某项目思路沟通报告(PPT 107页).ppt

1、二零一一年七月,汇一东业项目思路沟通报告,前 言,很荣幸为贵司服务！ 随着星沙经济发展的提速，星沙房地产市场也迎来一片欣欣向荣的景象。城市每发展到一个不同的阶段，总会出现更高层级的产品。既是城市衍生了高等级的建筑，也是建筑使得城市有了更大的变化，两者相互依存。 城市综合体，这个最高等级的建筑形态，已经在星沙初露端倪。我们尊敬的发展商计划打造星沙最具影响力的城市综合体。我们相信发展商一定能够实现宏伟的目标，并且，有了我们的协助，相信发展商能实现得更为轻松！,PART 1： 城市综合体的开发意义,PART 2： 项目本体属性分析,PART 3： 各物业市场机会研判,报告提纲,PART 4： 项目整

2、体定位,PART 5： 项目物业发展建议,PART 1： 城市综合体的开发意义,PART 2： 项目本体属性分析,PART 3： 各物业市场机会研判,报告提纲,PART 4： 项目整体定位,PART 5： 项目物业发展建议,建筑综合体的出现能够为城市或社区带来更多的人流、提供更多的服务以及创造更多的就业机会等等 在政府或市场的推动下，越来越多的建筑综合体项目出现在国内外的城市中。,单一功能物业,功能混合体,功能单一的单体建筑或建筑群,由两种不同功能的建筑组成的单体建筑或建筑群,建筑综合体,由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群,城市综合体是什么？,由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群,城市综合体

3、开发理念,通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。,城市综合体中可能包括的物业功能,多种不同的功能空间进行有机组合，空间依存，价值互补,城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益,巨大的社会效应 城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响 巨大的增值潜力 各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值

4、作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用,标志的 中心的 多功能的 高价值的,综合体意象,城市综合体的物业组合模式分核心功能型和均衡发展型两种,核心功能型：在项目的整体定位、物业规模比例、物业经营状况、建筑布局设计等方面凸显以某种功能物业为核心、带动其他功能物业发展的组合模式 均衡发展型：各种功能物业相对均衡发展的模式,广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业,三种物业类型的建筑面积比例约为7：2：1，写字楼物业占主体地位。在空间布局和建筑设计上突出写字楼的核心物业地位。 高档公寓和购物广场为写字楼提供高端的配套，进一步提升写字楼的形象和价值

5、，同时也充分利用写字楼带来的高端商务客源。,上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展,项目占地约1.7万m2，建筑面积约18.5万m2 ，定位为上海顶级国际化综合体 五星级酒店是项目的核心物业，通过引入国际品牌管理公司打造成当地酒店行业的强势品牌,会议、娱乐、餐饮和零售等商业活动的引入有利于完善五星级酒店配套，共同成为区域的活力中心,华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象,项目占地约8万m2，建筑面积约55万m2，是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能为一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群 万象城拥有一流的国际管理运营团队，准确的商

6、业功能规划和整体定位营造项目的特色,核心功能型的城市综合体的发展特征总结,核心功能以写字楼、酒店和商业三类为主，核心物业建筑规模最高能占到60%-70以上； 核心功能是项目定位和推广围绕的中心； 核心物业的形象突出，标志性和昭示性非常强烈； 核心物业往往拥有一流的管理团队，出色的经营状况带动其他物业的发展,香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体,项目占地面积约1.6万m2，建筑面积约17.3万m2 ，是九龙地区的城市标志建筑 三种物业皆定位为九龙地区最高档次的商用物业，且各种功能之间紧密联系、相互补充，形成有机的空间系统,朗豪购物中心入口,朗豪购物“通天电梯”,朗豪坊办公大

7、楼,朗豪酒店,不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合,商业零售和办公高层部分布置在A地块，以求达到与九龙整体商业的有机结合，吸引人流的进入；将酒店部分布置在相对较为适合酒店功能的B地块。,朗豪坊合理的建筑布局避免了建筑对旺角地区原有条状、零碎的城市肌理的破环，很自然地与周边环境相融合，减少了周边居民和游客对其的心理抗性,均衡发展型的城市综合体发展特征总结,各类物业的建筑规模保持在50以内 项目定位和推广更注重整体均衡性 项目在建筑形态上也显得更加稳重和均衡 产品及管理和服务水平都处在较高的档次，各类物业的经营状况良好,城市综合体的特征及价值总结,城市综合体作为“有机功能体

