土木工程运营管理(PPT 21页).ppt

1、第16章 土木工程运营 16.1 土木工程运营监测 一些重要的、高耸土木工程结构，在结构有效服役期内须定期进行运营状况和运营安全监测，比如大坝、桥梁、铁路、公路、地铁、隧道、机场、等。其它一些土木工程结构也需要定期进行安全检测。下面以桥梁为例谈一谈土木工程的运营监测问题（见图16-1-1、图16-1-2）。,图16-1-1 斜拉桥的测点布置示意,图16-1-2 悬索桥的测点布置示意,16.1.1桥梁的运营监测设计原则 大桥健康与安全监控系统的重点是保证系统的长期稳定性以及长期的延续性，因此在设计中应遵循以下3条原则： （1）、设计中主要关键技术问题为测试系统的实用性和可靠性，必须从设计中考虑到

2、系统如何能够长期稳定地使用，因此应优先采用成熟可靠的测试技术。 （2）、设计中应有针对性地考虑系统的可更换性、系统的自诊断、系统的采集优化制度、数据库的合理设计等问题，在测点设计中，考虑可更换性和延续性的问题，采用表贴式等可更换性好的施工方法。 （3）、系统设计应兼顾实用性、可靠性、可操作性、易维护和完整性，应具有可扩展性，应便于后续系统的维护和升级。 桥梁健康与安全监控系统存在使用、维护、管理等诸多问题。由于系统大多使用电子设备，某些设备在恶劣环境中（即使是在使用期或寿命期内）损坏的可能性仍很大，并会出现桥梁未出现损伤而监测设备已不能使用的情况。大桥应从结构和运营环境等实际情况出发，多方面调

3、研大桥安全的实际需求，有针对性的制定测试方案、管理系统和分阶段实施计划。 分阶段实施方案是指根据桥梁结构的特点，在结构使用初期对重要部位的重要参数进行监测，等结构运营一段时间后，根据实际需要进行测点和功能的扩展。,16.1.2 监测系统总体方案设计 桥梁健康与安全监测系统包括对大桥工作环境的监测、正桥的结构响应监测、引桥的结构响应监测、等。斜拉桥监测项目包括大桥沉降监测、大桥线形监测、大桥动力特征测试、关键截面应变测试、拉索索力监测、结构温度监测、等。悬索桥监测项目包括大桥沉降监测、大桥线形监测、大桥动力特征测试、关键截面应变测试、结构温度监测、等。大桥工作环境监测项目包括风速风向监测、环境温

4、度监测、车辆荷载监测、等。引桥监测项目包括引桥沉降监测、引桥线形监测、引桥动力特征测试、关键截面应变测试、等。大桥健康与安全监控系统应为各参数提供可扩容接口，并且在综合评估中综合考虑各参数信息，进行综合评估。 16.1.3 监测内容 监测内容主要包括以下5个方面： （1）桥梁工作环境监测。桥梁工作环境监测的内容包括以下3方面内容，即：1）、桥址处的风速、风向监测；2）桥址处环境温度与桥梁结构温度监测；3）运行车辆的荷载监测。 （2）桥梁结构整体性能监测。对桥梁结构整体性能的监测包括桥梁结构空间三维位移与变形的监测、以及桥梁动力特性和振动水平的监测，即桥梁结构空间三维位移与变形的监测、桥梁动力特

5、性及振动水平的监测。 （3）大桥结构控制断面的应力（应变）监测。包括静应变（应力）监测、动应变（应力）监测。 （4）拉索状态监测。斜拉索是斜拉桥的关键受力杆件，对其进行受力状态和拉索完好程度监控是大桥结构安全与健康状态监测的重要组成部分，其内容包括索力监测和索振动监测两部分，应分别监测拉索索力的变化以及拉索振动水平的变化。 （5）引桥监测。,16.2 土木工程运营管理 土木工程运营管理是指土木工程结构交付使用后，在寿命有效期内进行的日常维护、维修和经营管理。日常维护、维修工作主要采用土木工程设计和施工技术领域的理论和方法，在此不作过多的阐述。下面主要介绍土木工程产品的经营管理问题。 16.2.

6、1 写字楼的物业管理 现代写字楼是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。写字楼都具有现代化的设备，如有电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调系统、通风设备、保安监控设备、自动给水滤水设备、消防自动报警设备、应急自备电力设备以及自支控制的高档与升降机，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，在宽阔的停车场或地下车库相匹配。这种现代写字楼主要用于大公司或大企业从事各业务活动的场所。 写字楼物业管理的目标是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境，应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥，应完善写字楼管理不仅使物

7、业管理保值、而且可以使物业增值。 写字楼的的维护、维修与环境管理的内容包括装修与管理、房屋管理及维修养护、设备管理及维修保护、清洁服务、绿化服务、保安服务、商务服务、客户服务、等。,目前，我国写字楼的类型尚无统一标准，专业人员主要依照其所处的地理位置、规模、功能进行分类。按建筑面积的大小，写字楼可分为四种，即小型写字楼（建筑面积10000m3以下）、中型写字楼（建筑面积10000-30000m3 ）、大型写字楼（建筑面积30000m3以上）、超大型写字楼（100000m3以上）。按功能写字楼可分为三种，即写字楼（指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能）、商住写字楼（指既能提供办公，同时又能

