武汉国际博览中心海洋乐园前期策划-83-X年.ppt

1、武汉国际博览中心海洋乐园项目开发方案初步构想,2008.6.12,第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义,第一章 项目概况,（一）项目背景,根据武汉市“十一五”规划刚要，武汉国际博览中心将建设成为以展览、展示为主导功能，集会展、科技、文化、商务、休闲、旅游、居住于一体的多功能复合型的国际博览城 本项目作为国际博览中心休闲、旅游功能的重要载体，在总体规划中提出了开发海洋主

2、题公园的初步设想,居住区,居住区,会展区,水系景观,商业中心区,商业中心区,高档居住区,科技馆,酒店 办公及 会议区,高 档 住 宅 区,海洋馆,（二）用地条件,四新北路,拦江堤路,展馆用地,科技馆规划用地,轨道车站规划控制用地,本项目初步规划用地,高档住宅用地,高档酒店用地,本项目,（三）开发目标与研究重点,开发目标,城市运营层面,项目运营层面,发挥项目的城市环境改善与价值提升功能,尽可能提升项目自我盈利与可持续发展能力,利益平衡点,项目4W加1Y研究： 区域环境适不适合？ 市场前景如何？ 做成什么类型？ 包含什么功能？ 如何去实施与运作,第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉

3、旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义,第二章 区域环境分析,（一）项目区位价值,项目所在的四新地区，在武汉新区具有承北启南、携老（城）带新（城）的地理优势，也是武汉新区的发展重点,四新地区,（二）区域交通条件,博览中心建设将带来区域交通设施的全面升级，项目正在形成作为主题旅游项目所必备的多层次、广辐射、快速度的交通条件,中环线,规划地铁线,滨江大道,拦江堤路,（三）区域旅游配套条件,尽管目前区域配套不足，但围绕国际博览

4、中心，项目周边将出现众多大规模、中高档次的旅游配套,会议中心 1个四星级酒店 1个五星级酒店,两 条 商 业 街,（四）区域人口状况,目前四新地区的人口密度与层次相对不足，但依托其区位与交通优势，所能辐射的人口规模大大超出了主题公园的基本需求,一级客源市场 至少200万人,80km 1小时车程,240km 3小时车程,二级客源市场 至少200万人,三级客源市场,美国华盛顿土地研究所研究资料,武汉新区100万人口,武汉市800万人口,20分钟,90分钟,四新地区5万人,（五）区域经济发展水平,根据行业发展阶段规律，整个武汉市目前的人均收入水平将推动武汉休闲度假旅游市场进入快速成长期,收入水平,人

5、均 1000美元,人均 2000美元,人均 3000美元,驱动因素,旅游类型,审美体验,愉悦身心,放松身心,休闲度假成为 旅游主体,休闲度假旅游 起步,观光旅游 火爆,武汉,北京3500美元 上海4000美元 深圳7000美元,（六）区域产业发展政策,四新地区作为武汉新区的生产性服务中心和现代化商住新城，需要从区域旅游休闲配套角度来完善其城市功能，提升城市生产与生活服务价值,现代制造业中心,生产性服务中心,文化旅游中心,（七）区域旅游形象与市场氛围,武汉新区文化旅游资源丰富 四新地区的以会展为核心的商务旅游尚在培育发展当中，本项目的开发将进一步完善汉阳地区的旅游产品结构，提升其整体市场影响力,

6、文化旅游,公园旅游,会展旅游,（八）博览中心带来旅游发展新契机,博览中心作为新区开发的引爆点，除了提升了区域城市形象与配套之外，也将进一步带动区域旅游休闲需求与人气,会展经济三大支柱,博览中心,会展,高档酒店,高档住宅,商务会展人士,各类高档旅游人士,高档本土消费,旅游休闲需求与人气,第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义,第三章 武汉旅游市场环境分析,（一）武汉旅游经

