新瑅香公馆下半年汇报222.pptx

1、新瑅香公馆下半年汇报,升级大作战,如何完成，下半年销售指标7亿？,蓄客,7月,8月,9月,10月,11月,12月,21#29# 100套,17# 88套,19# 112套,20# 64套,18# 58套,32# 84套,22# 102套,23#30# 124套,26# 112套,3.8亿,3.4亿,1亿,总销7.47亿 共计767套,毛坯,精装,截止2013年12月底，目标 第一批房源完成95%的去化，第二批房源完成90%的去化，26#楼完成80%去化 前两批房源几乎100%售罄，26#销售房源80%以上。 共计总销金额7.47亿元，销售房源约767套,项目采用挤压式平开，即利用供小于求原理分

2、批次少供多开 如何在首次开盘短时间内积累大量客户？ 5个月的时间里最大限度保留每一次开盘后的剩余客户？ 毛坯房源和精装房源交替开盘 如何将首次开盘积累的部分毛坯客户转化成精装客户？ 如何将剩余毛坯客户购买热情保持到11月份再次毛坯开盘？ 如何将剩余精装客户转化成毛坯客户？,推案难点,蓄客难点,蓄客,7月,8月,9月,10月,11月,12月,21#29# 100套,17# 88套,19# 112套,20# 64套,18# 58套,32# 84套,22# 102套,23#30# 124套,26# 112套,毛坯,精装,如何根据精细化蓄客目标完成蓄客？ 节点1开盘前A、B级毛坯客户户型落位比需达到1

3、:3以上，即300组。 节点2到节点3之间，由于节点1剩余毛坯E类户型和精装A类户型总价相近，较容易转化，加上后续开盘上批剩余客户挤压，A、B级精装总客户落位比达到1:2即可，即812组。 节点3到12月底同理A、B级毛坯总客户落位比1：2，即676组。 A、B级客户1788组，由于竞品较少，来人与A、B级转化比暂定为3:1，共计来人5364组。,1,2,3,广告诉求升级：需找最能激发刚需客户购买冲动的理由 推广动作升级：新增高效客户导入渠道 形象包装升级：第一印象和整体动线组合提升,广告诉求升级,工作3-5年多赚钱,毕业踏上工作岗位,买房子结婚,结婚1-2年生孩子,养育子女成人,支撑孩子买房

4、,60以后养老生活,帮助孩子带子女,“中国式现象”关键词压力 就业的压力、工作的压力、购房的压力、结婚的压力、养小孩的压力,相比父辈，我们这一代的压力,“中国式现象”扼杀了“中国式创造”,典型目标客群人格特征,人前貌似风光，人后其实慌张 特征一：出入高档写字楼，收入6000元特征二：每天工作到深夜，为理想而奋斗，承受着生活压力，有梦想，有追求，有理想。 特征三： 上班需要便捷的交通-社区巴士及社区自行车，下班登陆社区网站和朋友交流沟通，偶尔去减压室放松一下，天气好的时，约上三五好友打打球特征四： 购房压力、成家压力、晋升压力，渴望能够用不多的钱在上海拥有属于自己的一片天地,典型目标客群置业关注

5、点,售后无压力 大品牌开发商是产品品质的保证，不然会坏掉。,典型目标客群置业关注点,价格无压力 单价必须便宜，总价也必须在承受范围内，不然会还贷很累。,出行无压力 便捷地公共交通是按时上班休息的重要保障，不然会睡不好。,生活无压力 能满足平时休闲娱乐，也能满足基本购物，不然会无聊。,环境无压力 城郊可以接受，但将来一定要比现在好，不然会没希望。,客户需求总结 快乐的无压力高尚青年社区,绿地新瑅香公馆就是 基于客户需求下的 产品补强,价格无压力 低单价，低总价。 主力户型80平米左右的两房和105左右的三房，皆小于市场平均二、三房面积段，加上11500元/平方米的低均价，总价控制在90120万，

