商业银行财务审计工作底稿模版-投资性房地产

1、进进 一一 步步 审审 计计 程程 序序 表表 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙） 被审计单位：xxx银行股份有限公司审核员：审核员a日期：2013.xx.xx索引号：zn 审查项目：投投资资性性房房地地产产会计期间：2012.12.31复核员：审核员a日期：2013.xx.xx页次： 一一、审审计计目目标标与与认认定定对对应应关关系系表表: : 财务报表认定 审计目标abcde 存在完整性权利和义务计价和分摊列报和披露 a资产负债表中记录的投资性房地产是存在的。 b所有应当记录的投资性房地产均已记录。 c记录的投资性房地产由被审计单位拥有或控制。 d投资性房地产以恰当的金额包

2、括在财务报表中，与之相关的计价调整已恰当记录。 e投资性房地产已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报和披露。 二二、审审计计目目标标与与审审计计计计划划的的衔衔接接： 项 目 财务报表认定 存在完整性权利和义务计价和分摊列报和披露 评估的重大错报风险水平（注：结果取自风险评估工作底稿） 控制测试结果是否支持风险评估结论（注：结果取自该项目所属业务循环内部控制测试工作底稿） 需从实质性程序获取的保证程度 三三、审审计计目目标标与与审审计计程程序序对对应应关关系系表表： 审计目标可供选择的审计程序 是否计划实施 （） 与认定的对应关系索引号 d 1.获取或编制投资性房地产明细表： (1)

3、复核加计正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；结合投资性房地产累计摊销（折旧）、投资性房地产减值准备科目与报表数核 对是否相符； (2)与被审计单位讨论以确定划分为投资性房地产的建筑物（包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）、土地使用权是否符合会计 准则的规定。 d ed2.根据被审计单位管理层的能力和意图，检查对投资性房地产的分类和采用的计量属性是否适当，是否符合会计准则的规定。ed abd 3.确定投资性房地产是否存在，期末余额是否正确： (1)获取本期投资性房地产增加和减少的明细表以及投资性房地产登记簿，投资性房地产增加、减少明细表和投资性房地产登记簿中的本期增 减累计数应

4、与投资性房地产变动表中的本期增减累计数相等；会计处理是否正确； (2) 依据投资性房地产增加明细表和期初投资性房地产成本分别选取适量项目； (3) 如果选取的所有项目在期末仍存在，安排对其进行实地检查，复核该资产是否真实存在； (4)如果挑选的样本在期末已清理或处理，需确认清理或处理的资产已经办理审批手续，其清理的收益或损失已正确的计算，并进行正确的会 计处理。 abd bcda 4.确定投资性房地产增加计价是否恰当，并确定其归被审计单位所有，增减变动的记录是否完整、正确： (1)对于所选取的本期新增加的项目，追查至购买协议（合同）、原始发票、验收报告等以确认其有效性、金额的正确性以及新增投资

5、性房地 产是否经过有效的批准，并归被审计单位所有； (2) 检查建筑物权证、土地使用权证等证明文件，确定建筑物、土地使用权是否归被审计单位所有； (3) 对于所选取的本期增加和期初的投资性房地产项目，追查至会计截止日的投资性房地产备查簿以确认我们挑选的样本是否已清理； (4) 对于所选取的本期减少的项目，需确认处置的资产已经办理审批手续，其处置的收益或损失已正确的计算，并进行正确的会计处理。 bcda d 5.与被审计单位讨论以确定投资性房地产后续计量模式选用的依据是否充分。与上期政策进行比较，确定后续计量模式的一致性。如不一致， 则详细记录变动原因。 d de 6.确定投资性房地产后续计量选

6、用公允价值模式的政策是否恰当，有关公允价值是否持续可靠取得，计算复核期末计价正确： (1)被审计单位投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计价的，期末，应逐项检查公允价值的确定依据是否充分，重点检查公允价值能持 续可靠取得的确凿证据，检查公允价值变动损益计算是否正确，会计处理是否正确。与利润表公允价值变动损益中的相应数字核对无误； (2)询问并获取相关资料，评价被审计单位确定公允价值采用方法的适当性，公允价值选用的合理性，包括被审计单位的决策程序、公允价值 的确定方法、估值模型的选择、披露的充分性等； (3) 考虑利用专家的工作程度，对专家的胜任能力和客观性或工作结果适当性进行评价。 de d

