银行投资性房地产核算办法

1、银行投资性房地产会计方法第一章总则第一条为加强我行投资性房地产管理，及时掌握投资性房地产的构成和用途，规范投资性房地产的确认、计量和会计核算及相关信息披露，准确计提折旧或摊销，提高投资性房地产的投资效益，根据企业会计准则、企业会计准则应用指南及国家相关法律法规的规定，结合我行实际，制定本办法。第二章主要定义第二条本办法涉及的主要定义如下：(一)投资性房地产：本办法所称投资性房地产，是指本行为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，该房地产应当能够单独计量和出售。具体而言，它包括：1.租赁土地使用权；2.持有并准备土地使用权增值后的转让；3.租赁建筑。(2)租赁土地使用权和建筑物：指以经营租

2、赁(不含融资租赁)方式出租的建筑物和土地使用权，包括自建或开发后出租的房地产。其中，出租房屋是指我行拥有产权的房屋；租赁土地使用权是指我行通过受让方取得的土地使用权。如果租赁的投资性房地产到期且暂时空置但仍继续租赁，则仍将被视为投资性房地产。(3)经营租赁：指除融资租赁以外的其他租赁形式。经营租赁资产的所有权不转移。租赁期满后，承租人有权选择收回或续租，但没有优先购买权。(4)增值后持有并转让的土地使用权：本行通过受让方取得并增值后转让的土地使用权。(5)自用房地产：指我行经营管理的房地产，如我行营业用房、办公用房、经营占用的土地使用权等。(6)投资性房地产转换：即我行持有的房地产用途由固定资

3、产或无形资产转换为投资性房地产，或投资性房地产转换为固定资产或无形资产，由不同的会计科目重新核算。第三章会计方法和会计处理第三条投资性房地产的确认和计量一、初步确认(一)确认原则1.本行确认投资性房地产应符合以下条件：(1)与投资性房地产相关的经济利益可能流入银行；(2)投资性房地产的成本能够可靠地计量。2.临时出租的偿债资产(建筑物或土地使用权)和出租给本行员工的建筑物不确认为投资性房地产。3.根据租赁协议向承租人租赁该建筑并提供其他服务，如安全和维护。如果提供的其他服务的金额在整个协议中不显著，则该建筑将被确认为投资性房地产；在整个协议中金额较大的其他服务应确认为自用不动产。4.本行将房地

4、产出租给关联企业的，出租的房地产确认为本行投资性房地产；我行以经营租赁方式从子公司租赁房地产，该房地产应确认为我行投资性房地产，但在编制合并报表时应作为我行自有房地产使用。(2)初始测量我们的投资性房地产最初是按成本计量的1.投资性房地产的自建成本，应当根据资产建设达到预定可使用状态前发生的必要费用确定，包括工程材料成本、人工成本、已支付的相关税费、待资本化的借款成本和待分摊的间接成本等。2.外包投资性房地产的成本，包括买价、相关税费和其他直接归属于该资产的费用。3.自用或建造的土地使用权由自用转为出租收取租金的，转换前无形资产或固定资产的原账面价值、累计摊销或累计折旧及减值准备作为转换后投资

5、性房地产相应科目的入账价值。4.对于以其他方式取得的租赁土地使用权和租赁房屋，初始计量按照我行无形资产和固定资产的初始计量处理。二、后续测量一、投资性房地产后续计量采用成本模型。1.建筑物投资性房地产和土地使用权的后续计量分别参照固定资产和无形资产的相关管理规定。投资性房地产在持有期间，应当合理计提折旧或摊销。同时，根据减值迹象进行减值测试，计提减值准备。2.符合确认条件的投资性房地产相关后续支出应计入投资性房地产成本；不符合确认条件的，在发生时计入当期损益。(2)折旧或摊销属于建筑物的投资性房地产，应当按照固定资产会计的有关规定，采用合理的使用年限、折现方法和预计净残值，按月计提折旧。属于土

6、地使用权的投资性房地产，应当按照无形资产会计的有关规定，按照合理的使用年限和摊销方法，按月摊销。投资性房地产的租金收入应按照权责发生制进行确认，在租赁期内(包括免租期)采用直线法分期确认，并计入其他业务收入。(3)减值准备我行应按季度判断投资性房地产是否有减值迹象。如有资产减值迹象，应进行减值测试，即估计资产的可收回金额，并与资产的账面价值进行比较。如果可收回金额低于账面价值，应计提相应的资产减值准备。资产减值一旦发生，在处置前的后续会计期间不得转回。1.外部减值迹象主要包括33，360项资产的市场价格大幅下跌，明显高于因时间推移或正常使用(即折旧幅度)导致的预期跌幅。资产所在的市场将在本期或

