苏州高新区商业调研分析报告.ppt

1、,高新区商业调研分析报告,博思堂商业事业部 2010年7月4日,一、苏州商业市场概况,二、苏州市城市规划,三、高新区商业市场概况,四、高新区重点商业项目调研,一、苏州商业市场概况,苏州市商业网点布局规划中，目前苏州市的商业市场主要分为三个层次： 苏州市现有的主要零售商业集中在古城圈层内，以观前、石路、南门最为集中，趋向饱和状态，低、中、高档参差不齐，是苏州市传统的商业区域。 随着苏州城市的东移北扩，苏州市未来主要零售供应散落在古城圈层的范围之外，集中在中心城圈层的范围内，项目的辐射区域更广。,苏嘉杭高速,沪宁高速,苏州绕城高速,核心 圈层,中心城圈层,苏州商业市场概况,苏州目前主要商圈集中在沪

2、宁高速以南的区域内，分布在平江区、沧浪区、金阊区、苏州工业园区和高新区内，呈现“一个板块两新二轴四带”的分布特征。 “一个板块”指古城核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业服务功能区组成。 “二新”指工业园区和高新区两个新的市级商业服务功能区。 “两轴”指通过景德路和人民路的商业发展横轴和纵轴，以传统的 古城商业为依托，形成向东西和南北的商业发展轴线，连接苏州工业园区和高新区，辐射相城和吴中区。 “四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。 从苏州商业规划布局角度分析，依托两轴，未来苏州市的商业将会继续往古城周边区域发展延伸，

3、区域级的商业中心在未来将得到更大的发展空间和机会。,高新区,沪宁高速,苏嘉杭高速,古城,人民路及其北沿段,景德路,苏州绕城高速,未来商业发展方向,相城区,本项目,吴中区,苏州工 业园区,苏州市商业规划布局,苏州目前主要商业主要集中在沪宁高速的南面。 以京杭大运河、东环路高架为界，分为高新商圈、古城商圈、金鸡湖商圈、吴中区商圈、相城区商圈共五个主要商圈。,苏州市商圈分布,苏州主要商圈概况,二、苏州商业规划,城市商业中心的规划布局 “两轴三带”的标志性商业格局 4个市级商业功能区 14个区域级商业功能区 两个商务区 一个国际会展功能区,苏州商业整体规划,结构规划（2020年） 大型零售网点控制在5

4、3个左右，其中 大型百货店控制在15个以内， 仓储式商场控制在2个以内， 大型专业店控制在8个以内， 大型综合超市控制在17个左右， 大型购物中心控制在2个左右， 社区型购物中心控制在9个以内。 布局规划（2020年) 苏州市古城圈层将布局 5个大型百货店、 1个大型综合超市、 2个大型专业店， 1个社区级购物中心； 核心圈层将布局 3个社区级购物中心、 4个大型百货店、 6个大型综合超市、 3个大型专业店；,2020年规划大型零售网点的数量与2003年相比，将增加29 个，其中 大型百货店增加8个， 仓储式商场增加2个， 大型专业店增加5个， 大型综合超市增加5个， 大型购物中心增加2个，

5、社区型购物中心增加7个。,苏州商业网点规划,三、高新区商业市场概况,苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖 总人口64.46万，其中常住人口32.07万人，暂住人口31.74万人，外籍人口0.65万人。 下辖狮山、枫桥、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设科技城、浒墅关经济开发区、苏州高新区出口加工区和保税物流中心,高新区,新区区位,目前新区总人口近64.46万，其中常住人口32.07万人，暂住人口31.74万人，外籍人口1.5万人； 新区区辖4个街道、3个镇：横塘街道、狮山街道、枫桥街道、镇湖街道、浒墅关镇、通安镇、东渚镇。 浒墅关镇：面积

