老龄产业状况及老年房产营销分析.ppt

1、老龄产业状况及老年房产营销分析,台州联合纵横企业管理咨询公司 2010年1012月,目 录 1.关于老年产业 2.国内外老年房产发展状况及市场比较 3.老年房地产及其经营 4.两点建议,1.关于老年产业,1.1老年产业是指以老年人为目标客户的产业。根据老年人群的基本需求，可分为本位产业、相关产业和衍生产业。,1.1.1本位产业：包括养老设施和机构、养老房地产等。,1.1.2相关产业：包括养老设施和机构供应链，养老护理服务业供应链的各类产品以及养老技能培训，来自于老年人深层需求的娱乐学习、心理咨询等。,1.1.3衍生产业：包括老年投资理财产品、老年金融产品及服务等。,1.1.4据全国老龄工作委员

2、会工作报告提供的数据，2009年，中国老年人市场的年需求为6000亿元，2010年达到1万亿元，而目前市场每年为老年人提供的产品不足1000亿元，由供需可见，老年产业蕴含的巨大商机。,2.国内外老年房产发展状况及市场比较,2.1美国：现有的老年住宅60%是租住型公寓，40%属于老年社区。投资回报分一次性收入和长期性经营收入两种形式。以太阳城为例：,2.1.1一次性收入。城内现有来自全美及世界各地的16000多老年住户，仍处于持续增长的态势。老年社区中连体别墅内每套住宅价格920万美元不等，可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。,2.1.2长期性经营收入。一是配套设施收入，会员每人每年享用

3、综合会所的费用为140美元，包括室内外游泳池、网球游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和剧场。二是租赁项目的出租收益，收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。,2.1.3收费方式：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。,2.2日本：老年房产的发展大致经历了这样三个阶段： 20世纪40年代前的养老院时期；5070年代的老人之家时期；80年代开始的多类型时期。1968年，日本就制定了“银发住宅建设计划”，直到1988年，由于日本社会老龄化问题凸显，该计划才开始实施。日本的老年房地产起步

4、比较晚，但是发展十分迅速，服务理念的跟进也比较及时，老年房产成为了老龄事业的支柱产业。,2.3加拿大：在解决老年住房问题上，对老人实行住房优惠政策，主要对象是低收入老年人；帮助老年人修理和改建住房等。使大多数老年人能够生活在功能设备较为齐全的老年专用住宅里。采取的主要措施有:兴建老年社区，其中包括普通型老年住宅、服务型老年住宅和护理型老人住宅三类；建造活动住宅或小型独立式住宅。,2.4中国： 2.4.1.老年房地产起步较晚，项目建设尚处于启动阶段，规模一般也比较小，功能不健全，品质和层次还较低，其中大多数是陪住型和特护型。一些地方的老年公寓或老年社区，多是原有的已开发的住宅或公用设施改建的。,

5、2.4.2以标准化的老年房产概念衡量中国目前的老年房产市场，从规划、功能、户型设计到相关服务配套设施的建设，多有不符。XXXX颐乐园在国内属于占领先机的样板工程。,2.5在老年房产经营方面，国内外的理念差别不大，这是由于知识共享及全球一体化的结果。在开发理念和消费观念上存在明显的差别。,2.6我国老年房地产营销存在的不足：市场不健全，相关产业的发展链条尚未形成，配套产品的研制不系统；在产品设计上，不够人性化，专业化水平不高等等。,3.老年房地产及其经营,3.1.1现代物业管理把老年房产分为老年社区和老年公寓两类。,3.1老年房产的分类,3.1.2老年社区：是指不仅提供住宅产权，而且提供功能齐全

6、、环境优美和舒适的居住条件，其中包括全部的生活配套设施。,3.1.3老年公寓：可分为陪住型和特护型，这两种类型均为租住型，不提供产权。国内常见的有社会福利院、敬老院等。,3.2土地的获得途径及方式,3.2.1土地的获得途径。目前国内老年房产土地获得主要有行政划拨和出让两种方式，其中出让又分为招标、拍卖和挂牌三种类型。,3.2.1.1行政划拨。由于老年房产开发符合国家解决社会老龄化问题政策，政府会对这类项目提供相应的政策支持。该方式是建立在价格差异较大的基础上，企业要重点考虑的是资金承受能力。,3.2.1.2出让，是指在城市规划的土地用途范围内，在房屋的设计、功能、造价等方面符合相应标准，通过招

7、标、拍卖和挂牌获得土地的使用权。这三种方式中，挂牌获得土地，是一种比较适合项目长远发展的选择。,3.3.1销售模式：所谓销售，实际上是一种使用权长期转让的模式，具体形式有出售、出租和出售与出租相结合三种。,3.3老年房产经营模式,3.3.2.三种销售模式优劣势分析。 a.出售模式:收益实现方式是房屋使用权的转让（购房者不能获得正规的房产证和土地使用证）。投资收益水平与普通房地产业项目平均投资收益水平相当。这种经营模式的收益，绝大部分为房屋使用权转让获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。,b.出租模式:收益水平因房屋等级、价格等的定位不同而不同，以房屋出租的长期收益为主，以配套的

8、服务经营收益为辅。,C.出售与出租相结合的经营模式:该模式的收益有通过房屋出售获得一次性投资收益和房屋出租获得长期稳定收益两种实现方式。投资平均收益水平在行业发展初期高于普通房地产业平均收益水平。收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合。,d.管理模式：目前国内大型综合性老年社区一般实行的是住宅建设与社区管理相结合或住宅建设与社区管理相分离的经营模式。长远看，相分离的管理模式较为有利。,3.3.3不同经营管理模式的优劣势分析： a.住宅建设与社区管理相结合的经营模式: 优势：利润来源点多，多种产业复合经营。它的利润来源点不止是产品方面，还有完善的配套服务与全面的经营可以为物业带来增值效应。 劣

9、势：投资大、回收期长、管理难度大。开发商必须要能够协调各种资源，如医疗护理、人力资源、旅游等行业为老年人服务。 适用对象:该模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。,b.建设与管理相分离经营模式分析: 优势：投资回收期短、投资风险小。 劣势：利润来源点单一，仅在于产品本身。 适用对象：适合于没有物业管理优势的开发商。,3.4老年房产投资模式,3.4.1两种投资模式：一是投资老龄事业的入股模式；二是以合作的形式开发老年房产项目的模式。,3.4.2投资入股模式。这种模式属于综合性投资，回报周期长，收效慢，一旦形成相应的行业服务规模和服务品牌后，具有可复制性的特点。,3.4.3合作开发模

10、式。这种模式属于项目性投资，目的性单一，收效快，和普通房地产项目具有同等的回报效应，但不具有可复制性。,3.4.4老年房产赢利的运作模式:由房产销售和物业服务两方面组成。房产销售赢利是一次性的，服务赢利则是长期性的。老年房产的赢利模式突破了普通房产的单一模式，将房产与老年服务糅合了起来；普通房产是通过房屋销售实现一次性获利，老年房产则是由销售和服务两方面组成。,4.两点建议,着眼长远，可采取综合投资和单项合作的方式，以老年房产为基础，整合现有资产，拓展老年咨询和技能培训领域，建立老龄用品销售配送基地，实现以本位产业为核心的老年房地产和养老服务为基础，带动相关产业和衍生产业良性互动的连锁经营局面，实现品牌经营。,4.1采取多种合作方式实现多赢,