7、济发展状况,1、旅游经济发展速度,武汉旅游产业发展迅速，但同沿海先进省市相比还有相当差距,2、旅游收入结构,海外旅游收入虽然也在稳步增长，但国内旅游依然是主力,数据来源： 1998-2007年武汉统计年报,（二）武汉旅游的区域特点,1、资源特点,旅游资源丰富，但开发程度低，在规模与品牌上具有全国影响力的不多,武汉市旅游地图,全市纳入旅游管理的景点300多个、景区32个，其中国家44级旅游区6家,2、气候特点,受区域气候特点影响，武汉的旅游人气季节变化更加明显，旅游黄金季节相对较短，市场上缺少全天候的旅游景点,武汉气候特点 四季过于明显，冬夏两季占全年世界的2/3，旅游最佳季节集中在5月和11月

8、左右,东湖景区在5、10月份期间接待游客比例达到全年的30以上,3、产品特点,随着武汉旅游产业的不断发展，其旅游产品数量与结构不断丰富和完善，但由于产品创新不足，景点内容单一，目前尚缺少独具规模和个性优势的旅游新产品,三菜一汤 黄鹤楼归元寺古琴台东湖,十全大补 名胜古迹都市风光楚文化革命文化科普教育工业游农业生态游休闲度假主题公园商务会展游,内城商 务会展,外城休 闲度假,全程观 光旅游,旅游格局,（三）武汉旅游消费特点,1、旅游目的地选择特点,武汉旅游出行与达到人气形成较大差距，市场迫切需要优质旅游产品来挽留市民出行脚步和吸引外地旅游者的眼球,2、外地来汉旅游消费特点,除传统的观光旅游外，以

9、商务活动为目的的旅游活动逐渐成为市场主力，也是武汉未来旅游开发必须关注的重要客户群体,2、武汉市民假日郊区游状况,武汉市民目前假日出游尚局限于市内，对于郊区度假的向往和实际参与程度间存在巨大的差距，旅游消费支出意愿还需特色休闲产品进一步激发,（四）武汉旅游的发展趋势,1、圈层联动发展趋势,正在形成多层次、多样化发展的旅游圈 ，但各个景点与圈层之间的整合模式还在探索之中，整合价值还没有真正体现,市内核心旅游圈,郊区度假旅游圈,“8+1”城市旅游圈,华中旅游圈,2、近郊主题旅游发展趋势,随着大型主力旅游品牌的进入，以本地大众休闲市场为主体、以科技与文化为特色的主题公园环城旅游带正在形成，但由于区域

10、交通与配套的不足，其发展速度相对缓慢,黄陂木兰古门景区、云雾山郊野公园 长江乐园与盘龙古城,蔡甸大好河 山景区与后观 湖嘉年华主题乐园,金银湖彩湾、 水乡旅游城 与柏泉农庄,江夏博学岛与 龙泉山生态园,后湖极地 海洋世界,（五）武汉旅游业发展的新契机,时代大背景 体验经济时代 大众休闲时代,国家政策促进 带薪休假制度 变黄金周为多个节日短假期,区域发展新契机 中部崛起 81城市圈 两型社会,休闲越来越成为一种生活时尚,将有更多的机会选择本地休闲旅游产品,武汉旅游影响力提升 商务旅游加速,武汉将逐渐迎来来一个商务与休闲度假旅游的新时代，并给以休闲旅游为目标的主题旅游业发展带来新契机,第一章 项目

11、概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义,第四章 主题公园产业与市场分析,（一）我国主题旅游市场发展现状,1、我国主题公园的发展,1983年，自北京大观园始，出现一批区域文化主题、鬼府神宫型娱乐型项目，满足了改革开放初期人们求新求意的需求，但游客重游率低，加之体制限制，逐渐被市场边沿化或被淘汰,1989年深圳锦绣中华成功开业，是中国主题公园发展的里程碑，出现微缩景观投资热，但由于顾客

12、参与程度不足，体验少，娱乐氛围差，在经过一段时间的火爆之后，市场开始萎缩，前景不被看好,1991年，以无锡影视城为开端，在1995年96年兴起主题公园建设的第二个高峰，产品娱乐性、表演性增强，但仍然没有突破观赏层面的局限，而且重复建设现象多，虽然有一定的区域吸引力与竞争力，但经营状况一般,1998年至今，以深圳欢乐谷为代表，主题鲜明，个性突出，引入高新科技游乐设施，提升了休闲游乐功能，强化了有了活动与游客之间的互动关系，提高了游客的重游率，高科技的投入带来了更多刺激与欢乐,起步阶段,快速发展与升级阶段,2、国内主题公园的不足分析,由于对主题公园发展规律与条件了解不足，我国主题公园的发展中也存在