8、”,其核心理念主要表现在以下四个方面： 物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合 土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用 内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性 建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性,有机整体的价值 个体价值的叠加,城市综合体开发前期策略需要解决的核心问题,1、项目物业功能如何确定：发展什么物业？如何组合？ 2、在物业确定的前提下，项目整体价值如何最大化：如何构建项目核心竞争力，提升项目形象，实现开发价值最大化？,物业功能组合建议工作流程,由于城市综合体开发的复杂性，本次沟通我们先从市场需求角度出发，提出建议，聆听开发商对开发目标更进一步的阐述。详细

9、研究工作与物业建议将在后续合作中深入展开。,本项目首先需要解决的是第1点产品组合问题，是均衡发展型还是核心功能型？,报告提纲,PART 1： 城市综合体的开发意义,PART 2： 项目本体属性分析,PART 3： 各物业市场机会研判,PART 4： 项目整体定位,PART 5： 项目物业发展建议,本案位于长沙市芙蓉区隆平高科技园，园区科研人才集中，经济实力强劲，根据“十二五”规划，园区将建设成为都市工业的示范区、高新产业的集聚区、和谐稳定的新城区。,长沙高新技术产业开发区隆平高科技园位于“三湘第一区”芙蓉区东部，园区东起长沙县，南临浏阳河，西抵京珠高速，北接长沙经开区，规划面积18平方公里。

10、园区有湖南农业大学、湖南省农业科学院等30多家科研院校，科研人才和科研成果非常集中。 2006年园区被国家发改委认定为“长沙国家级生物产业基地”。20072009年分别实现技工贸总收入102亿元、130亿元、165亿元，2010年突破200亿元，工业总产值达195亿元，产值规模跻身湖南省78个省级以上工业园区前十位。园区连续六年获长沙市工业园区目标管理考核一等奖（推进新型工业化红旗单位）。,项目认知1: 区域价值,隆平高科技园,长沙经济开发区,长沙县县城,本案,本案紧邻长沙经开区，是长沙市乃至湖南省的经济核心，经开区开发已进入成熟期，工业发达，汇聚纵多高端人才，带来高端消费的迅速发展，为片区住

11、宅及商业开发提供良好发展机会,项目认知2: 区域价值,本案,星沙经开区发展历程：规划总面积60平方公里，总人口20万人，与国内开发区发展类似，规划建设期为4年左右，目前已进入成熟期，汇聚纵多高端人才。 2010年底，全区有企业437家，规模以上企业128家，年产值亿元以上企业48家，过10亿企业10家，上市公司20家，世界500强企业21家。 星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%。,星沙经开区发展轨迹,区域规划：大东新城以长沙县城，长沙经济技术开发区（星沙）为中心的经济圈，与隆平科技示范区、高铁-空港城区域共同整合，打造成国家级交通枢纽、工业示范区、适宜人居的长沙市大东新城

12、区。,项目认知3: 区域价值,本案,50多亿元为大东新区“铺路” 按照大东新区的有关规划，长沙县和长沙经济技术开发区下达了2008年度重点工程建设项目计划。在该计划中，长沙县和长沙经开区共安排重点建设项目107个，重点服务项目21个，共计划投资544亿元。将重点新建特立西路、博览路、湘龙路西延线、人民东路、博雅路等5条主要道路，续建火星北路、水渡河路、星沙大道南延线、长沙饮水及水质环境工程等多个项目。 将长沙县县城、经开区、隆平科技示范园、高铁空港城所覆盖的区域打造成长沙市大东新城，将其建设成为“三区一枢纽”国家级交通枢纽、新型工业的聚集区、资源节约的示范区、适宜人居的新城区。,发展趋势：星沙

