成本法应用中涉及的有关规定.ppt

1、，第六节成本法应用相关规定，1，商品住宅与经济适用住房价钱相关规定，(1)商品住宅价钱配置相关规定，1992年七月20日，国家物价局，建设部，财政部，中国建设银行发行的商品住宅价钱管理暂行措施规定，商品住宅价钱下一个项目构成：1。费用。包括：(1)征收费和拆迁安置补偿费：按照国家相关规定执行。(2)调查设计和前期工程费：按批准的设计报价计算。(3)住宅建筑、安装工程费：根据施工图预算计算。(4)住宅小区的基础设施建设费和住宅小区级营业性以外的公共建筑的建设费：按照批准的详细计划和施工图预算计算。住宅区基础设施及部队建设项目国家及省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。(5)管理费

2、：基于上述1-4项之和的13计算。(6)贷款利息：计算费用的贷款利息取决于当地建设银行提供的地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比率、平均利率和开发项目的具体情况。(2)利润。上述费用中的1) 4)根据项目总额批准。利润率暂时由省、个体户、直辖市人民政府决定。(3)税金。按照国家税法规定缴纳。(4)扇区差异。其征收办法暂时由省自治区直辖市人民政府按照国家相关规定制定。下一个费用是不计算人的商品住宅价钱：非住宅区级公共建筑建设费用。住宅区内营业用住宅和设施的建设费。层，根据确定的商品住宅差额，应接近对数和0。(b)经济适用房价钱配置的相关规定，2002年十一月17日，国家计委、建设部发布的经

3、济适用房价钱管理方法规定：经济适用房价钱政府地图价钱。制定经济适用住房价钱，要以适应城市中低收入者家庭经济承受能力为原则，保持同地区普通商品住房价钱和合理差额，实证政府给予的各种优惠政策。经济适用住房标准价钱构成：1 .开发成本。包括根据法律、法规对土地收购和房屋拆迁等支付的土地收购和拆迁批补偿费。项目搬迁工作中发生的工程勘察、规划和建筑设计、施工通水、传记、通风、通道和平地等勘探设计和前期工程费。热人施工图预先(确定)计算了主要住宅建设安装工程费，包括项目主体部分的土建(包括桩基)工程费、水暖传记安装工程费、附属工程费。在小区用地计划红线内与住宅一起建设的住宅区基础设施建设费，以及根据政府批

4、准的小区计划无法建设的营业性公共辅助设施建设费。管理费按上述1) 4)项目费用之和2计算。贷款利息根据房地产开发经营企业为住宅建设提供资金的银杏贷款利息计算。行政事业性收费按照国家相关规定征收。2 .税金。按照国家规定的税目和税率计算。3.利润。开发成本中的1) 4)计算为不超过项目成本总和的3。以下费用不能计算经济适用住房价钱：住宅小区内经营设施建设费用。房地产开发经营企业留下的写字楼、经营工作室的建筑安装费及需要分担的各种费用；与住宅开发经营无关的各种募捐、赞助、捐赠及其他费用。根据各种赔偿金、违约金、滞纳金及罚款的规定，已经减免了和其他非裔人的价钱费用。第二，根据房地产征收费相关规定，根

5、据中华人民共和国土地管理法、关于完善征用补偿案制度的地图意见等，在农地征收中发生的费用、税金为(1)征用补偿案费。土地补偿费。征收耕地的土地补偿费对牙齿耕地征收前3年平均年产值的6-10倍。1 .集体土地征收费用的相关规定，安置补助费。征收耕地的安置补助费，按所需农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按征收的耕地数除以征用前征收的单位平均人均耕地数计算。要安置的各农业人口安置补助费标准，对牙齿耕地征收前3年平均年产值的4-6倍。但是每公顷征收的耕地的安置补助费不得超过征收的前3年平均年产值的15倍。(征收的土地征用者数补偿的倍数)15点总安置补助费=征收的土地前3年平均年产值补偿倍数征收的土地

6、征用者数(征收的土地征用者数补偿的倍数)15点总安置补助费=征收的土地前3年平均年产值15点如果还不能使需要安置的农民保持原来生活水平，则可以增加安置补助费，但增加土地补贴费和安置补助费地面附件补偿费包括征收的土地上的住宅和其他建筑物(包括结构)、农田水利设施、树木、蔬菜房屋等的补偿费。对地面附件的赔偿标准，省自治区直辖市规定。青苗补偿费。青苗补偿费是对征收的土地上还不能收获的农作物的补偿费。可移植的树苗、花草、多年生经济林等一般支付移植费。不能移植，提供合理的赔偿或收购。青庙的赔偿标准，省自治区直辖市规定。(2)土地收购管理费。土地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受土地机关委托，采取承

7、包方式，统一负责各种与征收建设项目有关的工作，组织、处理，土地机关按照土地征收费总额按一定比例支付的管理费用。(阿尔伯特爱因斯坦，土地管理费，土地管理费，土地管理费，土地管理费，土地管理费)包包有全包方式、半包方式、单包方式。(4)耕地开垦费(占用耕地的人)，国家实行耕地占用补偿制度。非农业建设占用已批准的耕地，按照“占用、开垦”原则，负责开垦占用耕地的单位占用的耕地数量和质量相似的耕地。无条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，按照省自治区直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款应当用于开垦新的耕地。(5)新菜园开发建设基金(征收城市郊区菜园)征收城市郊区菜园，土地单位应按国家相关规定缴纳新菜园开发建设基

