万科A偿债能力分析

1、万科A偿债能力分析 2007年 度财务数据：营业外收入 31,457,800.24 营业外支出 (42,749,614.64) 出售股权投资收益/（损失） 73,623,405.18 以上各项对税收的影响 (8,929,407.74) 合计 53,402,183.04 采用公允价值计量的项目(单位：人民币元) 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 2,304,725.76 - (2,304,725.76) 3,009,780.75 可供出售金融资产 81,743,415.00 488,844,114.16 407,100,699.16 44,756,14

2、5.31 交易性金融负债 - 20,957,112.00 20,957,112.00 (20,957,112.00) 合计 - - - 26,808,814.06 3、境内外会计准则差异(单位：人民币元) 境内会计准则 境外会计准则 净利润 4,844,235,494.21 4,844,235,494 净资产 29,278,647,601.20 29,278,647,601营业收入 3,552,661.13 1,791,833.15 98.27% 结算规模增长 营业成本 2,060,733.90 1,144,126.38 80.11% 结算规模增长 营业税金及附加 411,577.30 157

3、,954.31 160.57% 营业税和土地增值税增长 营业利润 765,289.75 342,690.68 123.32% 业务规模增长 利润总额 764,160.57 343,449.47 122.50% 业务规模增长 所得税 232,410.49 101,149.76 129.77% 利润规模增长 归属股东权益净利润 484,423.55 229,788.38 110.81% 业务规模增长 其他指标 2007年1-12月 2006年1-12月 变动幅度 说明 资产负债率 66.11% 65.04% +1.07个百分点 预收帐款、银行借款增加 流动比率 1.96 2.19 -0.23 流动

4、负债中预收款增加较快 速动比率 0.59 0.64 -0.05 流动负债中预收款增加较快 股东权益比率 33.89% 34.96% -1.07个百分点 预收帐款、银行借款增加 应收帐款周转天数 6 7 -1天 销售规模扩大 存货周转天数 879 779 100天 存货中待开发土地和在建增加较快 （1）公司资产主要构成情况分析（单位：人民币万元） 项目 2007-12-31 2006-12-31 占总资产的比重增长百分点 金额 占总资产的比重() 金额 占总资产的比重() 资产总计 10,009,446.79 100 4,991,984.04 100 - 货币资金 1,704,650.46 17

5、.03 1,074,369.52 21.52 -4.49 其他应收款 276,405.69 2.76 67,100.57 1.34 1.42 存货 6,647,287.69 66.41 3,416,711.47 68.44 -1.86 其中：完工开发产品 465,462.80 4.65 295,539.83 5.92 -1.27 在建开发产品 3,387,690.23 33.84 1,476,230.54 29.57 4.45 拟开发土地 2,787,759.77 27.85 1,643,938.14 32.93 -5.08 长期股权投资 243,860.92 2.44 81,992.74 1

6、.64 0.79 一年内到期的长期借款 748,867.69 7.48 109,009.40 2.18 5.30 应付账款 1,110,379.74 11.09 595,226.35 11.92 -0.83 预收账款 2,162,274.74 21.60 883,635.10 17.70 3.90 其他应付款 590,744.74 5.90 289,332.25 5.80 0.10 长期借款 1,636,207.98 16.35 945,287.70 18.94 -2.59 2008年度财务数据：（万元）营业收入 4099177 利润总额 632228 经营现金净额 -3415 每股收益 0.

7、37 加权净资产收益率 13.24% 经营费用 186035 管理费用 153079 财务费用 65725 三费增长率 22.02% 资产负责率 67.44% 存货 8589869 存货周转率 0.33 计提资产减值 139057 从以上数据显示：1、 公司08年利润下降主因是经营收入的增幅放缓并明显落后于经营费用的升幅，我们认为是08年房地产销售市场的低迷促使公司使用变相降价等促销策略和07年和08年上半年CPI持续高企造成原材料价格持续走高令经营成本上升两个因数所致。2、 存货的大幅上升显示公司未来会放缓在建和新开工的项目，同时在房价不会大幅上升的前提下会令09年资产收益率下降，并同时可能

8、对现金流造成持续的压力，故公司提出希望在09年市场条件合适时再进行一次股权融资。事实上公司08年的资金链得以良好的维系得益于07年的二级市场高价股权融资和08年的高息公司债融资3、 近13亿元的减值计提是针对06和07年高价的土地储备。4、 资产负责率维持高水平，如果公司不进行新的股权融资，将难以再通过具债高速扩张，同时在负责中短期负债继续增加，对现金流构成较大的压力。但相对于其他房地产公司，其负债水平和资金链仍属稳健。 2009年万科A总股本为109.95亿,其中流通股为93.92亿。最新分配预案为公开增发A股。最新财务指标为:每股收益0.07元,每股净资产2.97元,净资产收益率2.35%

9、,主营收入增长率27.56%,净利润增长率7.05%,每股未分配利润0.63元。最新股东人数为865,153人,人均持股为12,708.98股,人均持股变动17.82%。 万科公布了2010年年报。报告期，公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，每股收益0.66元。公司拟每10股派送1.0元(含税)现金股息。2010年销售历史性突破千亿，2011年销售增速将会放缓。公司全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%，在深圳、东莞、佛山、天

10、津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。公司2011年销售增速将会放缓，一方面由于行业面临严厉调控压力，销售压力大增；另一方面，公司在突破千亿之后，在战略上有意放缓销售速度，而将战略的重点放在提高增长效率上。2010年毛利率提高7.76个百分点。2010年公司房地产业务结算毛利率29.75%，较2009年上升7.76个百分点，结算净利率15.52%，较2009年上升3.27个百分点。结算利润率的上升一方面反映了2009年以来市场回暖所带来的项目利润率恢复，另一方面，也体现了公司在强化成本管理和费用控制能力方面的成效，以

11、及项目存货跌价准备转回等因素的影响。公司未来两年业绩有保障。截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元，是2010年结算收入的1.6倍。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑，甚至为2012年业绩提供了部分保障。11年末公司已售未结资源1222亿元，其中大部分能够在12年竣工结算，所以可以说公司12年的结算收入已经有了较为充分的保障。公司11年竣工659万平米，结算面积562万平米，结算收入707亿。公司计划12年竣工890万平米，

12、但从过去3年的情况来看，最终的实际竣工面积只占年初竣工计划的85%，实现营业收入79.7亿元,净利润12.1亿元,同比分别增长6.2%和7.0%。公司合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1052亿元。公司当前持有现金371.9亿,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。公司1季度累计实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元,同比分别增长144.6%和135.3%。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92和1.24元,RNAV在10.3元。按照公司4月19日8.78元股价计算,对应PE为9.54倍和7.08倍。给予公司2011年13倍市盈率,对应11.96元股价。在偿债能力指标中，可以看出营运资本为6.092.754.14万元，流动比率为1.97，速动比率为0.59，现金流动负债比率为0.44，资产负债比率为25%，已获利息倍数为0，净资产收益率为8%，而上期上述指标分析分别为4,919,081,72万元、1.72、。44、29、21%、0、8%。从单项较上期相比较而言，营运资本大幅增加，增加23.86%，流动比率大幅增加，增加14.53%，速动比率大幅增加，增加34.09%，现金流动负债比率大幅增加，增加5