13、未来发展格局“一心三镇六组团” ，一心主要指中心区长沙县城及经开区，意味着星沙中心南北片区并重发展，也即为本案所处的经开区大片区内发展提供良好的机遇。,项目认知4: 区域价值,本案,星沙中心北片区,星沙中心南片区,长沙县城乡一体化规划（20052020），规划形成“一心三镇六组团”的城镇空间布局结构。 “一心”：中心区长沙县城及长沙经济技术开发区，规划面积95.5平方公里，全县的政治、经济、文化、信息中心，工业发展的龙头。长永高速以南规划为大型电子、工程机械制造等新型工业区，以北为行政、商业服务区。 “三镇”：暮云镇、江背镇和金井镇。结合自身产业特色明显，规划独立成团，其中暮云规划总面积30平

14、方公里，江背10平方公里，金井4平方公里。 “六组团”：县城周边的6个乡镇，与县城及长沙市区联系便利，基础设施能与县城及市区共享，发展条件良好。规划将其配套建设成为与县城产业联系紧密的，能形成产业链条的上游及下游加工工业基地，形成稳定的产业生态。,本案处于星沙中心南片区重点发展区域,规划区远景轨道交通规划图（2020年）,未来3条轨道交通连通星沙地铁 东西走向： 3号线（2020年） 星沙张公塘至坪塘镇，东面沿开元路抵达星沙 6号线（2020年） 沿万家丽路南北延伸，北至星沙； 南北走向： 7号线（2030年） 北起星沙大道，南至暮云，横穿整个星沙新城,未来规划有三条轨道交通通往星沙，轨道交通

15、将快速带动区域发展，本案距离最近的6号线隆平路站约1.6公里,本案距离最近的轨道交通6号线隆平路站约1.6公里。,项目认知5: 区域价值,本案,隆平路站,中等规模、中等容积率项目，地块较平整，无自然景观，商业比重大，意向打造成商业综合体,项目总建设用地：119950.42，合179.926亩 净用地面积：97827.7，合146.74亩 总容积率：2.8 建筑面积：27.39万 其中商业建筑面积比例：占比30-50%，约8.22-13.70万 用地性质：R,容积率2.8，商业占比30%-50%，商业比重大，住宅性质用地，将可能出现的物业： （1）高层,地块,项目认知6: 项目指标,项目四至及交

16、通：以原住居民为主，周边环境及形象不佳，两面邻主干道，交通通达性较好。,地块,西：主干道星沙大道，昭示性好，紧邻商品房才子佳郡及东业苹果社区，目前已有部分业主入住； 东：支路，目前主要为原居住区，形象破旧； 南：临远大二路，交通便利，规划为60米，主要通往长沙市区，南面临农科院研究所。 北：城市规划道路纬九路，为支路，目前还未开始修建。,项目认知7: 四至交通,才子佳郡,星沙大道,远大路,60米,80米,周边配套：区域内拥有各类学校，教育氛围浓厚，科研人才集中，生活配套主要来自于临街底商，有待改善。,项目认知8: 周边配套,酒店：东四线与盼盼路交界暂定一家五星级酒店 学校：东业晨曦小学、泉塘小

17、学、泉塘中学、水电小学、现代物业学院、湖南信息工程学校等 超市：兴盛等便利店 金融：芙蓉区农村信用社 医疗：第三人民医院,泉塘小学,泉塘中学,第三人民医院,本案,芙蓉农村合作社,项目本体重要价值点提炼：,长沙大东新城区域，星沙中心南片区重点发展区域，其次隆平高科技园与经开区交汇区域，高端人才集中、高端消费迅速发展，为区域住宅及商业提供良好基础。,汇聚各类学校，浓厚的教育氛围，其次科研人才集中,区域价值,配套价值,两面临主干道，通达性强，商业价值高,交通价值,高层次综合体项目，形象标杆支撑价格标杆,形象价值,30,核心问题分析,在区域价值未完全释放的背景下， 本案作为长沙东南部区域，首个大体量商

