第四章 房地产评估1.ppt

1、第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述 第二节 土地使用权评估的特点 第三节 土地权属及其处理 第四节 土地使用权评估的方法 第五节 建筑物评估的特点 第六节 建筑物评估的方法,第一节 房地产评估概述,一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）,决定,决定,2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置

2、固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大,（三）房地产市场的特征,1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）,二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,第二节 土地使用权评估的特点,土

3、地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利. 土地资产的分类 1.按社会经济用途分(工、商.) 2.按经济地理位置分(市中心.) 3.按所有权归属分(国家 集体) 4.按利用程度分(高度集约.) 5.按开发程度与开发趋势分(已开发.),土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。,我国土地使用权价格体系,1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价

4、基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。,三、影响房地产价格的因素,（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 （二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。,（三）个别因素 指影响具体一宗房地产价

5、格的因素，是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素.,第三节 土地权属及其处置,.我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。,1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。,2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有

6、者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。,第四节 土地使用权评估的方法,市场法 (一)市场法及其适用条件 市场法:即市场比较法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法.其公式为: 待估土地评估值比较

7、案例土地价格交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积 适用条件: 1.市场上有足够的交易案例 2.评估人员有广博的知识和丰富的经验,(二)市场法应用的步骤与过程,1.广泛收集交易资料,确定比较案例. 2.进行交易情况的修正. 3.进行交易时间的修正.(地价指数:单利与复利、定基与环比) 4.进行区域因素修正. 5.进行个别因素修正.(主要有土地使用年限和容积率等) 6.确定待估土地评估值.,第四节 土地使用权评估的方法,复习:一.市场法 (一)市场法及其适用的条件 市场法:也称市场比较法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类

8、似土地的价格,修正得出待估土地的价格的一种评估方法.其公式为: 待估土地评估值比较案例土地单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估地产面积,(二)市场法应用的步骤与过程 1.广泛收集交易资料,确定比较案例. 2.进行交易情况的修正. 3.进行交易时间的修正. 4.进行区域因素的修正. 5.进行个别因素的修正. 6.确定待估土地评估值.,待估土地评估值比较案例土地单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估地产面积可调整为： 比较案例土地调整单价p=比较案例土地原单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数,基本

9、公式简化: 其中:,个别因素修正中主要因素:,（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年期修正 案例分析：,交易实例调整后价格:,二.收益法,收益还原法:是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法. 基本公式一:(预期收益每期相同) 其中:r-还原利率(土地投资报酬率) n土地收益年限(出让年限-已使用年限),基本公式二:,每期收益不同: 部分相同无限期收益: 部分相同有限期收益:,案例:,例一:一宗土地,出让年限为50年,资本化率为10%,预期未来年收益为25万元左右,试评估该地的收益价值. 解:,例二:,某宗土

10、地预计建酒店后可以在未来30年内取得丰厚收益,经计算未来3年收益分别是93万元、100万元、120万元,从第四年至第30年的净收益在130万元左右,在该地区酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗评估对象的房地产价值为多少? 解:,三.成本法,(一)成本法及其适用的范围 成本法:又称成本逼近法,以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法. 评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 适用范围: (1)房地产市场狭小,无或少交易实例; (2)无收益或少发生交易的公共建筑设施; (3)特殊房地产; (4)抵押贷款、地

11、产拍卖等; (5)新近开发的土地.,(二)成本法评估的步骤,1.估算土地取得费 2.估算土地开发费 3.估算税费 4.估算利息 5.估算利润 6.估算土地增值收益 7.估算土地使用权评估值,1.估算土地取得费,包括为了取得土地向土地所有者或原土地使用者支付的费用，具体包括： 1.国家征用集体土地而支付给集体土地使用者的费用,包括土地补偿费.地上附着物和青苗补偿费和安置补助费. 土地补偿费一般为该耕地征用前3年平均产值的610倍; 安置补助费,按需要安置的农业人口数计算. 青苗补偿费一般根据青苗的生产阶段按照规定的幅度计算. 房屋及地上拆迁补偿费按照实际评估值予以补偿. 2.为取得已利用城市土地

12、而向原土地使用者所支付的拆迁补偿费用.这是对原城市土地使用者在经济上的补偿,补偿标准应根据不同情况具体规定.,2.计算土地开发费用,(1)基础设施配套费 “三通一平”指通水、通路、通电、平整地面 “七通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面. (2)公共事业建设配套费用 指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用,与项目的大小、用地有关,各地区应根据实际情况加以确定. (3)小区开发配套费,3.计算投资利息,投资利息就是资金的时间价值. 投资利息公式为: 其中:R为利息;Q为资金额;r为利率,一般为现行贷款利率;n为计息期.,(1)土地取得费的利息计息期为支付时间到开