6、40.00平方千米，人口47148人。 通安镇： 面积40.00平方千米，人口41356人。 东渚镇： 面积37.72平方千米，人口31441人。 中心区： 含枫桥街道，狮山街道，横塘街道。 整个新区外籍人士约15000人，以日、韩、德等国人口为主,新区人口,新区交通,苏州高新区具有方便的交通体系，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。,根据苏州市总体规划要求，苏州高新区西北部地区将以沪宁铁路、沪宁高速公路、31

7、2国道、京杭大运河、绕城高速公路、世纪大道及沿太湖公路等为交通骨架，实施出口加工区、浒墅关经济开发区、东渚开发分区、通安开发分区及旅游度假区组团开发、平行推进，努力建设一个高新技术企业集聚、湖光山色秀美，适合创业和居住的湖滨城市。,新区规划,狮山片区规划,规划范围东起京杭运河，南至向阳路，西至金枫路，北至邓蔚路、支津河; 总用地面积13.49平方公里。规划居住用地624.32公顷，居住人口20万人，以1.5-3万人为服务对象，配套2-3公顷的社区中心; 区内规划3所高中，4所初中，10所小学，13所幼儿园，以此完善该区的教育设施; 以狮山路为核心，重点开发商业、金融、文体、休闲板块，形成市级商

8、业金融聚集区。,形成“一核、一带、两点、三轴、五区、九片”的空间格局,新区规划,浒通片区位于苏州高新区北部，包括了国家级出口加工区、浒墅关经济技术开发区、浒关镇、浒关工业组团、通安镇、通安开发分区; 总用地面积 5 4 平方公里，其中建设用地 49.25 平方公里，规划人口容量为25-30万人。 以片区级中心区为核心，片区中部为生活居住区，工业区围绕居住区外围布局。,一个中心、 6 个居住社区、 9 个工业组团、 1 个保税物流园和阳山绿色生态区,浒通片区规划,新区规划,对从孵化基地毕业、 并在新区内择址发展的高新技术企业继续给予财政支持,企业所得税重新享受“二免三减半”的优惠,由财政按规定列

9、收列支返还, 实际上缴的营业税和增值税的地方所得部分,通过财政渠道第一年返还80,第二年返还 50,第三年返还20。 高新技术成果、专有技术、专利、商标可作为无形资产参与项目投资,其价值占注册资本比例可达35。合作各方另有约定的,从其约定。 进入孵化基地的科技型企业,海外留学生以1万美元可注册企业；6.1万美元以上的可注册拥有自营进出口权的企业；海外留学人员既可注册外资企业, 也可注册内资历企业。内资企业资本金在3万元人民币以上可注册独立法人企业。 进入软件园的软件研发企业, 及在孵化基地内由国内外著名院所所创办的研发、工程中心及海外留学生创办的科技型企业, 所租用的研发办公用房第一年免租,第

10、二年按市场价减半征收。 从孵化基地毕业的高新技术企业在苏州新区租用生产办公用房,自租用之日起二年内,按市场价格的五折优惠。 由国内外著名院所创办的研发中心和工程中心、从孵化基地毕业的高新技术企业、以及软件企业在新区购置生产办公用房按成本价8折出让； 在苏州新区批租土地按市场价格的五折优惠。,新区政策,分布特征：新区商业较为分散，尚未形成一个大型的商业中心，主要以商业街为主，呈块状的零散状分布，形成浒关、何山、狮山等商业块状区域； 商业特征：狮山板块为新型商业，主要为金融、餐饮、娱乐类业态，主要为中高档；何山板块、浒关板块以传统商业为主，主要为零售与生活配套类商业，商业档次以中、低档为主； 发展