7、 7.投资性房地产后续计量选用成本计量模式，确定投资性房地产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）的计提是否正确 ： (1) 了解被审计单位所使用的建筑物折旧率和土地使用权摊销率，确定其制定是否恰当； (2)确认被审计单位除已提足折旧或摊销的投资性房地产及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物外，其他投资性房地产均已计提折旧 和摊销； (3)根据投资性房地产的平均水平测算整个会计期间的摊销（折旧）额。与投资性房地产中的折旧和摊销本期增加数相核对，如有差异，查明 原因； (4) 将本期折旧和摊销金额与利润表其他业务支出中的相应数字核对无误。 d de 8.期末对成本模式计量的投

8、资性房地产进行如下检查，以确定投资性房地产是否已经发生减值： (1)核对投资性房地产减值准备本期与以前年度计提方法是否一致，如有差异，查明政策调整的原因，并确定政策变更对本期损益的影响，提 请被审计单位做适当披露； (2)期末，对以成本模式计量的投资性房地产逐项进行检查，以确定是否已经发生减值。确有出现导致其可收回金额低于账面价值的情况，将 可收回金额低于账面价值的差额作为投资性房地产减值准备予以计提。并与投资性房地产中的减值准备本期增加数相核对，如有差异，查明原 因； (3) 将本期减值准备计提金额与利润表资产减值损失中的相应数字核对无误； (4)投资性房地产减值准备按单项资产（或资产组）计

9、提，计提依据充分，得到适当批准。获取管理层在资产负债表日就投资性房地产是否存 在可能发生减值的迹象的判断的说明。如果识别出与投资性房地产减值准备相关的重大错报风险，执行“审计会计估计（包括公允价值会计估 计）和相关披露”中“应对评估的重大错报风险”所述的程序，并在本账项工作底稿中记录测试过程。 de de 9.确定投资性房地产后续计量模式的转换是否恰当： (1) 检查董事会等决议文件，确定后续计量模式改变的适当性，会计处理的正确性，并提请被审计单位进行充分披露； (2) 审查投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式是否作为会计政策变更进行追溯调整期初留存收益处理。 de de 10.如被审

10、计单位投资性房地产与其他资产发生相互转换的，应审查转换依据是否充分，是否经过有效批准；转换日房地产成本计量是否正确 ，会计处理是否正确： (1) 复核在成本模式下，是否将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值； (2)复核采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，是否以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与 原账面价值的差额计入当期损益； (3)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小 于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积。 d

11、e d 11.获取租赁合同等文件，重新计算租金收入，检查投资性房地产的租金收入计算是否正确、会计处理是否正确，租金收入是否计入其他业务 收入。 d d12.检查本期对投资性房地产进行改良或装修的会计处理是否正确。d d13.检查有无与关联方的投资性房地产购售活动，交易价格是否公允。d abcd14.检查非货币性资产交换、债务重组时取得或转出投资性房地产的会计处理是否正确。abcd d15.检查投资性房地产的处置目的，检查凭证是否齐全、合法，会计处理是否正确。d ce 16.结合银行借款等的检查，了解建筑物、土地使用权是否存在抵押、担保情况。如有，则应详细记录，并提请被审计单位进行充分披露。检

12、查投资性房地产的保险情况。 ce 17.根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序。 e 18.检查投资性房地产的列报和披露是否恰当： (1) 投资性房地产的种类、金额和计量模式； (2) 采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况； (3) 采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响； (4) 房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响； (5) 当期处置的投资性房地产及其对损益的影响 。 e 四四、调调整整事事项项说说明明及及调调整整分分录录：（注：分录请写到二级科目，并注明底稿索引；如篇幅不够，请另加页附后） 本科目无需调整事