7、近期发生重大变化，对资产价值产生不利影响；当期市场利率或在其他市场的投资回报增加，影响了企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率。2.内部减值的主要迹象是：有证据表明资产已经过时或实际受损；资产长期闲置，不符合租赁条件(目前暂时闲置一年且闲置时间不超过一年的闲置资产不视为闲置房地产)。3.投资性房地产的减值损失按经济标准确认，即资产的可收回金额低于其账面价值，银行应以单项资产为基础估计其可收回金额。如果银行难以估计单个资产的可收回金额，应根据该资产所属的资产组确定该资产组的可收回金额。其中，可收回金额是指资产的可变现净值与其未来现金流量的现值两者中的较高者。4.进行减值测试时，如果能够获得投资

8、性房地产的公允价值，则可以以公允价值作为减值计算的标准。公允价值是投资性房地产的销售金额，可以基于同类房地产的最新交易价格，也可以委托独立的评估公司进行价格评估；如果没有公允价值，合同的租金收入就是现金流的预期标准。投资性房地产未出租的，租金应根据类似房地产的租赁价格及相关情况进行调整，作为预计可收回金额。当两者均可获得时，选择较高者作为可收回金额。第四条投资性房地产的转换1.投资性房地产转出如有确凿证据表明投资性房地产开始自用，我行将投资性房地产转为非投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：第一，企业管理层应该形成正式的书面(一)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。(2)自住建

9、筑应出租，不得自住。3.在成本模式下，对于上述两次投资性房地产的转换，本行将转换前的房地产账面价值作为转换后的入账价值，即分别结转的房地产账面原值和累计折旧/累计摊销及计提的减值准备。(1)投资性房地产开始自用，即投资性房地产转换为自用房地产，转换日期为我行与承租人租赁合同终止之日。转换前投资性房地产的账面原值、累计摊销或累计折旧及减值准备按其性质作为转换后固定资产和无形资产相应账户的入账价值。转换部分租赁形成的投资性房地产时，应增加原固定资产的价值。(二)自用不动产停止自用，用于收取租金或资本增值。当我们自己的房地产或土地使用权用于租赁且租赁期超过一年时，将在租赁合同生效之日转换为投资性房地

10、产。如果租赁财产的一部分符合投资性房地产的确认条件，租赁财产的原账面价值、累计摊销或累计折旧及减值准备作为投资性房地产相应账户的入账价值。(三)租赁土地使用权和建筑物取得的租金，在租赁期的每一期以直线法确认为当期损益，发生的初始直接费用确认为当期损益。或有租金应在收到时确认为当期损益。第五条终止确认投资性房地产处置或永久停用，预计处置后不会获得经济利益的，投资性房地产的确认终止。本行出售、转让、丢弃投资性房地产或毁损投资性房地产的，处置收入扣除其账面价值及相关税费后的金额计入当期损益。第六条投资性房地产的会计处理(1)会计科目设置我行采用成本模型对投资性房地产进行后续计量，因此设置了“投资性房

11、地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”等科目，并根据投资性房地产的类别和项目设置了明细账户进行核算。为准确核算投资性房地产的后续计量，本行设立了“投资性房地产租金收入”、“投资性房地产折旧费用”、“投资性房地产摊销费用”、“投资性房地产减值损失”等明细账户进行核算。(2)投资性房地产的初始计量1.外包投资房地产借款：投资房地产贷款：存入中央银行基金2.自己建造首都房地产借：在建工程贷款：存入中央银行基金借款：投资房地产贷款：在建工程(3)投资性房地产的后续计量1.确认租金收入借款：存入中央银行基金贷款：其他业务收入投资性房地产租金收入2.折旧(摊销)借入：其他业务成本投资性房地产的折旧/摊销费用信用：投资性房地产的累计折旧(摊销)3.减值准备借款：资产减值损失投资性房地产减值损失贷款：投资性房地产-投资性房地产减值准备4.将后续支出资本化(如重建、扩建、装修等)。(借：在建工程投资性房地产-投资性房地产的累计折旧(摊销)投资性房地产-投资性房地产减值准备贷款：投资房地产借：在建工程贷款：存入中央银行基金借款：投资房地产贷款：在建工程5.昂贵的后续支出(如维修费用)借款：其他业务成本贷款：存入中央银行基金(4)投资性房地产及其他资产的转换借款：固定资