18、业的高品质项目， 各类物业在区域内市场机会如何？哪种组合才能实现 利润最大化和可持续盈利？,我们所有研究将围绕以上核心问题进行展开,报告提纲,PART 1： 城市综合体的开发意义,PART 2： 项目本体属性分析,PART 3： 各物业市场机会研判,PART 4： 项目整体定位,PART 5： 项目物业发展建议,PART 3： 各物业市场机会分析,商业,公寓,写字楼,酒店,高端住宅,星沙商业格局：单一核心商圈，位于星沙镇中心地段，占据核心统治地位，以通程、易初莲花等大型超市为主，分布在星沙大道、板仓路两侧。,城市中心的核心商圈，目前主要由1个购物广场，1个大型超市、1条步行街、1个复合商业中心

19、、1条商业主轴,1个购物广场：通程商业广场 1个大型超市：易初莲花 1条步行街：星沙步行街 1个复合型商业中心：星沙商业乐园 1条商业主轴：板仓路,卜蜂莲花,通程商业广场,星沙商业乐园,星沙步行街,核心 商圈,板仓路,本案处于核心商圈外围区域,本案,约5公里,核心商圈业态特征：整体以中档为主，主要满足大众日常生活消费，以大型超市+百货经营状况最好，其次为餐饮休闲和专业电器卖场。,区域商业现状：以临街商铺为主、业态以低档餐饮、小型超市、便利店汽修店等为主，分布零散，档次低、昭示性差；中高档的大型生活超市、娱乐休闲餐饮等商业缺乏。,明城国际大酒店,锦和连锁超市,星沙大道,远大路,红旗路,步步佳超市

20、,美特好创 业连锁超市,漓湘路,红顶活鱼馆,大草 原驴 肉馆,山 西 晋 胜 铁 艺,蓄 电 池 总 汇,芙 蓉 区 农 村 合 作 银 行,远 大 门 窗,汽 车 美 容 护 理,板桥农贸市场,老邻居超市,大汉建材城,锦湘美度酒店,东方红超市,报刊亭,中粮盖码,老王家庭厨房,郑民手工面,长星路,人民路,翔天酒店,中国联通,东四线,商业潜在供应量：据不完全统计，未来3年星沙商业潜在供应量至少达110万以上，而项目所在区域潜在货量约27万，大部分项目为社区底商，满足社区日常消费，本案商业体量在区域内具备发展优势。,项目区域辐射人口：现阶段长沙经济技术开发区7万人，隆平高科技术园13万人，根据人均

21、商业服务面积测算，本案纯商业适宜开发5万平方米，2020年经开区规划20万人，未来前景规划好。,现阶段：经开区辖目前企业职工约7万人，隆平高科技术园区231家企业，建设用地22.14平方公里，人口规模约13.0583万人 (含3.1万大专院校学生)。 长沙县县城总体规划简介：长沙县县城人口规模至2020年为50万人，建设用地60平方公里。其中长沙经济技术开发区20万人，30平方公里。 区域人口对商业需求：20*0.7 OR 20*0.9114-18.2万，但区域潜在商业不完全统计有近13万，按此计算，本案纯商业面积为5万左右,本案,长沙经济开发区：7万人，2020年达20万人,隆平高科技园：1

22、3.05万人,城市居住区规划设计规范,数据来源：长沙人口网,商业规划：星沙未来商业发展重心依然以星沙中心板块为核心商圈，定位为市级商业副中心，本案所在区域重点发展工业产业。,商业规划：重点建设“一商圈，八大商业街” “一商圈”即由松雅湖高端商务区、长永创意文化街和星沙片区原有商业区提质改造构成的星沙核心商圈，主要发展商务服务、文化娱乐、家庭服务、商贸餐饮等； 八大商业街主要指：星沙步行街 、泉塘综合商业街、商业乐园国际风情街、长永创意文化街、滨湖路特色餐饮休闲娱乐街、龙角南路电子产品特色街、凉塘东路服饰小商品特色街、经八路综合商业街 项目所处区域：重点建设长沙经济技术开发区及其产业配套基地，充