13、项 五五、余余额额： 期初余额期末余额 上年审定数（或未审数）本期审定数未审数本期审定数 六六、审审计计结结论论： 1、 本科目经审计后无调整事项，余额可以确认： 2、 本科目经审计调整后，审定数可以确认：- 3、 因原因，本科目余额不能确认： 七七、复复核核记记录录： 本业务负责人已对审核员审核员a对本科目实施的审计程序（底稿附后）进行复核。 本项目负责人已对审核员审核员a对本科目实施的审计程序（底稿附后）进行复核。 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 “投投资资性性房房地地产产” 调调整整分分录录汇汇总总 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙） 被审计单位：xxx银行股

14、份有限公司审核员：审核员a日期：2013.xx.xx 索引号：zn -0 审查项目：投投资资性性房房地地产产会计期间：2012.12.31复核员：复核员b日期：2013.xx.xx 页 次： 期初余额 上年审定数（未审数）审计调整数本期审定数 0.000.00 期期初初数数调调整整事事项项： 调整事项说明 会计分录调整金额 底稿索引 一级科目二级科目借方贷方 期末余额 未审数审计调整数本期审定数 0.000.00 期期末末数数调调整整事事项项： 调整事项说明 会计分录调整金额 底稿索引 一级科目二级科目借方贷方 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房地地产产项项目目审审计

15、计小小结结及及调调整整事事项项说说明明 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙） 被审计单位：xxx银行股份有限公司审核员：审核员a日期：2013.xx.xx 索引号：zn - 1 审查项目：投投资资性性房房地地产产会计期间：2012.12.31复核员：复核员b日期：2013.xx.xx 页次： 一一、投投资资性性房房地地产产的的计计价价和和核核算算的的规规定定： 1、标准：采用成本模式/公允价值模式计量 2、分类：房屋建筑物（包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）、土地使用权 3、成本模式下的折旧计提方法：平均年限法分类计提，具体如下： 固定资产类别预计使用年限预计净残值率

16、年折旧率 房屋建筑物0.00% 土地使用权0.00% 注：正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物不计提折旧； 4、后续计量模式与上年是否一致，如不一致，则详细记录变动原因。 二二、审审计计结结果果及及调调整整事事项项： 投资性房地产原值未审数：累计折旧未审数：减值准备未审数： 审计调增：审计调增：审计调增： 审计调减：审计调减：审计调减： 投资性房地产原值审定数：0.00 累计折旧审定数：0.00 减值准备审定数：0.00 调整事项说明如下 ： 期期初初数数调调整整事事项项： 序号 调整事项说 明 会计分录调整金额底稿索引 一级科目二级科目借贷 本本期期调调整整事事项项： 序号 调整事项说

17、明 会计分录调整金额底稿索引 一级科目二级科目借贷 三三、投投资资性性房房地地产产受受限限情情况况： 公司投资性房地产被抵押冻结的受限情况存在（ ）不存在（ ）。 公司以下资产为抵押获得 银行借款 万元；抵押资产明细如下： 名称大类原值累计折旧减值准备净值 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 合计0.000.000.000.00 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房地地产产及及累累计计折折旧旧增增减减变变动动表表 适用于采用成本模式计量的投资性房地产 2012.12.31 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙）索引号：zn

18、- 10 被审计单位：xxx银行股份有限公司页次： 原 值 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数（未审数）审计调整审定数抵押质押资产额 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 其他处置 转入固定资产、存 货活无形资产 其他 房屋建筑物 土地使用权 小 计 折 旧 或 摊 销 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数（未审数）审计调整审定数 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 其他处置 转入固定资产、存 货活无形资产 其他 房屋建筑物 土地使用权 小 计 减 值 准 备 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数（未审数）审计调整审定数 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产