6、对首置刚需极富吸引力。,出行无压力 11号线和沪宁高速。 主要交通包括全上海最长、换乘地铁线最多的11号线和连接西上海交通枢纽沪宁高速，1小时内几乎能到达所有的重点商圈。,生活无压力 配套堪比城市副中心。 绿地大道沿线10分钟生活圈购物、娱乐、教育、医疗应有尽有，同时项目还享有安亭老镇的成熟商业配套及全嘉定最繁华的11号线安亭站站点商圈。,环境无压力 地属于上海青浦新城，也是西上海重点规划的三城黄金核心。 没有市中心拥挤的交通，没有城郊荒凉的空地。 现在的环境已繁华初现，未来的国际都市感更是指日可待。,售后无压力 全球500强绿地集团荣誉作品。 房地产综合企业集团第一品牌，项目遍布中国24省，

7、65城以及欧洲、亚洲、澳洲等地。,项目定位语,11号线旁 上海青年无压力社区,第一阶段：（7月25日8月31日） 阶段重点：利用价格优势吸引大量客户到现场 主要诉求：上海最低价，8888元起，速来抢购,第二阶段：（9月1日11月30日） 阶段重点：导入浦东、长宁、普陀、闵行外区客户，截留区域看房客户 主要诉求：城市副中心级生活配套,第三阶段：（12月1日12月31日） 阶段重点：利用地铁站开通在即强调交通便捷性吸引客户参观 主要诉求：11号线兆丰路站开通倒计时,推广动作升级,渠道升级壹,都知道网络营销物美价廉 但如何将项目信息以最小成本传递给最多的人,名人微博广告转发 项目官网百度SEO优化

8、相关房产网SEO优化 网络水军各论坛灌水，同时打击竞品项目,付费,免费,微博账号：加业内好友，通过项目进度和新闻引起业内关注，带动同行周边客户 微信公共账号：平面广告放置二维码，目标客户扫描后推送项目信息 在目标客户群处制造的新奇事件植入项目信息，目标客户拍照后上传到交流平台（微博，微信朋友圈等），通过圈层信息转发达到信息病毒式传播目的。 利用移动手机互联网软件举办大型目标客户感兴趣的互动活动，在活动中植入项目信息。,现阶段可用网络营销方式,费用高 见效慢,需维护 效果差,范围广 见效快,微博、微信朋友圈 青年时尚秀,制造极具话题性的行为艺术引发目标客户关注，通过移动互联网交流平台病毒式传播

9、活动地点：轨交11号线，3号线，4号线等人流较多的地方； 需要人数：20个大学生； 活动详情： 帅哥美女身着统一时装场地路演（如欧美风、日韩风校服；动漫人物Cosplay）； 手臂上贴有项目名称和logo及微信二维码； 集体游行给路人拍照，让过路行人扫描并与之合影； 微信公众平台推送“微博有奖转发活动”，抽奖要求照片加评论并瑅香小馆，奖品开盘时到售楼处领取； 期间公众平台推送项目趣事；,微博、微信朋友圈 全城寻宝,“寻找宝马mini”的活动启示,LBS在国外的商业化应用案例，宝马在斯德哥尔摩利用LBS推广minicooper，发起“寻找minicooper”营销活动，宣称只需三步便可免费获得m

10、inicooper： step1：寻找mini，在手机上安装一个app插件，找到虚拟mini的位置； step2：接近mini，进行Checkin，获得虚拟mini； step3：快跑！只要成功占有虚拟mini达一周，便可拥有一辆真实minicooper！ 本次活动共吸引了40万人参加，参加活动的群众年龄从1570岁都有，且主要年龄集中在2540岁。 活动如同超级“病毒”，由于在寻找过程中加入了逻辑推理等智力游戏成分，同时兼具探险风格，备受青年朋友喜爱。 最终通过参与者推特的不断转发，受感染的人数不断攀升，而加入的人越多，竞争就越激烈，要持续“占有”的难度就越大，宝马用最小的营销成本，获得了最

11、大宣传效果。,Search mini,利用微信公众账号的自动回复推送功能举办全城寻宝活动，在活动中植入项目信息。 活动时间：7.318.31 活动方式： 8.3、8.10、8.17、8.24 ，10:00am正式开始。寻宝以地铁为交通途径设立以下提示站点，根据首个提示从初始站点下来寻找提示中的地点，找到正确的地点后会得到一组密码，向公共平台账号“瑅香小馆”发送密码公共账号会自动推送下一站点线索提示。只要找到安亭站密码发送至公共账号就能领取纪念奖品，隐藏关卡通过最后线索提示找到，首先破解者送30克金条。,陆家嘴,南京西路,人民广场,静安寺,中山公园,嘉定新城,安亭,绿地大道,隐藏关卡,7.257

