深圳东门金座裙楼商业项目定位及招商方案.ppt

1、东门金座裙楼商业,项目定位及招商方案,项目概况,该地块属于深圳最为繁华的东门步行街附近，是深圳零售商业和批发商业的集中区域。核心商圈内有茂业百货、太阳百货、天虹商场、白马服装批发市场、西华宫等一系列深圳知名消费场所，与商业步行街内众多零售店铺共同营造了浓厚的商业气氛。,项目SWOT分析,1优势分析（S）：商圈、展示性 2劣势分析（W）：结构 3机会分析（O）：定位 4威胁分析（T）：商业形象、竞争性,东门商圈分析,东门商业是从自然村发展而来，商圈规模受到制约。 东门商业是以批发带动零售的模式展开。 东门消费者具有以下特征，女性占多数，年龄层次偏小，客单消费比较低。 东门商业的经营者是东门最富有

2、的人群，无论是招商抑或是销售都可以以这类人群为目标。,直接销售模式,商铺直接销售常见于概念地段。 对近期无法预见的利益，通过概念运作将远期的机会点放至最大，并通过这一远景卖点打动客户。 项目经过前期运作，给人留下的既往映象不佳。在该地段众多竞争者之中，以吉铺的形式很难达到业主所预期的销售单价。 面对种种不利因素，在三级市场运作中并不排除可将物业直接销售的可能，特别是针对香港投资市场。,先租后卖方式,先租后卖模式通常会出现在商业相对成熟片区，有既定的消费者，有一定的商圈规模，由于区域商业已经发展到一定规模，以先租后卖的模式，可以最大化的实现项目价值。 在商铺销售领域，带租约销售与吉铺销售互相比较

3、，带租约销售可高出15%的销售金额。,定向建议,以先租后卖为主出发点。 以招商蓄客的方式积累客户资源 在蓄客期积极地向深港投资客推介项目，寻找买家。 如无法在短时间内寻找到投资意向较强的买家，则按计划进行招商工作。,项目招商定位,方案一：家电卖场 通过与家电连锁业品牌商家“强强联手”策略，与市场诚信度高、美誉度好，有市场号召力的客户或公司长期合作，以提高项目市场优势形象。 参考商家：易好家、铭可达、永乐、丰泽 优点：因其装修风格定位高，目标消费群广，能吸纳人流，为商铺的升值创造了基本条件；同时能满足不同商铺投资客的选择，且也适合返租销售方式，且能为商铺的整体售价提供有利的平台。 缺点：其具有商

4、家的合作要求比较苛刻、租金相对低、租期比较长，降低了发展商的实际利润值.,项目招商定位,方案二：专业批发卖场 参考业态：美发、布艺、婴用童用、宠物花鸟 优点：因其业态特性强，市场细分明确，商铺的划分能充分的展现现成的物业给投资客，此类业态的租金能在市场逐渐成熟时不断见涨。能为业主带来最大化的租金回报。 缺点：管理难度大，招商难度比较大，市场的培育期长，使商业做旺的条件增加了难度，投资者难以估计市场预期值，在项目推广的前期需要投入大量的广告费用用于商铺炒作。,项目招商定位,方案三：综合性商铺 参考业态：引进银行、电讯营业厅，二层引进无烟餐饮 优点：这样的定位适合东门的地域特征，能为项目带来良好的租金收益，有利于下一阶段的商铺销售。 缺点：项目没有明确的定位，难以给消费者留下深刻的印象，难以最大化的实现项目的商业价值,招商推广方式,针对方案一，除制作招商手册和招商现场包装外，基本上不需要太多的广告投入，以招商人员面对面推销的方式为主。 针对方案二，整体包装，以二级项目的运作方式推进强有力的广告攻势。 针对方案三，情况基本与方案一的情况相同，需要少量的媒体广告配合。,销售推广方式,在招商蓄客期，主要通过中原的网络资源向香港及大陆的专业投资客推广该项目。 如按方案一执行，待招商到位以后可采用返租的方式进行销售。 如按方案二执行，则可延续招