19、转入 其他处置 转入固定资产、存 货活无形资产 其他 房屋建筑物 土地使用权 小 计 账 面 价 值 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数（未审数）审计调整审定数 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 其他处置 转入固定资产、存 货活无形资产 其他 房屋建筑物 土地使用权 小 计 审核员：审核员a日期：2013.xx.xx复核员：审核员a日期：2013.xx.xx 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房地地产产及及累累计计折折旧旧增增减减变变动动表表（审审定定数数） 适用于采用成本模式计量的投资性房地产 2012.12.31 所属会计师事务所：xx会计师事务所

20、（特殊普通合伙）索引号：zn - 10-100 被审计单位：xxx银行股份有限公司页次： 原 值 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数抵押质押资产额 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 其他处置 转入固定资产、存 货活无形资产 其他 房屋建筑物 土地使用权 小 计 累 计 折 旧 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 其他处置 转入固定资产、存 货活无形资产 其他 房屋建筑物 土地使用权 小 计 减 值 准 备 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 其他处置 转入固定资产、存 货活

21、无形资产 其他 房屋建筑物 土地使用权 小 计 账 面 价 值 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 其他处置 转入固定资产、存 货活无形资产 其他 房屋建筑物 土地使用权 小 计 审核员：审核员a日期：2013.xx.xx复核员：审核员a日期：2013.xx.xx 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房地地产产及及累累计计折折旧旧增增减减变变动动表表 适用于采用公允价值模式计量的投资性房地产 2012.12.31 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙）索引号：zn - 20 被审计单位：xxx银行股份有限公司

22、页次： 原 值 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数(未审数）审计调整审定数抵押质押资产额 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 处置 转入固定资产、存 货或无形资产 房屋建筑物 土地使用权 小 计 公 允 价 值 变 动 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数(未审数）审计调整审定数抵押质押资产额 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 处置 转入固定资产、存 货或无形资产 房屋建筑物 土地使用权 小 计 账 面 价 值 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数(未审数）审计调整审定数抵押质押资产额 购置 固定资产、存货及 无形资产转入 处置 转入固定资产、存 货或无形资产

23、 房屋建筑物 土地使用权 小 计 审核员：审核员a日期：2013.xx.xx复核员：审核员a日期：2013.xx.xx 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房地地产产及及累累计计折折旧旧增增减减变变动动表表（审审定定数数） 适用于采用公允价值模式计量的投资性房地产 2012.12.31 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙）索引号：zn - 21 被审计单位：xxx银行股份有限公司页次： 原 值 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数(审定数）抵押质押资产额 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 处置 转入固定资产、存 货或无形资产 房屋建筑物 土地

24、使用权 小 计 公 允 价 值 变 动 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数(审定数）抵押质押资产额 购置或后续支出 固定资产、存货及 无形资产转入 处置 转入固定资产、存 货或无形资产 房屋建筑物 土地使用权 小 计 账 面 价 值 大 类期初数 本年增加本年减少 期末数(审定数）抵押质押资产额 购置 固定资产、存货及 无形资产转入 处置 转入固定资产、存 货或无形资产 房屋建筑物 土地使用权 小 计 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 审核员：审核员a日期：2013.xx.xx复核员：审核员a日期：2013.xx.xx 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房

25、地地产产与与权权证证核核对对及及盘盘点点表表 成本模式及公允价值计量的投资性房地产均适用 2012.12.31 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙）索引号：zn - 30 被审计单位：xxx银行股份有限公司页次： 一一、获获得得公公司司相相关关权权证证，复复印印并并加加盖盖公公司司公公章章（已已和和原原件件核核对对一一致致） 二二、产产权权证证核核对对表表 资产名称 权证/租赁 合同复印索 引 房屋位置结构建筑面积产权证编号填发日期发证机关 抵押担保情况 实际盘点记录 （使用人、使 用状态、与资 产信息一致) 账面原值账面累计折旧账面净值抵押面积抵押性质* 合合计计0.000.0