23、分发挥国家级经开区的核心辐射与带动作用。,一商圈：星沙商业副中心,松雅湖高端商务区,长永创意文化街,提质改造星沙步行街，商业乐园国际风情街,本案,项目所处区域：重点建设长沙经济技术开发区及其产业配套基地,泉塘综合商业街：北起漓湘路、南至远大路的区域范围内规划建设1000米，定位为集购物、餐饮、文化、休闲娱乐于一体的综合性商业街,星沙通程商业广场,商业发展机会研判,1）具备开发大型商业的条件，但并不是城市综合体出现的最佳时机，建议本案商业不可过度冒进规划，适度超前，并尽量避免高风险大商业开发，如百货或大型购物中心。 2）根据现状人口测算，本案纯商业体量适宜开发5万左右,本案具备开发大型商业的条件

24、，但商业档次及业态应该如何定位？ 怎样组合才能在业态互不冲突的情况下，形成联动性消费，达到商业价值最大化？,商业业态分析超市 ：大型超市分布在核心商圈，经营状况好，超市也是较易存活的业态，一般新区商业大多由超市开始发展，本案2公里范围内缺乏大型超市，可考虑引进一家品牌超市作为业态补充。,大型超市等集中分布在星沙核心商圈内，分布集中； 本案2公里范围内大型超市缺乏，本案可开发中大型超市满足区域居民生活需求，填补商业空白。,步步高超市,新一佳超市,卜蜂莲花超市,步步高超市,本案,集中式商业定位：大型品牌超市+配套型商业（零售服饰/箱包类、电影院）,面积：集中式商业面积约1.2-2.4万，其中单店超

25、市面积在0.8-1.5万之间，配套商业面积在0.4-0.9万之间。,服饰箱包类,商业业态分析步行街：目前仅星沙步行街，业态以小型超市、麻将馆、服饰等为主，业态散乱，经营状况差。未来规划以提质改造为主，项目所处区域以中档及中高档消费需求为主，可考虑主题商业街，吸引人气。,星沙仅一条商业步行街，位于核心商圈，业态以小型餐饮店、小型超市等社区型商业为主，各业态分布杂乱，无法形成互补，经营状况差； 本案所在的星沙南部人流量大，中高档消费需求为主，本案可考虑特色潮流商业步行街。,参考项目万科城市花园（长沙市岳麓区）,河西首创“万科芒果COOLPARK街区”临涉外经济学院，定位为情景式校园主题商业街,创新

26、商业街区产品：极大化提升2层商业产品价值 2层商业通过LOFT、赠送平台等提高附加值的方式，增强2-3层商业产品的价值诱惑力,参考项目万科城市花园,万科芒果COOLPARK街区,产品创新：街区形态，2&3楼LOFT买一层送一层； 业态定位：精品铺（1F），餐饮娱乐（2&3F）； 面积：以20-40平为主,商业产品亮点： 1、主题风情街区形态升级现有商业消费环境 2、创新LOFT产品买一层送一层附加值高 3、业态定位准确，销售产品面积紧缩控制总价增强客户购买的吸引力。,开盘销售率达98%，商铺整体均价2.5-3万元/。,销售蓄客期：1年零2个月（推迟销售因与政府沟通确定商业街前广场2011年6月

27、份建成） 推售情况：2010年10月商业街推售，开盘推出商铺176间，销售173间，销售率98%。 均价：整体均价2.5-3万元/ 一层：临市政广场4.2万元/，内街2.9万元/，临住宅3.2-3.4万元/ 。总去化率99%。 二层（loft)：均价1.9万元/ ，去化100%； 三层(loft)：11月整体出售，均价1万元/,8月29日， 万科高调启 动VIP诚意 登记，当天 登记客户达 300组,持续登记芒果 VIP卡，同时 利用围挡、大 型广告牌、道 旗等营销手段 强势打造“芒 果街”概念,10月28日，万 科城市花园一 期推售“芒果 街”商铺，开 盘销售173间， 实现销售率98%,0

28、9年8月,10年10月,万科芒果COOLPARK街区,万科芒果街项目小结：,20-40平米紧凑型小铺由于总价较低，更利于销售； 二楼、三楼商铺在一般情况下很难销售，但采用连廊式LOFT形式，买一层送一层，部分赠送露台，增加产品附加值，便能很大程度上增加客户购买兴趣，且提升二、三层产品单价。,本案商业步行街定位特色潮流商业街区,产品设计：通过loft、买一层送一层、连廊设计等提高产品附加值； 主题风格：潮流的、前沿的、时尚的、特色的 客群定位：主要为区域内各大学校师生、产业园区及周边区域中高档消费群体； 业态定位：服饰、精品、特色餐饮、娱乐、休闲 经营业态：潮流服饰（日韩、外贸、港行）、美容美发