13、很多非理性与科学的成分，最终导致成功者少，勉强维持多,3、成功主题公园的多元化盈利模式分析,市场经验表明，一个成功和可持续发展的主题公园，在不断产品创新的前提下，同样需不断拓展收入渠道，构建多元化盈利模式,（二）我国海洋主题公园在不同阶段的发展特点,（三）武汉海洋主题公园市场发展状况,1、武汉海洋主题公园的起步,1997年6月开放，项目总投资7000余万元，不仅是“华中地区第一家水族馆”，还是“全国第一家国家级水生野生动物园”。开业之初日均客流达到1万人次，节假日一天的收入就超过20万元,经过了最初的3年，水族馆的经营便每况愈下，2001年开始亏损；在东湖海洋世界参与竞争后的2003年，水族公

14、园亏损过百万。2005年，水族公园平均一天仅有十几名游客,2005年7月1日，开业8年之后宣告关门转型，原有水族全部转让给竞争对手东湖海洋世界，对场馆有意改造成一个集健身、游乐、餐饮、休闲以及鱼类观赏为一体的大型游乐中心,新世界水族馆的成败历史再一次应证：单一教育或观光型的（海洋）主题公园，其发展前景已经不容乐观,辉煌,衰败,转型,2、武汉现有海洋主题公园的竞争状况,武汉现有海洋主题公园都依托市区旅游景区与商业中心优势，并或多或少地加大互动娱乐功能与商业配套比例，积极探索旅游模式的创新,3、潜在竞争对手武汉极地海洋世界,模式升级,旅游集聚人气,酒店树立形象,住宅与商业创效益,未来潜在竞争对手已

15、着手打造复合型的主题公园地产，其主题公园的人气集聚与价值辐射作用将重于其自身的盈利能力,4、武汉海洋公园的优劣比较及我们的发展机会,通过对以上比较分析，我们可看出：汉阳地区目前还存在海洋主题公园的市场空白，而且作为后来者，我们项目在具体产品档次、特色与开发模式上虽有竞争压力，也有相当的创新空间,第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义,第五章 项目SWTO分析及定位研究,

16、（一）本项目开发主题公园的SWOT梳理,（二）项目开发战略探讨,以产品创新打造自身特色，与本土海洋公园的现有和潜在对手形成差异化,充分借鉴成功（海洋）主题公园的成功经验,充分利用行业发展、城市经济发展及博览中心开发带来的市场契机,依托项目区位特点与市场背景,利用高附加值的休闲商业提高项目的赢利能力,权威性,唯一性,排他性,政府满意,消费者 满意,老板 满意,战略切入,产品角度,经营角度,（三）项目差异化竞争建议,娱乐性,参与度,高,低,规模,赢利性,低,高,新世界水族馆,海洋极地世界,博览中心海洋乐园,蓝天戏水乐园,主要思路：在根据用地条件合理保证规模的前提下，重点在参与度娱乐性上超越对手，从

17、而提高项目的盈利性,（四）项目总体功能定位建议,一个以海洋生态为主题，具有全天候服务环境，集生态教育、文化体验、康体娱乐、休闲商业等服务于一体的主题乐园,以海洋生态与文化为主题，具有全天候服务能力,休闲商业 功能,康体娱乐 功能,生态教育 功能,文化体验 功能,市场（票房）价值,社会公众价值,文化科学艺术价值,生态环境价值,（五）项目市场形象定位建议,华中地区最具产品特色、市场吸引力与品牌影响力的室内海洋主题公园 武汉市首席海洋休闲娱乐主题公园 四新地区的休闲娱乐品牌标杆,市场的跟随着,市场的挑战者,市场的补缺者 从武汉旅游市场 产品结构角度,市场的领跑者 从项目产品特色及 未来市场影响力角度

