2011廊坊房地产市场考察报告

1、1,廊坊房地产市场考察报告,2011年4月,2,目 录 一、廊坊市城市发展概况 二、廊坊市市总体发展规划 三、廊坊房地产市场发展状况 四、广阳区房地产板块特征,一、廊坊市城市发展概况,廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。 现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。幅员面积6429平方公里。,1.区位优势,在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场（首都国际机场、天津国际机场）、一个特大货运港口（天津新港）、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。 正在规划中的京

2、津间两条高速公路：京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路，将使廊坊对外交通更加便捷。,2.交通便捷,3.城市荣誉 中国人居环境奖 中国最佳金融生态城市 中国优秀旅游城市 全国双拥模范城市 全国文明城市创建先进城市 保护臭氧层示范城市 首批中国最具魅力金融生态城市 全国投资环境诚信安全区 ISO14000国家示范区 国家园林城市 国家环保模范城市 国家节水型城市 全国绿化模范城市 全国科技进步先进城市 科技强警示范城市 中国十二佳投资区,4.规划前景,京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心 廊坊正在以潮白河沿线为核心，实施北三县经济一体化，打造高新技术产业带；中部依托廊坊开发区和龙河、固安、永清工业园

3、区，建设114平方公里的永定信息产业基地，南部霸州、文安、大城打造先进制造业基地。 廊坊的现代物流、会展旅游、文化创意、健康服务等休闲商务产业迅速发展，特别是旅游方面，立足于京津冀旅游一体化发展，制定了廊坊市旅游业发展总体规划和京南温泉产业带发展规划，形成了高尔夫温泉会展购物休闲乡村旅游精品线。,二、经济运行情况,廊坊市经济处于平稳增长阶段，2010年全市地区生产总值实现1331.1亿元，增长12.5%。其中，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。,1.国民生产总值,【 2006-2010国民生产

4、总值增长情况】,二、经济运行情况,2005-2009年廊坊人均GDP稳步增长，增长率在10%左右。 2009年末，廊坊总人口413.3万人。在北京周边人群廊坊置业潮的带动之下，区域净增人口呈快速增长态势。,2.人均国民生产总值,【 2006-2009人均GDP及人口增长情况】,3.人均可支配收入,【 2006-2010人均可支配收入增长情况】,【 2006-2010人均消费支出增长情况】,2010年，廊坊市人均可支配收入位居河北省第一名，人均消费支出位列河北省第二位，消费力旺盛。,二、经济运行情况,【 2005-2010固定资产投资增长情况】,【 2007-2010房地产投资增长情况】,4.固

5、定资产投资状况,2005-2009年城市固定资产及房地产投资增长较快，2010年，增长速度出现较大下调，区域地产投资受宏观调控政策影响较大。,二、经济运行情况,二、廊坊市城市发展总体规划,【廊坊城市总体规划（2007年-2020年） 】,京津冀城镇群重要区域中心市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城”的城市定位。在坚持市区“小三点（主城区、开发区、万庄新城区）组团”城市空间布局的基础上，积极谋划“大三点（市区、永清、固安）组团”的城市群空间布局结构。在突出中心城区示范带动作用的同时，加快构筑“两带（环北京天津产业带）一轴（中部特色产业轴）一中心（廊坊市区）”

6、多园支撑、集群发展的产业格局。,1.总体规划,城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心 一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化 区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。 一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿 地构成城市特殊的生态廊道。 两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林 匹克公园，塑造多功能城市空间。 八中心 市民中心：生态高效 商务中心：都市风情 会展中心： 展示城市信息交流 休闲中心：高品质生活 体育中心：充满活力 商业中心：城市客厅不夜城 交通枢纽中心： 城市门户零换乘 龙河次中心： 配套城南,【城市功能空间主框架】,2.城市功能空间框架,【廊坊市人口规划 单位：

7、万人】,3.人口规划,城市用地发展方向 主城区：主要向东南，适度向北、向西，控制向东发展。 开发区：主要向西、向南，适度向北，控制向东发展。 万庄区：主要向西、向东、向北发展，控制向南发展。 城市职能 主城区：政治、文化中心。 开发区：高新技术产业、教育科研、经贸交流、会展。 万庄区：高新技术产业、创意产业、文化休闲、现代服务业。,4.城市用地发展方向与城市职能,5. 2010年廊坊三年大变样之城建要点,5.1工作任务: 2010年，预计总投资800亿元（其中政府主导投资130亿 元，吸引社会资金670亿元），谋划实施10大工程、100个项， 在城市发展、功能完善、民生保障、精品塑造、景观提升