12、.30（活动详情策划及物料准备） 提示线索设定和传播方式（可参考上海流行的密室逃脱找寻线索方式） 人物 7.318.2（参与者准备期） 地铁口派单，单页说明全城寻宝详情；同时在大众点评、豆瓣社区、58同城等平台发布活动信息；,渠道升级贰,都知道巡展是导客最佳途径 但如何保障现场人气和巡展效果,根据聚仁在嘉定区域17个项目的操盘经验，江桥万达和中上公园龙之梦是导入外区刚需客户的重要途径，其中江桥万达广场效果最佳。 问题一： 需避免冷场时期。而单纯的巡展往往只能吸引有置业需求的客户关注，还有相当部分的时间段巡展场地人流稀疏。 问题二： 提升现场人气和巡展效果。由于巡展费用有限，本项目只能在人气最多

13、的周末进行巡展。因此需要寻找途径达到成倍的巡展效果。 为了给巡展现场聚集更多的人气，使更多无置业需求客户参与到口碑传播行列，可在现场设置人气互动活动。,加多宝的启示,活动说明：2013年1月20日，加多宝在北京朝阳大悦城举办“你敢喊我就敢送”活动，只要对着加多宝特制的自动售货机喊“过年来罐加多宝”，声音达到一定分贝值，就有一罐加多宝送给参与者，现场气氛火爆。,仅仅8个小时，吸引了现场5000人次参与活动，影响覆盖人次高达90000人，日后其他媒体的报道更是对加多宝品牌造成二次宣传，在寒冷的冬天，瞬间掀起加多宝热潮！,加多宝创意营销“你敢喊，我就敢送！”,首次亮相，结合巡展起势 新缇香公馆，大声

14、发声活动,青春：无畏行动，不离梦想，不惧表现，喊出你的梦想，分享你的梦想，为青春呐喊 活动地点：中山公园龙之梦或江桥万达广场； 活动详情：结合项目的巡展活动，大声发声，无畏行动，不离梦想，敢于表现，在巡展香肠大声的喊出自己的梦想，声音超过一定的分贝，就有项目礼品相送，表现优越者还有购房特别优惠礼券，同时也可现场扫描二维码，与现场观众形成互动。,非常规巡展活动年轻，大声发声,现场传播：超强互动性与娱乐效应，引起聚众效应 网络扩散：青年群体对娱乐性活动的关注与分享，在网络中产生“病毒扩散”效应,渠道升级叁,都知道活动公关可对客户多次邀约排摸 但如何才能让活动带来更多的新客户,渠道升级肆,都知道户外

15、高炮看板和道旗能截留客户 但如何用最小成本截留最多客户,渠道升级伍,客户开发全面升级,聚仁会 聚仁西区项目资源开发,聚仁西区资源开发,聚仁西区在售项目 客户资源,目前已有超过20万VIP客户资源的聚仁会，中高端会员近50000组，与多家上市房地产开发商合作。 短信数据库、定期的期刊、网站、微博、定期活动.,新聚仁上海资源之客户聚仁会,新聚仁在西区在售项目17个项目 拥有约350名销售人员,目前西区在售17个案场 350名销售员 启动新聚仁全员营销,公司网站,OA平台,短信系统,联动案场,渠道渗透,公司的网站、OA（销售经理以上职称的专用内网） 、公司平台的短信通知 公司内部公共位置，增设海报、

16、易拉宝等宣传资料；电梯间、电梯厅、食堂人气值较高位重点投放；,联动信函,奖励措施,绿地老客户运作,占领绿地大道沿线社区。21世纪城、启航社等 小区电子版、横幅、物业易拉宝 已购业主的短信平台方案推送。,提供全面的老带新奖励方案，如减免物业费将方案公布在小区各个角落,圈层营销，礼品策略 增加主动口碑传播力,手机壳到访礼品,充电宝拓客礼物,玻璃杯拓客礼物,形象包装升级,阵地包装升级,阵地包装动线图，标出包装点,第一印象包装,从外区各地点导入地点开始到项目现场，包括巡展点包装，看房车包装，其他细节包装点,分阶段营销工作重点,7月,8月,9月,10月,11月,12月,21#29# 100套,17# 88