18、,（六）项目客户群体定位建议,在以大众型家庭休闲消费为基础的前提下，重点拓展中高档商务消费群体,大众却不低俗 高雅却不和寡,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,其他省及国外来汉旅游客户,华中旅游圈,81城市圈,武汉市,（七）项目服务区域定位建议,立足武汉、重点辐射武汉城市圈，全面影响华中旅游圈,（八）项目产品特色营造建议,竞争对手不足： 互动参与性不足 娱乐性不足 重游率不足 盈利方式单一 人气季节性周期变化太大,数字科技特色：普遍采用机械、建筑、声、光、电、计算机等现代高数字科技手段营造全天候梦幻之城,娱乐文化特色：以丰富的、具有高度参与性的娱乐活动和文化氛围营造多彩欢乐之城,休

19、闲商业特色：加大休闲商业服务内容，引进现代商业营销的各种手段，营造品位休闲娱乐之城,特色创新点,梦幻海洋 欢乐海洋 健康海洋 品位海洋,第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义,第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考,案例1 -日本海洋巨蛋吉尼斯評為世界最大的室內水上遊樂園,案例2德国“热带岛屿”世界上最大的室内热带雨林,案例3成都“海洋乐园”总体规划规划国内概念最先

20、进、内容最全的室内海洋公园,以上项目成功经验总结,依托城市旅游度假区大背景 建筑上追求造型别致，打造城市建筑标志，并追求与周边环境的融洽 有可以营造别样内部空间的超大规模，并以恒温空天突破气候与季节限制 以海洋、沙滩和相关主题文化为平台，满足人们的好奇欲望 适当利用各种科幻设施，并提供各种舞台剧的娱乐造势活动，提高现场娱乐秀的欢乐气氛 适当利用各种科幻设施，并提供各种舞台剧的娱乐造势活动，提高现场娱乐秀的欢乐气氛 设计和提供尽可能丰富的戏水游乐设施，追求游客的体验和参与性，并保证老少皆宜、各取所乐，以项目消费基本层面的大众化保证人气 利用项目人气，尽可能提供多样化的康体、美容、餐饮、娱乐、商务

21、等综合休闲商业服务设施，增加客户休闲时间和消费内容，加大项目的商业服务价值和盈利空间,主题性 大众性 参与性 娱乐性 享受性 商业性,第一章 项目概况 第二章 区域环境分析 第三章 武汉旅游市场环境分析 第四章 主题公园产业与市场分析 第五章 项目SWTO分析及定位研究 第六章 国内外室内海洋主题公园成功案例参考 第七章 项目规划方案初步构想 第八章 项目运作思路 第九章 项目开发的社会价值与意义,第七章 项目规划方案初步构想,（一）项目定位,1、总体定位：海洋乐园建设成为一个全方位体验式模拟海景戏水乐园。采用开合式玻璃穹顶框架构造，利用科技手段对室内温度进行恒温调节，弱化季节及天气的影响。

22、2、功能定位,（二）概念设计构想,1、建筑规划构想,建筑概念：七彩水母 建筑特色：水面环绕的岛屿上，彩绘屋顶，直径160m 用地面积：用地面积83800 建筑体占地：27000 建筑高度：40 m,概念设计构想方案一,2、平面功能规划构想,主要内容基本参照成都海洋乐园 考虑内部空间不足，适当减小景观的设计尺寸和配套数量,海浪沙滩区 文化演绎区,大众娱乐区,VIP综合休闲区,概念设计构想方案一,1、建筑设计构想,建筑概念：海之岩 建筑特色：长350m，宽150-200m水面环绕的岛屿上，可开启屋顶 用地面积：105000 建筑体占地：48000 建筑高度： 40-50m,概念设计构想方案二,2、平面功能规划构想,主要内容基本参照成都海洋乐园 考虑内部空间不足，适当减小景观的设计尺寸和配套数量,海浪沙滩区 文化演绎区,大众娱乐区,VIP综合休闲区,概念设计构想方案二,3、内部设施设置,丰富多彩的内部游乐设施，增强游客体验经验,1、建筑设计构想,建筑概念：飞翔之海鸟 建筑特色：长400m，宽150-260m 占地面积：105000 建筑体占地54000 建筑高度：