8、、精 细化管理等方面实现新突破，完善城镇功能，优化发展空间。 全面启动城中村（旧城）改造工作，完成拆迁总面积300万平 方米；其中，主城区完成拆迁面积200万平方米，各县（市） 完成拆迁面积100万平方米以上。,5.2 片区改造工程 城中村改造 周各庄。完成25.4万平方米回迁安置楼、8万平方米商业楼的主体工程及配套 公共设施建设。 董家村。改造面积约505亩。 其它村街。启动主城区小廊坊、翟各庄、南尖塔镇北王庄、薛家营等城中村改 造，进行拆迁、土地收储、规划设计、回迁楼及配套基础设施建设。 光明片区改造 北昌区域改造。启动回迁区建设，总改造面积约1160亩。 谋划启动光明商务区建设。 银河新

9、区。沿银河南路两侧梯次推进，实施市区南出口、北史家务村、麦洼 村、前进村等改造，改造面积1770亩。 银河大桥西侧棚户区。改造面积780亩，拆迁房屋40万平方米。 重要节点及旧城改造。启动金光道与银河路节点、第五大街北侧等5个旧城改造项目，拆迁面积7.3万平方米。,5. 2010年廊坊三年大变样之城建要点,5. 2010年廊坊三年大变样之城建要点,5.3 中心区提升工程 依据城市总体规划，构建现代服务业核心区域，整合中心区商业资源，优化城市功能布局、提升城市综合承载能力，为产业聚集和城市发展留足空间。 商业中心区。启动商业中心区改造工程，提升商业中心区功能。 采用市场化运作模式，对商业中心区实

10、施拆迁改造，新建60万平方米城市第四代综合体项目。 新华路地下人防商业街（解放道金光道），总建筑面积1.2万平方米。 京沪高铁广场商贸区。结合京沪高铁站房建设，谋划南北广场商贸区建设。 广阳商务楼。对位于金光道的广阳区商务局、广阳区招待所区域进行整体改造， 集中建设高品位的商务楼。 万庄生态城。按照万庄生态城总体规划，谋划建设集商业中心、办公中心及五星级酒店为一体的生态商务区；启动建设经一路、纬二路、地热勘测、市政管网和绿化亮化工程。 龙河中心区。占地约1500亩，总建筑面积约108.7万平方米。2010 年先期启动标志性多功能建筑创业大厦，总建筑面积约3.8万平方米。 中科廊坊科技谷。占地约

11、600 亩，建筑面积约50 万平方米，加快推进中科院理化所基地、新奥洁净煤等13 个项目建设。 会展中心提升改造。,5.4 品位提升工程 奥林匹克环城公园、阿尔卡迪亚国际酒店、 廊坊大剧院。 5.5 交通畅通工程 完善市区路网、市区出入口提升改造、 光明高架桥、广阳道与廊万路交叉公路桥。 5.6 民生保障工程 城镇住房建设规划、住房保障工程。,5. 2010年廊坊三年大变样之城建要点,四、城市发展规划,6.重大交通发展规划,6.1 京沪高铁 北京到廊坊只需20分钟。 6.2 加快与北京交通对接 廊沧、京台、密涿支线、密涿（廊坊至北三县段）等高速公路。 6.3 首都第二机场 围绕新机场将在固安、

12、广阳区西部、大兴区南部形成空港城。,三、廊坊市房地产发展状况,1.房地产投资状况,房地产投资占固定资产投资的比例不断增加，但自2009年开始，受金融危机和国内房地产市场调整双重压力影响，房地产投资比重较上年有所减缓。,2009年全年廊坊市人均GDP为28076元（按当前汇率计算约合4209美元）。 廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，项目规模与产品品质并重,2、廊坊房地产发展阶段,【房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准】,3、土地市场,大 厂 县 基 准 地 价 一 览 表,级别,级别,级别,广 阳 区 基 准 地 价 表,3、土地市场,城区楼面地价： 集中区间：1400

13、-1800元/平米 最高价：2390元/平米（截止于2011年3月，广阳区永丰道2011-9地块） 2009年至2010年，城区住宅用地楼面地价平稳增长，2010年房地产市场的平台价格较2009年继续提升； 随着开发区的投资建设，楼面地价也出现了1300元/平米以上的价 格，但土地交易市场尚处于起步阶段； 万庄新城的土地交易较为频繁，2010年房地产市场比较活跃。,3、土地市场,4、住宅供销状况 2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本维持平衡；从2005年开始，去化量大于竣工量，说明市场需求量已经大于现房的供应量。,5、住宅均价,住宅成交价格快速上涨趋势明显，09年尤为凸现，涨幅达43%

14、。 目前市区广阳区普通住宅销售均价为7000-9000元/平米左右，在售别墅销售均价为10000元/平米左右；安次区普通住宅销售均价在6500-8000元/平米左右，别墅销售均价为14000元/平米左右。,【廊坊商品住宅成交均价走势（元/平米）（数据来源：廊坊房地产网）】,三大板块：广阳区、安次区、开发区,目前廊坊的房产尚未形成明晰的板块，区域的研究主要以行政区划为主要的分界。,6、区域板块及特征,6、区域板块及特征,7、客群特点,7.1客群基本特点 客户接受总价区间：总价50-80万，二居三居为主。 客户来源：廊坊客户为主占85%以上，其中项目区域地源性客户及廊坊下县客户为主。 客户需求：改