29、、卡通玩具、KTV、特色小吃、咖啡厅、茶楼、中式酒楼、西式餐厅等,星沙中大型餐饮、休闲店主要分布在核心商圈板仓路和星沙大道两侧； 拥有庞大的中高消费群，消费能力较强，经营情况普遍较好。,主要商业业态分析中大型餐饮、休闲娱乐业,中大型餐饮、休闲娱乐业消费力强，拥有庞大的中高端消费人群。,通过市场得知，星沙中大型餐饮、娱乐休闲业经营状况普遍较好，消费力强； 本案所在的星沙南部区域，中高档消费群体集中，却少有成规模的休闲和餐饮主力店存在；随着本项目的开发，对配套的需求也将升级！,建议引进多家中大型品牌主力店,品牌主力店业态定位餐饮、足浴、KTV、银行、休闲会所,大型品牌超市+ 配套型商业,特色潮流商

30、业街,品牌主力店,沃尔玛、家乐福等大型超市+零售服饰箱包类+电影院等，满足片区生活消费需求，同时部分配套商业作为业态补充。,以潮流服饰、美容美发、KTV、spa美容馆、特色餐饮、咖啡厅、茶楼、中式酒楼、西式餐厅等为主的特色潮流时尚街区，快速吸引区域消费人流，同时商业街能全部销售回现。,+,+,引进多家中大型品牌主力店，可考虑餐饮、足浴、KTV、银行、休闲会所等。,本案商业发展方向初判：,长沙东南部首席一站式购物休闲中心,项目商业市场定位,项目商业租售建议,集中式商业全部自持，商业街全部销售回现，建议最大化规划商业街区，减少集中式商业体量，具体体量根据物业规划排布确定。,PART 3： 各物业市

31、场机会分析,商业,公寓,写字楼,酒店,高端住宅,高星级酒店市场分析：星沙五星级酒店仅明城国际大酒店1家，准四星级酒店仅华天大酒店1家，本案所在区域无高星级酒店；,明城国际大酒店,华天大酒店,本案,3公里,4.5公里,高星级酒店入住率：日常入住率高达95%以上，经营状况良好，客户主要以工业园区的高管及业务伙伴为主，其次广电明星。,专业人士访谈：区域内五星级酒店发展潜力大，目前五星级酒店严重不足，有强大的工业园客户支撑，建议本案可考虑开发五星级酒店。,访谈对象：华天大酒店管理人员李总 问：我们准备在星沙大道与远大路交汇处开发五星级酒店，您认为发展如何？ 答：肯定做得起来。 1）星沙是中国百强县，而

32、且排名非常靠前，经济实力是非常强的。 2）而且你们应该也看到了，这边工业园里面那么多企业，如可口可乐、百事可乐、菲亚特、远大、三一重工等，光是世界五百强企业就是好多家。那么强的消费能力，目前整个星沙却只有一家五星级酒店，很多客户都流失到喜来登等其它酒店了。 3）星沙距离广电很近，交通方便，星沙也不堵车，而这一片只有明城国际这么一家五星级酒店，所以很多广电的明星也到明城来了，明城很火爆的。华天主要是档次还不高，准四星级，没挂牌，稍微偏远了一些，但是入住率也很高，主要是工业园区的客户，你们那个位置不错，交通也方便。,未来高端酒店供应：未来星沙共3家五星级酒店，具备一定竞争压力。,五星级酒店开发资金

