租赁合同(10).ppt

1、,租赁合同,1,（一）租赁合同的含义与特征,租赁合同是当事人双方就出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金而达成的协议。主要有如下法律特征： 1.租赁合同是转让财产使用、收益权的合同。 这是租赁合同区别与转让财产所有权合同最根本的特征。 2.租赁合同是诺成合同。 租赁合同自双方意思表示一致时成立。 3.租赁合同是双务有偿合同。,4.租赁合同的标的物是特定的非消耗物。 5.租赁合同主体相当广泛。 在租赁关系中，出租人可以是财产所有权人或经营权人、典权人、使用权人、占有人、承租人等。 6.租赁合同具有期限性。 合同法第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。租赁期间届满，当事

2、人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。,（二）租赁合同的形式与内容 租赁合同的租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式订立。 当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，但租赁期限最长不得超过20年。 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限，租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。,（三）租赁合同的效力 1.出租人的义务 （1）交付租赁物并保持租赁物在租赁期间适于使用的状态。 （2）维修租赁物，但当事人另有约定的除外。,（3）物的瑕疵担保义务：保证交付时租赁物符合约定用途以及整个租赁期间租赁物符合约定用途，否则，承租人可以要求解除合同或者请求减少租金。 （

3、4）权利瑕疵担保义务：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。,2.承租人的权利与义务 （1）依约定方法或租赁物的性质使用租赁物。 （2）妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。,（3）不作为义务。 未经出租人同意，承租人不得对租赁物进行改善或增设他物，否则，出租人可以要求承租人回复原状或赔偿损失；未经出租人同意，承租人亦不得将租赁物转租他人。,（4）按照约定支付租金。 （5）租赁期间届满返还租赁物。 返还的租赁物应当符合约定的或租赁物性质使用后的状态。,（6）优先购买权。 租赁物在租赁期间发生所

4、有权变动的，不影响租赁合同的效力，即实行“买卖不破租赁”的原则。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,（四）租赁合同的解除 除合同解除的一般法定条件外，租赁合同中，出租人和承租人还可以在一些特殊情况下享有合同解除权。,1.出租人的合同解除权情形： （1）承租人未按约定方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损害的； （2）承租人未经出租人同意转租的；,（3）逾期不支付租金； （4）对租赁期限没有约定或约定不明确的，又未达成补充协议的，出租人可以随时解除合同，但应当在合理的期限内通知承租人。,2.承租人的合同解除权情形： （1）对

5、租赁期限没有约定或约定不明，事后又未达成补充协议的，承租人可以随时解除合同；,（2）租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同是明知该租赁物质量不合格，承租人也可以随时解除合同； （3）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。,租赁合同,转移财产使用权的合同 诺成 双务 有偿合同 租赁物为有形特定的非消费物 具有临时性,融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，直接交付给承租人使用，承租人支付租金的合同。,承租人,出租人,出卖人,租赁关系,选择,直接交付,买卖关系,所有权人,1.出租人为租赁物所有

6、权人 2.承租人享有对出卖人的索赔请求权及对租赁物的维修义务 3.出租人不负租赁物瑕疵担保责任,李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据所学的合同法的知识和相关法律规定，回答下列问题：（1）假如房屋租赁合同的期限为30年，合同是否有效？为什么？,（1）合同部分有效，部分无效。 合同法第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。,（2）假如租赁期间房屋需要维修，承租人也要求维修，但由于没有维修，致使房屋侧墙倒塌，造成承租人财产损失，责任应当由谁承担？为什么？,（2）责任应当由出租人承担。合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的

7、用途。合同法第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。,（3）为了美观舒适，承租人自己对房屋进行了装修，要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理？为什么？,（3）不合理。合同法第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该承租人没有得到出租人的同意自己进行装修，违反法律的规定，因此要求出租人支付一半的费用是不合理的。,（4）承租人经出租人同意将房屋转租，承租人和出租人之间的关系是否解除？为什么？,（4）没有解除。合同法第224条规定，承租人经出

8、租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。,（5）在承租期间，出租人将房屋出售，是否需要承租人的同意？为什么？,（5）不需要承租人的同意。但应当提前通知承租人。合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,一、单选题,1.甲与乙二人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合同期满后，承租人仍然使用该房并按照原合同如数交纳租金，出租人甲照收不误。在原租赁合同期满后：（） A.甲、乙之间存在债权债务关系但不存在租赁合同关 B.甲、乙双方都有违约行为 C.承租人乙侵犯了甲的所有权 D.甲、乙