8、提供宿舍的写字楼）、综合性写字楼（指以办公为主，同时又具备多种功能，比如：公寓、商场、展厅、餐厅等）。按国际惯例写字楼可分为甲级写字楼（是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑的自然状况良好，建筑质量的达到有关建筑条例或规范的要求；其收益能力新建成的写字楼相仿：有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修与保安服务）、乙级写字楼（指具有良好的地理位，建筑物的自然状况良好，建筑质量达有关建筑条例或规范要求；但建筑物的功能不是最进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物）、丙级写字楼（指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能

9、陈旧，但能满足低收入的需求；因租金较低，尚可保持一个合理的出租率）。,写字楼的物业管理模式有2种，即小而全的管理模式和规模化、集约化管理模式。 小而全的管理模式一般由一个的物业管理企业对一幢办公楼实施全面的物业管理，多为“麻雀虽小五脏俱全”，是目前较为普遍的做法。具体做法是：发展商在大楼建成后将日后的管理委托给某一家物业管理企业包揽管理和服务；或发展商在物业管理建成后与某一家物业管理企业联手组建管理公司，以弥补自身管理经验与人才的匮乏；或发展商自己组建物业管理，聘请境外著名物业管理集团为顾问。 规模化、集约化管理模式是物业管理的发展方向。规模化、集约化的物业管理企业实施高品位、专业化管理，具有

10、严格的服务标准、运作规范和作业规范，配备高水平的管理人才。在此前提下，将部分管理项目的专业服务分解发包给具有相应资质折专业服务公司 ，同一专业服务公司，如保安、维修保养、保洁绿化等。物业管理企业按契约实行管理质量总控制。规模化、集约化使物业管理企业同时管理多幢写字楼，形成规模，而承担专业服务公司，同一专业服务公司可承担多幢办公楼的专业服务，规模化、集约化管理模式提高管理品位和水准，大大降低了费用成本，受到用户青睐，也为物业管理自身发展创造了良好条件。国家各政府主管部门十分重视和扶植高规格、高水准和已相当管理规格的集团公司，鼓励其扩大物业管理市场份额，提高示范性，使之成为物业管理发展的行业领头羊

11、，以带整个物业管理行业的健康发展。,16.2.2 商业楼宇的物业管理 商业楼宇包括大型购物中心、大型综合超市、大型仓储式商场、大型百货商场、便利店。 商业楼宇的特点是建筑面积大、客流量大、时间性强、服务项目繁多、车辆多。 商业楼宇物业管理的内容包括楼宇与设备、设施管理；环境卫生及绿化管理；安全保卫管理；广告管理；装修管理；租赁管理及合同管理；等。 16.2.3 工业厂房及仓库的物业管理 工业厂房就是指供制造企业、科研单位安置生产设备与实验设备，进行生产活动或科学实验的物业及其附属设备设施。自20世纪80年代改革开放以来，我国沿海14个城市的陆续建立了经济开发区，并相应组建了经济开发公司。受地方

12、政府委托，由开发公司统一规划、统一建设了一批工业园区，园内也包括了一批标准厂房一般由数十栋或十几栋厂房及配套用房组成一个厂区，厂区内供水、供电 、供（燃）气、供（热能）热、通讯、仓储、道路、绿化等市政府公用基础设施一应俱全，建造后再出售或出租给国内外的厂商客户，因此开发公司是通用厂房的发展商，也是在业主（第一业户）。而承购或承租的厂商则为小业主或租赁户，通常称其为业户。 工业厂房的物业管理与其他的物业管理相比，有相同之处（管理理念、服务宗旨等），又有自己的特点。主要特点是专业性强、维护保养费用高；清洁难度大、环保要求高；隐患多；安全保卫制度工作难度大；常规服务（安保、保洁、绿化、等各种现场管理

13、工作）标准高。工业厂区物业管理的内容 工业厂房是产品的生产基地，关系到产品质量，而产品数量和质量直接影响到生产厂商的经济活动和经济效益，因此，以工业厂房的管理必须做好。搞好工业厂区物业管理的关键是制定严格的管理制度；强化房屋结构的安全管理，确保房屋结构完好和安全使用；强化环境管理；强化保卫制度。,16.2.4 智能化建筑的管理与服务 智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物及建筑群。智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览馆、体育场等非住宅用地物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中得到发展。智能建筑一词，是于19

14、84年由美国首次提出来的，其后便得到了迅速发展，以美国和日本居多。我国的智能建筑起源于80年代末，但在近几年来才得到了发展，在北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦、广州的中天广场、上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。智能化建筑也称之为3A智能楼宇，其特点是通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇设备自动化（BA）。楼宇设备自动化包括自动消防系统；保安监控系统；电脑管理系统；空气调节自动化系统；供暖自动化系统；电梯自动化系统；停车场自动管理系统；电力、供水、供热自动化系统；结构化布线系统（PDS