11、状况：目前新区商业正在积极开发建设之中，很多商业项目已经开始启动，部分商业中心面临着旧商业中心转移的状况；,新区商业概况,苏州五大商圈分析,大众化,高端,品牌档次,何山商圈,业态丰富度,单一,多元,说明：该图是对新区现在三大区域商业发展特点的概括总结,狮山商圈,零售与生活配套类商业，商业档次以中、低档为主,浒关商圈,金融、餐饮、娱乐类,传统商业街为主,新区商业概况,苏州主要商圈之高新商圈,商业发展特点 零售主导型商业服务功能区，未来将成为功能齐全的现代市级商业服务功能区。 商圈内目前的商业体量有限，功能上多以餐饮、娱乐设施为主，业态上以超市卖场型商业居多。 有苏州市内首个购物中心模式的商业项目

12、绿宝广场，是对商圈内功能的有效补充，提升了商圈的影响力。 淮海路商业街形成以日韩饮食、酒吧夜生活为主的特色商业街，在苏州市内享受较广的知名度。,1,6,5,4,2,3,高新商圈 中档市场 以本地居民及一部分在苏州工作生活的外籍人士为主 以大卖场、娱乐、餐饮为主 未来零售供应以满足消费者日常需求为主,范围：北起金山路，南到吴前港，东自滨河路，西至长江路，规划用地面积约87公顷。功能定位：零售主导型商业服务功能区。以苏州乐园为依托，以淮海路商业街为主干，形成功能齐全的现代市级商业服务功能区。,新区商业概况,狮山商圈介绍,辐射范围：整个高新区、市区部分 核心主力店 餐饮：福记好世界、阿雷店、天一鱼港

13、、西提牛排、迪欧、新岛咖啡等 娱乐：金巴黎、蓝黛商务休闲会所 租金范围：100220/月/(局部1-2层) 出租状况:基本全部出租 消费档次：中高档 目标消费群: 该商圈主要满足餐饮及娱乐消费，目标消费群主要为新区企业的员工、 新区行政部门工作人员、周边城镇的私营业主、旅游人群等。,1.狮山路 2.淮海路 3.塔园路 4.邓蔚路 5.长江路,狮山商圈介绍-狮山路,辐射范围：整个高新区、市区部分 核心主力店： 餐饮：福记好世界、阿雷店、天一鱼港、西提牛排、迪欧、新岛咖啡等 娱乐：金巴黎、蓝黛商务休闲会所 租金范围：100220/月/(局部1-2层) 出租状况:只剩下1-2间500-2000的商铺

14、 消费档次：中高档 目标消费群: 该商圈主要满足餐饮及娱乐消费，目标消费群主要为新区企业的员工、 新区行政部门工作人员、周边城镇的私营业主、旅游人群等。 物业特点:以写字楼、酒店一层的沿街商业为主,狮山商圈介绍-淮海路,辐射范围：整个新区、市区部分 核心主力店： 零售：华联超市 餐饮：健康煮、味神乐等 娱乐：温莎温泉KTV、本色酒吧等 租金范围: 150-220/月/ 出租状况:95%以上 商圈消费档次：中高档 目标消费群 主要以在新区工作的日本人以及一些企业管理层人士为主； 狮山路北侧毗邻大型社区狮山花苑，主要经营各类生活配套，客源主要以狮山花苑住户为主 商业特点：餐饮特色一条街,何山商圈介

15、绍,何山板块位于狮山板块与浒关板块之间，为新区商业的主要组成部分； 何山板块以商业街为主，主要有枫津大街、何山路商业街、何山路、林枫路等； 何山板块的大型超市有大润发与百润发，百润发为何山路周边的大型超市，以辐射周边人口为主，麦德龙为新区的仓储式超市；,1. 枫津大街 2. 何山路商业街 3. 何山路 4. 林枫路,何山商圈介绍-何山路,辐射范围：何山路、木渎金山路、马浜花园、塔园路等 核心主力店：百润发、老妈火锅、新林记大酒店等 租金范围：50-170/月/ 出租状况: 全部营业 消费档次：中档 目标消费群： 主要满足大众化的日常购物及生活服务需求塔园路东侧主要以名都花园和时代花园的住户为主

