万科成本管理思维内训(讲义).ppt

1、,现 状,很忙，忙着招标,很烦，xx部门未通知我就实施了，成本超了,很累，签证变更很多，加班才能审完,很无助，不知道怎么定价,很委屈，控制成本反而被认为是跟他们过不去,很生气，自己认为很好的即经济又可行的建议未被采纳,现状引发的思考,项目成本不好做，劳累无成就感,事实可能确实如此，,但我们可不可以反过来想一下，是否我们的管理方式有不合理的地方呢？ 我们有限的时间、精力安排是否有不科学的地方呢？,此次培训的意义,很简单，此次培训的目的就是希望可以给各位提供一些有效的管理方法、方式或者是思维上的转变，在项目成本岗位上做的轻松些、有些成就感、自身可以更高地提升。,主要内容,1、涵义及范围 2、项目成

2、本管理思维 2.1、项目成本管理的模式 2.2、作业过程的管理方法 3、项目成本管理的要求及目标,以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。,1、涵 义,万科成本管理的宗旨,成本的定义,万科成本管理的宗旨,成本 企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。,1、项目成本管理的范围,全方位的成本： 不再局限于建安造价；管理项目的完全成本（八大类成本期间费用）,全过程的成本管理： 不局限于审算，从目标成本到结算成本的动态成本管理， 介入事前、事中、事后的成本决策。,管理思维,思维是一个处理问题的过程；思维是一个分析、比较的过程：思维是一个发现问题和探

3、索问题的过程：思维是一个运用头脑推理的过程；思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称；思维是一种智慧的活动表现；思维是一种逻辑能力；思维就是想答案,2、项目成本管理思维 思维的定义,思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果,动态成本,动态成本管理,作业过程管理,成本管理软件,结算成本,控制系统,信息系统,目标成本,管理链条,成本、工程文件,管理工具,管理制度,2、管理思维 管理模式基本架构,管理思维 管理模式工作内容,项 目 整 体 成 本 的 控 制,风 险 精 确 管 理,目标成本管理原则 客户导向原则： 目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分

4、配，以求实现成本和客户价值的对应关系。 成本配置的合理性及准确性 事前控制原则： 目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。 及时性及指导性,管理思维 管理模式目标成本,规划方案确定后一个月内编制完成目标成本,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 采购策划,竣工结算,目标成本,动态成本,结算成本 分析,目标成本形成,目标成本执行,万科成本管理模式目标成本,目标成本的修订条件,原则：因决策阶段不可预见或不可抗力，导致产品变化而引起成本的变化。可预见和可控的因素不在修订范围内。,因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时

5、允许修订：首次销售预估均价距目标成本确定时的预估售价提升20以上。允许调整的范围仅包括建筑外立面、精装修档次、园林景观工程。 因政府政策变化 (例如：实施90/70政策等)使目标成本发生变化。 因集团、区域或公司战略要求变化（例如：精装修房战略）使目标成本发生变化。 公司开发计划调整（包括分期面积、开发周期）导致目标成本变化。,管理思维 管理模式目标成本,建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间

6、费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。,几个基本房地产成本概念,管理思维 管理模式目标成本,万科成本管理模式动态成本,1,2,3,4,及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据,预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化,项目之间能够有效对比,动态成本价值,动态成本的管理价值,管理思维 管理模式动态成本,产品分摊，了解每种产品成本状况,动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本,动态成本构成,万科成本管理模式动态成本,管理思维 管理模式动态成本,万科成本管理模式动态成本,管理思维 管理模式动态成本,动态成本管理要求,即

7、时记录 决策、合同、变更 、结算,系统分解 各科目、各部门,动态预测 待发生成本、预计未来,复审核对 成本、财务定期核对,及时通报 公司领导层、相关部门,万科成本管理模式动态成本,管理思维 管理模式动态成本,无效成本 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。,实质：能否获得补偿,管理思维 管理模式无效成本,分类,举例：设计环节涉及的无效成本,万成本管理模式无效成本,管理思维 管理模式无效成本,管理原则,限额设计； 设计方案优化； 加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更； 确定合理的施工技术方案(降低废品率)； 加

8、强供应商考察； 加大集中采购力度； 严格执行现场签证制度； 提高专业能力； 加强部门间信息沟通。,控制方法,确定准确合理的目标成本 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况 激发领导层、全员的成本意识 清楚了解成本构成，做到“心里有数” 推动各部门提高专业能力、加强计划管理,万科成本管理模式无效成本,效果：“无效成本”成为项目部、设计部的“口头禅”；无效成本的总结深受公司领导层的重视。,管理思维 管理模式无效成本,管理思维 作业过程的管理方法 成本效果曲线,设计,招标,施工,SPEND曲线,项目周期,成本,发生的成本,形成的成本,新项目发展,成本控制重点放在那儿？,70%80%,20%,销售及物管

9、,目标成本,动态成本,结算成本,成本数据分析、无效成本分析,工作的重心,新项目发展,规划设计,采购策划,施工管理,合同结算,动态反馈,及时结算,事前定价,目标测算,可研测算,数据分析与储存,动态控制,工作重心前移,客户分析； 设计方案优化； 结构指标控制； 事前定价与清单招标； ,工作重心后置,费率招标； 变更、签证事后补签； 工程结算； ,成本管理工作的思考成本管理工作重心,成本管理工作重心,指标控制,结构指标,砼含量,钢筋含量,地下室方案,地下室层高,钢筋含量,停车效率,窗地比,景观软硬景比例,乔木、灌木、草皮比例,石材、砖材、木材、水景比例,地上住宅指标，无地下室时，补充基础指标,25,