15、）；系统集成平台；等。 智能化建筑物业管理的要求是应用现代技术，将建筑智能化系统和计算物业管理系统集成一体的自动化监控和综合信息服务平台上，实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式。它为小区的使用者提供与住户提供了高效率和完善与多样化的服务，以及低成本的管理费用。包括建立智能化安保系统、物业信息网络系统（包括信息存储、Web信息发布、电子邮件、目录服务、协同工作、等）。另外，为保证中心数据库信息资源的安全与网络中心的正常运行，小区物业管理中心应采取一些措施确保网络安全，譬如可以采用设置的防火墙、身份认证、加密与数字签名等方法来实现。除了能耗自动计量收费系统、安保系统和信息网络系统外，

16、现代化的小区物业管理还应该包括房产及维修管理、房屋设备管理、各类房屋的租赁、经营、销售管理和公共设施与环境的管理等。所有的这些都可以通过小区的内部网络来实现管理的办公自动化。,16.3 土木工程交易与评估 16.3.1 土地问题 土地的供给分自然供给（地球提供给人类可利用的土地数量）和经济供给（在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给）。 土地的自然特性包括土地位置的固定性（土地具有位置的固定性。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征）、土地质量的差异性（土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异

17、，这个差异导致土地地租的产生）、土地资源的不可再生性（土地是自然的产物，是不可再生资源）、土地效用的永续性（只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续）。 土地的经济特性包括土地经济供给的稀缺性（土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关）、土地产权的可垄断性（土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益）、土地利用的多方向性（一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途）

18、、土地效益的级差性（土地质量的差异性不同区位土地的生产力不同经济效益上具有级差性）。,我国城市土地的所有权属于国家。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。国有土地所有权不能进入房地产市场流转。使用权可以转让。地价一般是土地使用权的价格。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的最高年限是居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地

19、50 年。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 土地使用权出租是指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用

20、范围内的土地使用权随之抵押。 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期末获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,16.3.2 房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。我国城市房地产管理法规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产

21、的整体价值。房地产具有位置固定性、供求区域性、长期使用性、大量投资性、保值与增值性、投资风险性、不易变现性、政策限制性。 16.3.3 房地产评估的原则 房地产评估的原则是最有效使用原则和合法原则。 土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途，不同用途带来的收益也不一样。评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。房地产的最佳效用必须在法律、法规允许的范围内，必须受城市规划的制约。 合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地

22、产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用,16.3.4 房地产评估的程序 房地产评估程序包括明确评估基本事项（明确评估目的；了解评估对象，即了解被估房地产的实体和权益状态；确定评估基准日，就是确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示；签订评估合同）、制定工作计划（就是对评估工作日程、人员组织等做出安排）、实地勘察与收集资料（评估资料的收集包括评估对象的基本情况；有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；与评估对象有关的房地产市场资料，如获市场供需状况、建造成本、租售价格等等；国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和

23、定额指标）、测算被估房地产的价值（在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法，进行价值测算。评估的基本方法有成本法、市场法和收益法）、综合分析确定评估结果（同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查）和撰写评估报告（评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据）。,16.3.5 房地产价格及其影响因素 房地产价格根据权益不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。一般情况下，房地产所有

24、权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。 房地产的价格根据形成方式可分为市场交易价格和评估价格。市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。评估价格是对市场交易价格的模拟。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。 房地产的价格按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。基准地价是按照城市土地级别或均

25、质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。,按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地

26、总价格/建筑总面积，因为，建筑总面积/土地总面积=容积率，所以，楼面地价=土地单价/容积率。 公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。 房地产价格是权益价格，与用途相关，具有个别性和可比性。 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素主要包括经济因素（包括经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素）、社会因素（包括人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素）、行政因素（包括土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规划

27、、土地利用规划、城市发展战略；税收制度、投资倾斜、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制）和心理因素等。区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性，包括商业和服务业繁华因素（指所在地区的繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高）、道路通达因素（指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高）、交通便捷因素（指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高、城市设施状况因素（包括基础设施-主要是供水、排

28、水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施-主要是学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施；文化娱乐设施-主要是电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施）、环境状况因素（若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低）。个别因素包括土地的个别因素和建筑物的个别因素。,16.3.6 收益法在房地产评估中的应用 收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。 总收入总费用=净收益,房地产价格=纯收益/资本化率 这种理论的抽象，包

29、含着三个假设前提，即净收益每年不变；资本化率固定；收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。 净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 客观总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 客观总

30、费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。客观总收益客观总费用=净收益。 资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。求取资本化率的方法包括净收益与售价比率法；安全利率加风险调整值法（资本化率=无风险利率（例如：国债利率）+ 风险报酬率）；各种投资收益率排序插入法。资本化率分综合资本化率（是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。,16.3.7 市场法在房地产评估中的应用 市场法是房地产评估中最常用的基本方法之一，

31、又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 市场法的基本含义是在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况（与05年不同）等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。房地产的状况因素修正可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。在下列情况下，市场法往往难以适用： （1）、没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； （2）、某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； （3）、很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； （4）、风景名胜区土地； （5）、图书馆、体育馆、学校用地等。 市场法的操作步骤包括交易资料收集、可比交易案例确定、因素修正。 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利