16、，百润发更是吸引了周边区域的大量住户 商业特点：主要以小区裙楼沿街商业为主,何山商圈介绍-枫津大街,辐射范围：何山路、木渎金山路、马浜花园、塔园路等 租金范围：70-120元/ /月 出租状况: 90%以上 消费档次：中低档 目标消费群:满足大众化的日常购物及生活服务需求 商业特点:住宅底商,浒关商圈介绍,商业概况： 浒关商业以传统的浒关老镇区商业为主，同时形成金光大道商业街、新浒商业1号商业街、阳山花园商业街、马涧小区商业街等一系列集中商业街，这些商业街零散分布于各处。 主要业态： 以餐饮、药店、美发、超市等配套商业为主，整体档次相对较低。 商业特征： 传统商业形式为主，整体档次较低，商业形

17、象差。,1,浒关商圈介绍-浒关商业项目,浒关商圈介绍-浒关镇商业街,主要业态：以小吃店、修理店、五金汽配店、中介店、美发店为主的配套商业 主力面积：20100不等 经营档次：低档 租 金：40210元/月 经营状况：良好 现在状况：待拆迁中 主要客源：浒关片区居民与打工者、周边过路客 商业特点：关镇的沿街商业街，沿街住宅底商为主,四、高新区商业项目,待售项目-浒新158生活广场,建筑形式：住宅底商 商铺类型：购物中心/综合体 商铺类型描述：商铺，酒店式公寓 地理位置：新区浒杨路与永莲路交界处 开 发 商：苏州浒新置业有限公司 开间面积：56 -100 开盘时间：2010-6 开工日期：2009

18、-6-1 占地面积：4500 停 车 位：189个 入住时间：2011-01 竣工日期：2010-12-1 建筑面积：25000 ,在售项目-新苏州家居广场,建筑形式：商铺 装修状况：毛坯 地理位置：新区横塘商业区域，北临苏福路、东连迎宾路、南靠青春路 公交线路：42、505、58、306、315 路 开 发 商：苏州尼盛房地产开发有限公司 价格：14000元/ (低)24000元/ (高) 开盘时间：2007-12-26 占地面积：97263 容 积 率：1.40 物业管理费：3元/ 月 停 车 位： 地下车位总计600个 入住时间： 2008-11-30 建筑面积： 163919 绿化率：

19、30% 楼层状况：三层,在售项目-港龙枫桥商业街,建筑形式：多层 商铺类型：商业街 装修状况：毛坯 地理位置：新区高新区津桥街港龙枫桥商业街D32 环线位置：6路、33路、324路、313 路、35路等，交通方便快捷 开 发 商：苏州港龙置业有限公司 相关面积：120 -180 销售地址：高新区津桥街港龙枫桥商业街D32 价格：20000元/ 开盘时间：2008-12-27 占地面积：16593 容 积 率：1 物业管理费：2.20元/ 月 停 车 位：机动车停车位105辆，非机动车665个 入住时间：2009-10 建筑面积：16615.20 绿化率：20% 楼层状况：2层，部分3层,在售项

20、目-长江壹号,建筑形式：小高层 商铺类型：购物中心/综合体 公寓装修状况：菜单式 地理位置：新区长江路9号 开 发 商：苏州市福鑫商品房开发有限公司 销售地址：长江路9号 价格：50万元/套(低) 开盘时间：2009-5 开工日期：2007-12-1 占地面积：33739 容 积 率：2 物业管理费：2元/ 月 停 车 位：地上地下停车位共计1022个 车位比： 1：5 入住时间：2010-12-31 建筑面积：110000 绿化率：25% 楼层状况：复式公寓7层 商铺3层,在售项目-汇金新地,经营类型：百货、酒店、连锁超市/卖场/折扣店,餐饮/文化商铺 商铺类型描述：多层 装修状况：全装修 地理位置：新区宝带西路科锐录交界处 开 发 商：苏州中锐地产有限公司 开间面积：40 -1500 销售地址：宝带西