33、沉淀及回报效率：资金沉淀量大，回报年限长。与知名品牌酒店合作可节约资金。,合作开发模式： 与知名品牌酒店合作开发，共同负担开发费用，发展商可节约资金。具体出资比例由发展商与酒店协商。如华远华中心项目与香格里拉酒店合作，出资比例按照2：8分配（华远2，香格里拉8）,发展商独立开发模式：,发展商独立开发模式：资金沉淀量大，酒店运营能力要求强，若采用委托方式，则须支付高额费用，可取的方式为前2-3年采用委托经营，培养自已的团队，后续采用特许经营，提高自身营利率。回现速度慢，但容易树立品牌形象，提升整体可售物业价值。 合作开发模式：与知名品牌酒店合作开发，共同负担开发费用，发展商可节约资金。,市场发展

34、机会研判,本案具备开发五星级酒店的市场条件与机会，但考虑到五星级酒店的资金沉淀大，并对发展商经验要求高，建议本案与知名品牌合作或直接出售部分地块，节约资金投入。,本案酒店发展方向初判：,建议与知名品牌酒店合作或直接出售部分地块至品牌酒店，按照五星级酒店标准打造，体量在4万左右,PART 3： 各物业市场机会分析,商业,公寓,写字楼,酒店,高端住宅,公寓市场分析：,本案,项目周边片区 （2公里）,尚东板块,星沙中心片区,东岸城邦,长房东方人家,90公馆,新长海广场,时代星城2期,爱都IDO,水岸世景,龙华科鑫,泊林尊邸,芙蓉国里,星隆国际广场,蝴蝶谷,待售项目,在售项目,市场格局：目前区域内公寓

35、主要分布在星沙中心板块，对地段的依赖性强，项目所在片区公寓项目较少。,在售项目：东安城邦、长房东方人家、新长海广场、时代星城2期、爱都IDO、水岸世景 待售项目：龙华科鑫、芙蓉国里、蝴蝶谷、鑫泰丽都中央公馆、泊林尊邸、星隆国际广场,中房瑞致国际,公寓市场分析：大多项目设置1栋公寓，体量3-4万左右，以居住型公寓为主，通煤气管道，电梯大多为知名品牌。,公寓市场分析供销：区域内以时代星城项目销售最快，年销售量达4.78万，主要因为其公寓价格优势明显，其次为综合体项目新长海广场，年销售量达3.1万。,数据来源：0731房产网，截止于2012年4月26日,公寓市场分析价格：公寓高出同项目住宅200-5

36、00元/，可见，公寓具备提价能力。,公寓竞争压力：公寓潜在货量集中在星沙中心板块，约16.11万，按照片区年销售量9.93万计算，1年半将消化完毕，而项目片区内公寓潜在货量约9.37万，竞争压力不大。,市场发展机会研判,具备开发公寓的良好机会和条件。,本案公寓发展方向初判：,公寓体量,控制在3.5万平米以内,功能定位,商住功能型公寓,商住公寓年销售量按照中间速度可达3.1万平米。,户型设计兼顾办公与居家的双重功能；,PART 3： 各物业市场机会分析,商业,公寓,写字楼,酒店,高端住宅,写字楼市场特征：星沙主要以企业厂房、制造业为主，写字楼市场的发展尚处于起步阶段，目前已入驻企业的写字楼项目仅

37、湘商世纪鑫城，潜在项目规划有3个。,本案,项目周边片区 （2公里）,星沙中心片区,新长海广场,湘商世纪鑫城,潜在项目,在售项目,中房瑞致国际,三九项目,案例：湘商世纪鑫城位于星沙绝版地段的专业写字楼，年销量约1.39万，销售较慢，大部分企业现处于装修阶段，入驻率10%左右。,基本情况： 位置：长沙经济开发区开元路17号 总建筑面积：5.373万 写字楼建筑面积：3.5万 停车位：600个 电梯：上海三菱，载重1200kg 标准层面积：约1194 ； 层高：13层层高5米，415层层高3.3米，16-46层层高米，建筑总高度为155米左右 物业管理费：2.2元/月,企业入驻情况： 开盘时间：20

