好的生活和工作环境是我们公司和老板的共同愿望。 因此，本公司倡导文明、礼仪、亲善的社区文化，与业主共荣、友好交往、共享互信，主导公司员工的发展与业主、派出所、社区居委会及政府部门的友好合作关系。 无论员工在工作中还是在工作区域之外，无论老板或员工的困难是否关系到本人，都要热心帮助别人，热情相待，积极建立良好的人际关系，为小区，为老板，为自己，为这个物欲的社会，打开一个文明的净土。四、为开展XX佳园物业管理而配置的人力、物资资源

9、(一)人员配置。根据规定的管理等级和现场调查，从物业管理面积进行订正，本公司管理所计划设置11名工作人员。职位数负责内容1名管理收入主任兼业主联系主任负责整体工作安排、与业主沟通1名工程人员负责设备设施的维护车管员/收银员2人停车场管理、出纳、费用保养绿化人员1人负责保养绿化6名警卫负责监视所、车辆的出入和巡逻注：财务人员由总公司兼任。(2)综合利益的简要分析综合管理费和维修费的收费标准(上述收费标准仅供参考，最后收费标准按物价局批准标准支付):管理费修理费五、物业管理的具体操作公司贯彻“以人为本、以业主为本”的服务理念，从项目前期管理、入团、二次装饰、房屋整顿与养护、给排水与电气设备管理、消

10、防、安全、保养、绿化与便民服务开始实施全面、标准化质量管理。 逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环保系统、绿化维护系统、共享设施管理系统、社区文化活动组织系统。(1)预先准备公司派专家对接收项目进行深入研究，了解项目订划、房地产特征及周边地区房地产分布情况、安全情况，结合本方案制定特定房地产项目管理方案进驻前两个月建立房地产管理队伍，进行人员选拔、培训， 针对项目特点制定各项管理规定和工作流程，用户手册、业主条约和前期物业管理协议制定前一周必须安排管理用房、职工宿舍及管理所相关事务设备进行物业交接检验评估，并妥善进行关键图纸资料交接1 .内部机构的设置和制定者的编制2 .房地产经理

11、的选择和培训开展管理业务前的3个月。 培训内容包括专业管理的概念、紧急应对措施、业主和用户投诉的处理、特别电梯配电必须取得上岗证才能上岗。3 .规章制度的制定1 )、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体制作业主公约、用户手册，入团时发行。2 )、制定严格科学的管理文件(各规范、管理规定、各级职工岗位职责和工作程序)，并在入团前完成。(二)启动物业管理；1 .房地产交接检查1 )、产权资料(项目审批文件、用地审批文件、建筑许可证)。2 )、技术资料(竣工图、设备验收合格证明书等)2 .入团管理1 )、房屋检查、交接执行公司严格科学的“入团管理体系”。 发放入团通知书、住户手册，明确入团检

12、查手续、收费标准，签署业主公约，有礼貌、热情地接待业主，积极解释有关疑问的物业管理委托合同，通过签订业主公约的宣传使用户了解物业管理工作， 配合发给协助用户用户须知、用户手册的用户转移，打扫室内外卫生，打扫进出道路，协助用户转移和交通指挥等，做好用户转移阶段的安全工作，合理调整保安员值班、巡逻2 )、编制业主档案和产权备案； 在交接程序中，系统要理解业主的相关资料，制作客户文件，规定各财产权人拥有的财产权范围和比例，制定财产权备案制度，为今后的顺利管理打下基础。3 .二次装修工程全过程监测二次装饰管理涉及大厦的建筑风格、质量，所以为了保证大厦的长期正常使用，公司有厦门市住宅区物业管理条例、建设

13、部第46号命令建筑装饰装修管理规定、家庭居室装饰装修管理试行办法、厦门市建筑外墙装饰管理规定、家庭居室装饰二次装修管理试行办法等相关法规以及厦门市物业管理服务收费办法、前期物业管理协议作业现场管理时，管理所采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和邻居的安全，控制现场各种粉类、废气、固体废弃物及噪声、振动造成的环境污染和危害，减轻或避免影响邻居的日常生活。安全管理。 二次装修工人应当按照政府规定办理证明书，接受管理所的管理，住宿工人应当由所有者或者代理人书面保证，防止治安事件的发生，对二次装修的用电、煤气、火安全进行管理，消除消防危险性的二次装饰和入住并存期间环境卫生管理。 规范二次装修材料

14、及垃圾的输送和堆放，严禁倒进下水道，加强大楼内道路开通和环境清洁的噪声控制，限制二次装修施工时间，进行噪声隔离，将对周边居民正常生活和工作的影响降到最低，入住和二次装修期交叉时的环境共享设备设施管理。 为了不破坏二次装饰中的水电总线、消防设施等户内外设备设施，严禁任意运转消防设施使其正常运行。外二次装修管理。 严禁损害外墙整体的美观，禁止在外墙上安装不得开孔的雨阳鹏，禁止关闭任何形式的窗户、落地窗的防护栏设置在窗扇的内侧，公共部门严禁安装、架设私人物品和建筑物，特别是擅自在楼梯的入口处安装铁门。土建二次装修管理。 用重磅锤进行野蛮施工，不能破坏地板结构在房屋的柱子、梁、板、承重墙等建筑主体结构

15、、外墙、屋顶防水、厨房防水变更或不能破坏的外墙中埋设管道，必须进行防水处理以防止外墙渗水水力发电设施的二次装修管理。 严禁在结构地板上挖沟填埋管道，或者在公共壁体上埋设水管。厨房卫生下水主管检查口不得关闭在二次内装前堵塞下水口，防止二次内装土头、垃圾堵塞的壁体以及埋设在吊挂内的电线要使用套筒和动员住户吊挂装饰装修工程完成后，由装修家通知管理所工程部进行工程验收，发放竣工验收单，办理有关手续。(三)完善的日常物业管理服务；a .安全防御系统1 .总体安全环境管理在社区周边、车床进出口、社区出入口，在电梯轿厢内设置闭路监控系统，结合制作24小时不间断监控资料的公安110报警系统，及时解决突发安全事

16、件，依法工作。培训专业的保安巡逻队、保安巡逻员服装统一，有明显的标志，文明值班、语言规范、认真负责，对社区进行24小时值班和巡逻，详细制定巡逻路线和频率，在危害人身安全的地方设置明显的标志和防范措施，确保安全上的进出口登记来访游客，控制大楼内流动人员数量，防止销售人员散发广告传单，防止有关人员流窜，本公司建立了复盖全厦门市的房地产保安呼叫系统，在发生突发事态时，可以立即安排全公司人力和物资集中支持2 .出租人的管理由于租户社区的作用不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，出租人管理成为目前物业管理难以处理的问题。 本公司从提倡亲和社区文化开始，将与对承租人进行分类访问和重点关注的派出所、居委会合作，对小区内的承租人、流动人员进行调查。 确保大楼内业主、租户的生活安全和人的和谐。3 .车辆交通及道路管理大楼停车场人员疏散、管理有序、排队整齐、登记出入汽车的汽车以外的车辆每天在指定位置停车，在大楼内的道路上巡逻，确保道路畅通、路面平坦，井盖无损失，路面井盖无车辆或行人通行或超车4、科学管理记录全面事件日志，对事故多发性地加强巡逻和监视，消除安全隐患。b .设备设施的维护系统1 .房屋管理和维护养护主