13、发完成时间,应用利息公式计算得到利息,例1某块土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共计500万元,取得土地后即开始动工,将土地开发后转让,开发期3年,同期银行贷款利率为7%,计算土地取得费用的利息. 解:,(2)土地开发费用的利息计息基数为土地开发费用,利息的计算根据投资情况按照下列方法分别计算:,土地开发费用在整个开发期内均匀投入:为了计算的方便,可以看做是将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入,计息期为开发期的一半,而不是将投资分散在开发期各个时点分别计算. 例2某项目总投资为1000万元,开发期为2年,投资在2年内均匀投入,同期银行贷款利率为7%,此时投资可以看作是在开发开始1年

14、的时点上一次投入,计息期为1年,计算土地开发费用利息. 解:土地开发费用利息,开发费用在开发期内分期投入,各期的资金分别计算利息,例3某项目总投资为900万元,开发期为2年,在第一年年初投入总投资的70%,第二年年初投入剩余的30%,同期银行贷款利率为7%.计算开发费用的利息. 解:土地开发费用利息 项目总利息=土地取得费的利息+开发费用的利息,4.计算投资利润和税费,(1)投资利润的计算基数可以是总投资额,即土地取得费和开发费用之和,也可以是开发后的地价,利润率应根据开发类似土地的平均利润水平加以确定.计算公式为: 投资利润=(土地取得费+土地开发费用) 利润率 (2)税费是指土地取得和开发

15、过程中所必须支付的税赋和费用,包括:营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税等.,5.确定土地增值收益,土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的.是从得到土地到评估基准日这段时间土地的增值情况. 土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果,参考前几年的出让、转让和估价资料来确定,目前一般在10%-25%,综合案例分析,某经济开发区内有一块面积12000平方米的土地,该地的拆迁青苗补偿费、安置补助费、耕地占用税等土地征用费用为每亩16万元,土地开发费为2亿元/平方公里,土地开发期2年,第一年投入45%,投资回报率为土地取得费与开发费的12%,土地增值税税率为15%,土地还原利率

16、为8%,计算土地的价值.,解:1.计算土地取得费: 单位面积土地取得费=16万元/每亩=16万元/666.67平方米=2400(元/平方米) 2.计算土地开发费用: 单位面积土地开发费用=20000000元/1000000平方米=200(元/平方米) 3.计算投资利息 (1)土地取得费利息= (2)土地开发费利息= 单位面积利息=399.36+15.33=414.69(元/平方米),4.计算开发利润 开发利润=1项+2项*12%=2400+200*12%=312(元/平方米) 5.计算土地价值 单位面积价值=1+2+3+4*(1+15%)=3825.69(元/平方米) 6.计算土地总价 土地总

17、价=3825.69*12000=45908322(元) 即 单价 3825.69元/平方米 总价 45908322元,四.假设开发法,(一)假设开发法及其适用条件 假设开发法又称剩余法,是将评估对象房地产预期开发后的价值,扣除预期的正常投入费用/正常税金和合理利润后,将剩余部分作为评估对象房地产价格的一种评估方法. 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息利润税费租售费用 其中:(1)建筑费,土地开发的具体产品的耗费成本,可根据评估时间同类建筑预决算及相关数据求锝. (2)专业费用=建筑费i (i为一定百分比) (3)利息=(地价+建筑费+专业费) r (r为利息率) (4)利润=(地价+建筑费+专

18、业费) p( p为正常利润率) (5) 税费=地价t (t为税率) (6)租售费用 通常根据经验预测确定.,适用条件:,有一个明确开放和长远的房地产政策 有一套统一、严谨及健全的房地产法规 有一个完善、公开及透明度很高的房地产资料库 有一个稳定清晰及全面的有房地产投资与交易的税费清单 有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划. 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估,尤其是具有开发潜力的商业用地.,两个基本概念,假设开发法的步骤:,调查待评估土地的基本情况 选择最佳开发方式 估计建设期 (货币时间价值) 预测土地开发价值(楼价) 估测开发建设总成本 (建筑费) 租售费用、税金的估测 计算地价,案例分析,有一宗”七通一平”待开发建筑用地,面积为 ,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/ ,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后,拟对外出租,租金水平预计为2元/ /日,管理费为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