8、金。新都市发展建设基金的缴纳标准，省自治区直辖市规定。(六)政府规定的其他相关手续费和税收。部分省自治区直辖市规定，教育部将收到防洪费、南水北调费等。必须按照具体的手续费、税收项目和征收标准、国家和当地政府的相关规定执行。2 .根据国有土地房屋征收费的有关规定，根据城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁评价指导意见等，在城市规划境内国有土地上拆除房屋时发生的费用、税金主要(1)实行房屋拆迁补偿安置费用。牙齿费用包括接受者给予拆迁补偿和拆迁安置的全部费用，其数额相当于以下项目的总和：拆除的房子的房地产市场价钱。牙齿价钱根据具有房地产估价资格的机关，对已拆除房屋的位置、用途、建筑面积等因素进行评价，不

9、包括已拆除房屋室内自行装饰的赔偿金额和以前的补贴费、临时安置补费和拆迁费住宅引起的生产中断、停业赔偿郑智薰。拆除的房子的室内自行装饰赔偿金额。这是由拆迁人和拆迁人的协商决定的。如果协商失败，可以通过委托评价确定。各种补贴费，补偿费。搬迁补贴费(例如，搬迁费、分离式空调拆卸费、热水器拆卸费、电话移动费、有线电视等)、临时安置补贴费(或旋转载人费)、非住宅拆除引起的停产、停业补偿费等。这种补贴费、补偿费的标准，由省自治区直辖市人民政府规定。(2)房屋拆迁评估服务手续费。(3)房屋拆迁服务手续费。这是房屋拆迁企业提供房屋拆迁服务的费用。(4)房屋拆迁管理费。牙齿费用按拆迁规模大小、房屋拆迁赔偿安置费

10、用的0.3%-0.6收费。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。(五)政府规定的其他相关手续费和税收。第三，住房折旧相关规定，1992年六月5日，建设部财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表制定了租赁房地产折旧相关规定。年度折旧金额=成本(1残值比率)耐久性期限，(1)折旧计算应确定房地产的价值、使用年限、残值和清理成本。计算公式如下：4、住房损失等级相关规定、住房损失等级是用于检查住房维护情况的标准之一，是确定房屋实际新旧程度和测量住房折旧的重要依据。房子的完整度越高，现值规模越接近价钱回购。1984年十一月8日，原城乡建设环境保护部门公布了房屋损失等级评估标准，

11、同年十二月12日公布了租赁房屋清算评估原则。相关内容包括：(1)房屋损坏等级根据房屋的结构、装修、设备三个茄子组成部分，将每个项目温电、损坏程度分为五个茄子类别。温和的房间。基本上是完整的。一般损坏房间。严重损坏房子。危险的房间。(2)住宅结构、装修、设备三个茄子组件项目：住宅结构组件：基础、承重、非承重墙、屋顶、楼板。住宅装修配置：门窗、外部石膏、内部石膏、屋顶、细长木装饰住宅设备配置：水位、电灯、加热和特殊设备(如消火栓、避雷器等)。(3)房屋损坏等级的判定依据，完整房间：结构不全，装修和设备齐全，完整无缺，管道沟通顺畅，状况良好，使用正常。或者个别部分有轻微损伤，但通常可以经过小的修理来

12、修复。基本温和室：结构基本完整，少量结构部件受到轻微损伤，装修基本完整，油漆缺乏维修，设备、管道现状基本良好，可以正常使用，经过一般维修恢复。一般损坏室：结构一般损坏，部分组件损坏或变形，屋顶部分漏水，装饰部分破损，油漆老化，设备，管道不足，水位，电光管，仪器和部件部分老化，损坏或故障，重修或部分大修更换部件。严重损坏的房间：房屋长时间不维修，结构明显变形或破损，屋顶严重漏水，装修严重变形，破损、油漆老化，见底，设备陈旧，管道严重堵塞，水位、电气管、器具、零件破损和严重损坏，需要维修、改造、改造。危险室：承重构件已属于危险构件，结构失去稳定和承载能力，(4)房屋新旧也判定标准，完整房间：8，9

13、，10成。基本温和房间：60%至70%。通常损坏的房间：40%到50%。严重损坏的房间和危险的房间：一、二、三成。(2)租赁住宅根据住宅结构分为4茄子类别7等，钢筋混凝土结构整体或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板和框架轻型板结构等住宅。砖、混凝土、结构等：部分钢筋混凝土，主要安装了砖墙的承重结构、外墙部分砖、水刷石、水泥面团或油漆粉刷、阳台、内外设备齐全的单元式住宅或非住宅。砖、混凝土、结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不完善的非织造式住宅或其他住宅。砖木第一等：材质上等、标准高的砖木(石)结构。这种住宅一般是外部装修处理、内部设备齐全的庭院式

14、或花园洋房等高档住宅。木结构第二等：结构正规，材料比较好，一般外部没有室内处理，室内有专用上下等设备的一般砖木结构住宅。砖木结构第三等：结构简单，材料不好，室内没有专用上下、下水等设备，没有低级砖木结构住宅。简单的结构：简单的建筑、平房、木板房间、砖房、土草屋、竹木捆等。(3)各种结构住宅的耐久性、钢筋混凝土结构：生产用房50年，腐蚀生产用房35年，非生产用房60年。砖混凝土结构第一等：生产用房40年，腐蚀生产用房30年，非生产用房50年。砖混凝土结构第二等：生产用房40年，腐蚀生产用房30年，非生产用房50年。砖木结构第一等：生产用房30年，腐蚀生产用房20年，非生产用房40年。砖木第二等：生产用房30年，腐蚀生产用房20年，非生产用房40年