26、00.00 *：借款性质分借款抵押、债务担保、为他人借款抵押、为他人承担债务担保 三三、查查验验说说明明： 四四、审审计计结结论论： 1、权证是否齐全；是否归属公司所有 审核员：审核员a日期：2013.xx.xx复核员：审核员a日期：2013.xx.xx 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房地地产产成成本本模模式式下下复复核核折折旧旧 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙） 被审计单位：xxx银行股份有限公司审核员：审核员a日期：2013.xx.xx 索引号：zn - 40 审查项目：投投资资性性房房地地产产会计期间：2012.12.31复核员：复核员b日期

27、：2013.xx.xx 页次： 一一、投投资资性性房房地地产产的的计计价价和和核核算算的的规规定定： 1、标准：采用成本模式/公允价值模式计量 2、分类：房屋建筑物（包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）、土地使用权 3、成本模式下的折旧计提方法：平均年限法分类计提，具体如下： 固定资产类别预计使用年限预计净残值率年折旧率 房屋建筑物0.00% 土地使用权0.00% 注：正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物不计提折旧； 4、后续计量模式与上年是否一致，如不一致，则详细记录变动原因。 二二、复复核核本本期期计计提提折折旧旧及及摊摊销销数数是是否否正正确确： 类别 一、房屋建筑物 二、

28、土地使用权 三三、复复核核本本期期计计提提折折旧旧数数与与入入成成本本费费用用净净额额是是否否一一致致： 本期计提数 /摊销数 入成本费用 差异差异原因 主营业务成本其他业务支出小计 - 结论：计提数及摊销数与入主营业务成本/其他业务成本成本一致/不一致 四四、成成本本计计量量模模式式下下，期期末末减减值值测测试试 确定是否出现导致其可收回金额低于账面价值的情况，将可收回金额低于账面价值的差额作为投资性房地产的减值准备予以计提 投资性房地产计提减值准备按单项计提。减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 五五、投投资资性性房房地地产产收收入入 公司是否有对应的房地产收入，在什么科目核算，核算

29、详见“其他业务收入/投资收益“ 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房地地产产公公允允价价值值模模式式期期末末计计价价复复核核 适用于采用公允价值模式计量的投资性房地产 截止2011年12月31日 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙）索引号：zn - 50 被审计单位：xxx银行股份有限公司页次： 一一、获获得得公公司司相相关关公公允允价价值值变变动动的的依依据据，复复印印并并加加盖盖公公司司公公章章（已已和和原原件件核核对对一一致致） 二二、公公允允价价值值变变动动明明细细表表 项项目目名名称称 账面数复核 备注 面积 期初公允价 值（单价） 期初公允价

30、值 期末公允价 值（单价） 期末公允价 值 期末公允价值（ 参考单价） 根据参考单价计算期 末公允价值 差异差异原因 与上期计价 方法一致 三三、查查验验说说明明： 1、关注：公允价值模式是否恰当，有关公允价值是否持续可靠取得。 2、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产(包括企业首次取得的在建投资性房地产)， 如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其 公允价值能够可靠计量时或其完工后(两者孰早)，再以公允价值计量。 四四、审审计计结结论论： 1、价值变动依据是否合理，入账依据时候充分 2、

31、会计处理是否正确 审核员：审核员a日期：2013.xx.xx复核员：审核员a日期：2013.xx.xx 立信会计师事务所（特殊普通合伙)2012版 投投资资性性房房地地产产与与自自用用房房地地产产相相互互转转换换审审核核表表 2012.12.31 所属会计师事务所：xx会计师事务所（特殊普通合伙）索引号：zn - 60 被审计单位：xxx银行股份有限公司页次： 自用房地产转换日价值投资性房地产转换日价值转换影响 项目名称转换方式 转换日 资产原值 1 累计折旧/ 摊销数 2 减值准备 3 净额 41-2-3 成本模式公允价值模式当期损益资本公积 转换原因批准文件备注 资产原值 5 累计折旧 6

32、 减值准备 7 净额 85-6-7 账面价值 9 公允价值 10 11=4-8 或11=9-10 12=8-4 1、房屋建筑物 2、土地使用权 合计0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 提提示示： 1、成本模式下 将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 2、公允价值模式下 将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额， 贷记“资本公积其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。 将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记 “累计折旧”等科目， 按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。 将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损