9、双方都以积极的行为建立不定期租赁关系，当事人之间存在建立不定期租赁关系的要约和承诺,答D考租赁合同解双方当事人存在继续租赁房屋的合意，故而排除A、B、C项。合同法第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人以积极行为为要约和承诺，故肯定D项。,2.在租赁合同中，承租人经出租人的同意，将租赁物转租给第三人时，如果第三人对租赁物造成损失的，应当如何赔偿损失（）。 A.应当由第三人赔偿损失 B.应当由承租人与第三人按份承担损失 C.应当由承租人与第三人连带赔偿损失 D.应当由承租人赔偿损失,答D考租赁合同解合同法第224条规

10、定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。,3.王、赵二人各以20%与80%的份额共有1间房屋，出租给汪某，现王某欲将自己的份额转让，请问：下列表述中哪一说法是正确的？（） A.赵有优先购买权，汪没有优先购买权 B.汪有优先购买权，赵没有优先购买权 C.赵、汪都有优先购买权，二人处于平等地位 D.赵、汪都有优先购买权，赵的优先购买权优先于汪的优先购买权,答案D考点优先购买权解析（1）根据民法通则第78条的规定，按份共有人在同等条件下有优先购买

11、权；根据合同法第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（2）共有人的优先购买权是基于物权；承租人的优先购买权是基于租赁合同（债权合同），物权优先于债权。所以，赵的优先购买权优先于汪的优先购买权。赵作为共有人与标的物的联系更为紧密。解题应注意的问题：应当掌握物权优于债权的原理。所以正确答案是D。,二、多选题,1.就房屋租赁关系而言，下列表述错误的是：（）A.如果承租人乙无正当理由未支付或者迟延支付租金的，甲可以直接解除合同B.房屋租金由甲乙自愿协商确定，法律并无最高数额限制C.甲将房屋卖给他人后，若新房主不愿继续出租，则其

12、有权要求终止租赁合同D.该租赁合同可以采取书面形式，也可以采取口头形式,答案ACD考点房屋租赁关系解析合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照该条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。因而A项不正确，不能直接解除合同。租金的多少属于合同自由的范畴，因此选择B项。依照买卖不破租赁的规则，C项错误。租赁合同的形式属于合同自由的范畴，因此可以采用书面形式，也可以采取口头形式。但租期6个月以上的应当采用书面形式，否则租赁为不定期租赁。甲、乙之间是3年的合同，因而应当采用书

13、面形式，故D项错误。,某甲自有房屋1间，2002年5月1日与乙签订一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将要出卖该房屋的情况告知乙。到了11月7日乙没有任何答复，甲与丙协商以10万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方准备办理房产变更登记前数日，甲遇丁，丁愿以12万元价格买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即到房屋管理部门办理了产权变更登记。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。请就本案例回答下列问题。,2.就房屋买卖关系而言，下列表述中哪些是正确的？（）A.因甲已将房屋租与乙，甲若将房出售，应事

14、先征得乙的同意B.因甲丁之间已办理房产登记，故甲丙之间的买卖合同即使签订在先，丙也无权主张对该房屋的所有权C.因甲丙之间尚未办理变更登记，故甲丙之间的合同不生效D.甲虽与丙签订了合同但在未办理变更登记的情况下与丁再订立买卖合同，甲与丁之间的买卖合同是有效的,答案BD考点房屋买卖合同与租赁合同的关系、一物双卖、房屋所有权转移解析（1）出租人将出租的房屋出卖，为保护承租人的优先购买权，法律要求通知承租人，而决不是取得承租人的同意。因此，排除A项。（2）因甲、乙已经办理了产权的登记，丁已经取得了所有权。从已知的条件看，没有理由否定这种所有权。一物不能有两个所有权，因此丙不能主张所有权，不能要求实际履行合同。这是排除B项的理由。（3）办理产权过户是当事人的一项义务，不是合同生效的条件，因此排除C项。（4）甲与丙签订了房屋买卖合同，该合同是诺成合同，签订的时候，合同成立并生效。在未办理变更登记的情况下与丁再订立买卖合同，属于有权处分，因而甲与丁之间的买卖合同也是有效的，但甲必须为此对乙承担违约责任。,3.在租赁合同中，租赁物的维修义务一般由出租人承担，下列判断哪些是正确的？（）A.承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修B.