15、善（所占比例较高）子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新升级购房、拆迁户购房等；多次置业（所占比例较小）投资房、其它目的性购房等；首置（所占比例较高）婚房、高性价比房、外来人员定居房等。 客户年龄结构：以25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、以及少量32-50岁多次置业。,客户购买方式：80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。 客户关注点：价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林、居住舒适度、教育优势、物业品质、社区品质等。,7、客群特点,市场 主力客群,管道局、管道公司中高层；外企、私企及其他国企高管；私营业主等； 年收

16、入20万以上,公司职员；普通工人；小商贩等； 月收入3000元以下,各公司管理人员；管道局职员；私营小业主；金融从业人员；医生；教师；政府职能部门公务员；部分公司职员等； 月收入3000-10000元,7.2市场客群结构,8、当前调控下的营销政策法规 按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。 首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍；二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍；第三套房，不提供按揭。这其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者

17、当地的社会保险缴纳证明，否则无法做商业贷款。一次性付款不受限制。,9.房地产市场小结： 房地产市场处于快速增长期，市场需求量（刚需）旺盛，当前受政策影响，市场观望情绪较浓，但未来总体发展趋势向好。 土地交易活跃，土地价格不断上升，项目规划指标均衡。 住宅市场的抗风险能力强，销售价格增长趋势显著。 市场格局划分明显，存在明显梯度。 市场需求以客户自助及改善型占绝对主流，少量投资，整体市场不存在过热和泡沫风险。 客群以本地化为主，地缘优势明显给外部客群的导入留有空间。,四、广阳区房地产市场现状分析,1、住宅市场 1.1 在售项目,1.2 典型项目东日瑞景,东日瑞景-分期开发，规划上将打造商业、公寓

18、、住宅等为一体的综合体,规划分期：总共分为二期 一期为东区盛唐： 一期总栋数22栋， 15栋住宅楼（其中11号楼底三层为商业）、1栋商业、 1栋公寓楼、 1栋幼儿园、4栋停车场。 一期15号楼为公寓楼，层高4.8米，可隔为二层使用，且为70年产权。 一期商业100-200平米的小单元。 一期5号楼为5层，1-4号、7号楼、12-14号楼为6层，其余都为11层楼。房屋套数1277套。 二期为西区盛世： 二期规划为15栋住宅楼，分别为5层、6层和11层。,东日瑞景-建筑和园林设计皆为中式风格，和谐统一，仿皇家园林的设计，提升项目的尊贵感,小高层单体,园林设计： 园林风格为中式（仿皇家园林设计）。

19、在盛唐、盛世两区的中心位置分别围合成两块完整的集中绿地、长安广场和开元广场；区内还将象征财富的龙河之水蜿蜒引入小区，贯穿小区东西两端。 盛唐主入口广场分别以20米宽的盛唐大道延伸至长安广场，长安广场周围有太白醉酒雕塑、儿童活动广场、华清池、贵妃亭、太平广场等景观小品。,东日瑞景-主力户型为80多平米二居，布局紧凑、南北通透、功能分区、附带飘窗，舒适度较高。,37 1室1厅1卫,（15号楼）公寓层高4.8M，隔为两层： 底层大面积客厅，带独立卫生间； 上层为卧室，带一个独立衣帽间； 底层、上层全为北向采光； 非独立厨房，与客厅一体。,普宅层高2.8M： 卧室带南向独立阳台； 客厅带南向飘窗； 卫

20、生间为暗卫； 非独立厨房，与客厅一体。,主力户型80多 2居： 主卧室带南向独立阳台； 北向次卧带飘窗； 独立厨房北向采光； 大面宽客厅南向采光； 暗卫 。,项目客户情况： 地缘性年轻客户，刚需、改善自住为主，关注社区规模和配套。销售良好。 客户来源：多数为本地人，来自廊坊主城区，占50%以上，也有小部分周边县、北 京市的客户。 客户职业：主力客户为20多岁年轻人，有部分客户年龄在30多岁，职业是廊坊的私 企老板、生意人、中石油管道局员工，还有华为、富士康等企业员工，有车的居 多。 购房目的：买二居的客户多为刚性自住，买三居的客户主要是改善型自住，纯投资 的客户较少。 贷款情况：贷款购房比例占80-90%。,住宅市场小结： 目前区域市场观望情绪明显，楼盘开始放缓推盘速度，。 目前区域住宅售价在7000-9000元/平米左右，在售别墅销售均价为 10000元/平米左右。 区域市场成交量趋缓，但品牌项目如万达广场依然火爆热销； 市场刚性需求依然旺盛。,商业市场, 集中商业, 超市, 临街商业,2、商业市场,廊坊市集中商业主要分布于