38、09年4月 销售价格：开盘均价3450元/，目前剩余尾房9800元/ 销售情况：共推3.5万，销售2.79万，销售率80%，年销售量约1.39万 入驻时间：2012年4月 入驻率：企业入驻率约10%，大部分处于装修阶段，入驻企业主要以房地产相关行业为主； 租金：1.2-1.8元/月,公共部分装修,现代感外立面,区域潜在竞争压力：项目所处区域潜在写字楼至少20万以上，根据写字楼销售速度来看，写字楼竞争压力非常大。,本案所处区域规划发展：定位为国家经济开发区，以生产型企业为主，多为自建办公厂房，商务办公氛围较薄弱。,长沙经济开发区分布格局主要分为两大部分，北部为城区主要的商业、住宅集中区域，南部主

39、要为其工业园区。 经开区规模： 总控制面积60平方公里。 主导产业： 工程机械、汽车及零部件。 优势产业： 电子信息及家电、新材料、食品饮料、轻印包装四大产业。 发展情况： 2010年底，全区有企业437家，规模以上企业128家，年产值亿元以上企业48家，过10亿企业10家，上市公司20家，世界500强企业23家。 星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%。,一类住宅用地,二类住宅用地,商业金融用地,一级工业用地,二级工业用地,主要商业、住宅区,主要工业园区,市场发展机会研判,考虑到综合体各物业价值有机循环，本案若开发高端写字楼，销售风险大，若低档次写字楼，对项目形象不利，因此

40、，建议在五星级酒店中预留部分楼层作为写字楼办公，如长沙通程大酒店。,PART 3： 各物业市场机会分析,商业,公寓,写字楼,酒店,高端住宅,说明：本案容积率2.8，考虑到利益最大化，尽量做满2.8的容积率，商业占比30-50%，商业比重大，因此住宅方面，充分考虑其舒适性，可能出现的物业即为高层。接下来主要对区域内高层住宅项目进行分析。,区域住宅各板块物业特征：区域内以高层、小高层供应为主；部分别墅及洋房分布在松雅湖片区；星沙中心片区开发热度高，本案所处区域在售项目较少。,星沙中心片区：区域认知度高，配套齐全，房地产开发热度高，尤其随着华润、中国铁建及碧桂园等品牌发展商的进驻，片区知名度也随之提

41、升； 项目周边片区（经济开发区）：目前，项目周边房地产项目少，配套亦不完善，但随着地块陆续推出，市场开发力度逐步加大，加上区域交通较为便利，其发展空间较大；。 尚东板块：西部，房地产项目较多，开发已比较成熟，东部项目较少，开发处于初级阶段，但是整体来看，区域配套尚有欠缺，但是交通较为便利。,威尼斯城,深业睿城,各板块典型项目,典型项目选定原则： 1、本案所在板块内典型高层、小高层项目 2、竞争区域内典型高层、小高层项目。 根据以上原则，选取典型项目为：,典型项目物业特征及价格：主要以高层为主，以尚东板块项目销售价格最高，均价6000-7400元/，其次为星沙中心板块，均价为4600-6500元

42、/，本案所处区域均价4600元/,典型项目供销情况：80-90的两房为市场供销主力，其次为80-100的2+1房，120以上的三房销售速度较慢。,数据来源：0731房产网网签数据，此数据为2011年到2012年4月27日 80以下两房：以70-80为主，少量70以下房源,供应配比,销售配比,典型项目销售情况：2011年至今，个盘年销售量最高为华润凤凰城，年销售15.73万平方米，其次为中国铁建国际城，10个月销售6.63万。,项目选定：区域内2011年至今有新推货量的典型项目 数据来源：0731房产网网签数据，此数据为2011年到2012年4月27日 开盘时间：仅指2011年新推货量的开盘时间,潜在供应量：未来一年区域潜在供应量达124.7万，但相比区域内项目销售情况来看，竞争压力不大。,数据来源：好房子网,本案发展机会研判,具备开发住宅的有利条件，但从政策影响、销售速度以及本案住宅体量考虑，建议以80-90两房、80-100的2+1房为主，提高硬件配套等附加值，向品质型高端住宅方向打造。,通过以上定位分析： 已基本明晰本案物业组合为大型品牌超市+特色潮流商业街+主力品牌店+五星级酒店+商住型公寓+品质住宅，下面我们将来进一步明确本案的定位方向,PART 1： 城市综合体的开发意义,PART 2： 项目本体属性分析,PART 3： 各物业市场