守敬水城项目调研报告.ppt

1、守敬水城项目调研报告,北京同道房地产经纪有限公司,一、市场展望,近几年来，随着通货膨胀的逐步升温和加剧，在没有更好更安全的投资渠道的市场环境下，不动产已成为绝大多数人投资理财的主要工具之一。 而随着政府对于住宅市场的调控已成为常态，在两三年前商业及商务地产已引起了投资者的注意及热烈追捧。 由于2011年初出台的限购令，使得一二线大中城市的住宅投资成为镜中花、水中月，商业商务地产更是一枝独秀，成为投资者的新宠。 对于邢台这样的三线城市而言，对比大城市房产价格相对适中，不限购，在2011年，将吸引更多的市场投资资金进入。 而守敬水城扼守中兴大街及钢铁路的金角位置，无论是项目位置还是产品形式，一经推

2、出，必将在2011年邢台的房地产销售中大放异彩。,值得关注的是，从2009年开始至今，邢台市的房地产格局发生了翻天覆地的变化。 从单一供应的大户型住宅产品形式，到如今商业地产、SOHO公寓、精品住宅的百花齐放，市场产品形态在增加，供应量在增加，营销手段上也在各展所长。 这为项目的销售增加了新的课题 如何利用项目的黄金位置为产品加分？如何通过精准有效的营销手段为项目造势？如何通过项目的成功销售及运营为开发商创造最良好的企业形象？ 要做到上述这一切，我们必须对市场及竞争对手有一个全面的了解和判断，才能为下一步的工作打下良好的基础。,二、市场调研及分析,调研前提 本次调研主要以邢台市在售的商业项目及

3、SOHO公寓为主。 住宅项目与项目没有可竞争性，故在本报告中暂不列出。 本次调研因时间仓促，如有出入，敬请指正。,1、供给分析,1、供给分析,整体来看，邢台市目前供应量较大，项目多以大盘为主，初步估算，两区商业供应总面积超过40万平米，商住公寓超过20万平米。 桥东区现售的商业和商住公寓规模最大，主要以天一城及世贸天街为主，这与城市规划中的旧城改造密切相关。 桥西区目前最具规模的商业为现代城，也属于旧城改造项目，但其以住宅为主要供应产品，商业为6万平米，远不及天一城及世贸天街的规模。 桥西区目前尚无超过或与天一城、世贸天街等规模体量相当的商业项目。,2、需求分析,2、需求分析,从商业看，临街首

4、层普遍为一拖二的形式，且销售速度很快。 返租类的商铺因总价较低获得了客户的青睐。 商住公寓销售速度非常快，但户型面积偏大的，如70平米以上的销售速度明显迟缓。,3、面积及户型分析,3、面积及户型分析,可以看到，涉及返租类营销形式的产品面积均非常小，大都在10平米起，最大也未超过40平米。 其他商业首层最好的位置大都为一拖二的产品形式，内街多为平层，主力面积多在100300平米之间。 商住公寓的面积基本一致，主力户型均在4050平米上下，偏大一些的户型去化量较慢。,4、价格分析,4、价格分析,从三个典型商业大盘来看，首层临外街最好的位置均为一拖二的设计，价格普遍在2.2万5万元之间，其中现代城最

5、低，为2.2万2.5万，主要原因是其位置主要临未改造的育才路及改造中的建设路；天一城及世贸天街价格相近，天一城虽不是一拖二设计，但其6.2米的层高可分割为两层使用。 内街的价格比外街价格低20%25%左右。 在不返租的项目里，商业二层价格普遍比首层低30%40%，三层价格为首层的35%40%，四层价格在首层价格的20%以下。 商住公寓的价格比较接近，均在50005500元/平米之间。其中永康城市花园的价格稍贵，主要原因是70年产权的缘故。,5、客群分析,综合来看，邢台市目前的项目消化仍以本地客户为主，外来消费者数量有限。 天一城、世贸天街、现代城等大盘凭借大体量的规模、较为优越的地理位置、丰富

6、的产品线及良好的包装形象获得了客户的认可，有周边县市的投资者对其进行投资。 但基于邢台市的经济发展程度及支柱产业的相对局限，外来投资者数量仍然不多。,竞争项目分析同类型,1、世贸天街 中兴大街是邢台市商业最发达的商业街，世贸天街位于中兴大街地道桥东口路南，与本项目在同一轴线上。 但世贸天街位于桥东区，从商业的档次分布上，比本项目位于高端商业区的地段仍略逊一筹。 从项目的类型而言，世贸天街与本项目基本一致，均为40年产权的商业及商住公寓。 从规模上，世贸天街与本项目体量基本相当。 世贸天街已开盘，从某种程度上，它抢占了一部分市场先机。,2、天一城 位于团结大街与新华北路的交叉点上，且处于桥东区，

7、本项目具有无可比拟的先天位置优势。 天一城产品线丰富，从商业、公寓到豪宅，且有教育配套等。 天一城规模体量比本项目更大，规模效应运用更足。 天一城开发商在邢台市耕耘多年，拥有家喻户晓的“家乐园”品牌，容易获得本地客户的信任。 天一城营销推广规模浩大，项目品牌深入人心。,竞争项目同区域,3、现代城 位于钢铁路与建设路交叉口，项目位置比本项目略逊一筹。 现代城是本区域中唯一在规模体量上与本项目相当的楼盘，产品线丰富，拥有住宅、写字楼、SOHO公寓、产权式酒店、开放式商街等。 其商业临街面广，占据三条城市道路钢铁路、建设路、育才路。 其位于旧城改造区域，项目形象的打造不易。,其他,4、新华里188号

8、 位于新华北路，天一城南。 将市政路红星西街引入项目内部，各商铺位置均衡，故销售情况良好。 现阶段其以住宅为销售重心，与本项目相比，商业位置、体量等不在同一起跑线上。,5、永康城市花园 主要以住宅销售为主。 其小户型公寓将于4月开盘，售价比目前市场价略高，约为5500元左右，主要依据是70年产权。 其位置与项目销售重点不与本项目构成竞争。,6、麒麟湾 主要以住宅为主，商业规模不大，主要为住宅底商，且剩余量很少。 没有公寓出售。 不是本项目竞争项目。,7、爱上城 位于麒麟湾北侧。 以住宅为主，一期商业为住宅底商，共2层。据称二期将有10万平米商业将推出，但未定时间表。 无商住公寓及写字楼等。 此

9、项目与本项目相距较远，且从产品上无冲突，不构成直接竞争。,调研结论,市场 本项目具有无可比拟的黄金位置，同时区域板块商业成熟，认可度高。 在桥西区内，多以高档住宅的供应为主，成规模的商业供应量并不大。 但从整个邢台市来看，同时段内商业、公寓及写字楼等市场供应量大，且上市时间相对集中。 物业类型相似，竞争激烈。 客户 邢台市外来人口较少，主要以本地人及周边区县人口为主力购买者，外来投资者数量有限。 绝大部分客户以投资为主。,价格 一级商圈商业单位价格大约为3万5万之间（首层一拖二），二级商圈为2万3万之间，三级商圈为1万2万之间。 商业楼层越高，价格越低，通常34层的商业价格仅为首层的25%30%。 而小户型公寓的价格比较接近，大致范围在52005500之间。,项目SWOT分析,优势 地理位置优越 户型面积小，总价低 设计理念独特，令人耳目一新 本地开发商，诚信度高,威胁 总体供应量大，时段内同质化竞争激烈 邢台市外来人口有限，投资市场有日趋饱和的潜在威胁,机会 不动产投资理念深入人心 一、二线城市限购，将带来部分投