10、30,成本配置,外立面,外墙：石材、砖材、涂料的选择及比例,门窗：型材、玻璃、五金,栏杆：型材、式样,大堂、电梯厅的装修标准,景观,电梯配置,精装修,单元门、入户门,卖场、样板房：套数、标准,示范区：数量、范围、档次,采购执行,采购策划,方案优化,目标成本可控优化,创利优化,采购计划（事前可控）： 季度、月度、周度采购计划清晰、可行,估算、概算：,供方资源,管理方法 基础工作,预结算,基础工作,招标,进度控制,合理性,进度控制,准确性,总结分析,付款,额度控制,进度控制,签证变更,真实性,“成本管理部”的定位,全员成本意识的推动者 公司经营计划的保证者 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理

11、者 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者,成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。,项目成本管理的要求,用数据说话-用准确的数据说话； 拥有对话的共同语言-用能力说话； 内控管理-及时提示经营风险并提出风险解决方案; 不扮演“独自奋青”的角色-而是有效推动全员共同管理,项目成本管理在各方面都有很大的提升空间。,成本管理工作的思考,这些需求，分别体现了哪些内涵呢？,用准确的数据说话-“基础工作” 目标成本编制不准确，会导致盈利能力的判断失误，使设计方向错误 动态成本失真，会导致项目销售计划的错误； 招标中的参考价不准确，直接导致定标价格错误； 变更签证估价失误，实施与否判断错误,数据事关决

12、策，成本部是关键的决策支持部门！,成本管理工作的思考,拥有对话的语言-“综合能力” 成本人不了解设计规范，如何进行设计优化工作？ 成本人不懂工程，如何进行探讨施工方案的经济性？ 成本人不懂营销知识，如何谈论营销费用支出的合理性？ 成本人不懂财务知识，如何进行最有利的成本分摊.,成本人员要成为真正的多面手，其职业前景将极为广阔！,成本管理工作的思考,内控管理- “风险防范” 公司的任何风险，最后都将转化成“成本风险、经济风险”； 公司越是扩张期，工作越忙乱，风险防范工作越重要； 成本部作为风险防范的部门，需要更多的介入内控管理中，并发挥重要作用; 直言敢谏与注重策略是内控管理中需要灵活运用的方法

13、.,风险防范需要成本部保持高度的职业敏感性！,成本管理工作的思考,不扮演“独自奋青”的角色- “管理方法” 成本人毫无疑问是公司内对“浪费”最深恶痛绝的一群人，但这种情怀只差一小步就成为“奋青”； 与其他部门的对立，很多情况下会将自己处于“孤家寡人”的境地，成本工作将寸步难行； 管理层希望看到的正是全员关注、管理成本的状态，绝不是成本部门的单打独斗.,全员管理成本的理念谁都懂，真正的成本管理高手正是能调动所有人共同管理的高手！,成本管理工作的思考,项目成本管理的目标.,数据中心 综合能力 管理方法,成本管理工作的思考,成本管理部工作方向的思考.,1、成为数据中心 数据事关决策，成为数据中心将是

14、成本工作的主要方向： 成为数据中心意味着： 成本部拥有准确的、完善的、实时更新的数据库； 成本部能清楚的分析与判断各种内、外部变化的成本影响； 成本部能对各种方案做出精确分析； 数据的信息反馈及时.,主题词：准确、及时,成本管理工作的思考,成本管理部工作方向的思考.,2、综合的专业能力 综合的专业能力是指：成本管理人员应迅速从预结算人员转变成为综 合管理人员，其必须拥有的专业技能应包括： 客户需求分析能力 设计方案优化能力 施工管理理解能力 营销方案判断能力 .,成本管理工作的思考,2、综合的专业能力 1）成为资源管理者与整合者是综合能力形成的基础条件。 成本管理将引入越来越多的外部资源，包括

15、：造价咨询公司、设计咨询公司、战略合作供方等都是我们的外部资源; 造价咨询公司-全过程的造价咨询服务。从招标、现场管理直至结算完成，全面利用造价咨询公司； 设计咨询公司-成本部应利用、掌握社会上的有效设计优化资源。在利用其开展设计咨询业务的同时，注意收集设计经济性信息； 战略合作供方-所谓“战略合作”绝不仅仅是你买我卖的关系，应尽可能的在共同的分析与探讨中，收集了解珍贵的人力、工程、材料信息资料。,当今社会，越是资源整合与利用的高手，就越能成功！,成本管理工作的思考,2、综合的专业能力 2）标准化管理是大发展时期普及与提高综合专业能力的保障。 靠制度、靠流程、靠信息库、靠复制去管理业务，是最低限度减少错误代价的方式，更是大发展时期的必然选择。 工作程序化-例如：成本前置体系； 过程资料标准化-例如：对外包的管理、设计优化工作管理、总结分析管理等； 数据标准化-例如：标准化的套价体系。,标准化管理的实质不仅是解决新员工多、人员流动的问题，其深入内涵更